Condo-hotel: o dono não pode morar, alugar e nem reivindicar. O que é isso então?
Artigo do Dr. Kênio Pereira*
O aquecimento do setor turístico em virtude da Copa do Mundo de 2014 e das Olimpíadas em 2016, fez com que aumentasse a oferta de condo-hotéis, que consiste na compra de uma unidade hoteleira na planta para obter renda, renunciando ao direito de morar ou indicar terceiro para residir no imóvel. Ao renunciar a esses direitos, a aquisição deixa de ser de um imóvel e passa a ser de uma prestação de serviço.
Assim, o adquirente de condo-hotéis, não tem a propriedade do imóvel, mas, somente o direito de auferir renda do empreendimento que é erguido por uma incorporadora/construtora que lança o projeto em parceria com uma Bandeira que irá administrar o hotel e assim prestar serviços aos adquirentes.
Por falta de aprofundamento na matéria, que é complexa e inovadora, surgiram decisões judiciais que equivocadamente afastaram a aplicação do Código de Defesa do Consumidor nesse tipo de contrato, sendo compreensível, pois os idealizadores dos condo-hotéis levaram a erro a população ao lança-los como se fossem apart-hotéis. Trata-se de “contrato de investimento coletivo” que deveria ser previamente fiscalizado pela CVM —Comissão de Valores Mobiliários conforme a Lei nº 6.385/76.
Arbitragem estipulada de forma abusiva e afrontosa ao CDC
Alguns empresários maliciosamente inseriram cláusula de arbitragem onde estipularam Câmara de Arbitragem em Estado da federação diferente do local do empreendimento, com três árbitros, de maneira a impor ao adquirente despesas em torno de R$160.000,00 para que este possa exigir algum direito no caso de descumprimento do contrato por parte da construtora, o que configura abuso e má-fé vedadas pelo CDC. Nesse tipo de contrato o consumidor pode exigir seu direito perante o Poder Judiciário, não podendo lhe ser imposta a arbitragem, especialmente se for em outro estado, forçando-o a realizar várias viagens, sacrifícios e despesas inimagináveis de maneira a lhe inviabilizar a defesa de seus direitos.
Demorou anos para se perceber a diferença
Por ser uma novidade no mercado, são comuns as dúvidas sobre os condo-hotéis. Deve-se entender que os apart-hotéis consistem na compra de uma unidade imobiliária, na qual o proprietário tem a autonomia de residir ou alugá-la a terceiros, não tendo a obrigatoriedade de colocar o bem no pool de locação. Caso pactue uma locação ou ceda a unidade à terceiro de sua livre escolha, após o prazo do contrato, poderá promover o despejo ou reavê-la, o que não é possível no condo-hotel. O proprietário do apart-hotel pode fazer o que bem entender com sua unidade e caso venha a ocupa-la pagará apenas a quota de rateio do condomínio, como se fosse um apartamento comum.
Já nos condo-hotéis, o adquirente abre mão deste direito, pois se obriga na convenção, no contrato de compra e venda e na escritura a disponibilizar sua quota – que se baseia numa unidade do hotel – somente no pool de locação, o qual será administrado por uma empresa do ramo hoteleiro, e em troca, o adquirente recebe uma porcentagem do lucro ou arca com o prejuízo diante da baixa ocupação.
Na verdade, o construtor vende não é uma propriedade, mas sim uma mera participação no hotel, em forma de uma unidade como se fosse um percentual ou quota de um negócio, sobre a qual o adquirente não tem qualquer atuação ou opinião. Deste modo, mesmo que o adquirente não tenha outro lugar para morar, não poderá residir ali, o que afronta o artigo 1.228 do Código Civil que estipula: “o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”. Se tivesse realmente adquirido uma propriedade, obviamente, poderia, nela residir.
CVM alertou em 2013 sobre os riscos do negócio
Em 12/12/2013, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) emitiu um alerta ao mercado informando que “os contratos firmados sempre conferem aos investidores o direito de participação nos resultados – positivos ou negativos – do empreendimento imobiliário, resultados esses oriundos de atividades como hotelaria, locações comerciais ou residenciais, dentre outras, configurando-se o que a Lei nº 6.385/76 chama de contratos de investimento coletivo (CIC).” Estabeleceu ainda que, por se tratar de investimento coletivo, deveria ser por ela aprovada a transação antes de ser oferecida aos possíveis investidores.
Código de Defesa do Consumidor é aplicado ao negócio
Agora, diante do maior conhecimento de que se trata de um “contrato de investimento coletivo”, fica evidente que esse negócio está sujeito às regras do Código de Defesa do Consumidor (CDC), da mesma forma que os demais negócios financeiros e bancários, pois é evidente que aquele que adquire uma unidade no condo-hotel não é proprietário e sim um investidor numa prestação de serviços que lhe pode trazer resultados positivos ou negativos, como se fosse, por exemplo, um fundo de investimento ou um fundo imobiliário.
Empreendimentos foram lançados de forma irresponsável
Como advogado e presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, alertamos no decorrer de 2010 a 2012 em vários artigos publicados nos jornais que o investimento em apart-hotéis e depois nos condo-hotéis era complexo e com riscos que exigiam prévia análise de mercado. Lamentavelmente, a CVM e vários órgãos especializados somente em 2013 noticiaram que este tipo de investimento contém riscos. Na realidade a maioria desses empreendimentos decorrem de construções sem estudos de viabilidade econômica, sem apresentação detalhada de riscos ao adquirente, lançados em locais sem estrutura e demanda desse tipo de serviço. O resultado está aí para todos verem: os adquirentes ficaram sujeitos à administradora/bandeira que surge depois apenas para lucrar (empresa essa que não é a construtora que vendeu o metro quadrado a preço de ouro), sendo que todo o risco de prejuízo é arcado apenas pelos adquirentes, supostos “donos” da unidade hoteleira que nem podem ali residir ou lhe dar a destinação que desejam.
*Kênio de Souza Pereira é Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário de Minas Gerais; Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do Secovi-MG; Professor e coordenador adjunto da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG e Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – Contato – Tel. (31) 2516-7008 – kenio@keniopereiraadvogados.com.br
