Thais Perfeito*
Usualmente os gerentes gerais dos hotéis fazem no início de cada ano um plano de investimentos previstos para serem realizados nos próximos meses e que utilizarão recursos do Fundo de Reservas. Contudo, imprevistos e novas ideias sempre acontecem e não é raro nós, como Asset Managers, recebermos solicitações de investimentos no transcorrer do ano.
Quando essas solicitações ocorrem, a melhor forma de optar por um investimento é avaliando as vantagens e principalmente o custo e benefício deste dispêndio de dinheiro. Entretanto, nem sempre o benefício é algo objetivo e fácil de ser mensurado e é justamente nesse momento que entra a expertise e know-how do avaliador.
Costumamos separar os investimentos em duas categorias de simples entendimento: os investimentos que são lógicos e racionais do ponto de vista financeiro; e os investimentos que chamamos de emocionais, ou seja, que não possuem necessariamente uma vantagem financeira direta.
Os investimentos racionais são sem dúvida os mais fáceis na hora da tomada de decisão, pois apresentam um payback e um retorno claro do valor investido. Um exemplo desse tipo de investimento é a reforma e ampliação do restaurante do hotel. Nesse caso pode-se calcular a quantidade a mais de couverts que serão servidos associados ao aumento previsto do preço dos pratos, descobrindo o prazo médio de retorno desse investimento.
No que concerne aos investimentos emocionais, estes não possuem um retorno necessariamente financeiro, porém tem o objetivo de melhorar a experiência da hospedagem para o hóspede. Recentemente fizemos um investimento dessa natureza em um dos hotéis que atuamos como Asset Managers, por meio da criação de uma sala de descanso para os funcionários do hotel. Esse investimento gerou uma motivação maior dos funcionários e consequentemente a sua produtividade aumentou, além de ter ocorrido uma melhora significativa na qualidade do atendimento ao hóspede, comprovada pela pesquisa de satisfação que é feita mensalmente.
Vale destacar que ambos os investimentos são igualmente importantes, uma vez que até mesmo os investimentos aqui classificados como emocionais, podem representar, por exemplo, um aumento tarifário no futuro decorrente da preferência do hóspede pelo seu produto em detrimento do concorrente.
Muitas vezes possuir uma piscina pode parecer desperdício de dinheiro e espaço, pois poucos hóspedes realmente utilizam essa facilidade, porém ela é geralmente um dos fatores determinantes (ou até mesmo de desempate) do motivo de escolha pelo hóspede desse hotel.
Contudo, o pano de fundo para qualquer tomada de decisão da utilização dos recursos do Fundo de Reservas deve ser o fluxo de caixa do mesmo. E nesse fluxo de caixa é importante constar a previsão de gastos de manutenção preventiva e, sobretudo, os gastos relacionados ao término da vida útil dos equipamentos.
Por mais lógico que isso possa parecer, já nos deparamos com muitos hotéis que apresentavam o seu fluxo de caixa comprometido, pois não consideravam a vida útil de certos equipamentos e a sua consequente necessidade de reposição. A saída encontrada nesses casos foi lançar parte desses gastos na operação do hotel, reduzindo assim a distribuição ao investidor. Por isso, um planejamento bem feito associado à escolha correta dos investimentos a serem efetuados, pode assegurar a saúde financeira do empreendimento.
*Thais Perfeito é Consultora Sênior da HotelInvest – Contato tperfeito@hotelinvest.com.br
Com a falta de profissionalismo que temos no mercado, vc deve passar por casos que não conta para ninguém, pois um profissional que não a conheça deve ter dificuldade em acreditar. Mas eu sei que o que coloca é muito correto e infelizmente a tendência é que isso se assentue.