Investir em condo-hotel é seguro e rentável?

No entanto, é importante destacar que investir em condo hotéis envolve riscos e não há nenhuma garantia de rentabilidade. Esse modelo de negócio ganhou força no Brasil no início dos anos 2000, mas devido a especulação desenfreada de muitas construtoras e incorporadoras em busca do lucro fácil, o setor hoteleiro amargou enormes prejuízos, como a crise dos flats ocorrida na capital paulista e em outras cidades no Brasil. Promessas de investimento seguro e vitalício bem acima do que pagava o mercado estampava vários folhetos entregues nos estandes de vendas das imobiliárias ou mesmo nos sites. E depois de muitos investidores lesados, a CVM – Comissão de Valores Mobiliários passou a fiscalizar mais de perto e aplicar multas pesadas nos excessos cometidos.

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E na iminência da nova corrida imobiliária visando a construção de novos hotéis para atender as necessidades da Copa do Mundo de 2014, foi lançado em janeiro de 2012 o Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados. Ele foi elaborado pelo núcleo Imobiliário-Turístico e Hoteleiro SECOVI/SP – Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo e contou com a parceria de várias entidades como: FOHB – Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil; ABIH – Associação Brasileira da Indústria Hoteleira, ADIT BRASIL – Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil e o FHORESP – Federação de Hotéis, Restaurantes, Bares e Similares do Estado de São Paulo. O manual passou a ser um aconselhador de práticas usuais no mercado, referências e parâmetros para a estruturação e a ordenação do empreendimento condo-hoteleiro. Entre alguns aspectos abordados nesse manual, ele sugeria que: para cada empreendimento fosse feito um estudo de viabilidade econômica utilizando uma metodologia internacional para facilitar a aplicação e permitir comparar e medir a viabilidade econômica com clareza. Para as fases de estratégia de venda, lançamento e comercialização, os estudos de viabilidade deveriam ser disponibilizados aos potenciais investidores. Os folhetos de divulgação deveriam conter informações sobre a lógica do mercado e suas perspectivas e os corretores precisavam ser treinados para explicar os parâmetros e justificativas que faziam com que aquele empreendimento seja, de fato, um bom produto de investimento.

Especulação imobiliária em Belo Horizonte

Mas essa cartilha não foi seguida e a especulação imobiliária prosperou nas cidades sedes da Copa do Mundo de 2014. Muitos investidores foram lesados e amargam enormes prejuízos até hoje, como em Belo Horizonte. Processos de reparação de danos se acumulam na justiça em busca de uma sentença definitiva, mas algumas construtoras e incorporadoras que especularam o modelo de negócio faliram. O advogado Kênio Pereira, esteve na presidência da Comissão de Direito Imobiliário da OAB de Minas Gerais de 2010 até 2021 e foi Vice-Presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal também de 2019 a 2021 e acompanhou de perto esse imbróglio jurídico em Belo Horizonte. Atualmente é Diretor Regional de Minas Gerais da Associação Brasileira de advogados do Mercado Imobiliária, Conselheiro do Secovi-MG e da Câmera do Mercado Imobiliário de Minas Gerais. “Muitos investidores não receberam nenhum dividendo entre 2014 e 2021, nem mesmo as multas por atraso a que tinham direito de cobrar das construtoras em relação aos vários hotéis que deixaram de ser concluídos nesse período. Há notícias de que a partir de 2021 um grande hotel localizado na Savassi começou a distribuir um valor ínfimo para os investidores, mas são aquém do necessário para remunerar o capital investido. Há evidência de práticas de diárias muito baixas para retirar clientes dos demais hotéis. O fato é que foram construídas unidades hoteleiras acima do necessário em decorrência da ambição dos construtores faturarem em cima desse benefício concedido pelo município, o qual falhou em não limitar o número de novas unidades habitacionais para o setor hoteleiro. Centenas de compradores foram induzidos a comprar as unidades hoteleiras mediante falsas promessas de boa rentabilidade a partir de julho de 2014. Os construtores já sabiam que isso seria uma ilusão, tanto é que não colocaram nos contratos dos condo-hotéis tal promessa de renda atraente. Há ainda o fato dos compradores terem sido enganados para pensar que seriam donos das unidades, isso porque, depois descobriram que seriam apenas investidores, participando de um alto risco, não podendo agir como donos. Após estudarem os contratos e diante do alerta que fizemos há anos, o qual foi corroborado pela CVM – Comissão de Valores Mobiliários, os compradores perceberam que realmente não compraram uma propriedade, conforme previsto no art. 1228 do Código Civil. Eles são impedidos de utilizar diretamente os apartamentos, ou seja, não têm a mesma autonomia que existe nos apart-hotéis, onde o proprietário pode retirar a unidade do pool e usá-la diretamente sem depender da bandeira hoteleira”, explica o advogado Kênio.

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Segundo ele, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais tem dado ganho de causa aos compradores que foram iludidos pelas Construtoras, com a promessa de entregá-lo funcionando em março de 2014, para a Copa do Mundo de julho de 2014. “Algumas empresas atrasaram a obra em sete anos, acarretando enorme prejuízos para mais de 400 compradores em apenas um hotel na zona Sul de Belo Horizonte, sendo que muitos rescindiram o contrato e exigiram o dinheiro de volta. De forma desleal aquelas construtoras com situação mais grave, com processos judiciais inclusive na área criminal, têm procrastinado de todas as formas a devolução, mesmo perdendo os processos judiciais, estando seus diretores respondendo por processo criminal que ainda está em andamento. Há ainda notícia de processos por ocultarem seus bens, pois abriram outras empresas em nomes de terceiros para dificultar que seus credores recebam os valores a que têm direito. Mas certamente, os credores, sendo bem assessorados por advogados especializados receberão os valores devidos. A Prefeitura de Belo Horizonte está executando a multa em torno de R$80 milhões, contra essas empresas por não terem pago pela outorga onerosa devido terem usufruído de 400% acima do potencial construtivo do terreno”, revela o Advogado Kênio. Ele questiona porque a Prefeitura de Belo Horizonte liberou o alvará de funcionamento desse empreendimento hoteleiro, mesmo a multa não tendo sido paga. “Isso é uma afronta às leis municipais que os gestores da Prefeitura de Belo Horizonte ignoraram, sendo que ela não faz isso com os demais munícipes que requerem a baixa de construção e o alvará do funcionamento quando há irregulares mais simples, abrindo precedentes para questionamentos judiciais, já que tais liberações de alvarás afrontam as leis”, prevê Kênio.

Para quem tem interesse em adquirir uma unidade hoteleira ele deixa um alerta: “É fundamental que contratem previamente um advogado especializado em direito imobiliário para analisar os diversos documentos que compõem esse tipo de transação. Esse modelo de negócio é altamente complexo, seja condo-hotel, apart-hotel, fração imobiliária ou tempo compartilhado, para evitar ser induzido por promessas dissociadas da realidade. As propagandas são sedutoras, sendo comum muitos compradores se arrependerem por não compreenderem as entrelinhas dos contratos e de outros documentos que até especialistas têm dificuldade de analisar quando o fazem de maneira superficial. Há ainda, redes hoteleiras que se valendo dessa falta de profundidade dos compradores que conduzem o empreendimento de forma imediatista, para obter lucro rápido, deixando de tomar várias medidas que acabam prejudicando os investidores a longo prazo por não terem uma assessoria jurídica apta a defender seus interesses”, concluiu Kênio.

Má fé persiste

Passado mais de uma década do lançamento do Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados, com orientações de boas práticas para o setor, as falsas promessas de vendas com rentabilidade fácil, garantida e vitalícia ainda permanecem. Basta fazer um simples pesquisa na internet ou nas mídias sociais que é possível encontrar imobiliárias prometendo a venda de unidades hoteleiras com renda vitalícia acima de 1,5% ao mês, livre de impostos. Tem muito estande de vendas no próprio canteiro de obras dos hotéis ou mesmo nas imobiliárias fazendo essas promessas. Com isso acabam pegando muitos investidores desavisados, alguns casais que juntaram dinheiro a vida toda pensando na aposentadoria. E para tentar disciplinar novamente o mercado, um grupo de profissionais do setor turístico imobiliário, está trabalhando na atualização do Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados. “Concentramos esse grupo dentro da Comissão de hospitalidade da ADIT Brasil junto com a Vice-presidência do núcleo Imobiliário-Turístico e Hoteleiro do SECOVI/SP. Já fizemos várias reuniões e estamos trabalhando na revisão ampliada do manual. Acreditamos que em outubro desse ano o novo manual deverá ser concluído e uma vez ok vamos apresentar e distribuir o manual no IMOBTUR. Esse é o seminário de meios de hospedagem, aluguel por temporada e empreendimentos imobiliários-turísticos promovido pela ADIT Brasil e acontecerá no dia 29 de novembro na AMCHAM, na capital paulista”, informa Caio Calfat, Presidente do Conselho da ADIT Brasil e Vice-presidente do núcleo Imobiliário-Turístico e Hoteleiro SECOVI/SP que conclui dizendo: “O setor está seguro que falsa promessas de vendas de unidades de condo-hotel é crime e deve ser combatido com a lei”.

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Em contato com José Augusto Viana Neto, Presidente do CRECI/SP, ele esclarece que: “Os pedidos de fiscalização solicitados por meio do link http://spider.crecisp.gov.br/spw/sf/solicitacaofiscalizacao  são atendidas em até 24h00. Caso seja confirmada a suspeita de irregularidade um processo para apuração total dos fatos é instaurado, haja vista que a finalidade desta Autarquia Pública Federal é disciplinar e fiscalizar a profissão de Corretor de Imóveis e combater o exercício ilegal de profissão. Quanto às penalidades, informamos que  as mesmas estão previstas no artigo 21, da Lei nº 6.530/78, que são : advertência verbal, censura, multa, suspensão da inscrição, até noventa dias e cancelamento da inscrição, sendo aplicadas de acordo com o caso concreto, reincidência e  dentro do devido processo legal, respeitando-se os princípios constitucionais do contraditório, ampla defesa e o duplo grau de jurisdição”.

O advogado Marcos Martins, do Escritório Pallotta Martins também alerta a quem deseja investir nessa modalidade de negócio das falsas promessas. “Rentabilidade segura e vitalícia mencionada nos materiais de venda costuma influenciar muito para que investidores fechem o negócio. Em geral, a maior parte dos investidores de condo-hotéis são pais e mães de família que usam todo o dinheiro que pouparam durante anos em uma ou duas unidades hoteleiras. Eles acreditam que receberão maior retorno do que se comprassem e alugassem um imóvel residencial ou comercial por contra própria. No entanto, é importante ter em mente que qualquer promessa de retorno deve ser avaliada com cautela, pois na maior parte das vezes ela não ocorre na prática, pois não há como garantir que os serviços prestados pela operadora hoteleira terão a qualidade esperada ou que o hotel será administrado de forma satisfatória. Caso a promessa de retorno não seja concretizada, os investidores podem buscar reparação na justiça, desde que existam evidências claras de que houve uma promessa formal, por escrito, e que essa promessa não foi cumprida. Existem muitas decisões que garantem a indenização por propaganda enganosa. Mas caso não haja essa prova, o judiciário, por não conhecer em profundidade o modelo de negócio de condo-hotéis, acaba por entender que se trata de investimento de risco, ou seja, que não há garantia de retorno ou performance, equiparando de forma equivocada a uma aplicação no mercado financeiro”, alerta o advogado Marcos Martins.

Investimento seguro e rentável?

Se antes da pandemia esse modelo de negócio era visto com uma certa desconfiança, fica a pergunta: Investir em condo-hotéis continua sendo uma opção atrativa para investidores que desejam diversificar seus portfólios e obter rendimentos estáveis? O advogado Marcos Martins é enfático em afirmar que não e explica a razão. “Na minha opinião, os condo-hotéis não são uma opção atrativa para investidores que desejam diversificar seus portfólios e obter rendimentos estáveis. Trata-se de um investimento que a pessoa, na prática, não possui nenhum controle, pois toda a operação é amarrada na mão das bandeiras e assets, não permitindo que os investidores opinem buscando melhorar a gestão do empreendimento. Na maioria das vezes sequer o investidor pode retirar a unidade hoteleira do pool e seus ganhos estão atrelados ao lucro do empreendimento, enquanto que a maior parte das taxas cobradas pelas operadoras está atrelada ao faturamento. Inclusive, em caso de prejuízos os investidores é que devem fazer aportes de dinheiro para manutenção da operação hoteleira. É importante lembrar que a unidade hoteleira é vendida com o preço do metro quadrado até maior do que imóveis comerciais, porém sua liquidez é restrita e o valor posterior de revenda fica totalmente atrelado a saber se o empreendimento gera retorno – quanto – ao proprietário”, lembra Martins.

Já o advogado Camilo Ashcar Neto, Sócio do escritório Ashcar Advogados e também Presidente da InnVestidor – Associação Brasileira de Investidores de condo-hotel destaca que: “A indústria de condo hotel representa mais de R$ 50 bilhões de ativos em operação, que pertencem a mais de 100 mil pequenos investidores espalhados em todas as regiões do Brasil. Pouco mudou nas últimas décadas no sentido de que não há programas ou linhas de crédito específicas para o desenvolvimento de novos hotéis, o que reforça a posição dos condo-hotéis como sendo talvez o único veículo ao incremento da atividade. Nesse sentido, tomando São Paulo como exemplo, aproximadamente 2/3 de todos os quartos hoteleiros estão em condomínios hoteleiros ou condo-hotel. No acumulado deste ano os condo-hotéis vêm registrando performances recordes, impulsionados principalmente pela demanda de negócios, o que com a retomada pós-pandemia tende a se intensificar ainda mais, demonstrando que ainda há demanda reprimida por quartos na cidade e assim espaço para implementação de novos empreendimentos. No entanto, como em todo negócio de capital intensivo, é essencial que os investidores se assegurem das garantias oferecidas. Busquem mitigar os riscos envolvidos, mediante uma análise criteriosa dos contratos, envolvimento de especialistas em consultoria hoteleira na avaliação de empreendimentos, pesquisa de mercado e análise de viabilidade financeira. Além disso, é importante considerar a reputação da administradora e sua capacidade de entregar os resultados prometidos”, orienta o advogado Camilo.

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Ele lembra que quando se fala de contratos de investimento coletivos, a comercialização destes lançamentos está vinculada ao crivo prévio por parte da CVM – Comissão de Valores Mobiliários, principalmente naquilo que diz respeito à viabilidade econômica. “Caso as promessas não sejam cumpridas ou pratiquem-se condições diferentes daquelas previamente aprovadas pela CVM, é necessário estudar cada caso e suas peculiaridades, sendo possível buscar medidas legais contra a incorporadora/construtora e a administradora hoteleira. A CVM, como órgão fiscalizador deste mercado, tem atuado e multado os empreendimentos que se desviam das condições por ela aprovadas, mas do ponto de vista dos investidores buscarem reparação, é importante frisarmos que essa tarefa cabe ao judiciário”, diz Camilo.

Cláusulas de performance

A maioria das administradoras hoteleiras no Brasil não aceitam que sejam inseridas cláusulas de performance nos contratos que condicionem a retirada da taxa de administração. Na prática significa que se o hotel der lucro ou prejuízo, a administradora não corre nenhum risco e retira sua taxa pela administração, mas as cláusulas de performance podem ser uma solução para alinhar os interesses dos investidores e das administradoras. “Essas cláusulas podem estabelecer metas claras de desempenho que devem ser alcançadas pela administradora para que ela possa receber a taxa de administração. Dessa forma, os investidores não seriam lesados em caso de prejuízo na operação. No entanto, é importante que essas cláusulas sejam negociadas e incluídas de forma equilibrada nos contratos, levando em consideração os interesses de ambas as partes”, explicou o advogado Camilo.

Segundo ele, durante e pós-pandemia, a InnVestidor recebeu diversas reclamações de associados em relação ao comportamento das redes hoteleiras. As principais queixas estão relacionadas à falta de transparência na prestação de contas, dificuldade na obtenção de resultados financeiros prometidos e falta de suporte adequado durante momentos desafiadores. E somado a isso, estão cláusulas leoninas que ainda continuam sendo impostas pelas administradoras? “Essas cláusulas muitas vezes favorecem apenas a administradora, prejudicando os investidores. Para os investidores insatisfeitos com os resultados, é importante buscar orientação jurídica especializada para analisar o contrato em questão e avaliar possíveis medidas a serem tomadas. Em alguns casos, é possível negociar com a administradora para revisar o contrato e buscar condições mais equilibradas”, aconselha Camilo.

Modelo de administração

O Consultor José Ernesto Marino Neto, Founder & President da BSH International Hospitality Asset Managers, lembra que: “Condo-Hotel é apenas uma forma jurídica de levantar recursos para operar um hotel. O fato do capital estar fragmentado e do promotor imobiliário realizador do projeto depender fortemente da marca e administradora para dar alma ao produto, geralmente, coloca as administradoras em posição de força na negociação dos contratos. Portanto, com altos custos de gestão, os resultados disponibilizados aos investidores tendem a ser menores do que deveriam. A BSH tem o princípio de só se envolver com projetos nos quais a administradora arrenda o hotel e recebe parte do resultado, financiando o fluxo de caixa negativo, caso exista. Além disso, não acreditamos que a administradora deva receber honorários antes de calcular o resultado. A forma mais justa é um formato de profit sharing, ficando os investidores apenas com o risco imobiliário”, enfatiza Marino Neto.

 E ele cita modelo de administração do condo hotel do NH Curitiba como um case de sucesso que os investidores deveriam se espelhar e explica o porquê: “A BSH é sócia de todos os investidores em uma sociedade que ela gerencia em nome de todos. Recebeu a posse de todas as unidades autônomas e arrendou o hotel mobiliado, decorado e equipado para a NH Curitiba. Por sua vez, a administradora aportou capital para arrancar a operação e financiar o fluxo de caixa. A NH trabalha com três tipos de aluguel: um fixo pequeno, um percentual sobre o faturamento e um percentual sobre o resultado, mas o risco financeiro é sempre da NH. Basta então fazer negócios com empresas que tomam risco, pois ninguém é obrigado a fazer negócios para perder dinheiro”, acentua Marino Neto que deixa uma dica aos investidores de condo-hotéis: “O poder detido pelos proprietários hoje em dia é maior que os de antigamente. O sistema de gestão é o segredo. Muita gente pensa apenas em negociar taxas. Divisão do resultado é consequência”.

Falta de transparência

Muitos investidores reclamam de algumas operadoras fazem a retenção de um pagamento mensal em cima da receita bruta da operação hoteleira para ações de marketing, mas não prestam contas. “A falta de prestação de contas gera desconfiança e dificulta a transparência nas operações e certamente reforça o desequilíbrio contratual da operação condo-hoteleira. Temos conhecimento de decisões judiciais que determinam a rescisão do contrato das unidades por descumprimento de obrigações da operadora, condenando à devolução dos valores pagos pelo investidor”, relata o advogado Maurício Pallotta, sócio do escritório Pallotta Martins e Advogados. Ele lembra também que algumas operadoras cobram taxas para adquirir algum produto dos fornecedores e o valor não é repassado aos investidores que na maioria das vezes nem ficam sabendo dessa prática. “Não há tecnicamente vedação na legislação para a cobrança de taxas pelas operadoras para adquirir produtos de fornecedores. Porém, este procedimento é altamente questionável porque, por regra, não está previsto no contrato com os investidores e também porque essas taxas ficam apenas com as operadoras. A falta de prestação de contas e a opacidade em relação aos recursos provenientes dessas taxas podem suscitar preocupações sobre a integridade das relações comerciais da operadora hoteleira. A imposição de taxas aos fornecedores cria uma desvantagem competitiva para aqueles que não estão dispostos ou não têm capacidade financeira para pagar tais taxas. Isso distorce o ambiente de negócios, prejudicando a concorrência leal e dificultando o acesso de fornecedores com preços mais competitivos, o que impacta negativamente os consumidores e a economia em geral. Além disso, a imposição dessas taxas pode resultar em custos mais altos para os produtos e serviços oferecidos pelo hotel”, alerta o advogado Maurício complementando sobre algumas cláusulas absurdas encontradas em vários contatos de administração. “As cláusulas mais comuns são as que estabelecem taxas de administração excessivamente altas, cláusulas que transferem a responsabilidade de manutenção e conservação do imóvel exclusivamente para o investidor, cláusulas que dificultam a rescisão do contrato impondo que a gestão seja por cinco, oito ou 10 anos sob pena de multas altíssimas. Ou, ainda, cláusulas que determinam que eventual litígio seja resolvido exclusivamente em câmaras arbitrais, e não pelo poder judiciário”, concluiu o advogado Maurício.

Vivendo de feeling

E como esse assunto é muito delicado e para não se expor, uma fonte, que é ex-sindico de um condomínio hoteleiro resolveu se posicionar, mas no anonimato: “A maioria das redes hoteleiras que operam no Brasil não possuem um único centavo investido na operação. Vivem no mundo da imaginação e do feeling que suspostamente apresentam para pegar algum condomínio hoteleiro para administrar, mas não aceitam risco nenhum no negócio. Muitas vendem a falsa promessa aos investidores que sua marca internacional tem um forte apelo comercial de vendas e distribuição. Mas na verdade colocam grande parte da venda de suas diárias nas mãos de OTA´s (agência de viagens on line) que chegam a cobrar até 30% sobre a venda o que impacta posteriormente na distribuição de lucros aos investidores. Conheço casos de administradoras que sugam o quanto podem dos investidores, cobram taxas dos fornecedores para adquirir produtos, retém a verba de marketing para uso próprio e ainda posam de boazinhas, mas o que fazem é uma verdadeira falcatrua. Conheço também redes que retém mensalmente o fundo de reposição dos ativos, não fazem a devida manutenção da edificação e quando termina o contrato, entregam o empreendimento totalmente sucateado. É necessário a troca de equipamentos de alto custo, como colchões, equipamentos de cozinha e mobiliário. Já vi até administradora retendo todo mês uma verba para fins de defesa jurídica, pois sabia que quando saísse da operação, iria sofrer processo por gestão fraudulenta. Infelizmente os investidores possuem poucas opções para a entrega de administração de seus ativos, pois a maioria das administradoras não trabalham com o risco do negócio”, revelou a fonte.

No ponto de vista dele, o início dos problemas começa na fase de vendas. “As administradoras aceitam o uso de sua logomarca para corretores inescrupulosos inserirem em folders, sites e numa infinidade de material e muitas vezes com o aval ou vista grossa das construtoras e incorporadoras, pois a ganância de vender fala mais alto. Essa logomarca dando a chancela da venda segura e rentável no conto do vigário do corretor, faz a diferença na decisão de compra. Infelizmente a CVM não tem infraestrutura suficiente para fiscalizar esses abusos e só age sob denúncia. Como o perfil dos investidores está mudando muito nos últimos anos, deixou de ser o casal que investe toda a sua economia projetando uma aposentadoria mais segura, e aos poucos os fundos de investidores profissionais estão tomando conta desses investimentos, algumas administradoras estão mudando sua tática de atuação. Em vez de ficarem cuidando diretamente da operação, preferem repassar o empreendimento para uma outra administradora na modalidade de franquia. Isso garante segurança total que não haverá risco na operação e o lucro virá facilmente. Eu já tive quatro unidades hoteleiras, com administradoras diferentes, e para não perder mais dinheiro, tive que vender pela metade do preço que havia adquirido. Hoje vejo claramente que condo-hotel é um bom negócio único e exclusivo para as administradoras e não aconselho a ninguém investir nessa modalidade”, concluiu a fonte indignada com a situação.