STJ julga ilegitimidade passiva de empresa de hotelaria em ação movida a construtoras
Artigo de Leonardo Peres Leite*
Recentemente, o STJ – Superior Tribunal de Justiça se pronunciou a respeito de assuntos relevantes: interrupção de obra de futuro empreendimento hoteleiro, direitos relacionados à rescisão do contrato de compra de imóvel na planta e, especialmente, não participação da empresa de hotelaria em ação judicial que visa solucionar o contrato. Quando há a interrupção de uma obra, é comum que o comprador busque a solução através de ações judiciais contra as empresas construtora, incorporadora, vendedora, buscando a ruptura do contrato, pedindo a restituição dos valores que pagou e indenizações (por danos morais e/ou materiais).
Muitas das ações são direcionadas, também, às empresas de hotelaria (futuras operadoras dos futuros hotéis), com base em teses jurídicas que indicam que tais empresas teriam participação no insucesso das obras porque vinculam suas marcas na fase de vendas. Ao julgarem essas ações, juízes e desembargadores pelo Brasil demonstraram entendimentos diferentes. Alguns rejeitam a tese, excluindo a empresa de hotelaria do processo. E outros acolhem.
Um desses processos chegou ao STJ (a corte judicial máxima para julgar assuntos que não envolvem direitos constitucionais). Em primeira instância o juiz decretou a rescisão do contrato e condenou as empresas incorporadora, intermediadora e vendedora a restituírem os valores pagos pelo comprador (rejeitou indenização por danos morais), e entendeu por excluir a empresa hoteleira. Em segunda instância o Tribunal de Justiça entendeu por incluir a empresa hoteleira.
No STJ, a Terceira Turma julgou o Recurso Especial nº 1.785.802. Entendeu de forma unânime por excluir a empresa de hotelaria do processo, fixando que: (i) não há atuação/participação da empresa de hotelaria na fase de vendas, e de construção; (ii) a atuação da empresa de hotelaria se dá apenas depois de encerrada a construção do empreendimento; e (iii) a empresa de hotelaria também experimenta prejuízos porque é obrigada a cancelar suas expectativas em torno do futuro hotel.
A decisão proferida se mostrou acertada em relação a todas as peculiaridades que permeiam o tema. A visão pragmática a respeito das fases operacionais e das obrigações de cada parte fomentou a projeção do correto cenário de direitos: o comprador paga o preço para a vendedora, que assume obrigação de fomentar a construção; e a construtora assume a obrigação de construir e entregar o imóvel. Não há participação/atuação da empresa de hotelaria.
A respeito do tema, a legislação civil, consumerista e também a própria lei 13.786/2018 (“lei do distrato”) oferecem todas as diretrizes para a solução desse tipo de inconveniente que envolve comprador, vendedor e construtor. Nenhuma das leis oportuniza extensão ou ramificação de responsabilidades/obrigações contratuais para as hipóteses de frustração negocial em compra e venda de imóvel na planta. A atenciosa análise do tema não autoriza interpretação jurídica para buscar a inclusão de terceiros e a aglutinação de empresas para atender interesses de uma parte que se viu frustrada na negociação. O ideal é identificar os efetivos responsáveis, e buscar a equalização de direitos e deveres, respeitando a base estrutural que define a projeção de obrigações de cada contrato.
*Leonardo Peres Leite é Bacharel em Direito pelo Centro Universitário das Faculdades Metropolitanas, e Pós-graduado em Direito das Relações de Consumo pela PUC-SP e advogado do escritório Costa Marfori. Atua na área cível (contratos, obrigações, relações de consumo, responsabilidade civil, direito empresarial, imobiliário, societário e comercial), com assuntos que envolvem produtos, serviços, patrimônio e linhas de negócios, relacionados a empreendimentos imobiliários, locação/comodato de bens, hotelaria e condomínio.
