PERSE muda cenário de crescimento e conversões de hotéis
Enquanto não for resolvido o imbróglio que o Governo criou com a edição da Medida Provisória 1202 que revogou o PERSE, as conversões de hotéis e os novos empreendimentos ficam parados
A pandemia da COVID-19 mudou de forma radical a relação entre investidores e administradoras de hotéis no Brasil. O setor foi o primeiro a entrar na crise e o último a sair, e com isso acumulou grandes perdas e muitos investidores acharam como melhor saída de imediato a troca da administração de seus ativos. Se num primeiro momento resolveu em partes, a dura realidade se fez notar na velha e boa lei da oferta e procura que é regulamentada pelo próprio mercado.
O novo público consumidor de hotéis mudou muito no pós-pandemia, assim como aumentou às exigências em relação a hospedagem. Somado a isso, a pressão dos investidores por resultados sobre o capital investido. Com isso, as administradoras tiveram que reinventar seu negócio para manter seus ativos, atrair hóspedes e rentabilizar os investidores. Algumas redes passaram a apostar no conceito de hospedagem por longo período (Short Term Rental) que é uma maneira de reduzir de forma significativa os custos operacionais, pois a tecnologia é uma forte aliada. Mas o modelo tradicional de hotelaria de redes ainda permanece em sua grande maioria baseada no modelo condo hotel. O investidor adquire um apartamento, coloca no pool de locação de uma administradora e fica na expectativa de resultados. “A pandemia levou a uma grande queda nas taxas de ocupação, o que motivou o setor a repensar práticas e redesenhar modelos de gestão. As administradoras hoteleiras fizeram um excelente trabalho renegociando com fornecedores e cancelando serviços contratados, o que indica que a forma de administrar hotéis não será mais a mesma. No entanto, a rentabilidade aos investidores pode variar dependendo da situação específica de cada hotel e da eficácia das medidas adotadas. Com o benefício do PERSE – Programa Emergencial de Retomada do Setor de Eventos, que isentou por cinco anos os hotéis do pagamento de tributos que impactam significativamente os custos da operação, as conversões em 2023 tiveram uma forte estagnação pois os empreendimentos não estariam dispostos a arriscar a perda do benefício. No entanto, operações mais críticas que tiveram suas fragilidades evidenciadas durante a crise ainda assim toparam o desafio e mudaram suas administradoras. Pudemos notar que os investidores estão de olho na saúde do negócio como um todo, em longo prazo, não admitindo mais gestões temerárias e ineficientes. As mudanças não são baseadas apenas na lucratividade, tem a ver com transparência, parceria e compromisso”, avalia Camilo Ashcár, Advogado e Presidente da Innvestidor – Associação Brasileira de Investidores de Condo-Hotel.
O PERSE é arbitrário e ilegal
Como advogado especializado do setor, ele enfatiza que a Medida Provisória 1202 que revogou o PERSE é arbitrária e ilegal, inclusive com orientações específicas já emanadas pelo STF – Supremo Tribunal Federal – em situações similares, determinando que o Governo não pode revogar a qualquer momento benefícios fiscais como o PERSE. “A expectativa em primeiro momento é muito positiva para o cancelamento (devolução) da Media Provisória, mas certamente veremos ainda novas medidas tentando obstaculizar o benefício no futuro. Sem o PERSE, certamente o mercado de conversões irá se aquecer exponencialmente”, avalia o advogado Camilo.
Cristiano Vasques, Managing Partner da Hotelinvest, uma das mais conceituadas empresas de consultoria hoteleira no Brasil, concorda que se realmente mantiver a revogação do PERSE, vai diminuir os resultados dos hotéis de forma geral e a construção de novos hotéis. “Os resultados atuais, mesmo crescentes, ainda são insuficientes para remunerar adequadamente novos investimentos. Então, as medidas do Governo irão resultar em aumentos de preços para compensar as perdas, além do adiamento da onda de desenvolvimento de novos hotéis. Não prevemos uma nova onda começando antes de 2026, com novos hotéis sendo inaugurados, em maior quantidade, apenas de 2030 em diante. Enquanto isso, os preços devem subir, já que a demanda irá crescer e não haverá nova oferta suficiente. É provável que teremos um longo período de crescimento de RevPar antes do surgimento de novos hotéis, desde que os juros continuem caindo e a economia evolua positivamente. Mas é necessário foco na eficiência operacional e na maximização de resultados do portifólio atual”, prevê Vasques.
Conversões desaceleraram no Brasil
O Consultor Pedro Cypriano, Diretor da empresa Noctua também compactua com o mesmo pensamento de Vasques que desde o início do PERSE as conversões desaceleraram no Brasil. “O benefício fiscal limitou-se às empresas abertas durante a pandemia, logo a migração para um novo gestor (e provável novo CNPJ) acarretaria em perda do benefício”, avalia Cypriano. Ricardo Mader Rodrigues, Managing Diretor Latam de Value and Risk Advisory da JLL, complementa destacando que: “Por causa do PERSE e a possível perda do seu benefício com a troca do CNPJ da operação do hotel (no caso da troca do Sócio ostensivo da SCP, que geralmente é a própria empresa administradora), acreditamos que muitas mais trocas de bandeiras poderiam ter acontecido em 2023. Mudança de proprietários de hotéis e de Operadoras/Marcas é um sinal de um mercado dinâmico e saudável. Significa que mais pessoas estão acreditando e investindo em hotéis. Com a queda de juros prometida pelo Governo, vamos assistir mais investimentos em hotéis e consequentemente mais mudanças de marcas. O número de hotéis independentes no Brasil vem caindo ano a ano, e deve acentuar a queda nos próximos. Nos Estados Unidos, o número de hotéis independentes não chega a 20%”, lembra Mader, mas no Brasil esse número está em torno de 80%.
Cristiano Vasques entende que uma bandeira é a representação de uma marca que tem mais que apenas um bom contrato com uma OTA (agência de viagem online). “Lógico que isso faz muita diferença, já que um dos grandes desafios de um hotel hoje em dia é justamente a distribuição. No entanto, a marca também se traduz em algum compromisso com padrões e expectativas de entrega, o que faz com que se destaque no mercado. Acho que em mercados com demanda regional e visitantes que repetem a hospedagem frequentemente, ela tende a ter menos relevância. Nos casos de demanda nacional e internacional, faz bastante diferença, tanto em termos de volume como em termos de diárias”, avalia Vasques.
Mas para Cypriano, a migração para uma bandeira, seja nacional ou internacional, deve ser estudada caso a caso. “Não há uma regra única válida para todos os destinos e perfis de hotéis. Em tese, as redes facilitam a estruturação de produtos já testados, com acesso à tecnologia e processos. Para desenvolvedores de primeira viagem que não estejam dispostos a estudar boas práticas em desenvolvimento hoteleiro, associar-se a uma rede é um caminho mais rápido, mas não o único. O perfil da demanda local também é um ponto relevante na análise. A hotelaria é um bom negócio, desde que investido em produtos e destinos adequados, no momento certo. Como exemplo, os hotéis de luxo e resorts estão com a melhor performance histórica. No horizonte, poucos hotéis estão em estruturação, logo a valorização dos ativos é certa. A dúvida está em qual intensidade, mas há oportunidades no horizonte”, garante Cypriano.
Cuidados na contratação de uma administradora hoteleira
Para investidores insatisfeitos com os resultados obtidos pela administradora, o Advogado Camilo Ashcár deixa algumas orientações: “Avalie cuidadosamente o desempenho da administradora e identifique as áreas de insatisfação. Comunique suas preocupações à administradora e explore possíveis soluções. Considere a possibilidade de buscar aconselhamento de especialistas no setor hoteleiro. Avalie outras opções de administradoras, mas lembre-se de que a troca de administradora pode ter suas próprias complicações e custos. Contratos não necessitam ser curtos para serem eficazes, pode-se, por exemplo, instituir-se cláusulas de performance que se não atingidas, autorizem o encerramento do contrato”, destaca o advogado Camilo.
Ele complementa dizendo que não existe um prazo ideal de anos para um contrato de administração e pode variar dependendo de vários fatores, incluindo o tipo de propriedade, a localização, e as condições do mercado. Mas que as grandes redes têm cada vez mais focado suas competências como gestoras de terceiros, modernizando sua gestão, o que inclusive é muito mais difícil do que gerar seus próprios ativos.
Mas se realmente os investidores resolveram mudar de administradora ao assinar um contrato, o Advogado Camilo aconselha: Certifique-se de que todos os detalhes do contrato estão corretos e completos. Consulte um advogado ou especialista antes de assinar o contrato. Compreenda todas as cláusulas do contrato, especialmente aquelas relacionadas à performance operacional, gatilhos de rescisão e penalização. Não hesite em negociar termos que você acredita serem injustos. Para isso, é sempre necessário contar com consultoria especializada, seja no campo comercial em geral, seja no campo jurídico, para que o investidor possa embasar seus pleitos em fatos e fundamentos.
Mudanças no tempo certo
Cristiano Vasques diz que mesmo com os percalços provocados pelo PERSE, as mudanças estão acontecendo por circunstâncias de mercado: ou por vencimento de contrato ou uma percepção de que os resultados entregues pela operadora não são suficientes. “No primeiro caso, tem a ver com o fato de que muitos hotéis foram lançados há 10, 15 anos atrás, quando houve a última grande onda de desenvolvimento e, portanto, é o momento de vencimento dos contratos. No segundo caso, tem a ver com o fato de que estamos em crises econômicas, políticas e sanitárias há quase dez anos. A pandemia da COVID-19 é mais como uma última gota d’água”.
De todas as conversões que aconteceram no Brasil em 2023, a que mais chamou à atenção foi Corporate Plaza, localizado no bairro paulistano de Moema. Essa edificação possui 656 apartamentos, sendo um dos maiores hotéis corporativos do Brasil e faz parte da última grande onda de desenvolvimento de hotéis na capital paulista. Pela quantidade de apartamentos, fazer ‘a conta fechar todo mês’ e aguentar a forte pressão dos investidores por rentabilidade, é uma situação que exige muito esforço de quem administra. Dados mercadológicos apontam que a taxa de ocupação hoteleira na cidade de São Paulo dificilmente passa dos 70% acumulado ano. Com isso, 196 apartamentos ficariam ociosos o ano inteiro, mas os investidores tem que ser rentabilizados por igual. Quando foi inaugurado, esse hotel foi administrado pela rede Blue Tree e pouco tempo depois a Bourbon começou a administrá-lo e permaneceu por mais de 15 anos com a operação, encerrada no dia 31 de dezembro do ano passado. A partir de 1º de janeiro desse ano, o hotel passou a se chamar Wyndham São Paulo Ibirapuera Convention Plaza Hotel, mas a administração será da Trul Hotéis.
Atualmente, a Trul opera sete hotéis Wyndham, espalhados por Minas Gerais, São Paulo, Osasco, Rio de Janeiro e no México. Há projetos a serem anunciados no Paraná e em São Paulo ainda no primeiro semestre deste ano. De acordo com o Diretor-presidente da Trul Hotéis, Alejandro Moreno, o objetivo da operadora é alavancar os resultados de venda e realizar ações que visem experiências diferenciadas aos hóspedes, além de promover a nova marca internacional e potencializar a diária média do empreendimento. Segundo ele, a negociação de conversão desse hotel ocorreu de forma muito rápida, depois da abertura da licitação. “Um dos principais fatores para conquistar essa administração foram os resultados das demais unidades operadas pela Trul (tanto financeiros, quanto de NPS das unidades dentro dos seus mercados) e a inovação proposta pela operadora relacionada à tecnologia e a padrões. Desde o início das negociações com os investidores e a Wyndham, foi destacada a importância de investimentos na atualização do empreendimento em algumas áreas, como: lobby, entradas de áreas comuns e apartamentos, com o objetivo de gerar ainda mais competitividade para o empreendimento e adequação aos padrões da marca. A partir desse entendimento, um projeto de melhorias está sendo desenvolvido para ser aprovado com o síndico Luciano Miranda, que é o representante dos investidores. As revitalizações vão se estender até o próximo ano e lobby e apartamentos serão os itens prioritários nessa lista de atualizações que deve exigir R$ 7 milhões”, avalia Moreno.
E ele finaliza informando que a Trul Hotéis converteu mais cinco hotéis em 2023, sendo eles: Cozzy Suítes, Wyndham Furnaspark Resort, Days inn Uberlândia, Delphin Beach e Delphin Surf. Além desses, a Trul fechou projetos de assessoria e desenvolvimento para o hotel do Curupy Acqua Park e para dois empreendimentos no litoral catarinense, em Jaguaruna e em Imbituba, na Praia do Rosa. Em 2023, apenas o Ramada Porto Seguro Praia deixou de fazer parte do portfólio da Trul Hotéis.
