Short term rental: concorrente ou aliado da hotelaria?
Os novos modelos de aluguel por temporada podem transformar o mercado da hospitalidade
Nos últimos anos, a forma como as pessoas escolhem sua hospedagem durante as viagens está passando por transformações, e um fenômeno tem ganhado cada vez mais espaço no mercado imobiliário e no setor de turismo: os aluguéis de curto prazo, também conhecidos como short term rental. A ascensão das plataformas online de compartilhamento de acomodações, como o Airbnb, transformou a maneira como as pessoas viajam e buscam acomodações. Esse novo paradigma tem gerado debates sobre seu impacto nos mercados locais, na economia e a possível concorrência com a tradicional indústria hoteleira, redefinindo o cenário da hospedagem. Desde o desenvolvimento de novos modelos de short term rental as questões levantadas passam pelos desafios regulatórios e as implicações socioeconômicas no mercado.
Em 2018 o Airbnb surgiu com uma ideia simples: permitir que as pessoas alugassem quartos em suas casas para viajantes em busca de experiências mais autênticas. A partir de sua sede em São Francisco, nos Estados Unidos, a empresa cresceu de maneira meteórica e se espalhou para mais de 220 países e regiões, conectando viajantes a milhões de anfitriões em todo o mundo. Desde então outras plataformas como a Vrbo surgiram oferecendo uma ampla gama de opções, desde quartos compartilhados até mansões luxuosas e atraíram uma variedade de viajantes em busca de experiências únicas e preços muitas vezes mais competitivos do que os oferecidos pelos hotéis. Durante a pandemia, as restrições sanitárias, o fechamento dos hotéis e o isolamento social, impulsionaram ainda mais os aluguéis de curta temporada.
A indústria hoteleira, que por muito tempo dominou o segmento de hospedagem, passou a ter concorrentes de peso e precisou se antenar ao que estava acontecendo no mercado. De olho nas tendências que já estão mais consolidadas na Europa e nos EUA, algumas redes hoteleiras decidiram apostar nesse mercado.
A Atlantica Hospitality International, que conta com um portfólio com mais de 170 empreendimentos, que agregam a oferta de mais de 28 mil quartos, em mais de 60 cidades no Brasil e pioneira no País entre as administradoras de hotel, identificou uma nova oportunidade nesse segmento. De acordo com Guilherme Martini, VP de Operações, Vendas e Marketing da AHI, a empresa resolveu investir nesse segmento devido às perspectivas de alto crescimento no Brasil e no mundo. “Já tínhamos know-how para oferecer experiência de qualidade aos hóspedes e gerar resultados aos proprietários de apartamentos, com destaque para a força da distribuição multicanais, operações de governança e manutenção e a centralização da controladoria corporativa”, destaca Martini. Recentemente, foi anunciada pela rede uma nova marca para o segmento – Roomo. Essa novidade tem grande representatividade nas metas de expansão da empresa para os próximos cinco anos. “Em 2022, nesta vertical, a Atlantica assinou 40 contratos com cerca de 7.5 mil apartamentos/studios potenciais, demonstrando que a aposta continua sendo muito acertada”, disse Martini. Atualmente a AHI tem apartamentos nesse modelo de operação em mais de 12 prédios, além de 140 parcerias fechadas com mais de 15 grandes incorporadoras, em prédios com entrega de obras entre 2023 e 2027.
Para Roland de Bonadona, experiente executivo da indústria hoteleira que atualmente comanda a Bonadona Hotel Consulting, o crescimento do short term rental e do staycation é mais uma manifestação da convergência dos segmentos. Segundo o executivo, a tendência veio para ficar e o diferencial do STR é em termos de maior espaço disponível, maior independência e menor preço, o que faz desta opção uma boa alternativa ao quarto de hotel tradicional, especialmente para famílias e estadias mais longas. “Representa um claro estímulo ao crescimento das viagens. Plataformas com Airbnb ou Expedia agilizam a distribuição, e Property Management Companies conseguem viabilizar a operação deste meio de hospedagem bem diferente do hotel. Resta a harmonizar as regulamentações e condições de exploração entre os diferentes segmentos que atendem os mesmos turistas. Existe um interesse natural das operadoras hoteleiras convencionais em explorar a gestão dos ativos de short term rental. Ainda precisam aprender a gerenciá-los, distribuí-los, e a rentabilizar as operações. Ainda não me convenci com as primeiras experiências, mas estamos apenas no início de um longo caminho”, afirma Bonadona.
Outra administradora hoteleira que decidiu entrar nesse mercado é Atrio Hotel Management que lançou a starup Xtay que oferece diversos tipos de hospedagem em sua plataforma online, com unidades em São Paulo, Rio de Janeiro, Paraná e Santa Catarina. O portfólio da Atrio representa um parque hoteleiro de mais de 10 mil apartamentos e são responsáveis pela geração de mais de 1.900 empregos diretos, além de outros 9.500 indiretos. César Nunes, VP de Marketing e Vendas da Atrio Hotéis, acredita que há mercado para todo mundo. “Quando a maré sobe, sobe para todo mundo. Em São Paulo o short term rental está voando, a hotelaria tradicional está voando”, afirmou Nunes durante palestra na 60ª Equipotel, que aconteceu em setembro. No mesmo evento Felipe Marcondes, Head of Supply da Airbnb na América do Sul, falou sobre a indústria hoteleira e os aluguéis por temporada. “São serviços complementares, de acordo com o perfil e o momento do hóspede. A estadia média nas plataformas de STR são maiores e atendem mais grupos e famílias com foco no lazer, já o cliente corporativo dá preferência para as comodidades oferecidas pelos hotéis, como o café da manhã e o serviço de quarto”, explica. Felipe destacou que o Airbnb funciona como plataforma de distribuição de acomodações e que os hotéis também são bem vindos na plataforma. “Diferente das OTAs, o Airbnb investe em marca e não em tráfego, os nossos clientes são fiéis ao marketplace”, comenta.
Guilherme Maritni também acredita que não há conflito entre o STR e a hotelaria tradicional, mas sim complementaridade de demanda. “O short term rental tem grande representação no mercado americano e sabemos que há espaço no Brasil para todos os segmentos e suas particularidades de perfis. Considerando o segmento de hospitalidade, além de se diferenciar do modelo convencional da hotelaria, a locação flexível também é uma novidade para o formato tradicional de locação imobiliária, já que oferece solução de moradia mais moderna, com melhor experiência e menor burocracia de contratação”, argumenta.
Os prós e contras de cada operação
Ambas as opções têm suas vantagens e desvantagens. O short term rental oferecem uma sensação de “lar longe de casa,” com cozinhas e espaços de convivência que podem ser especialmente atraentes para famílias e grupos. Além disso, muitos viajantes valorizam a oportunidade de interagir com os anfitriões locais, obtendo dicas valiosas sobre o destino. E em alguns casos as pessoas que querem ficar um pouco mais reclusas, sem ter que interagir com outros hóspedes ou o staff, podendo resolver tudo através de ferramentas tecnológicas e usufruir da estadia de maneira mais reservada.
Martini destaca que o mercado short term rental é dinâmico e pode ser influenciado por uma série de fatores imprevistos. Além disso, mudanças nas condições econômicas, políticas e sociais podem ter um impacto significativo no setor. “Os empreendimentos desta nova geração precisam ter a tecnologia como um dos seus principais atributos, além de muito foco em atendimento, nas comodidades oferecidas e na decoração, já que há muita valorização do conforto e do design. O hóspede quer se sentir como estivesse em casa. Outro desafio é exercer um papel educativo, pois, na locação flexível, o hóspede vivencia uma experiência nova, com mais autonomia e flexibilidade do que nos hotéis, além de ser um processo muito mais descomplicado e com menos burocracias do que a locação tradicional. Isso tudo exige processos ainda mais afiados de tecnologia e estamos com investimentos relevantes na automatização da jornada do hóspede e proprietários dos apartamentos”, avalia.
Por outro lado, os hotéis oferecem comodidades e serviços consistentes, como limpeza diária, segurança e recepção 24 horas e concierge. Muitos viajantes também preferem a previsibilidade e a confiabilidade que os hotéis proporcionam.
Em relação a investimentos e custos, o STR leva vantagem por ser um modelo com mais flexibilidade e liquidez, os apartamentos podem ser locados para curta temporada, para locação residencial ou ainda servir de moradia para os proprietários, diferente do modelo de condo hotéis, em que o proprietário não pode fazer uso pessoal do imóvel. Já a indústria hoteleira tem um custo maior, seja com o investimento estrutural, construção e manutenção do prédio, desenvolvimento de áreas comuns, seja com quadro de funcionários, além é claro das questões tributárias.
Desafios regulatórios e impactos socioeconômicos
À medida que a popularidade do short term rental cresce, surgem preocupações relacionadas à regulamentação e ao impacto nas comunidades e economia locais. No Brasil ainda não há medidas para regulamentar a operação dessas acomodações, visando garantir a segurança dos hóspedes e o equilíbrio nos mercados imobiliários.
Além disso, a competição entre short term rentals e hotéis também afeta a economia local. Enquanto os hotéis geram empregos diretos, o short term rental pode contribuir para a economia compartilhada, beneficiando os anfitriões e estimulando o comércio local.
Orlando de Souza, Presidente executivo do FOHB – Fórum dos Operadores Hoteleiros do Brasil, olha com ressalvas para esse novo modelo e relembra como foi a consolidação dos condo hotéis. “O condo hotel foi um modelo de alavanca para oferta hoteleira, que passou por regulamentação e foi positivo para o setor. Para se construir um hotel ou um condo hotel é necessário se enquadrar em diversas normas e passar por uma análise de viabilidade do negócio. Se é criada uma nova forma de disponibilizar meios hospedagem, que não passa por uma regulamentação, gera uma concorrência desbalanceada, onde há condições mais favoráveis para quem não passa pela regulamentação”, afirma.
Felipe Marcondes do Airbnb, relembra que a locação para temporada no Brasil é uma prática antiga e está amparada pela legislação. A Lei número 8.245, de 18 de outubro de 1991, conhecida como Lei do Inquilinato dispõe no artigo 48 o seguinte texto: considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel. A lei se aplica apenas para imóveis enquadrados como residenciais, em casos de empreendimentos de uso misto é preciso estar atento ao tipo de imóvel adquirido. Além disso há diversos outros pontos a serem debatidos no que diz respeito a regulamentação e fiscalização.
Orlando enxerga o short term rental como um modelo de negócio imobiliário. “As incorporadoras/construtoras constroem os empreendimentos e vendem as unidades. Outras plataformas/empresas se encarregam de administrar os imóveis. Algumas redes hoteleiras estão “emprestando” seu know-how e seu nome para as construtoras viabilizarem esse modelo de oferta. Talvez seja uma maneira de “testar” esse mercado, esse modelo de negócio. Mas é necessária toda uma análise de viabilidade econômica antes de colocar a bandeira em um empreendimento desses”, alerta. A vantagem do STR, segundo Orlando é poder disponibilizar os apartamentos para aluguel de curta temporada e se de repente por algum motivo a demanda arrefecer, é possível tirar os apartamentos do pool e locar para residencial, mas afirma que é um mercado muito recente, não tem como prever como vai desenvolver futuramente. “Depende de muitas circunstâncias, localidade, demanda, entre outras coisas”, pondera.
Em São Paulo com as alterações do Plano Diretor Estratégico – ferramenta de planejamento urbano, ampliando a verticalização da cidade e a construção de empreendimentos de uso misto, houve um crescimento de empreendimentos no formato de Studio e de um dormitório. Para Pedro Cypriano, fundador da Noctua Advisory, o estímulo ao lançamento de Studios foi um dos motores do crescimento do short-term rental em São Paulo. Como consequência, a oferta cresceu exponencialmente na capital. “A pergunta que fica é como será a absorção de todas essas unidades uma vez que entrem em operação e essa resposta ainda não é clara”, analisa.
Em novembro de 2022, a HotelInvest – especialista em negócios hoteleiros, em parceria com a Michaelis Arquitetos e a AirDNA – provedor de dados e análises do mercado de aluguéis a curto prazo, apresentou um estudo sobre short term rental com dados sobre desempenho, nova oferta e análises do mercado paulistano.
A análise mostrou que atualmente o mercado de short term rental está operando em 16 estados brasileiros, através de 15 empresas. Especificamente na cidade de São Paulo, o lançamento de unidades residenciais compactas de médio e alto padrão, chegou a quase 45 mil unidades construídas entre 2019 e 2021. Desses entre 20% e 30% devem ser destinados aos aluguéis de curta temporada. A oferta desse tipo de hospedagem na capital paulista se concentra em 12 bairros entre os quais se destacam os com localização mais centralizada, como República, Bela Vista, Santa Cecília e Consolação, ou próximo a centros financeiros da cidade, como Santo Amaro, Campo Belo e Itaim Bibi. Tomando como base o mês de agosto de 2022, o documento mostra que haviam 8.911 mil apartamentos ativos (propriedades que tiveram ao menos um dia disponível e um dia reservado no mês) e 6.326 ofertas ajustada de UHs disponíveis, que corresponde à quantidade de pernoites ofertadas (196.093) dividida pelo número de noites disponíveis no mês (ago/22).
O estudo ainda revela que durante a pandemia, o STR performou melhor do que os hotéis, porém com a retomada da hotelaria, a partir do último trimestre de 2021, os números são favoráveis aos hotéis no que diz respeito a ocupação (OCC), diária média (ADR) e RevPar. E ambos os modelos a partir do segundo semestre de 2022, apresentaram números semelhantes a 2019, antes do período de pandemia. Vale destacar que segundo a AirDNA, o Brasil teve o maior crescimento na oferta de STR entre os 10 principais países no mundo. E de acordo com dados do Airbnb o país é que mais cresce na plataforma desde 2019. Ou seja, o Brasil tem um futuro promissor no mercado de shor term rental, mas será que está estruturado para isso?
O futuro da hospedagem
Para Pedro Cypriano, estrategicamente existem dois desafios a serem enfrentados: ganhar escala em um mercado de proprietários pulverizados no Brasil; encontrar investidores profissionais em um país com alto custo de capital e track-record ainda curto no setor. Operacionalmente, ganhar eficiência em um modelo de gestão pulverizada, com inventário flutuante.
No Brasil o segmento de STR é ainda muito embrionário, as empresas que atuam no setor são novas, com histórico curto de resultados, para que se possa fazer um levantamento robusto. E assim como no mercado internacional maioria dessas empresas são pequenas e com atuação local. Mas se levado em conta o tamanho do mercado global, o futuro do short tem rental pode ser promissor. “O mercado de short term rental cresce a dois dígitos globalmente há alguns anos e é uma realidade irreversível no universo da hospitalidade. E não tenho dúvidas que continuará em evolução. O que não significa que todos crescerão. E no mundo da operação, tornar-se um player grande não é tão simples. Por isso, a concentração em empresas de pequeno e médio portes no mundo”, afirma Cypriano. Ele faz algumas projeções futuras para o negócio: “As plataformas de short term rental são uma excelente opção para diminuir a ociosidade dos ativos residenciais. Permite aos proprietários uma alternativa de monetização via a hospedagem de curta à longa temporada. E isso me parece um caminho sem volta. Como um negócio de distribuição, grupos como o Airbnb e o Vrbo mostram a robustez do setor. Como operação, temos um setor altamente fragmentado e principalmente regional. Ganhar escala nacional será para poucos”, conclui.
César Nunes da Atrio fez a seguinte avaliação: “Ainda não entendemos muito bem ainda qual a demanda de oferta. O negócio é complexo, a operação não é simples, é preciso lidar com os condôminos, têm o deslocamento de equipes de limpeza, é preciso investir em tecnologia. São Paulo vai ser um case para analisar o mercado, se vai haver autoregulação do mercado, de acordo com a demanda e a oferta. Podemos ter uma superoferta de STR, mas ao mesmo tempo também São Paulo não tem movimento de abertura de novas unidades hoteleiras”.
Orlando de Souza avalia que é preciso estar atento a novos modelos de hospedagem. “Se o mercado entender que não vale mais a pena construir hotéis no modelo padrão que é construído hoje e vale a pena investir em modelos de short term rental, temos que analisar, ver a viabilidade econômica do negócio”.
Segundo Guilherme Martini, o short-term rental já é uma realidade no mundo. “Vemos um potencial enorme no Brasil, para aqueles moradores que querem solução mais moderna e flexível do que locação tradicional e para hóspedes que querem uma experiência com mais autonomia e simplicidade. O futuro desse segmento é um tópico que pode ser influenciado por várias tendências e fatores econômicos, sociais ou regulatórios. O Brasil é um país com grande diversidade geográfica e uma ampla variedade de destinos turísticos. O mercado doméstico tem potencial de impulsionar o crescimento do short term rental, especialmente em cidades turísticas e regiões litorâneas, bem como em locais com grandes eventos”, finaliza Martini.
As discussões em relação aos modelos de negócio que envolve short term rentals e hotelaria está longe de ser resolvido. À medida que as preferências dos viajantes evoluem e as regulamentações se consolidam, é provável que vejamos uma coexistência contínua entre essas duas formas de hospedagem. A chave para o sucesso, tanto para os hotéis quanto para o short term rental, será a capacidade de atender às necessidades e expectativas em constante mudança dos viajantes modernos.
