Patrícia Zulato*
Diante de um mercado imobiliário aquecido e com grande variedade de investimentos, é imprescindível compreender os critérios de análise que levam à tomada de decisão pelo investimento hoteleiro mais apropriado aos seus objetivos.
O fato é que tanto para investimento em condo-hotéis na planta como em operação, as perspectivas são favoráveis. Entre outros fatores, destaca-se a recuperação da diária média presenciada na cidade de São Paulo. Nos últimos 3 anos, houve um aumento de 13%* (média anual) no valor da diária média, chegando ao patamar atual de R$ 271,00**. No entanto, a diária média de São Paulo ainda não atingiu o teto histórico de R$ 361,00*** ocorrido em 1998. Devido à carência de inaugurações de empreendimentos hoteleiros na capital nos próximos três anos, estima-se um crescimento médio anual em torno de 8%**** nas diárias, contribuindo para o aumento da distribuição e consequente valorização dos imóveis.
Ambos investidores de condo-hotéis, na planta ou em operação, estão sujeitos a alguns riscos envolvidos nesse tipo de investimento, como mudanças na economia de mercado e possibilidade de novos entrantes.
No caso do investimento em condo-hotéis na planta, alguns riscos específicos devem ser ponderados. Com o objetivo de disponibilizar parâmetros, referências e procedimentos a respeito do investimento em questão, o SECOVI/SP, juntamente com parceiros, desenvolveu o Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados.
Alguns dos pontos apresentados no Manual envolvem a importância do estudo de viabilidade, o qual possibilita identificar as perspectivas de renda e as premissas que apoiam esse estudo. Além disso, faz-se necessário analisar a confiabilidade e competência da construtora, o que pode influenciar em atraso na entrega, geração de custos extras e até mesmo comprometimento da estrutura do imóvel. Outros aspectos importantes a serem considerados são: credibilidade e consistência da operadora hoteleira através da análise do desempenho de outros hotéis em operação, e existência de um contrato de Asset Management para o empreendimento já no momento da aquisição, garantindo de forma profissional o acompanhamento da operação e dos interesses dos investidores perante a operadora hoteleira.
Em se tratando do investimento em condo-hotéis já em operação, a análise tipicamente é fundamentada no histórico de rentabilidade do ativo. Dessa forma, parte dos riscos sobre o investimento se torna mais mensurável, apesar desse método não servir de regra para o futuro. No entanto, outras questões devem ser analisadas como a administração presente no condo-hotel, o envolvimento do conselho, bem como o custo de manutenção e previsões de reformas, pontos que interferem no desempenho do condo-hotel e refletem na valorização do ativo.
Diante das premissas, fica evidente que em ambos os investimentos é necessário reduzir os riscos se valendo de ferramentas disponíveis. É importante ter a consciência de que, devido aos riscos envolvidos e menos mensuráveis, o investimento em condo-hotéis na planta tenha um “prêmio pelo risco”, ou seja, um menor valor de compra, o qual deve ser considerado ao analisar se o investimento é vantajoso.
*Crescimento em termos reais, já descontado o efeito da inflação.
**Valores expressos em reais (R$) de 2012, coletados ao longo dos anos pela HotelInvest e associados à carteira de ativos do FII – Fundo Hotel Maxinvest
***Valores expressos em reais (R$) de 2012
****Crescimento em termos reais, já descontado o efeito da inflação.
A tabela a seguir lista algumas vantagens e desvantagens da compra de um condo-hotel em operação ou na planta.
| Características | Condo-hotel em operação | Condo-hotel na planta |
| __________________ | _________________________ | ____________________________ |
| Valorização do ativo | Possibilidade de compreensão do histórico | O valor de aquisição do condo-hotel na |
| de desempenho e entorno, minimizando o | planta tende a ser menor devido ao maior | |
| risco do investimento e refletindo em um | risco de implantação e desenvolvimento | |
| valor mais elevado em relação ao condo- | comercial. | |
| hotel na planta. | ||
| ________________________ | ____________________________________ | _____________________________________ |
| Financiamento | Possibilidade de pagamento das parcelas do | Possibilidade de pagamento das parcelas do |
| financiamento com a rentabilidade do ativo, | financiamento com a rentabilidade do ativo, | |
| porém não há uma linha específica voltada à | porém não há uma linha específica voltada à | |
| condo-hotéis. | condo-hotéis. | |
| _____________________ | ___________________________________ | ___________________________________________ |
| Reajuste de valores | Valor pré estabelecido, sem acréscimos. | Prestações reajustadas segundo a variação |
| do Índice Nacional de Construção Civil (INCC) | |
| _________________ | _______________________________________ | ____________________________________________ |
| Prazo de entrega | Entrega imediata. | Possibilidade de atrasos na entrega |
| e inauguração. | ||
| _______________________ | ____________________________________ | ______________________________________ |
| Reformas | Dependendo da conservação do prédio, | Não exigirá grandes reformas |
| haverá necessidade de | nos primeiros anos de operação, contudo é | |
| manutenção(reformas). Caso o valor | importante verificar se há previsão | |
| disponível no Fundo de Reservas não seja | contratual para a constituição de um Fundo | |
| suficiente, poderá haver necessidade de | de Reservas. | |
| retenção ou aporte financeiro. | ||
| _______________________ | _______________________________________ | ______________________________________ |
| Rendimentos | Produto já estabelecido gerando | O investidor começará a receber a renda |
| renda ao investidor a partir do | somente após a inauguração do condo-hotel. | |
| momento da aquisição. | ||
| _________________________ | __________________________________ | ________________________________________ |
| Risco de novos entrantes | Possibilidade de novos concorrentes se | Possibilidade de novos concorrentes se |
| instalarem e impactarem o desempenho | instalarem, impactando o desempenho do | |
| do condo-hotel em operação. | condo-hotel no momento de iniciar suas | |
| operações. | ||
| ______________________ | ______________________________________ | ___________________________________________ |
| Investimento | Investimento com retorno (geração de | Investimento anterior à geração de renda. |
| renda) a partir do momento da aquisição. | ||
| ________________________ | ____________________________________________ | _____________________________________________ |
| Mudanças no mercado | Sujeito a impactos provenientesde mudanças | Sujeito a impactos provenientesde mudanças |
| no mercado | no mercado | |
| _________________________ | ______________________________________________ | ________________________________________________ |
| Administração do Hotel | Avaliar se há uma admistração sólida, como | Avaliar a confiabilidade e o desempenho que |
| é o relacionamento entre operadora e | a operadora em questão representa no | |
| investidores, entre outros fatores que | mercado. | |
| podem impactar o desempenho do hotel. | Se há presença de Asset Manager. | |
| Se há presença de Asset Manager. | ||
| __________________________ | _______________________________________ | ________________________________________ |
| Manual de Melhores Práticas | Não engloba esse tipo de empreendimento. | Proporciona maior segurança aos |
| para Hotéis de Investidores | investidores. | |
| Imobiliários Pulverizados |
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*Patrícia Zulato é analista da Hotel Invest – Contato – pzulato@hotelinvest.com.br
