Multipropriedade: regulamentação criou cenário robusto e seguro
A Lei 13.777 publicada em 21 de dezembro de 2018 incorporou definitivamente, a multipropriedade imobiliária ao direito civil brasileiro. Com isso criou segurança jurídica para alavancar recursos de fundos de investimentos e a entrada de redes nacionais e internacionais para operar no setor.
Quem idealizou esse anteprojeto foi um grupo de trabalho reunido na Vice-Presidência de Assuntos Turísticos Imobiliários do SECOVI/SP, coordenado pelo Consultor Caio Calfat. O grupo foi formado por empreendedores deste modelo de incorporação no País inteiro, comercializadores, intercambiadores, operadores hoteleiros e alguns dos principais escritórios de direito imobiliário e de consultoria imobiliário-turística do Brasil. Somaram-se a esse grupo as mais importantes entidades que representam estes setores no Brasil. Com isso se criou um arcabouço jurídico e vários projetos saíram das pranchetas e começaram a ganhar forma, trazendo novos atores para o mercado de multipropriedade como incorporadoras, operadores hoteleiros, comercializadoras e imobiliárias.
Felipe Cavalcante, ex-presidente da ADIT Brasil – Associação para Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil, revela que a regulamentação da multipropriedade no Brasil já elevou a oferta de empreendimentos não só de empresários regionais mas também de grandes empresas, corporações e indústria hoteleira. “Estamos vivendo um momento de corrida ao ouro com muitos empreendimentos sendo planejados. Porém, vai haver muita saturação de mercado e vários deles terão problemas para se viabilizar, pois o gargalo do negócio é a captação de casais. As grandes empresas, até então, não estavam apostando nisso porque não entendiam o negócio, parte pelo receio da falta de segurança no âmbito legal. Acredito que deve haver aumento da representatividade das empresas que vão entrar no mercado e, com isso, vários projetos deverão ser lançados. Em relação à demanda, deve continuar existindo para cada projeto específico, mas a lei em si não afeta a demanda”, acredita Cavalcante.
Ele lembra que, como em qualquer mercado, quando uma empresa dá certo, outras vão atrás e que é necessário se tomar cuidado com praças como Caldas Novas (GO), Olímpia (SP) e Gramado (RS) e Fortaleza (CE), onde existe um grande volume de investimentos, para não haver saturação. “Obviamente, logo depois vem a dura correção, porque quando se satura o mercado, as vendas acabam e alguns desses projetos podem ficar pelo caminho ou não ter a demanda necessária. Em relação a esses mercados de timeshare e multipropriedade, Caldas Novas foi onde tudo começou, então a oferta lá é grande, mais difícil de regulamentar, mas ainda possível. Já em Olímpia, vejo um caso diferente, com poucos players de alta qualidade que estão tentando fazer o seu melhor. Não só na parte de multipropriedade, mas na administração hoteleira e de entretenimento, com parques e a genuína vontade de se construir um destino turístico. Já Gramado é um mercado extremamente atrativo, com muitos projetos, mas, por outro lado, com uma reação muito grande da comunidade local. Tem alguns empresários locais se posicionando contra a multipropriedade, então acho que isso vai resultar no não crescimento de uma super oferta”, comenta ele.
Segmento promissor
Para Cavalcante, a multipropriedade deve crescer muito nos próximos anos no Brasil conforme explica: “Ela é realmente um produto que faz sentido econômico para os clientes. Antigamente, se tinha a mentalidade de se adquirir uma casa de praia e que se tinha alegria na compra e alegria na venda. Nesse caso, a pessoa tinha uma curva de uso muito grande nos primeiros meses e depois ia deixando pra lá. A multipropriedade resolve esse problema e, ainda, dá flexibilidade para viajar e conhecer outros destinos. Ao invés de você comprar um apartamento por R$ 500 mil, compra uma cota por R$ 20 mil, R$ 40 mil. Por conta disso, acho que deve crescer pois faz sentido para o mercado. E com a classe média crescendo, uma vez que resistiu à crise e com a retomada da economia, a tendência é que continue em ritmo até melhor.
Mas ele deixa algumas dicas para quem deseja entrar no segmento. “Os empresários necessitam ter em mente a complexidade deste negócio, que exige que a pessoa domine tanto a administração hoteleira, quanto timeshare, incorporação imobiliária e construção civil. Então, é um negócio apropriado para empresários que têm esse perfil e capacidade. Segundo: é um negócio que, apesar de vender mais e com preço maior, existe a exposição de caixa como na incorporação imobiliária, então muita gente entra achando que pelas vendas não exista exposição de caixa, e existe sim. A pessoa tem de se perguntar se realmente tem perfil para isso. Ultimamente, tenho visto pessoas que veem outros dando certo e entram de qualquer maneira no negócio. Fora isso, existem pessoas que possuem empreendimentos que estão prejudicados pela crise econômica e querem vender seus estoques. Não é o motivo correto para entrar nesse segmento. A pessoa tem de entender que se trata de um negócio como outro qualquer e que tem vários casos que dão errado. Não tem facilidade. A maioria dos incorporadores não quer ficar na obra depois de entregue e o proprietário nem quer ter um envolvimento grande, então há de se questionar se realmente existe a disposição para lidar com o cliente, com o pós-venda e com a administração do dia a dia”, concluiu Cavalcante.
Cenário robusto e seguro
Para o Consultor Caio Calfat, com a aprovação da Lei Federal, 13.777/18, de Multipropriedades Imobiliárias, o mercado passou a ter um cenário mais robusto e seguro e os números do estudo Cenário do Desenvolvimento de Multipropriedades no Brasil 2019, que sua consultoria lançou ano passado, comprovam isso. “Nosso novo desafio é manter este mercado equilibrado, saudável e com crescimento sustentado, indicando as regras ideais para este desenvolvimento, constantes no Manual de Melhores Práticas de Multipropriedades Imobiliárias Turísticas, que foi lançado no encerramento da Convenção Secovi/SP, em 27 de agosto de 2019. O manual é orientativo e apresenta as diretrizes para o crescimento sustentável e equilibrado deste tipo de empreendimento, desde a sua concepção até a operação, passando por todo o processo de planejamento e desenvolvimento da obra”, destaca Calfat. O estudo mercadológico que sua consultoria lançou chamado Cenário de Desenvolvimento de Multipropriedades no Brasil 2019, mostrou o potencial desse setor e como ele pode crescer nos próximos anos. Esse estudo é fruto do cruzamento de informações do Banco de Dados da Caio Calfat Real Estate Consulting e de pesquisa junto aos agentes ligados ao setor de multipropriedades.
Início dos investimentos
Em 2013, foram registrados os primeiros lançamentos de multipropriedade no Brasil. “Atingir 92 empreendimentos seis anos depois, cobrindo 45 cidades em 16 estados, é um feito considerável para qualquer modelo de negócio, ainda mais sendo um produto supérfluo, inédito em termos de conceito e que nesse mesmo período assistiu a profunda recessão econômica e a maior crise da história de nosso setor imobiliário”, enfatiza Calfat.
Segundo ele, o setor de multipropriedades lançou, em seis anos, cerca de R$ 22,3 bilhões de Valor Geral de Vendas, estimando-se que R$ 11,5 bilhões foram absorvidos. Há cerca de 219 mil programas de multipropriedade a serem vendidos nos 92 empreendimentos listados nesse ano e, se considerarmos uma taxa de conversão de vendas de 20% a 25%, concluímos que cerca de um milhão de famílias precisam entrar em salas de vendas para dar conta desse estoque. Se considerarmos esse montante de pessoas para as 45 cidades que abrigam projetos em andamento, pode-se imaginar o tamanho do desafio que há pela frente, uma vez que a expansão de cidades pulveriza esforços de vendas e necessita de um fluxo consistente e relevante em cada destino. O modelo de multipropriedade com duas semanas de uso é o que se estabeleceu praticamente como padrão no mercado. As famílias com crianças continuam sendo o público majoritariamente esse tipo de produto; pela idade média dos compradores, temos famílias com crianças pequenas. A faixa etária que concentra cerca de 64% das vendas é a de 36 a 45 anos.
Outra conquista comemorada pelo setor de multipropriedade aconteceu no último dia 20 de novembro. Nessa data foi aprovado pela Comissão de Finanças e Tributação da Câmara dos Deputados, o PLP 150/2019, que “Acrescenta os § 3º,§ 4º e §5º, do inc. II, do art. 1.558-J, da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil)”, de autoria do deputado Geninho (DEM-SP). “Esse texto que foi vetado pelo presidente Temer quando sancionou a lei, restabelece a questão das obrigações fiscais e condominiais na proporção de fração de tempo de cada multiproprietário. Dispõe sobre a necessidade de se dividir a cobrança do IPTU pelos multiproprietários, segregando assim, cada unidade autônoma de fração de forma integral, da propriedade ao tributos e eliminando a possibilidade de obrigações solidárias entre os multiproprietários das frações de um mesmo imóvel. Com isso, começamos a superar, aparentemente, o último obstáculo para a segurança jurídica completa do setor de Multipropriedades. Mas lembremos que ainda há caminho a percorrer no Congresso Nacional”, concluiu Calfat.
Disseminar conhecimento
Essa é uma das apostas da RCI para o desenvolvimento dessa indústria, pois entende seu papel no mercado como uma empresa responsável por fomentar, capacitar e proporcionar oportunidades de geração de bons negócios para toda a cadeia. Por isso, a empresa aposta em treinamentos, premiações e reconhecimentos aos seus empreendimentos afiliados, além de proporcionar eventos próprios, como é o caso do LASOS (o evento mais importante sobre a Indústria da Propriedade Compartilhada da América Latina) e o Top Seller Event, que reconhece e premia os melhores profissionais de todo o Brasil que atuam na indústria, e realiza painéis de debate e workshops que discutem tendências e novidades do setor.
Fabiana explica que: “O timeshare e a multipropriedade são destinados a diferentes perfis. O timeshare é indicado a empreendimentos já construídos e que desejam continuar com o ativo do hotel. Já a multipropriedade é indicada aos empreendedores que querem vender o ativo com o benefício de poder comercializar a fração – desde a fase de construção do empreendimento, e ainda a possibilidade do cliente que adquire, começar a viajar para destinos incríveis utilizando o sistema da RCI”.
A multipropriedade oferece muitas vantagens para o empreendedor como: aumento da velocidade das vendas pelo valor da fração, a ampliação dos perfis de compradores e a geração de outros perfis de clientes (prospects) para diversos projetos. Importante ressaltar que, recentemente, a aprovação da Lei de Multipropriedade foi muito bem recebida pelo mercado, gerando ainda mais confiança e credibilidade para o empreendimento que opera neste modelo. “A Propriedade Compartilhada é uma maneira de viabilizar ao cliente experiências em destinos inusitados e com valores diferenciados. O consumidor de hoje busca ter uma experiência de férias perfeita. O perfil do viajante mudou, isso é inegável. O mercado precisa acompanhar essa mudança”, comenta Fabiana.”
Grandes players do setor
WAM projeta liderança mundial em vendas de multipropriedades em 2020
A empresa comercializará mais R$ 2 bilhões em 2019, para 34 mil famílias no País, colocando-se entre as quatro maiores em VGV – Valor Geral de Vendas na incorporação imobiliária. “A empresa é líder nos mercados brasileiro e latino-americano de multipropriedade e espera alcançar o topo mundial em vendas no segmento a partir de 2020”, assegura o Diretor de estratégias e novos negócios, Danilo Samezima. Segundo ele, o sucesso se deve a dois fatores principais: o gosto do brasileiro pelo turismo doméstico – incessante mesmo em tempos de crise econômica – e a democratização da segunda moradia por meio do modelo de multipropriedade. “A multipropriedade é um produto de acesso que vai ao encontro do conceito do brasileiro de viajar. A compra da fração de uma propriedade em um destino turístico é mais racional e inteligente – defende Samezima – porque reduz os custos de aquisição e manutenção, que são proporcionais ao tempo de uso. “A compra é cada vez mais consciente. O consumidor só compra o que efetivamente utiliza. É um modelo de negócio inteligente, de compartilhamento”, reforça.
Com mais de 50 anos de expertise no ramo de turismo, é pioneira na multipropriedade, atuando desde 2010 com empreendimentos turísticos, o grupo encontrou maior aceitação do mercado no fracionamento com produtos de duas semanas, sendo uma semana na alta temporada e outra, na baixa. A lei que regulamenta a multipropriedade no Brasil permite a venda para até 52 proprietários, cada qual com sua própria escritura do imóvel.
Na avaliação de Samezima, outro atrativo da multipropriedade é a flexibilidade de uso. O proprietário tanto pode utilizar sua multipropriedade, quanto alugá-la a terceiros por intermédio da administradora. Outra opção é intercambiá-la para outro empreendimento da rede WAM no Brasil. Se quiser viajar ao exterior, pode monetizar sua semana recebendo um valor baseado no preço de mercado pelo qual a administradora vende o uso da fração.
Falta linhas de financiamento
Embora consiga agregar maior valor ao produto, potencializando os ganhos, Samezima pondera que o modelo exige a verticalização do projeto. “Hoje, participamos da incorporação, uma intercambiadora própria e um braço hoteleiro e condominial para administrar esses empreendimentos”, completa Samezima. Ele afirma que o segmento está muito mais próximo do mercado financeiro do que há alguns anos, mas destaca que não existe uma linha própria de financiamento para multipropriedades, isto é, faz-se necessário ter uma carteira de recebíveis para efetuar a securitização – a empresa já emitiu R$ 700 milhões em CRIs estruturados. “O que gostaríamos e vemos para o futuro é o mercado financeiro apostando no desenvolvimento, diante disto estamos trabalhando num projeto de funding para expansão do modelo no Brasil e fora dele”, diz Samezima.
VCI rocks it hard, baby!
A partir de 2020, o Brasil entrará para a lista dos destinos turísticos que tem o Hard Rock Hotel como opção de hospedagem de alto padrão. São dois resorts com inaugurações previstas entre final de 2020 e 2021, sendo um em Fortaleza e outro na Ilha do Sol, no norte do Paraná, e mais um hotel urbano da marca na avenida Paulista, em São Paulo. Desenvolvido pela VCI, empresa que atua na incorporação, construção e comercialização de hotéis de marcas internacionais de alto padrão no Brasil, o Hard Rock Hotel desembarca por aqui sob o conceito de multipropriedade ou fração imobiliária, com a assinatura Residence Club at the Hard Rock Hotel para as duas unidades resort. Na modalidade, um grupo de pessoas compra frações independentes do mesmo imóvel e o usufrui em datas alternadas. Já a operação de São Paulo será um hotel puro.
A VCI está inovando no mercado de multipropriedade no Brasil trazendo pela primeira vez marcas globais premium para este modelo, o que coloca visibilidade internacional para este segmento e já rendeu à companhia ser finalista como empresa mais inovadora no GRI Awards, o mais importante prêmio do setor imobiliário no País. Este crescimento posicionou a empresa como líder neste nicho e está rendendo a procura da VCI por outras marcas internacionais. Neste caminho já estão fechadas parcerias para desenvolvimento de empreendimentos com a marca upscale Eurostars, e de outras marcas premium que serão anunciadas em breve.
“Buscamos sempre trabalhar com marcas sólidas para trazer novas possibilidades aos brasileiros. A economia compartilhada vem ganhando espaço e ser proprietário de uma fração com operação de grandes marcas de qualidade internacional é seguramente um excelente negócio”, afirma Samuel Sicchierolli, Presidente da VCI.
Pelo sistema fracional o proprietário possui benefícios como: investimento mais baixo por fração; é proprietário com registro e escritura; despreocupação com a manutenção do imóvel; divisão das despesas do imóvel entre todos os coproprietários da unidade; acesso a todos os espaços e serviços do hotel; locação ou venda da unidade e intercâmbio de hospedagem com outros hotéis do portfólio da RCI, intercambiadora de férias que dispõe de mais de 4 mil destinos no mundo.
As frações imobiliárias dos Residence Club at the Hard Rock Hotel de Fortaleza e de Ilha do Sol estão sendo comercializados a todo vapor. No Ceará, 60% das dez mil frações disponíveis foram vendidas em dezoito meses, sendo 90% das unidades do bloco principal do hotel – a expectativa era de atingir essa marca somente após dois anos. Apenas nos últimos seis meses foram vendidos cerca de R$ 200 milhões, um crescimento de mais de 35% no número de vendas mês a mês. No Paraná, a comercialização que começou apenas há seis meses já negociou cerca de 35% das oito mil frações disponíveis.
GR Group – Especialistas em gente feliz!
O GR Group atua há 20 anos na indústria do turismo e entretenimento, é o único no mercado brasileiro com a solução completa em entretenimento sem precisar terceirizar nenhuma etapa, começando na escolha do destino, estudo de viabilidade, desenvolvimento do projeto, comercialização, gerenciamento da obra, incorporação, assessoria jurídica, inteligência de negócios, relacionamento com o cliente, marketing, pós-venda, gestão hoteleira e de parques temáticos. Tudo realizado por profissionais altamente capacitados dentro das próprias empresas do grupo.
Com mais de 30 mil clientes na carteira, cerca de 2000 colaboradores, possui em seu portfólio diversos projetos espalhados pelo País, destacando o maior complexo hoteleiro do Brasil, o Wyndham Olímpia Royal Hotels, com 960 apartamentos para receber até 4000 hóspedes e acesso exclusivo ao quarto parque mais visitado do mundo, o Thermas dos Laranjais em Olímpia SP; o Barretos Country Thermas Park, um resort “pé na areia” e inédito no País, pois possui um parque aquático de águas termais e tematização country com mais de 40 atrações para toda a família. Outro empreendimento de sucesso do GR Group, em parceria com a Gramado Parks, é o Wyndham Gramado Termas Resort e Spa, o maior resort na região da Serra Gaúcha. Ele fica anexo ao Gramado Termas Park- único parque aquático termal indoor do Brasil, construídos em parceria com a Snowland e a Gramado Parks, além de ser também o primeiro empreendimento hoteleiro projetado e construído no conceito “Green Bulding”.
Hot Beach Suites, o fracionado que vem com parque aquático
A cidade de Olímpia, no interior de São Paulo, já conta com um resort de uso compartilhado. O Grupo Ferrasa, responsável por outros êxitos, como o Thermas Park Resort & Spa, o Celebration Resort, o Hot Beach Resort e o parque aquático Hot Beach Olímpia, entrou no mercado do fracionado com o Hot Beach Suites, localizado ao lado do parque aquático Hot Beach, e que será entregue em 2020. O hotel foi um sucesso de vendas, tanto que a empresa, em breve, lançará mais um no mesmo modelo: o Hot Beach You, com valor geral de vendas de R$ 1 bilhão.
O Hot Beach Suites possui 442 apartamentos mobiliados e decorados, em duas opções de metragens. A unidade de 53m² acomoda até seis pessoas e tem dormitório, banheiro, sala de estar, cozinha americana e varanda com churrasqueira. A unidade de 69m² acomoda até oito pessoas e conta com suíte, dormitório, banheiro, sala de estar, cozinha americana e varanda com churrasqueira.
