Como avaliar seu empreendimento – Artigo de Mário Cezar Nogales

* Mário Cezar Nogales

Canso de ver por ai, principalmente com os eventos gigantescos como Copa e Olimpíadas, avaliações de empreendimentos na casa dos milhões de reais… Fora as especulações, tanto imobiliárias como de negocio em si, uma frase é certa na indústria hoteleira: “Hotéis não deixam a ninguém milionário”!

De fato e se for avaliar em questões de investimento, há opções no mercado que são mais rentáveis e em menos tempo, contudo são muito menos seguras e devemos partir do principio que hotéis são investimentos imobiliários, logo, geradores de riquezas, pois empregam muitas pessoas direta e indiretamente, e muito seguros, uma vez que mesmo com uma devastação, o terreno continua no mesmo lugar.

Obviamente que em se tratando de investimento imobiliário, hotéis são excelentes investimentos quando comparado a alugueis de imóveis comerciais ou residências, a terrenos, a galpões e etc., já que seu retorno é alguns pontos mais altos que outros tipos de imóveis, contudo demanda muito mais trabalho que as outras opções.

Uma recente noticia que li sobre a venda de um empreendimento hoteleiro me levantou esta questão, afinal de contas qual é o valor real de um empreendimento como este? Li que um meio de hospedagem está a venda por 17 milhões e de que em outras praças o mesmo empreendimento valeira 150 milhões, se não fosse o absurdo destes valores antagônicos nem teria prestado a atenção e muito menos escrito este artigo, afinal de contas, como é que os corretores chegam a dar o valor de venda de um hotel sem que tenham por perto um especialista em hotelaria? A única resposta plausível é a da especulação imobiliária atual e o mercado hoteleiro em si e com isto não quero dizer que o valor esteja errado ou que o anunciante é um especulador, o que me chamou a atenção foi a diferença do valor de venda e de sua paridade em outra região, há vários fatores a serem ponderados como tamanho do terreno, obras, localidade, necessidade do proprietário, etc. Obviamente que corretores são excelentes vendedores e excelentes vendedores sempre tendem a maximizar seus produtos, afinal de contas, se comprar fosse algo objetivo não seriam necessários os vendedores, nem propagandas e nem publicidade, as pessoas comprariam com a objetividade necessária sem a intermediação de alguém para lhes dizer quanto é bom e o quanto precisam daquilo.

Então vamos lá, como podemos valorar um empreendimento hoteleiro para venda? A resposta sempre nos leva à matemática e ao raciocínio lógico.

Primeiro passo: O Valor do Terreno

Saber quanto custa o terreno na região que está inserido é de suma importância, pois há casos que a diferença é muito grande entre uma região e outra, o preço do metro quadrado na Avenida Paulista é muito diferente do preço do metro quadrado do Centro da Cidade, logo é o primeiro valor a ser obtido.

Uma pesquisa do ibope de 2010, que pode ser facilmente acessada no site da revista Exame, mostra que o valor do terreno no Jardim Paulista, bairro este que está próximo à Avenida Paulista, para imóveis usados é de 4.675,00; logo, se o terreno tem 1.000m2 o valor pode ser de R$ 4.675.000,00, obviamente que no mercado imobiliário o corretor vai jogar o valor de acordo com a questão de metros quadrados construído, a partir dai, basta multiplicar o valor total + o terreno, e é neste ponto onde há discordância entre o que é lógico e o que é mercado.

Segundo Passo: Valor de Construção

Temos de fato apenas três tipos de hotéis, os econômicos, os de médio luxo e os de alto luxo (economics, midscale e upscale), e este é um fator ponderante quando construímos um prédio novo, não que prédios usados deixem de ter seu valor, contudo, dependendo de como está sua estrutura serão necessárias reformas e reformas, em geral, são bastante onerosas, dependem de tempo e de disponibilidade comercial, principalmente em se tratando de hotéis. Logo, o exercício lógico de avaliação é o custo do M2 de uma obra nova o que pode variar de R$ 1.700,00 a R$ 2.100,00 de acordo com a categoria, imaginemos o meio termo para midscale para um empreendimento com 6.000m2 construído a um custo por metro quadrado no valor de R$ 1.900,00 chegamos então a um valor de 11.400.000,00. Vamos considerar que neste nosso exemplo, não haja necessidade de reformas pois estas foram feitas recentemente, contudo, para cada 10 anos de vida das estruturas, podemos aplicar um redutor de 20% que é, basicamente, o valor a ser aplicado para deixar o edifício em dia.

Terceiro Passo: Decoração e Equipamentos

Avaliar a decoração e equipamentos são de extrema importância operacional, em vários casos há hotéis que foram relapsos quando se considera a sua decoração e equipamentos que fazem funcionar o hotel, logo, avaliar este item é de fato uma arte, afinal de contas as decorações vivem mudando e voltando a moda e hotéis devem sempre estar atualizados neste ponto e pode ser que a decoração seja recente e os equipamentos estejam muito bem cuidados e funcionais, para isto, eu como consultor utilizo a seguinte tabela:

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