Investimentos no equity é tema no 18º ADIT Invest

Maria Carolina Pinheiro muito familiarizada com a mediação de painéis, iniciou com o briefing do tema para o público e comentários sobre os convidados e sua bagagem no mercado. Após a apresentação individual de cada painelista, a mediadora quis saber quais os indicadores que os convidados analisam no projeto para que esse seja bem-sucedido.

Maurício Muniz, explicou: “Localização é primeiro, segundo e terceiro, para quem trabalho no segmento. Nosso modelo entra no investimento do terreno e na sociedade do empreendimento. A qualidade do parceiro então, é fundamental. Temos sociedade com 18 incorporadoras diferentes, então falamos muito sobre não ter negócio bom com gente ruim. Nós estudamos o histórico. O nosso negócio não permite investimento em empresas de capital aberto. A empresa mid ou é familiar ou de executivos que vieram de grandes operações. O último ponto é a qualidade do projeto e o conceito do produto que será lançado. Gostamos de saber sobre demanda, sobre terreno, zoneamento, número de dormitórios, é um estudo de massa, como definimos”.

Para Carlos Balthazar, “obviamente os indicadores financeiros que determinam a viabilidade do projeto. O perfil do cliente que enxerga uma entrada e saída, e conseguir que as variáveis façam sentido para o projeto. Não dá para escapar dessas métricas. Também precisamos dividir o business e algumas características. Trouxemos um modelo dos Estados Unidos para cá, então trabalhamos com algumas apostas. Além da localização por exemplo, pesquisamos universidades próximas, para garantir a locação e consequentemente a satisfação do investidor. Resumindo, métricas financeiras que contem com uma certa ‘gordura’ para eventuais imprevistos, e também oferta e demanda e ressaltando a importância dos parceiros envolvidos”.

Kim também compartilhou seus critérios: “Primeiro a escala para diluição de custos. O segundo ponto, a robustez do parceiro, que consiga trabalhar em escala. Escolhemos de um a quatro parceiros bons. O terceiro ponto é o indicador financeiro. Hoje o estrangeiro não está enxergando ainda o ‘prêmio’ por trás do investimento, então é um desafio captar investimento de fora”.

Gestão e operação de produtos

Maria Carolina Pinheiro indagou aos painelistas sobre a importância da gestão dos produtos e a criação de uma ‘comunidade’. “Falando especialmente do estudantil aqui no Brasil desde o início, há cinco anos. A reação dos investidores foi de se enxergar naquele prédio, em sua época de estudante. Estamos falando de 400 pessoas morando no empreendimento, passando a maior parte do tempo ali. Foi uma percepção de valor agregado ao empreendimento, eles viram a interação possível dentro do projeto. Para o próprio aluno, que precisa se sentir acolhido, é essencial, pois esse tipo de projeto proporciona acolhimento. O empreendimento é farto de áreas comuns e as pessoas o usam.

Uma figura importante é a do Gerente da comunidade. Temos um quadro na parede cuja missão do Gerente, entre outras, é a curadoria de eventos que serão divulgados ali”,  detalhou Balthazar.

De acordo com Kim, “Hoje é comum ver prédios com áreas comuns desatualizadas, pois é complexo conseguir a renovação em reuniões comuns de condomínio. Normalmente se aplica uma taxa bem acima da inflação porque é para quem realmente quer morar. Nosso processo começa no desenho do empreendimento, já com a valorização das áreas comuns. Uma das coisas que eu sempre toco a mesma tecla, é a interação. Colocamos chopeira no rooftop do empreendimento para interação dos moradores em determinados dias da semana, oferecemos aulas de ioga, entre outros. Temos essa gama de tipologias que cria uma capilaridade de moradores de diferentes perfis que coexistem e acabam até formando novas famílias. O custo de marketing para esse processo não é repassado ao morador, é uma margem nossa, do negócio. Conseguimos ser competitivos no mercado com todos esses diferenciais”.

Compradores

Maurício Muniz explicou: “Sobre os estúdios, o que houve foi uma super-oferta. No início as incorporadoras usaram isso como benefício, mas isso tem lugares e lugares, para tudo existe demanda no mundo. Existe também a questão da compra como investimento. Daqui a dois, três anos, deve cair o preço. O mesmo fenômeno ocorreu com as salas comerciais há alguns anos. O segundo fator é analisar por que só há oferta de um determinado segmento. Houve um aumento expressivo do custo de construção e as receitas não se corrigiam da mesma forma. Antigamente, se comprava, depois de um ano o comprador desistia, o construtor tinha que devolver e isso causava prejuízos.

Em termos de demanda, as pessoas precisam morar em dois ou três dormitórios. Mas o que aconteceu é que se instalou um cenário sub-assistido. Descompasso entre receita e custo. Assim, o estúdio continua. O altíssimo padrão, tem um comprador que não tem crise, e o valor de venda subiu. O custo de construção também subiu, mas não canibalizou o valor de venda. Nos últimos doze meses há poucos negócios fechados em dois ou três. Ainda não passamos da linha da água, mas vai voltar, esse momento vai chegar”, finalizou.