Evolução do mercado imobiliário-turístico é abordado no IMOBTUR

Caio Calfat abriu o 1º bate-papo do IMOBTUR com uma recordação. “Tudo começou no final dos anos 1970 quando as incorporadoras perceberam um novo nicho de mercado provocado por uma falha na verdade: não havia financiamentos de hotéis no Brasil que soasse como bons negócios. As incorporadoras perceberam uma possibilidade de criação de moradias de luxo. Antes do surgimento dos flats, haviam os apartamentos grandes com quatro, cinco dormitórios. A Adolpho Lindenberg lançou então um produto com capacidade de reunir em um único apartamento, o alto padrão de uma residência com serviços hoteleiros. O primeiro motivo era o morador e em um segundo movimento, os investidores entraram na equação”.

Diogo Canteras ressaltou que é necessário entender o que houve nesses quarenta anos. “O Condo-Hotel é uma demonstração clara da criatividade do mercado brasileiro. Aprendemos com os erros nessa trajetória, mas sobretudo como não cair nos mesmos erros novamente. Tinha uma coisa importante nisso: a maior parte dos compradores dessas unidades, eram pessoas que compravam para investir. Logo se percebeu que o negócio podia ser, do ponto de vista teórico, economicamente viável”.

Calfat complementou: “Esse modelo começou então a enfrentar a indústria hoteleira da época. Dezenas de empreendimentos foram feitos e houve um ‘estouro da boiada’, com muitos produtos e uma oferta pujante”. Canteras destacou: “Aquilo era um produto de investimento, e este mercado de investidores investia em um produto onde todas as unidades estavam dentro do pool. Naquela época um hotel era extremamente rentável. Foi a super oferta de flats que fez com que o negócio da hotelaria se tornasse mais complexo e difícil de administrar.

O mercado olhava para esse produto e o via como oportunidade. Moral da história: o mercado de São Paulo em 2006 tinha 45 mil quartos, ou seja, triplicou-se a oferta com a queda da diária média como consequência. Foi um momento difícil e pensando em erros e acertos, esse foi um erro. Para a incorporação imobiliária foi um bom negócio, mas para o lado hoteleiro não tanto assim”.

Década perdida

Caio Calfat explicou que o produto flat surgiu em meio a década perdida. “Na verdade essa década durou catorze anos (do início dos anos 1980 até 1994). A partir do plano real, o mercado melhorou, mas o parque hoteleiro era composto por empreendimentos que se concentravam no centro da cidade. Só que o centro envelheceu, e os hotéis foram para a região da Paulista. Houve ai um segundo ciclo de super oferta de Condo-Hotéis”, observou Calfat.

Canteras relembrou: “Uma coisa importante é que, em 2001 aconteceu a fundação da Resorts Brasil, que teve uma função importante com o diálogo com o setor dos cruzeiros marítimos e agora, também com o fato do PERSE abranger o setor hoteleiro. A fundação do FOHB, em 2002, iniciativa do Roland de Bonadona, na época Presidente da Accor, também foi de extrema importância. Acertamos muito quando começamos a estruturar essas entidades. O FOHB é um grande fórum onde se discutem grandes temas da hotelaria. Hoje a entidade é uma das maiores na difusão da informação para o mercado”.

Calfat também mencionou o surgimento do PRODETUR, um dos programas de incentivo para o setor turístico do Governo Federal. “O estado da Bahia foi pioneiro na apresentação de um plano de turismo viável, com volume de capital para reforma de estradas, reforma de aeroporto, duplicação da estrada do coco, entre outras obras. Os empresários logo perceberam e a reação do mercado foi imediata. Eram previstas cem mil unidades entre imobiliárias e hoteleiras entre Salvador e Mangue Seco. Desse número previsto, umas vinte e cinco mil se tornaram realidade. Outros estados do Nordeste se beneficiaram com o mesmo programa. A atração dos investidores internacionais nesse período também foi muito grande”, concluiu.