A hotelaria brasileira com seus hotéis independentes
Artigo de Michael Schnürle*
Acredite! Cerca de 70% do total de quartos do país ainda pertence a hotelaria independente, de acordo com a JLL Consultoria. Quartos esses que têm atraído cada vez mais a atenção das grandes cadeias, pois se configuram como uma oportunidade de crescimento através de conversões em um momento no qual projetos de hotéis novos (greenfield) são cada vez mais raros em função das complexidades que envolvem o funding através do modelo de Condohotel e da falta de investidores institucionais.
Se, no começo desta década grandes redes criaram marcas específicas para tentar afiliar hotéis independentes (Curio, da Hilton; Tribute Portfolio, da Marriott), prometendo mais visibilidade e mais distribuição, mas tendo como contrapartida contratos longos, fees pesados e a necessidade de investimentos por parte dos proprietários, nos últimos anos esse movimento se intensificou e se diversificou, com a proliferação de novas marcas e novas modalidades de contratos – houve até a criação de um market place por parte de um gigante hoteleiro europeu no qual hotéis independentes podiam distribuir seus produtos sem a necessidade de afiliação.
Mas, afinal, por que o mercado independente ainda representa a grande maioria dos hotéis no País, mesmo com tantas opções de afiliação? A resposta não é simples e envolve diversas variáveis, mas um ponto é quase unanimidade entre os proprietários: o risco. De modo geral os contratos propostos pelas grandes redes acabam por onerar a operação sem estipular uma contrapartida firme para o hotel. E isso incomoda os proprietários.
Jorge Duarte, do CoHotel Consultoria Hoteleira, acredita que a maioria dos hotéis independentes são empresas com investimentos familiares. Neste caminho, seus proprietários, via de regra, não dependem direta e exclusivamente dos rendimentos dos mesmos. Além disso, existe o risco da operação com uma administradora, que caso tenha baixos resultados ou prejuízos, os proprietários não poderão interferir, por força do contrato de administração.
Na opinião de Cristiano Vasques, diretor da HVS, a hotelaria brasileira é formada historicamente por hotéis independentes. Entrar para uma rede foi uma tendência que começou a ganhar força nos anos 2000, o que vem contribuindo para mudar de forma bastante clara o novo percentual de hotéis dentro de redes, com a abertura de novas unidades.
Navegando nestas águas percebemos que uma forma de reduzir este risco é oferecer aos proprietários um mínimo garantido, seja através da operação ou de um contrato de aluguel – e são poucas as redes que oferecem essas possibilidades. Dentre as empresas que operam com mínimo garantido estão a B&B, Slaviero e Laghetto. Dessas três, apenas a primeira é especializada neste tipo de contrato.
A francesa B&B, que chegou recentemente ao Brasil, opera mais de 460 hotéis na Europa, que foram desenvolvidos através de contratos de locação, no qual é estipulado um aluguel variável baseado na performance com um mínimo fixo, de forma que o proprietário irá receber sempre o que for maior entre os dois – mas nunca menos do que o mínimo garantido em contrato.
Especialista neste modelo de negócio, a B&B Hotels tem muito apetite para conversões em terras brasileiras. A empresa estruturou um processo interno de auditoria técnica prévia dos empreendimentos, para que os principais ajustes físicos necessários nos processos de entrada de bandeira sejam previamente identificados, orçados e constem no processo de negociação do contrato.
Se num contrato de administração o proprietário fica sujeito às variações do mercado, o contrato de locação com mínimo garantido oferece uma previsibilidade maior de recebíveis ao longo do tempo, melhorando a liquidez do ativo, facilitando o acesso a funding para retrofits e tornando-o uma opção atrativa para casos de sucessão familiar.
Neste caso, ter em seu core-business assumir o risco da operação hoteleira é um grande diferencial para a B&B Hotels, que reduz consideravelmente a participação do locador neste risco. Essa situação leva a outro questionamento importante dos proprietários de hotéis independentes: qual a garantia de que a rede vai arcar com o mínimo garantido pelo período estipulado em contrato? Este modelo de negócio da B&B para o Brasil é semelhante ao utilizado pelo grupo na Europa e bastante diferente do padrão aplicado no mercado brasileiro. Além de fazer um investimento considerável nos empreendimentos, entrando com CNPJ próprio, todo o FF&E e despesas pré-operacionais, a B&B oferece aos locadores uma garantia corporate de sua matriz.
Tudo isso demonstra o compromisso e a visão de longo prazo da B&B com o mercado brasileiro, que já tem um hotel em operação em São José dos Campos e outros hotéis em fazes diversas de desenvolvimento em São Paulo, Rio de Janeiro e Ponta Grossa, entre outros mercados.
*Michael Schnürle é executivo de negócios especializado no segmento de Hotelaria, graduado pelo SENAC com MBA pela USP-FEA. Com 20 anos de carreira na indústria hoteleira, atuou em operadoras e consultorias, em projetos em todas as regiões do Brasil. Fluente em alemão, inglês e português, é o diretor de desenvolvimento da B&B Hotels no Brasil desde 2016.
Contato michael.schnurle@hotelbb.com
