Multipropriedade tem cenário de crescimento promissor em 2023

O Consultor Clóvis Meloque acredita que o crescimento do setor tende continuar com a grande retomada do turismo: Isso porque, depois de um longo período de confinamento durante a pandemia, as pessoas passaram a valorizar e investir mais em qualidade de vida, viagens e lazer. “Dessa forma, o mercado de compartilhamento se consolida como uma alternativa importante para o setor imobiliário, atendendo à demanda de mercado. Além disso, a multipropriedade oferece às pessoas a oportunidade de se tornarem proprietárias de confortáveis apartamentos em belas praias e localizações, com fracionamento no valor da propriedade e nas despesas de manutenção, limpeza, entre outros”, explica Meloque.

Negócio em crescimento

O Consultor Caio Calfat já iniciou a coleta de informações do mercado para apresentar o novo estudo na edição do ADIT Share, que acontecerá de 17 a 19 de maio no complexo Costa de Sauípe. Ele acredita que o VGV da multipropriedade, que foi apontado em R$ 41 bilhões em 2022, deva chegar a R$ 45 bilhões e ele elenca os fatores que podem contribuir para isso: “Com o fim da pandemia os consumidores adquiriram novos hábitos que valorizaram o turismo de lazer. As pessoas se resguardaram ao máximo na pandemia e para isso, saíram de suas casas em suas cidades e foram para o campo, para a praia e esse hábito, ao que tudo indica, permaneceu. Isso trouxe mais qualidade de vida para essas pessoas, e ainda que elas tenham voltado para a casa, elas valorizaram muito a sua segunda habitação, coisa que não acontecia há muito tempo. Acho que esses dois pontos, fim da pandemia e retorno ao lazer, as viagens, até pelo número de hóspedes que se recebe pelo Brasil inteiro, mostra que se trata do mesmo movimento. O movimento que vemos nos resorts, estamos vendo na multipropriedade e também a solidificação desse produto. Quanto mais sólida a multipropriedade, mais público conhece o produto e mais se valoriza. A possibilidade de expansão por todo o País, em destinos muito pouco conhecidos do grande público, vemos unidades de multipropriedade sendo construídas, isso também é um fator importante”, ressalta Calfat.

Mas para que realmente esse crescimento se concretize ele faz alguns alertas. “A limitação de renda, a taxa de juros e a indefinição do plano econômico do Governo podem impactar na performance não só do setor de multipropriedade como todos os setores da economia, especialmente do mercado imobiliário, que dependem muito de ações do Governo. Dependendo das ações da equipe econômica do Governo, a Taxa Selic pode continuar crescendo. Se ela continuar crescendo é muito difícil competir com o mercado de capitais. Os investidores vão para esse mercado e param de produzir. Deixam o dinheiro lá e isso é péssimo em todos os aspectos. Esses pontos são delicadíssimos e podem impactar o setor de multipropriedade no decorrer do ano”, avalia Calfat.

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Foco na classe alta

Paulo Henrique Barbosa, CEO da empresa Resid que trabalha na categoria de produtos de luxo, acredita que hoje o maior desafio e risco é conseguir dar perpetuidade a longo prazo para o segmento que é muito novo e emergente. Ele aposta em subir o ‘sarrafo’ para atrair um público com alto poder aquisitivo, mas para vencer esse desafio é necessário bons empreendedores com bons produtos. “Seja no mercado de luxo ou não e independente da classe econômica, as famílias brasileiras têm que ter uma experiência positiva, desde o momento em que teve contato com o tema até quando adquiriu e passou a usufruir o produto. O que eu e outros agentes do setor podemos e devemos fazer é disseminar boas práticas, para que novos entrantes e mesmo as empresas já inseridas no meio, executem bons projetos e cuidem bem dos seus clientes”, ressalta.

O CEO explica, ainda, as vantagens da aquisição de uma segunda residência compartilhada: “Em todo o mundo, o histórico de utilização de uma segunda residência, independentemente se pelo próprio proprietário ou não, é de 90 dias ao ano. Ou seja, por nove meses, 75% do ano, o imóvel fica ocioso. Além do custo de aquisição elevado, porque compra o imóvel de forma integral, ele tem um custo de operação alto. Sem falar no tempo e energia gastos para fazer a gestão daquele ativo de forma que esteja sempre utilizável na melhor condição possível. Esse é o problema que o segmento resolve: o consumidor paga proporcionalmente ao tempo de uso da propriedade, o mesmo vale para o valor de manutenção do imóvel e mais – a gestão fica a cargo da Resid. Se uma família pretende utilizar uma propriedade de luxo por apenas um mês a cada ano, por exemplo, ela vai pagar uma fração correspondente a esse mês. O uso é o mesmo, mas o modelo é mais eficiente, inteligente e sustentável”, concluiu Paulo Henrique.

Subindo o sarrafo

E um bom exemplo de subir o ‘sarrafo’ das vendas para atingir um público de alta renda pode ser visto no Kempinski Laje de Pedra que está sendo construído em Canela (RS) com previsão de entrada em operação em 2026. Esse empreendimento é o primeiro projeto da rede Kempinski para uso fracionado entre as operações mundiais e ressignifica o conceito de segunda residência. As opções de aquisição de residências partem de R$ 350 mil, a R$ 15 milhões, de acordo com o próprio perfil e tempo desejado de uso. Os apartamentos têm entre têm entre 52m² e 216m² e possuem Certificação de Qualidade de Conforto Internacional. Todos os detalhes da residência, desde o piso aquecido até o sistema de automação, são aprovados pela Rede Kempinski. O proprietário pode fazer a aquisição com desejado de uso de seis semanas, oito semanas, 12 semanas, 13 semanas, 14 semanas e assim, sucessivamente, até o total de 52 semanas (ou seja, um ano) – para uso integral, não compartilhado.

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O complexo oferecerá Spa com mais de 1.000m², bares, restaurantes com diversidade de sabores e preços, teatro, anfiteatro e centro de convenções. Além disso, serão oferecidas atividades externas exclusivas, como passeio de helicóptero até os cânions com café da manhã, cavalgadas e outras ações esportivas e de contato com a natureza.

As residências são entregues totalmente equipadas e decoradas, incluindo minicozinha para o preparo de refeições no conforto de casa. A gestão e manutenção do imóvel fica a cargo da Kempinski. “É como morar em um apartamento com o serviço da Kempinski. O cliente é dono do imóvel, com custo reduzido, pois paga apenas o equivalente à fração adquirida, e usufrui dos serviços de alto padrão, ou seja, padrão Kempinski”, salienta um dos sócios do Kempinski Laje de Pedra, José Ernesto Marino Neto. Ele lembra que a associação mais importante de intercâmbio de propriedades de luxo, ThirdHome é parceira do Kempinski Laje de Pedra Hotel & Residences. Como resultado, os proprietários de unidades têm a chance de usufruir de estadias em mais de 14 mil imóveis de luxo em 1,8 mil destinos diferentes, por mais de 100 países.

A multipropriedade nasceu para atender as necessidades da classe C, mas nos últimos anos está atingindo outro público. Mirar nesse público é a nova tendência? O Consultor Caio Calfat acredita que sim, e ele enxerga isso pelo número de relatórios, de estudos de mercado, de estudos de viabilidade que seu escritório tem realizado nos últimos anos. Além do Kempinski, ele aponta OnTime Room Club, que são 64 casas exclusivas de 450m². , sendo implantadas em Gramado (RS) dentro do primeiro Home Club de alto padrão do Brasil. “E por todo o País estamos fazendo estudos de alto padrão, alguns ligados a vinícolas, nos estados de São Paulo, Santa Catarina, Rio Grande do Sul, e outros com diferentes tipos de ‘âncoras’, no campo, na montanha e na praia. Empreendimentos na região de Trancoso (BA), no litoral alagoano, no litoral cearense, ali naquela região de Jericoacoara com Kite Surf, então é uma nova tendência sim, e uma elevação do sarrafo para níveis mais altos.

Acho que agora começamos a abranger todos os setores, todos os padrões, todas as classes sociais. São produtos muitas vezes com poucas unidades, mas divididos em multipropriedade. No litoral catarinense, na serra catarinense, na serra gaúcha, um pouco mais distante de Gramado e Canela. Na serra paulista, região de Campos do Jordão, na serra fluminense, Terezópolis, Petrópolis, enfim, o Brasil todo está visualizando esse tipo de produto”, revela Calfat.

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Por ser um modelo de negócio relativamente novo, a multipropriedade herdou um modelo de vendas de impacto do timeshare, em que casais geralmente são alvos preferenciais. Mas com a subida do ‘sarrafo’ para atingir classes de rendas mais altas, essas abordagens impactantes que muitas vezes são feitas nas ruas de cidades como Caldas Novas (GO), Olímpia (SP) e Gramado (RS), necessitam mudar as estratégias e novos canais de vendas. Caio Calfat diz que torce para que essa abordagem tradicional das vendas das cotas de multipropriedade realmente mude e aponta algumas soluções: “A venda pela internet é menos agressiva e o setor tem de se atualizar, respeitar mais os compradores. Vejo até entidades novas surgirem no mercado, só de comercializadores, isso é muito bom, espero que criem códigos de ética, formatos de vendas menos agressivos, menos invasivos e mais respeitosos. É uma esperança que temos e é uma luta que abraçamos para que isso se torne realidade”, acredita Calfat.

Cotas de multipropriedade não é investimento

Outro alerta em relação a vendas que ele manifesta grande preocupação é que algumas salas ainda continuam vendendo a multipropriedade como investimento e prometendo rentabilidade. “Tem que ficar claro que esse produto de lazer não é para investimento. Até porque quando falamos em empreendimento para investimento, já preconcebemos que exista um mercado secundário e não é o que vemos na multipropriedade. Como é um mercado novo, o mercado secundário não existe. Se alguém comprou a cota para investimento e quiser vender depois disso, ele não terá para quem vender porque não existe esse mercado. Isso vai passar a existir após algumas décadas de existência desse produto. Ai sim, passará a ter, primeiro nos destinos mais procurados e empreendimentos mais importantes. Então, não dá para vender a multipropriedade como investimento, no máximo o comprador vai conseguir locar o tempo que ele tem disponível em vez de ser usado. Com isso, gera uma renda que pode abater a despesa de manutenção que ele tem com a multipropriedade”, alertou Calfat.

Efeito manada é uma expressão muito utilizada na indústria imobiliária quando muitas empresas sem tradição passam a operar no setor em razão do aquecimento das vendas.  Diferente de se construir apartamentos ou casas para venda de uso residencial, construir para vender no modelo da multipropriedade é necessário um estudo de viabilidade. Ele vai medir o mercado e enxergar a necessidade da lei da oferta e procura e o quanto pode ser interessante esse empreendimento para o destino. “Tem muitos incorporadores que dimensionam de forma completamente equivocada o empreendimento. O destino precisa estar preparado para receber esse empreendimento em termos de infraestrutura, em termos públicos, em estradas, acessos, equipamentos tanto turísticos quanto urbanos. Que tenha uma infraestrutura necessária e suficiente para prestar uma cobertura ao público: hospitais, farmácia, restaurantes, padarias. Porque na verdade se trata de um turista e um morador de segunda habitação. Então ele tem gastos de turista e de morador. A cidade precisa estar preparada para esse volume de pessoas, que da noite para o dia, começa a entrar nesse destino. Depois, existem as ações de incorporação normal, estudo do público, da capacidade de compra, da classe social, faixa etária, são critérios normais de uma incorporação imobiliária residencial. Enfim são essas ações que julgamos necessária para esse incorporador que deseja investir na multipropriedade minimizando os riscos”, atesta Calfat.

Despertando interesse de grandes players

Um grande mercado potencial como o da multipropriedade, desperta o interesse de muitas tradicionais administradoras hoteleiras, como a AHI – Atlantica Hospitality International que tem uma projeção de superar a marca de 400 unidades administradas nos próximos cinco anos. E a multipropriedade terá papel de destaque nesse crescimento que iniciou em setembro de 2022 com a operação da primeira unidade. “Atenta ao mercado, a AHI, mais uma vez, sai na frente com contratos assinados para aberturas de empreendimentos nos estados de São Paulo, Rio Grande do Sul, Ceará, Rio de Janeiro e Pernambuco. Em agosto de 2022, anunciamos a assinatura dos dois primeiros empreendimentos, que se encontram em Salinópolis (PA) e Itapema (SC), sendo o primeiro em parceria com a Next Incorporadora e Urbana Engenharia e o segundo com a HK9 Incorporadora. Também assinamos mais um empreendimento em Arraial do Cabo (RJ), em breve divulgaremos mais detalhes. Além disso, temos mais sete projetos em negociação. Em cinco anos já operaremos mais de três mil quartos nessa modalidade”, assegura Eduardo Giestas, CEO da AHI – Atlantica Hospitality International.

Grandes players internacionais também enxergam que a indústria da propriedade compartilhada no Brasil está madura, consolidada e, ao mesmo tempo, em expansão e receptiva para novos entrantes. Esse é o ponto de vista de Fabiana Leite, Diretora de desenvolvimento de novos negócios da RCI América do Sul. Ela informa que em 2022 a RCI teve 22 novas afiliações, com direito a estreias de destinos e regiões que não estavam no portfólio da empresa, como Maraú (BA), Gravatá (PE), e Santana do Livramento (RS). Além disso, destinos conhecidos e demandados como Porto Seguro (BA), Porto de Galinhas (PE), Praia Grande e Ubatuba (SP), Búzios (RJ), Penha (SC) e Pipa (RN). Projetos de luxo também foram confirmamos em 2022 como dois projetos The Registry Collection, que são o Own Time Home Club Gramado, em Gramado (RS), e o Casa Búzios, em Búzios (RJ). “Sem dúvida alguma, 2022 foi o melhor ano desde a chegada da RCI no Brasil. Nós queremos, cada vez mais, apresentar mais opções de destinos em uma oferta de produtos diferenciados, focados na experiência, que é a grande demanda do viajante. Neste sentido, em relação à novas afiliações, temos o objetivo e esperamos alcançar nesse ano de 2023, índices semelhantes aos que realizamos no ano passado”, acredita Fabiana.

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Ela faz uma análise das vantagens em se adquirir uma cota de multipropriedade e como enxerga esse modelo de negócios nos próximos anos. “Se olharmos a indústria da propriedade compartilhada considerando seus dois pilares, vamos observar que: de um lado, empreendimentos voltados ao segmento de luxo e a adesão de operadoras hoteleiras, parques temáticos e aquáticos a esse mercado diversificam a oferta ao consumidor interessado no timeshare. A procura segue em curva ascendente, já que a grande demanda do viajante é por conhecer novas experiências. De outro, as pessoas não precisam comprar um apartamento inteiro e arcar com os custos fixos porque podem comprar sua segunda moradia de forma fracionada – aqui, estamos falando da multipropriedade. Essas são as grandes vantagens da indústria da propriedade compartilhada: ela permite diversificar destinos e é uma forma inteligente, inclusive financeiramente, de viajar”, enfatiza Fabiana.

Sua expectativa para os próximos anos é que a multipropriedade siga na curva ascendente de crescimento em uma indústria mais desenvolvida e respaldada para o investidor e para o usuário. Quem não está no mercado, ainda, precisa olhar com atenção. “O fato é que a indústria da propriedade compartilhada oferece soluções integradas e customizadas que apoiam o crescimento de afiliados e trazem mais benefícios aos usuários. Isso ajuda a fortalecer o turismo como um todo e a economia, de modo geral, se considerarmos a geração de empregos e renda”, concluiu Fabiana.

De olho nas oportunidades

Outro player mundial presente no Brasil e que enxerga muitas oportunidades na indústria da propriedade compartilhada é a Interval. “Em 2022 tivemos sete novas afiliações, todas elas de empreendimentos de multipropriedade, sendo a maioria empreendimentos em construção. Com essas novas afiliações atingimos 72 empreendimentos afiliados no Brasil no final do ano de 2022. Mas não foi fácil atingir esses números, pois o ano de 2022 foi de muitos desafios para a Interval. Os efeitos da pandemia ainda estavam sendo sentidos, observamos uma confiança maior no mercado, mas ainda abaixo dos níveis pré-pandemia. De maneira geral tivemos um crescimento importante em relação aos anos de 2020 e 2021 e chegamos próximos dos níveis pré-pandemia em novos sócios e em número de viagens”, revelou Fernando Martinelli, Diretor executivo da Interval no Brasil.

Ele tem expectativas muito positivas de atuação da Interval na multipropriedade no Brasil nesse ano. “Já começamos o ano com um pipeline importante de novos empreendimentos e alguns dos negócios já se concretizaram nos primeiros dias do ano. Ainda tem um cenário de incertezas políticas e econômicas no país e isso pode atrasar um pouco alguns lançamentos, mas acreditamos que será um ano bastante produtivo. O mercado de multipropriedade segue em um bom ritmo de crescimento e muitas oportunidades estão aparecendo. Por outro lado, hoje em dia os desenvolvedores tem muitas opções de plataformas de viagens e sistemas similares aos programas de intercâmbio da Interval, o que torna o mercado mais dinâmico. Este ano estamos buscando diversificar nossos produtos, recentemente a Interval relançou a LTP, que é uma plataforma de viagens que oferece descontos muito atrativos. É um produto interessante para os empreendimentos de multipropriedade em construção, uma vez que os custos são mais atrativos que os custos de uma afiliação à Interval. O programa é baseado em descontos na aquisição de pacotes de viagens, o que funciona muito bem para consumidores que adquiriram uma multipropriedade mas ainda não tem a unidade pronta para intercambiar. Outro ponto importante para nós foi uma recente reestruturação do departamento global de marketing da Marriott Vacation Worlwide, que contou com a entrada de novos profissionais na companhia, dentre eles brasileiros e sul-americanos, o que certamente trará maior engajamento para os nossos produtos em mercados como o Brasil”, assegura Martinelli.

Crescimento exponencial

A Tudo Consultoria, uma das mais atuantes empresas da indústria de propriedade compartilhada no Brasil classifica o ano de 2022 como emblemático e analisa 2023 com ótimas perspectivas. “Tivemos a entrega de um empreendimento de multipropriedade de 256 unidades pelo grupo MME em Maceió – nosso parceiro a quase 10 anos – com recorde de vendas presenciais e digitais, além da criação do braço de luxo da nossa consultoria, com o lançamento da Chaud Properties. Ainda iniciamos as vendas digitais de mais dois empreendimentos que estavam em reta final para entrega. Em 2023 nossa expectativa com os já clientes é excelente e de crescimento exponencial. Serão lançados mais produtos, com novos canais de comunicação e vendas. Vamos diversificar o formato de vendas, potencializando os meios tradicionais e explorando outros caminhos desenvolvidos de forma personalizada para cada projeto. Além dos atuais, temos outros empreendimentos em tratativa para o primeiro e segundo semestre, expandindo ainda mais os horizontes de nossa empresa”, assegura Adriana Chaud, Diretora Executiva da Tudo Consultoria e Gestão de Multipropriedade e Vacation Club.

Ela enxerga o cenário favorável desse segmento, dando a possibilidade de crescimento para os players do mercado. “O turismo, como acontece há vários anos, é um setor em crescimento. Paralelo a isso, o compartilhamento também vem se mostrando uma excelente alternativa para aquisição de bens, não sendo mais um produto totalmente desconhecido. Unindo o turismo em crescimento e o compartilhamento em voga, trabalhamos com um produto necessário e que faz cada vez mais sentido para os clientes. Contudo, é importante pontuar que o conhecimento sobre compartilhamento e sobre multipropriedade aumentou muito entre os clientes, que estão muito atentos ao mercado, às opções disponíveis e aos prós e contras do produto, o que faz com que a exigência por transparência, ética e argumentos sólidos de vendas aumente. Isso reflete em uma intensificação de capacitação e treinamentos para as equipes de marketing, captação, vendas e fundamentalmente no pós vendas. Além disso é primordial a elaboração de estratégias personalizadas de concepção de produto e métodos de comercialização”, concluiu Adriana.

Cenário de oportunidades

Diante de um cenário de muitas oportunidades para crescer, muitos players nacionais têm apostado no segmento de multipropropriedade, como a GAV Resorts. Ela iniciou às atividades em 2014 a partir de um primeiro resort idealizado por um de seus cofundadores em Salinópolis no litoral do Pará. Esse já foi um destino turístico muito sazonal, mas a aposta da GAV deu certo e hoje Salinópolis se tornou um case de sucesso e desenvolvimento turístico do Brasil.

O foco da empresa hoje está em resorts de alto padrão e figura entre as maiores do Brasil. E Manoel Pereira, CEO da GAV Resorts, mostra muita satisfação com os resultados alcançados pela empresa nessa modalidade de negócios e destaca que: “A multipropriedade hoje é um dos melhores modelos de negócio, pois, além da pessoa adquirir um lugar para passar as férias com a sua família, ela também terá a segurança e estabilidade de um bem próprio e com a documentação totalmente legal. Outro ponto favorável é a comodidade, pois a multipropriedade oferece todo o serviço de hotelaria, com o conforto de estar em sua casa. E diante das oportunidades apresentadas pelo mercado, dobramos o VGV (Valor Geral de Vendas) comparado ao ano anterior, e queremos repetir em 2023, onde pretendemos vender pouco mais de R$4 bilhões em frações imobiliárias. Fechamos 2022 com dez resorts lançados, sendo eles em: Salinópolis (PA), Porto de Galinhas em Ipojuca (PE), Pirenópolis (GO), Gramado (RS), em Tibau do Sul (RN) – região de Pipa, Cruz (CE) – na região de Jericoacoara. Para 2023, além de chegarmos a mais de 30 salas de vendas espalhadas pelo País, projetamos também lançar mais cinco resorts”, assegura Pereira.

Entre os dois lançamentos da GAV Resorts está o Jeriquiá Lagoa Resort que será construído em frente à Lagoa do Paraíso, em Cruz (CE), principal ponto turístico da região de Jericoacoara. O empreendimento terá 300 unidades em sua estrutura, com bangalôs exclusivos, e arquitetura desenvolvida por Rúbya Zottele, o projeto é ousado e inovador. O resort é inclusivo, com apartamentos para portadores de deficiência e áreas comuns adaptadas. Outro grande diferencial é a Grand Pool, primeira piscina com formas orgânicas da GAV. Inspirada na paradisíaca Lagoa do Paraíso, apresenta um visual rústico, natural, elementos que se conectam com a natureza, além de pontos de hidromassagem em que a água fica mais aquecida.

Já o Pipa Island Resort, está localizado na Praia do Amor, região de Pipa em Tibau do Sul (RN), será construído em frente ao principal ponto turístico da região, o Chapadão. O projeto, que conta com 244 apartamentos de um e dois quartos, e dois duplex, tem também como principal elemento o contato com a natureza e a acessibilidade, com apartamentos para portadores de deficiência, elevadores localizados em todos os blocos e áreas comuns adaptadas. Assinado por Bruna Kehrnvald, da BK Arquitetura e Designer de Interiores, o projeto é completo, com muita área verde, piscina com vista para o Chapadão e ambientes para toda a família: ofurô, espaços zen, piscinas, bar, restaurante, brinquedoteca com palco para apresentações, deck molhado, sauna, academia, sala de yoga/dança, spa, cinema, salão de jogos e muito mais.

Acreditando no potencial de Olímpia

O Grupo Ferrasa iniciou às atividades em 1981 atuando na área de construção civil, mas com o potencial enxergado turístico nas águas termais de Olímpia (SP), passou a focar na hotelaria, empreendimentos imobiliários e vacation ownership. Hoje opera e administra o Hot Beach Parque & Resorts, integrado pelos empreendimentos Thermas Park, Resort & Spa, Celebration Resort Olímpia, Hot Beach Resort, Hot Beach Suítes e o parque aquático Hot Beach Olímpia. No ano passado apresentou ao mercado o Hot Beach You, novo empreendimento que terá sete torres no total de 800 apartamentos e ocupando uma 45.339,42 m² área total em frente do Hot Beach Park.

Esse lançamento se baseia nos bons resultados alcançados pelo Grupo Ferrasa, pois o Valor Geral de Vendas acumulado dos empreendimentos de multipropriedade Hot Beach Suites e Hot Beach You, em 2022 ultrapassou o valor de R$ 150 milhões superando as expectativas do mercado. Isso é o que garante Luiz Fernando Mathia, Diretor de Vacation Ownership do Grupo Ferrasa. Ele conta que o Hot Beach You tem uma taxa de conversão de 28%, quando a média do mercado não ultrapassa 23%, a boa performance é atribuída a melhorias na infraestrutura de atendimento a proprietários e compradores. Segundo o executivo, a expectativa para 2023 é ainda melhor, já iniciando o ano com um VGV em mais de R$ 40 milhões.