Panorama financeiro da multipropriedade encerra o 11º ADIT Share
Direto de Mata de São João (BA) – Chegou ao fim a programação do 11º ADIT Share, evento realizado pela ADIT Brasil, este ano na Costa do Sauípe Resorts. O último painel, denominado “Os modelos de multipropriedade e timeshare no novo panorama financeiro – Lições para os projetos ‘pararem de pé’”, terminou há pouco e reuniu Irapuã Dantas, CEO da CV Real Estate (como mediador); Rafael Almeida, CEO do Grupo Natos; Danilo Samezima, CEO da Oceanic Empreendimentos; e Thiago Queiroz, CFO da Aviva.
Irapuã iniciou o bate-papo compartilhando um panorama do cenário de multipropriedade e timeshare, destacando os desafios atuais e algumas polêmicas do passado. Antes de aprofundar o tema principal, o mediador passou a palavra aos convidados da mesa, que compartilharam um breve resumo de suas trajetórias profissionais.
O primeiro a compartilhar sua visão sobre o tema foi Danilo Samezima: “Essa nossa fase da multipropriedade – parece clichê falar em reinventar – mas é o que aconteceu, apesar de terem ficado alguns gargalos e, para olhar para o caixa, esses gargalos precisam também ser reinventados. Para isso, precisa ter governança, é um processo dolorido, mas necessário. Trato essa indústria como a um filho, ou seja, temos que educar, o mercado está em fase de adolescência e precisando de controle, ‘da puxada de orelha’ e de outros cuidados”.
Rafael Almeida opinou em seguida: “Os primeiros players foram em locais onde se tinham volumes grandes de vendas, de recebível, num mercado novo e com a necessidade de entrega dos produtos para garantir a segurança do setor como um todo. Hoje mudou um pouco, a estruturação financeira precisa ser toda reinventada, há muita concorrência. O faseamento é uma questão, não há alta necessidade de alavancagem, cada negócio tem a sua peculiaridade. Se não fizermos isso, diminuem as chances dos empreendimentos pararem de pé. Muitas vezes as dificuldades nos fazem criar oportunidades. O mercado já é grande, basta olhar para os números que o Caio Calfat divulgou.
Irapuã ressaltou que o mercado precisa ter estrutura de capital do próprio desenvolvedor ‘na largada’. “Se não houver estrutura de capital e for alavancada só por juros desde o começo, ela não para de pé”. Samezima: “Acho que os CRI’s formatados para as despesas de obras e projetos ainda são bem-vindos. Não machuca o incorporador de maneira nenhuma. Eu não vejo novos formatos de dívidas sendo criadas num curto espaço de tempo que não sejam CRI’s. Esse mercado sentiu as dívidas corporativas e outras áreas envolvidas dentro desse negócio que eram oriundas de fundings para o desenvolvimento de outros atrativos. A multipropriedade irrigou o turismo no Brasil, desenvolvendo outras coisas que boas ou ruins, só o tempo poderá dizer”.
Índice de cancelamento
Thiago Queiroz observou: “Alguma estrutura financeira é necessária pois seu ciclo de caixa, você vende prolongado e precisa entregar. O CRI chega a assustar, mas o próprio mercado, devido a alguns fatores, fazem os riscos aumentarem. Se conseguirmos reduzir essa dependência, tornando o caixa mais saudável – longe dos índices de cancelamento de 30% ou 40%, teremos um cenário mais positivo. Qual a causa raiz do cancelamento? Pode ser financeiro, mas o que ele realmente quer dizer é que ele não está conseguindo enxergar o valor ali. É preciso fazer o cliente usar, firmar parcerias durante a obra, enfim, é um ponto de reflexão que temos de considerar”.
Para Rafael Almeida, “Hoje você tem que trabalhar muito nos projetos, de entretenimento, e etc, para reter o cliente. Não adianta subir muito o valor pois lá na frente o cliente pode acabar cancelando. Existem outros modelos disponíveis, é preciso explorar outras formas para descarregar os juros”.
Custo de vendas
Irapuã relembrou que o juros pode não diminuir, mas cabe ao mercado repensar estratégias para mitigar esse dano. “A estrutura de capital tem que ser para financiar a exposição da obra e não a obra inteira”.
Danilo Samezima observou: “Não se trata de uma incorporação tradicional, existem vários outros serviços que o mercado financeiro vai passar a olhar com mais cuidado e fazer as perguntas certas. Como está estruturado esse guarda-chuva chamado multipropriedade que tem diversas empresas debaixo dele? Nós como empreendedores temos de ter uma estrutura de capital decente, mas discutir taxa de juros não é o ideal nesse momento. Os prestadores de serviços também estão se inovando, alongando um pouco mais os recebimentos dessas prestações. Porque está caro vender. No mercado lá fora continua sendo uma venda de impacto.
A velocidade de vendas não é o grande ofensor desse mercado. O Brasil tem um mercado bem estruturado com ótimos profissionais, mas ainda há alguns gargalos como já mencionado. O ponto de contato com o cliente é o mais crítico. O cliente não pode falar com cinco, seis pessoas para resolver problemas diversos. Custa mais caro, mas você diminui distrato, diminui inadimplência e a venda se torna mais sustentável e rentável a longo prazo”.
