Sucesso da implantação hoteleira é abordado no 11º ADIT Share
Direto de Mata de São João (BA) – Terminou há pouco a palestra “Quais os cuidados iniciais para a implementação e sucesso nos empreendimentos?”, ministrada pelo advogado e especialista no tema, Márcio Emrich, fundador da Mapah e Emrich Leão Advogados. Ela faz parte da grade do primeiro dia do 11º ADIT Share que é promovido pela ADIT Brasil no Costa de Sauípe Resort. O palestrante iniciou a apresentação enumerando algumas preocupações em comum de muitos players do mercado. “Propriedade Compartilhada é muito diferente. Tem muitas coisas que vocês devem ter em mente e se preocupar”, observou.
Após uma breve introdução na qual explicou a área de atuação das duas empresas que fundou, Márcio aprofundou o tema da palestra e destacou: “O que temos de fazer depois de termos um masterplan e contatado todos os colaboradores essenciais de um projeto? Due Diligence, estruturação de negócio e regulatória. Considere que você tem um projeto em andamento que é interrompido por ser ali um cemitério indígena? Deve haver algum pajé ou cacique que saiba, mas não há registro em lugar algum. Nessa hora nos servimos de nossos contatos diversos e do preparo para todo tipo de situação. As vezes temos ali cavernas submersas. Não pode ser feito, não constitui um patrimônio imaterial, entre outros. Para tudo temos de ter a resposta e a reação. Isso é Due Digilence.
Já vi casos em que se esbarrou em processo de família, que foi guardado sob sigilo de justiça. Parou tudo, então é muito importante essa auditoria preventiva que fazemos não só da parte estrutural mas de pessoas. Ultrapassadas essas questões, temos de partir para a estruturação de negócio: planejamento tributário, socialitário, contratual, Direito Imobiliário, onde enfrentamos uma legislação própria e uma série de outras questões, como legislações municipais, Direito Ambiental, do consumidor, que hoje, na multipropriedade é bastante contundente; LGPD e compliance e ESG”.
Planejamentos essenciais
Márcio enumerou alguns cases em que os planejamentos se fizeram necessários e deram bons resultados. “Planejamento Tributário não pode ser levado em consideração apenas no segmento de construção. Há tributação na parte imobiliária e na parte de serviços e é preciso uma contabilidade específica para isso. Você tem ai outras situações com formas de tributações bem diferentes do que se imagina no início. É preciso inclusive saber como se contrata a empresa da promoção de vendas, se vai haver dupla tributação, pagamento de impostos, entre outros.
Já o Planejamento Societário implica um cuidado maior. Estamos em um cenário de insegurança. Definir sócios, fundos, definir sócios que participem da parte de hotelaria, de lazer, de parques, enfim, não podemos colocar todos numa mesma caixa. Liberdade de ofertar o pool de negócios ou participação em uma negociação específica e capilaridade também são essenciais”.
Investidores
Márcio aconselhou: “Não trabalhamos nunca com pessoa física pois a pessoa física morre e você fica em meio ao imbróglio deixado pela pessoa. Crie pessoas jurídicas nas mais amplas modalidades que existem. Você tem estruturas como hotéis, parques, parques temáticos e ai você tem uma sociedade de cota de participação, em que se faz um contrato que não exige registro em cartório em que um sócio participante (antes conhecido como sócio oculto) é incluído na equação lado a lado com o idealizador do negócio. O acordo de sócios pode ou não pode ser registrado em cartório, mas é um documento válido e pode ser preponderante ao contrato social da companhia”.
No Planejamento Contratual, Márcio explicou: “Nesse contexto temos uma variedade enorme de títulos, como funcionará a inadimplência de um título, enfim. Tudo começa com um acordo de confidencialidade, no entanto não há uma nomenclatura rígida dentro dessa modalidade. A figura de terreneiro, por exemplo, é muito relativa na multipropriedade, mas ela sempre está presente. São muitas as situações. No Direito Imobiliário existem questões que implicam trabalho preventivo para o sucesso do empreendimento, assim como no Direito Ambiental, que reserva muitas surpresas. Verificar as licenças ambientais, a mitigação de riscos que podem comprometer a sustentabilidade a longo prazo, tudo deve ser levado em consideração”.
