Este Seminário de Soluções Jurídicas organizado pela ADIT Brasil – Associação para o Desenvolvimento Turístico e Imobiliário do Brasil nos dias 27 e 28 de março no Sheraton Bahia Hotel, em Salvador (BA) teve o apoio e cobertura em tempo real da Revista Hotéis. Reuniu advogados especializados em diversos ramos do direito e empresários nacionais atuantes nos setores imobiliário e turístico com o objetivo de esclarecer as dúvidas recorrentes e práticas do cotidiano de investidores, construtores, incorporadores e redes hoteleiras, relacionadas às leis existentes para a construção civil. No total foram inscritos 330 profissionais que participaram de debates de temas muito atuais e interessantes que em alguns casos, ainda não existe legislação específica, o que gera muita insegurança jurídica.
No total foram 16 painéis que expuseram os principais acontecimentos do mercado imobiliário brasileiro sob o aspecto jurídico. Especialistas do Direito Imobiliário e áreas correlatas apresentaram as principais ferramentas, processos e trâmites burocráticos mais comuns neste mercado.
Dentre os assuntos que foram debatidos estavam a estruturação jurídica de empreendimentos nos modelos Tempo Compartilhado (Timeshare e Fractional). Este painel que teve a moderação de Armando Ramirez, da empresa RCI contou com o debate da advogada Márcia Rezeke juntamente com seus colegas Alfredo Gomes de Souza Junior e Arnaldo Borges.
Para o advogado Alfredo Gomes, a Lei Geral do Turismo foi fundamental para criar bases jurídicas para o timeshare (tempo compartilhado) dar a necessária segurança, mas existem lacunas nas leis que não foram detalhadas, pois o timesharing é uma cessão de direito de uso e não tem propriedade. “Houve uma evolução na legislação em relação ao timesharing o que assegura expor o produto que tem conseguido um crescimento vertiginoso nos últimos anos”, destacou Gomes.
Para a advogada Márcia, como ainda não existe na legislação brasileira uma forma para estruturar o fractional, pega-se normas de institutos jurídicos. “Muitos questionamentos que estão desaguando no judiciário poderiam ser evitados se houvesse a regulamentação desta modalidade. Uma coisa que preocupa é como vai funcionar a devolução do capital investido? Por isto é necessário uma regulamentação urgente pelos nossos legisladores sobre o timesharing e o fractional”, destacou Márcia.
Limitar ou criar parâmetros para que o Código de Defesa do Consumidor não prevaleça nesta relação de consumo do timesharing foi uma das formas apontadas pelo Advogado Arnaldo Borges para resolver a questão. “Esta seria uma maneira para equacionar esta questão enquanto ela não é regulamentada”, avaliou Borges.
Segundo a advogada Márcia, timesharing é um produto complexo de estruturação e operacionalização e não cabe empresas amadoras neste segmento. “Este é um produto de regra e geralmente o brasileiro não costuma seguir regras. Mesmo ciente que não pode usufruir do produto em alta temporada, ele questiona na justiça o dano moral por que se diz enganado em não poder usufruir do que comprou na data que desejava. O que temos feito é explicar o produto para o juiz entender e assim temos obtidos vários ganhos na justiça”, assegura Márcia destacando que nos últimos anos o timesharing evoluiu muito em nível de clareza e informações ao consumidor.
Quanto ao fractional, Márcia destacou que existem dois institutos jurídicos que podem criar bases que vão garantir segurança aos investidores. “Mas é necessário uma legislação que regule, pois alguns pontos geram atritos como a divisão de quotas entre os herdeiros ou mesmo a desistência e devolução de uma quota ao condomínio. Temos que avançar muito ainda neste assunto”, salientou Márcia.
Relação entre investidores e redes hoteleiras
Outro painel que chamou bastante a atenção foi a formatação jurídica na elaboração dos contratos entre redes hoteleiras e investidores. Participaram deste debate os advogados Eduardo Coelho e Luciano Mollica, tendo como moderadora Isa Carvalho Vanderlei Tenório da Motta e Soares Advocacia e Consultoria. O advogado Mollica iniciou o debate enfatizando a importância de se elaborar um bom contrato para reger com harmonia as relações entre as administradoras hoteleiras e os investidores. “Quando um investidor resolve fazer um empreendimento hoteleiro a primeira coisa a ser decidida é quem será a administradora, pois o empreendimento terá a cara da bandeira que irá operá-lo. Com isto, agrega-se valor às vendas, pois ninguém compra uma unidade hoteleira sem saber quem irá operar. Daí a importância de iniciar uma boa relação com esta rede hoteleira, mas quanto maior ela for, mais difícil será a negociação por parte de um proprietário ou investidor. Por isto é necessário ter uma boa orientação jurídica na elaboração de um contrato”, avalia o advogado Mollica.
Segundo ele, a cláusula que exige performance por parte das operadoras hoteleiras e que todo investidor almeja ter num contrato, não é fácil de ser inserida para ser executada. “Esta cláusula tem de ser bem redigida para depois a operadora ser cobrada pela performance contratada. No início da operação pode se estabelecer um valor mínimo e determinar um valor fixo a ser pago como se fosse um aluguel. Se a administradora não fizer, o investidor poderá entrar com uma ação de despejo na justiça alegando e em muitos casos a quebra do contrato fica evidenciada”, assegurou Mollica.
O advogado Eduardo Coelho deu algumas dicas para que um investidor possa contratar uma rede hoteleira com segurança. “Não se deixe levar pela propaganda de que uma determinada rede hoteleira possui várias unidades administradas e com atuação global. Peça a esta rede um demonstrativo de análise comparativa de hotéis da mesma categoria numa mesma micro região e conseguirá saber qual é a tarifa média real que está sendo praticada e se com isto terá rentabilidade ao seu investimento. Analise o resultado operacional líquido de um empreendimento que esta rede administra e uma vez fechando contrato, deixe bem claro o que é despesa operacional e não operacional, pois algumas redes embutem nas despesas operacionais o próprio IPTU a ser recolhido”, adverte o advogado Coelho.
O advogado Mollica completou as dicas de como elaborar um bom contrato com as redes hoteleiras pedindo para o investidor observar os seguintes pontos: “As redes hoteleiras costumam colocar cláusulas contratuais de verbas para o marketing da bandeira num conceito bem vago e aberto. Se isto não for bem escrito no contrato dará margem de dúvida e questionamento e o ideal é mencionar quais os valores desta verba de marketing. Outro ponto que o investidor deve ficar atento é o fato das redes hoteleiras reterem mensalmente uma verba para reposição e manutenção do mobiliário. Se esta cláusula existir no contrato, o investidor deve fiscalizar para assegurar que o seu empreendimento receba estes investimentos para que continue oferecendo conforto e segurança aos hóspedes”, concluiu o advogado Mollica.
Código Florestal ainda gera insegurança jurídica
Outro painel que gerou bons debates foi o que mudou após o novo Código Florestal e a Lei Complementar 140, o impacto no setor imobiliário, as competências para o licenciamento ambiental, restingas, áreas urbanas e as áreas de preservações permanentes. Os advogados Ivon Pires, Marcos André Bruxel Saes e Erica Rusch participaram deste painel que foi moderado por Ana Maria Mota da Develop Brasil.
De acordo com a advogada, Érica, o novo código florestal foi um grande avanço, pois legitimou algumas regras e criou uma segurança jurídica para quem investe no segmento, como os resorts que enfrentavam muitas restrições de órgãos ambientais para analisar e aprovar projetos. “Um dos avanços neste Código é que os cursos de águas naturais são os únicos que merecem preservação e que as reservas legais deixam de existir se a área rural for anexada a uma área urbana. Este novo Código conciliou também dois viés, o da preservação ambiental e o desenvolvimento sustentável. Houve um amadurecimento por parte dos empresários e órgãos ambientais e ficaram bem definidas as regras de competência para licenciamento, o que vislumbra um cenário de grandes mudanças”, destacou a advogada Érica completando que somente o órgão licenciador é quem pode aplicar os autos de infração, mas a fiscalização fica por todas as esferas envolvidas, principalmente se houver poluição.
Para o advogado Ivon, o novo código florestal não levou em consideração alguns direitos adquiridos e consolidados e citou como um exemplo a construção de um shopping center em Recife, Pernambuco antes do novo Código. “Este empreendimento está a menos de 50 metros de um rio que foi desviado alguns anos atrás, dragado pela Prefeitura local, e não poderia ainda ser considerada uma APP – Área de Preservação Permanente, pois está numa área urbana. Mas o Ministério Público entendeu que a área ainda era de APP e entrou com um embarco do empreendimento que foi acatado em primeira instância pelo judiciário. Esta é uma situação esdrúxula que pode acontecer com outro tipo de empreendimento, como um hotel, em razão do novo código estabelecer limites em relação a cursos de água e independe se for na área rural ou urbana. Quem tem que dizer a área urbana consolidada é o próprio município e a ele compete a aplicação da lei”, questionou o advogado Ivon.
Já o advogado Marcos André acredita que mudou muito pouco as relações conflituosas com a entrada em vigor do novo Código Florestal e que continua confusa e burocrática a situação. “Cada projeto deve ser bem estudado para ser implementado e não subestime as regras de aplicação do novo código florestal, pois o Ministério Público é implacável na aplicação da legislação e muitas vezes o judiciário é contraditório”, alertou o advogado Marcos André.
Ele apresentou um exemplo em que uma mesma vara de justiça votou de forma diferente dois casos exatamente iguais. Aproveitou para questionar uma falta de comprometimento por parte de alguns juízes que muitas vezes delega a função de ler e entender o processo por estagiários, que em alguns casos, eles mesmo dão a sentença e o juiz só assina.
Regulamentação de condo-hotéis pela CVM
A possível regulamentação de condo-hotéis por parte da CVM – Comissão de Valores Mobiliários foi um tema acalorado do debate por parte do advogado Carlos Eduardo Peres Ferrari e sua colega Márcia Rezeke e teve a moderação do Consultor Caio Calfat. Em comum eles concordaram que existe uma confusão por parte da CVM quando ela fala que a aquisição de uma unidade hoteleira é um investimento de risco, mas isto é equivocado. Mesmo que o investidor não tenha a rentabilidade prometida, ainda permanece com a unidade que é tutelada pela legislação do código de defesa do consumidor. Se existem alguns abusos, eles sim devem ser denunciados e combatidos.
Fundos de Investimentos Imobiliários e Fundos de Investimentos em Participação foram outros temas que compuseram a grade de programação deste evento. “O ADIT Júris cumpriu mais uma vez com seu objetivo de debater temas muito atuais que ainda não possuem regulamentação na legislação brasileira, mas que são comumente utilizados em contratos, o que pode gerar uma insegurança. Por isto este é o evento referência no setor brasileiro”, concluiu Felipe Cavalcante, Presidente da ADIT Brasil.
