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Condo-hotel em operação X Condo-hotel na planta – Artigo de Patrícia Zulato

O Dia e horário dessa postagem está no final, assim como nome do autor. O tempo estimado de leitura é de 4 minutos

Patrícia Zulato*

Diante de um mercado imobiliário aquecido e com grande variedade de investimentos, é imprescindível compreender os critérios de análise que levam à tomada de decisão pelo investimento hoteleiro mais apropriado aos seus objetivos.

O fato é que tanto para investimento em condo-hotéis na planta como em operação, as perspectivas são favoráveis. Entre outros fatores, destaca-se a recuperação da diária média presenciada na cidade de São Paulo. Nos últimos 3 anos, houve um aumento de 13%* (média anual) no valor da diária média, chegando ao patamar atual de R$ 271,00**. No entanto, a diária média de São Paulo ainda não atingiu o teto histórico de R$ 361,00*** ocorrido em 1998. Devido à carência de inaugurações de empreendimentos hoteleiros na capital nos próximos três anos, estima-se um crescimento médio anual em torno de 8%**** nas diárias, contribuindo para o aumento da distribuição e consequente valorização dos imóveis.

Ambos investidores de condo-hotéis, na planta ou em operação, estão sujeitos a alguns riscos envolvidos nesse tipo de investimento, como mudanças na economia de mercado e possibilidade de novos entrantes.

No caso do investimento em condo-hotéis na planta, alguns riscos específicos devem ser ponderados. Com o objetivo de disponibilizar parâmetros, referências e procedimentos a respeito do investimento em questão, o SECOVI/SP, juntamente com parceiros, desenvolveu o Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados.

Alguns dos pontos apresentados no Manual envolvem a importância do estudo de viabilidade, o qual possibilita identificar as perspectivas de renda e as premissas que apoiam esse estudo. Além disso, faz-se necessário analisar a confiabilidade e competência da construtora, o que pode influenciar em atraso na entrega, geração de custos extras e até mesmo comprometimento da estrutura do imóvel. Outros aspectos importantes a serem considerados são: credibilidade e consistência da operadora hoteleira através da análise do desempenho de outros hotéis em operação, e existência de um contrato de Asset Management para o empreendimento já no momento da aquisição, garantindo de forma profissional o acompanhamento da operação e dos interesses dos investidores perante a operadora hoteleira.

Em se tratando do investimento em condo-hotéis já em operação, a análise tipicamente é fundamentada no histórico de rentabilidade do ativo. Dessa forma, parte dos riscos sobre o investimento se torna mais mensurável, apesar desse método não servir de regra para o futuro. No entanto, outras questões devem ser analisadas como a administração presente no condo-hotel, o envolvimento do conselho, bem como o custo de manutenção e previsões de reformas, pontos que interferem no desempenho do condo-hotel e refletem na valorização do ativo.

Diante das premissas, fica evidente que em ambos os investimentos é necessário reduzir os riscos se valendo de ferramentas disponíveis. É importante ter a consciência de que, devido aos riscos envolvidos e menos mensuráveis, o investimento em condo-hotéis na planta tenha um “prêmio pelo risco”, ou seja, um menor valor de compra, o qual deve ser considerado ao analisar se o investimento é vantajoso.

*Crescimento em termos reais, já descontado o efeito da inflação.
**Valores expressos em reais (R$) de 2012, coletados ao longo dos anos pela HotelInvest e associados à carteira de ativos do FII – Fundo Hotel Maxinvest
***Valores expressos em reais (R$) de 2012
****Crescimento em termos reais, já descontado o efeito da inflação.


A tabela a seguir lista algumas vantagens e desvantagens da compra de um condo-hotel em operação ou na planta.

CaracterísticasCondo-hotel em operaçãoCondo-hotel na planta
 __________________ _________________________ ____________________________
Valorização do ativoPossibilidade de compreensão do históricoO valor de aquisição do condo-hotel na
 de desempenho e entorno, minimizando oplanta tende a ser menor devido ao maior
 risco do investimento e refletindo em umrisco de implantação e desenvolvimento
 valor mais elevado em relação ao condo-comercial.
 hotel na planta. 
 ________________________ ____________________________________ _____________________________________
FinanciamentoPossibilidade de pagamento das parcelas doPossibilidade de pagamento das parcelas do
 financiamento com a rentabilidade do ativo,financiamento com a rentabilidade do ativo,
 porém não há uma linha específica voltada àporém não há uma linha específica voltada à
 condo-hotéis.condo-hotéis.
 _____________________ ___________________________________ ___________________________________________
Reajuste de valoresValor pré estabelecido, sem acréscimos.Prestações reajustadas segundo a variação

 

 

do Índice Nacional de Construção Civil (INCC)
_________________ ___________________________________________________________________________________
Prazo de entregaEntrega imediata.Possibilidade de atrasos na entrega
  e inauguração.
 _______________________ ____________________________________ ______________________________________
ReformasDependendo da conservação do prédio,Não exigirá grandes reformas
 haverá necessidade denos primeiros anos de operação, contudo é
 manutenção(reformas). Caso o valorimportante verificar se há previsão
 disponível no Fundo de Reservas não sejacontratual para a constituição de um Fundo
 suficiente, poderá haver necessidade dede Reservas.
 retenção ou aporte financeiro. 
 _______________________ _______________________________________ ______________________________________
RendimentosProduto já estabelecido gerandoO investidor começará a receber a renda
 renda ao investidor a partir dosomente após a inauguração do condo-hotel.
 momento da aquisição. 
 _________________________ __________________________________ ________________________________________
Risco de novos entrantesPossibilidade de novos concorrentes sePossibilidade de novos concorrentes se
 instalarem e impactarem o desempenhoinstalarem, impactando o desempenho do
 do condo-hotel em operação.condo-hotel no momento de iniciar suas
  operações.
 ______________________ ______________________________________ ___________________________________________
InvestimentoInvestimento com retorno (geração deInvestimento anterior à geração de renda.
 renda) a partir do momento da aquisição. 
 ________________________ ____________________________________________ _____________________________________________
Mudanças no mercadoSujeito a impactos provenientesde mudanças  Sujeito a impactos provenientesde mudanças
 no mercadono mercado
 _________________________ ______________________________________________ ________________________________________________
Administração do HotelAvaliar se há uma admistração sólida, comoAvaliar a confiabilidade e o desempenho que
 é o relacionamento entre operadora ea operadora em questão representa no
 investidores, entre outros fatores quemercado.
 podem impactar o desempenho do hotel.Se há presença de Asset Manager.
 Se há presença de Asset Manager. 
 __________________________ _______________________________________ ________________________________________
Manual de Melhores PráticasNão engloba esse tipo de empreendimento.Proporciona maior segurança aos
para Hotéis de Investidores investidores.
Imobiliários Pulverizados  

__________________________________________________________________________________________________________________________________

 

*Patrícia Zulato é analista da Hotel Invest – Contato – pzulato@hotelinvest.com.br 

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