Lei dos Distratos é analisada por especialistas no ADIT Juris
A 11ª edição do ADIT Juris, que acontece em formato presencial no Hotel Casa Grande no município do Guarujá, região litorânea de São Paulo, entre hoje e amanhã (sexta-feira, dia 13 de agosto), trouxe Diego Amaral, advogado e sócio da Dias & Amaral Advogados; Olivar Vitale, fundador da VBD Advogados (na moderação); Alexandre Gomide, sócio da Junqueira Gomide & Guedes Advogados; e José Maria Zanocchi, fundador da MZG Advogados, para juntos debaterem e analisarem os dois anos da Lei dos Distratos.
Segundo Olivar, a Lei 13.786 trata de muitas previsões, entre elas (e principalmente), a fixação de percentuais de perda pelo comprador inadimplente de unidades e loteamentos. “O primeiro ponto é que está consolidado que os contratos firmados antes de 2018 não tem a aplicabilidade da lei em caso de ruptura. Nesse caso registra-se o conhecimento da lei e explica-se que não se aplica nos casos supracitados. Não há ainda farta jurisprudência a respeito do tema. Como pode um comprador de forma imotivada, desistir da aquisição. Um estudo econômico dirá que não pode. Como permitir que um comprador, ferindo o interesse da coletividade, desista da aquisição e do contrato?”.
Segundo o executivo, a forma de devolução e a “proteção do caixa” devem ser consideradas. “Se a devolução se der após o habits, protegido estará o coletivo. Hoje não se pode dizer que o judiciário tenha respeitado esse aspecto. Espero voltar a discutir isso daqui a um tempo aqui mesmo no ADIT Juris, em cenário diferente”, ressaltou Olivar.
Para Alexandre Gomide, “Pela impossibilidade de obrigação, antes, resolvia-se o contrato com imputação de pena ao culpado pela inadimplência. Os anos foram passando e os poucos julgados não incomodavam, haviam distratos amigáveis, que foram se agravando conforme foi avançando a crise. A partir de 2014, 2015, 2016, o judiciário passou a entender o contrato como o adquirente tendo direito a desistência pura e simplesmente. Só que os recursos obtidos desse negócio são destinados a incorporação da obra, e os distratos passaram a comprometer não apenas a saúde financeira das incorporadoras como as próprias unidades em si. Em 2018 veio uma lei que foi sancionada pelo Presidente Michel Temer, que estabeleceu um marco legal sobre o tema. Falando um pouco dos julgados, daqui para frente, o que esperar do poder judiciário. Já tive seis casos dos quais cinco, a lei foi inteiramente aplicada, então a cláusula penal foi respeitada pelo judiciário. Existe um teto de até 50% nesse caso, então nada a fazer senão respeitá-la como cláusula lícita”.
Diego Amaral falou sobre os distratos em multipropriedade. “Para explorarmos ainda mais o tema sem chover no molhado, vou tentar elucidar os distratos na multipropriedade e a visão do empresário sobre o tema. Julgo que nos últimos dez anos, do ponto de vista legislativo, tivemos uma reviravolta no mercado. Recentemente falei sobre o tema contratos imobiliários em uma aula, começando exatamente sobre a Lei dos Distratos. Falamos sobre essa lei que completa e estabelece requisitos sobre o próprio instrumento contratual, que passa pelo arrependimento e por outros itens até a rescisão propriamente dita. Nos últimos quatro anos, tive tratamentos de processos em 26 estados da federação, e praticamente 100% desses casos trata de rescisão contratual. Nos últimos anos, até a chegada da lei, os tribunais brasileiros pacificaram em dez por cento. O sujeito que compra uma cota em Gramado ou em Salvador, é um cidadão brasileiro que move a ação na sua comarca. Tenho uma crítica a lei, porque foi entendido que a lei era interessante, que 50% em cima do que a pessoa pagou não é um absurdo. No caso de patrimônio de afetação, você vai ter uma devolução dentro do gap da obra. Antes da lei, era dito que o incorporador tinha que tirar dinheiro da obra para devolver. No loteamento temos uma situação curiosa, onde se estabelece que é dez por cento do valor atualizado do contrato. Em relação a multipropriedade, que não deixa de ser uma forma de incorporação imobiliária, e que antes da lei, rodava entre 10% e 25%, agora é o que a lei prevê. Hoje se aplica entre 25% e 50% de retenção”.
José Maria Zanocchi observou que: “No fundo a lei é um compilado de coisas que já existem no Código Civil e no Código do Consumidor. Se lida com uma comunhão de interesses e no frigir dos ovos, tenho para mim que temos que fugir a todo custo do Poder Judiciário, pois ele simplesmente não entende as peculiaridades do mercado. A forma como você vende o contrato é importante. Em Fortaleza, há um caso em que o incorporador filma o cliente lendo em voz alta o contrato, que deve ser assinado na sede da empresa e não no stand de vendas. A Lei dos Distratos tem cláusulas que devem ser destacadas. Tem incorporadoras que não colocam cláusulas de irrevogabilidade, por exemplo. Quando nada disso funcionar, acho importante a conciliação, métodos alternativos que cheguem a acordo”, finaliza.
