Diogo Canteras (Foto) é Diretor da Hotel Invest, uma das mais renomadas e atuantes empresas de consultoria hoteleira do Brasil, e traz consigo uma experiência profissional de mais 20 anos dedicados ao desenvolvimento de empreendimentos hoteleiros nacionais e internacionais, é hoje um dos mais respeitados especialistas do Brasil nessa área. Com todo esse know how Canteras está elaborando junto ao Núcleo de Hotelaria e Turismo do Secovi/SP um Manual de Melhores Práticas para os Hotéis de Investidores Pulverizados, visando o surgimento da terceira geração de flats e também oferecer uma maior segurança aos investidores hoteleiros para os próximos anos em várias questões como a jurídica.
A ideia da criação deste cartilha Canteras explica que surgiu do descontentamento dos investidores de flats nos últimos anos que na época não tinha um apoio ou preparação para desenvolver esses empreendimento de maneira apropriada e conseguir se manter neste mercado. O lançamento deste manual está previsto para ser na Convenção do Secovi, que acontece entre os dias 18 e 21 de setembro, em São Paulo. Confira esta novidade a seguir nesta entrevista exclusiva.
Revista Hotéis — Você está elaborando junto ao SECOVI/SP uma cartilha de boas práticas para os novos investimentos hoteleiros em São Paulo. Como foi que surgiu esta ideia, quanto tempo está estudando esta questão e previsão de quando esta cartilha fique pronta?
Diogo Canteras — A ideia para elaboração dessa Cartilha surgiu do grande descontentamento que houve entre os investidores de flats do último ciclo de desenvolvimento hoteleiro do Brasil. Como é importante para o setor hoteleiro e para o setor de construção civil que isso não se repita, tivemos a ideia de desenvolver essa cartilha, que engloba as principais diretrizes a serem seguidas para desenvolver esses empreendimentos de maneira apropriada. Deve ficar pronta para ser lançada na Convenção Secovi, no final de setembro.
Revista Hotéis — Qual é o objetivo maior desta cartilha? Você acredita que ela possa criar um marco e ajudar a nortear o setor?
Diogo Canteras — A venda pulverizada de ativos hoteleiros tem sido, tradicionalmente, o principal mecanismo de “funding” para hotéis no Brasil. O empreendimento hoteleiro pode ser uma excepcional alternativa de investimento, mas para isso é importante que haja mais segurança para os investidores. A iniciativa do Secovi, de elaborar esse Manual de Melhores Práticas para os Hotéis de Investidores Pulverizados (HIPs) tem exatamente esse objetivo.
Revista Hotéis — Quem está lhe auxiliando na elaboração desta cartilha e que contribuições está recebendo de entidades do setor?
Diogo Canteras — Foi criado um Grupo de Trabalho, dentro do Núcleo de Hotelaria e Turismo do Secovi, que é dirigido pelo Caio Calfat, para elaborar esse Manual. Do grupo participaram várias pessoas: representantes das principais instituições do setor, as principais empresas de consultoria, empresas de operação hoteleira, incorporadores imobiliários e um excelente grupo de advogados, que nos ajudaram muito.
Revista Hotéis — Como estão sendo tratadas as questões jurídicas nesta cartilha para evitar atritos no setor?
Diogo Canteras — Primeiramente, todos os atritos estão sendo evitados, procurando espelhar no Manual as Melhores Práticas efetivamente usadas pelo mercado. Além disso, temos contado com o apoio dos advogados envolvidos no Grupo de Trabalho e até mesmo com o Conselho Jurídico da Presidência do Secovi.
Revista Hotéis — Muito se fala na terceira geração de flats na cidade de São Paulo que está para começar, mas muitos investidores se sentem inseguros por não terem marcos regulatórios. Esta cartilha poderá incentivar e assegurar a estes novos investimentos?
Diogo Canteras — Como eu falei, esse é o principal objetivo desse Manual: dar maior segurança aos investidores. Isso é bom para os investidores pulverizados, mas também é bom para os fundos de investimento maiores, que estão querendo investir no setor. De maneira especial, temos muitos fundos internacionais querendo investir no setor, e dar melhores condições para que esses investimentos sejam seguros é muito importante para a hotelaria do Brasil.
Revista Hotéis — Quais foram as principais preocupações na elaboração desta cartilha para evitar que volte a especulação imobiliária que aconteceu em São Paulo no final da década de 90 e causou muitos danos ao setor hoteleiro?
Diogo Canteras — No final da década de 90, o flat era, de fato, dois negócios diferentes em dois momentos distintos: primeiro era um negócio imobiliário, do qual tirava proveito o incorporador, depois era um negócio hoteleiro, que gerava resultados para o investidor. O Manual de Melhores Práticas aponta a importância de termos o empreendedor imobiliário comprometido com o resultado do negócio hoteleiro, pois o seu cliente não está comprando um prédio, mas uma perspectiva de rentabilidade.
Revista Hotéis — O alto custo de terrenos hoje é o grande freio no crescimento da hotelaria paulistana ou você vê outros motivos que podem retardar os novos investimentos?
Diogo Canteras — A hotelaria é cíclica. Períodos de desenvolvimento de novos hotéis são precedidos por períodos de estagnação. O preço dos terrenos é um obstáculo, mas que tende a ser superado à medida que as tarifas hoteleiras vão se recuperando. Em São Paulo, por exemplo, mesmo tendo uma tarifa média hoje de 250 reais, ainda não chegamos no patamar de 98 que, em reais de 2010, era 320 reais. Ainda temos bastante a recuperar.
Revista Hotéis — Como não existem terrenos nas tradicionais regiões hoteleiras da cidade do Rio de Janeiro, os investidores estão abrindo novos mercados, como a região portuária. Você acredita que em São Paulo as áreas em bairros que não possuem tradição em hotelaria seria também a solução? Quais regiões poderiam apresentar este potencial?
Diogo Canteras — Com certeza. Todos nos lembramos de quando foi inaugurado o Ibis Expo (na Ponte da Casa Verde). Era uma localização atípica para um hotel, mas o desempenho foi muito bom. Regiões não tradicionais da hotelaria devem começar a receber hotéis. A Barra Funda e o centro velho da cidade me vem à mente como possibilidades.
Revista Hotéis — Muitos especialistas acreditam que a viabilidade de um hotel depende de três fatores: localização, localização e localização. Como ficaria esta questão de construir hotéis fora de zonas tradicionais?
Diogo Canteras — A localização é fundamental para um hotel. Um hotel bem localizado é um investimento seguro. Localizações não tradicionais são mais arriscadas, não há dúvida, mas funcionam bem quando o mercado está forte, que é o que se prevê para os próximos anos.
Revista Hotéis — Quem serão os novos investidores da hotelaria paulistana?
Diogo Canteras — O desenvolvimento de empreendimentos hoteleiros, seja através do mecanismo dos apart-hotéis, seja através de fundos, tem ficado mais profissional. Isso é bom para todos os profissionais de hotelaria e excelente para os investidores. O Manual acaba sendo mais uma contribuição para consolidar essa tendência.
