10º ADIT Brasil mostra 1º condo-hotel em regime de multipropriedade
Direto de Olímpia (SP) – A 10ª edição do ADIT Share, realizada no Thermas dos Laranjais, em Olímpia, no interior paulista, mostrou em seu primeiro dia, o case do primeiro condo-hotel em regime de multipropriedade, lançado pela Gafisa. Caio Calfat, Presidente do ADIT Brasil (como moderador); Rodrigo Bicalho, sócio da Bicalho ADV; e Márcia Rezeke, sócia da Rezeke & Azzi Advogados, comentaram o produto.
Caio Calfat iniciou o painel, apresentou os dois profissionais do meio jurídico e relembrou: “Diogo Canteras, em 2010, me falou que teríamos um segundo ciclo de condo-hotéis no Brasil. Concordei com ele e naquela ocasião criamos o Manual de Melhores Práticas para Condo-Hotéis, modelo em que o investidor comprava a unidade, integrava o pool hoteleiro, mas não podia morar. Com o passar dos anos, esse modelo sofreu mudanças com novas regras estabelecidas pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários), para esse produto que se tornou um contrato de investimento coletivo, apesar de ser um produto imobiliário. Durante cinco anos, nós três presentes aqui nesse palco, entre outros, conseguimos concluir o diálogo com a CVM. Como todos sabem, o SECOVI e ADIT não são reguladores, mas produzem material de orientação para a multipropriedade, além de cursos, incluindo o preparativo para o ADIT Share. A multipropriedade, objeto desse evento, todos já conhecem, mas um empreendimento com os dois misturados, Condo-Hotel e Multipropriedade, é o que vamos debater agora. E eu finalizo perguntando ao Doutor Rodrigo Bicalho: isso é possível?”.
Rodrigo Bicalho explicou: “O case da Gafisa é que a empresa aprovou um hotel na região central de São Paulo, de 290 unidades e pensou como desenvolver um produto alternativo, dada as circunstâncias do mercado, com a pandemia e a falta de demanda. Hoje ele é um condo-hotel com unidades autônomas, e administração cedida para uma hoteleira. O ticket é relativamente alto, pois o investidor compra o apartamento e se responsabiliza pela decoração do apartamento. Na multipropriedade, o apartamento como sabemos, é dividido em frações, sendo mais acessível pelo compartilhamento da unidade. Se voltarmos no tempo, já tivemos essa discussão lá atrás, justamente porque a multipropriedade tem potencial de diversas utilizações. Exploramos essa possibilidade nesse empreendimento, e o Go Inn Gafisa, como foi batizado, ficou dividido em 290 unidades, sendo que, para cada, foi feita uma divisão em 13 frações. Com isso, se oferece um produto de investimento, com objetivo de retorno financeiro, e ticket de entrada bastante inferior.
O titular se quiser usar, se hospeda como cliente e paga diária. Quando falamos com a CVM, nós tínhamos uma certa dúvida, pois o empreendimento poderia ser registrado como fundo de investimento imobiliário, mas a ideia não era essa. Estamos vivendo uma fase de efervescência de possibilidades. A CVM não tem propriedade para intervir na multipropriedade de lazer, salvo algumas exceções, segundo o entendimento da própria entidade. No entanto, em outro momento, a CVM entende que, seja qual for a forma de estruturação imobiliária, a expectativa de rentabilidade advinda preponderantemente com intuito exclusivo de renda, torna o empreendimento passível de registro pela CVM e de incorporação no Registro de Imóveis. Para finalizar, se nós temos o risco do produto ser fiscalizado pela CVM, não vale a hesitação. As vezes você levar o produto a registro pode levar a certo tempo, mas evita acusações a empresa. Os custos também foram revistos. Como registramos em janeiro, nesse caso específico, ficou em R$ 40 mil, muito abaixo do que vinha sendo cobrado anteriormente”.
Caio Calfat observou que o modelo condo-hotel responde a dois terços da oferta de hospitalidade da cidade de São Paulo. “Foi um artifício encontrado pelas grandes redes construírem hotéis, e a história deles é em cima dos condo-hotéis. De repente veio a crise da super-oferta, após a Copa do Mundo, e posteriormente a isso, outros momentos em que a economia ficou abalada, e vai demorar um tempo para isso retomar ao que era em 2019. E agora temos o condo-hotel como multipropriedade, uma novidade que pode causar uma revolução no segmento”.
Márcia Rezeke observou: “Na minha opinião, o condo-hotel é a terceira geração da história da hotelaria, ou seja, um projeto de plataforma de hotel submetido a leis de condomínio, tornando a cidade de São Paulo polo de eventos pela grande oferta de apartamentos disponíveis. A Gafisa está abrindo a quarta geração de hotéis no Brasil. Comecei a trabalhar nesse projeto e acho que a multipropriedade cabe no condo-hotel, assim como em outras situações, como em escritórios, e tudo o mais. Foram feitos debates e o empreendimento já estava registrado pela CVM. Tivemos que voltar atrás para um novo registro pela CVM, dada a entrada da multipropriedade. Trabalhamos em conjunto, refizemos contratos com a administradora, adaptamos outros contratos. Foi um trabalho bem interessante”.
Calfat concluiu sobre o case, que esse, além de ser o nascimento de um grande empreendimento, também é o começo de uma nova era da hospitalidade para o Brasil.
