Multipropriedade alavanca R$ 59,9 bilhões em vendas no Brasil

Segurança jurídica

E essa segurança jurídica consolidada, atrai cada vez mais investidores de faixas etárias e rendas.  E isso fica demonstrado no novo estudo que a Caio Calfat Real Estate Consulting acaba de divulgar apontando que o VGV – Valor Geral de Vendas da multipropriedade passou de R$ 41,2 bilhões apurado em 2022, para R$ 59,9 bilhões neste ano, ou seja, um crescimento de quase 50%. O que justifica esse crescimento expressivo? O Consultor Caio Calfat responde: “Em princípio eu vejo três motivos para esse crescimento. Primeiro deles é a inflação. Tudo passou por um inflacionamento, principalmente material de construção, mão de obra, enfim, os custos cresceram muito, tanto os custos de mão de obra quanto de material cresceram muito, especialmente por causa da pandemia. O segundo motivo que eu vejo é o crescimento dos empreendimentos de multipropriedade de alto padrão no Brasil, que começaram a surgir de uns três quatro anos para cá. Basicamente, esses só apareceram agora porque só agora eles foram a público, realizar vendas. Então, com isso, o preço médio por metro quadrado aumentou. E com isso o VGV potencial em relação ao número de unidades, também aumentou e o número de empreendimentos passou de 156 no estudo de 2022 para 180 nesse ano. O crescimento do número de empreendimentos não acompanhou o crescimento do VGV, isso quer dizer que existem unidades de alto padrão entrando no mercado, portanto o preço do metro quadrado é mais alto. O terceiro motivo é que, dos mesmos empreendimentos que já estavam a venda, muitos deles diminuíram o número de semanas. Aqueles que eram vendidos em duas semanas, passaram a vender em uma semana e com isso, aumentar o preço de venda, muito para justificar o aumento de custo, de obra, que tiveram nesse meio tempo. Para não subir demais o preço unitário de duas semanas, eles passaram para uma semana e aumentaram o preço do metro quadrado. Para nós, pode ser sim que existam outros motivos, mas são esses que saltam aos olhos logo de cara”, analisa Calfat.

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Segundo ele, ainda que o aumento não tenha sido tão expressivo, também surpreendeu, demonstrando a força do mercado que está forte, saudável e continua crescendo. Com isso, abre novos destinos e sendo uma opção muito interessante de segunda residência e de hospedagem para o brasileiro médio. “Algo que preocupa é em relação a taxa selic, ela realmente está muito alta e vai prejudicar todo o setor imobiliário enquanto estiver nessas alturas. Até porque quem investe no mercado de capitais, dificilmente vão deixar de investir enquanto os juros estiverem nessas alturas, e tirar seu dinheiro de lá para colocar no mercado imobiliário, seja em qual produto for, residencial, comercial, hotel, uma multipropriedade, qualquer um deles”, justifica Calfat. Em relação ao estoque apontado nesse novo estudo que foi de 41%, ele foi menor que em 2021 e menor do que o do ano passado, Calfat considera normal. “O estoque a 40%, a 42%, como estava no ano passado, é absolutamente normal. O problema é chegar a quase 50% como estava em 2021, durante a pandemia. Deixa de ser um pouco de estoque e passa a ser encalhe”.

Preocupação com os CRIs

Mas uma grande preocupação no mercado é em relação ao não recebimento de juros e amortizações referentes aos CRIs – Certificados de Recebíveis Imobiliários. O fato levou os fundos de investimento imobiliário Devant, Hectare e Versalhes comunicarem ao mercado. Todos têm em comum o fato de terem sido emitidos pela Securitizadora ForteSec. E um dos grupos envolvidos é a Gramado Parks Hospitalidade e Entretenimento que informou ao mercado no dia 17 de abril que a Justiça de Caxias do Sul deferiu o pedido de recuperação judicial de três holdings e suas subsidiárias GPV, ARC Rio e BPQ. Segundo comunicado, “Essa medida garante a preservação das atividades e dos mais de 2.000 empregos gerados pelo grupo, enquanto será preparado um plano de pagamento dos credores, a ser analisado em assembleia geral, conforme estabelece a legislação — e sob a supervisão da Justiça. O fortalecimento da empresa e a geração de oportunidades e desenvolvimento é o objetivo da reestruturação das companhias, para manutenção de um dos maiores grupos de hospitalidade e entretenimento do País. Estamos em contato com nossos principais credores, buscando uma solução célere para a reestruturação, de modo a não afetar os postos de trabalho e o normal funcionamento das atividades. Para nossos colaboradores, clientes, parceiros e fornecedores: nada muda. Seguiremos com nossas atividades, a partir de agora ingressando em um momento mais propício para nos fortalecermos e continuarmos nossa caminhada”, encerrou o comunicado.

A WAM Holding, o Resort do Lago e o Búzios Beach também estão na lista de inadimplentes. Isso pode ser o início de uma crise no setor? “Estamos fazendo o possível para que não seja e inclusive com um grupo de empreendedores e de comercializadores e intercambiadores, operadores hoteleiros reunidos. Criamos um grupo dentro da ADIT Brasil para defender e proteger o mercado. Custou tanto para nós aprovarmos, desenvolver, fazer esse mercado ficar saudável, de forma sustentável, e agora temos que defender esse mercado. Esse é um ponto que nos preocupa sim, agentes financeiros, empresas do mercado de capitais que tiveram problemas no mercado, mas pelo que estamos analisando, trata-se de uma situação específica de uma empresa e suas coligadas com três ou quatro incorporadoras”, detalhe Caio.

Ele lembra que quando se fala de um mercado de 180 empreendimentos em 81 cidades do País, 19 estados brasileiros, estamos falando de um mercado muito maior do que essas operações que estão tendo problemas no mercado de capitais. “Essas operações devem significar 10%, 15% do mercado. Isso pode complicar o mercado? Se nós não o protegermos, sim. Estamos fazendo tudo o que for possível para proteger o mercado dessas situações. Mas aparentemente, é uma situação isolada e o mercado é maior e pode crescer muito mais pelo Brasil inteiro”.

Ajustes necessários

Fernando Martinelli, Diretor executivo da Interval Brasil, também não enxerga essa situação como um sinal de crise no setor, mas sim um sinal de alerta. “Não entendo que o setor da multipropriedade esteja em vias de colapsos ou mesmo entrando em crise. Essa é uma indústria em desenvolvimento e ajustes são sempre necessários. Situações como essas acabam criando instrumentos mais adequados e melhor desenhados, principalmente para mitigar riscos de todos os envolvidos”, destacou Matinelli.

Ele explica que existem diversos instrumentos para financiar empreendimentos de multipropriedade no Brasil, sendo o principal deles os CRIs – Certificados de Recebíveis Imobiliários. Esse é um instrumento de captação de recursos destinados a financiar transações do mercado imobiliário e lastreado nos recebíveis das vendas das multipropriedades. “Neste formato, o desenvolvedor (empreendimento) transforma os seus recebíveis em um título que é negociado e normalmente adquirido por um fundo de investimento, que pode ser um Fundo de Investimento Imobiliário, por exemplo. A securitizacao propriamente dita é o processo de emissão desses créditos e distribuição no mercado financeiro, podendo ser feita por empresa securitizadora. Essas são instituições não financeiras que têm por finalidade a emissão e colocação desses créditos no mercado financeiro. Existem outros instrumentos financeiros para financiar projetos, como detentores, CCB’s, etc, mas a securitizacao através de CRI’s ainda é o mais convencional e este cenário não deve mudar muito nos próximos anos. O que pode sim acontecer é um aumento no custo deste tipo de operação quando os negócios começam a demonstrar maior risco”, avalia Martinelli.

Ele destaca que no exterior existem diversos outros instrumentos de crédito e muito diferente do Brasil. “Um fator Importante é a taxa de juros de países como os Estados Unidos, onde as taxas são mais baixas, o apetite de investidores por fundos high yeld, ou seja, de alto risco, é maior. Nos Estados Unidos é comum o modelo de Trust, que é um outro instrumento não previsto na legislação brasileira. Ainda assim, estes países também utilizam de modelos de securitizacao similares ao que encontramos no Brasil, mas o modelo de incorporação imobiliária brasileiro é muito específico.

Para o advogado Carlos Ferrari, Sócio-diretor do escritório Negrão Ferrai Advogados, a inadimplência que alguns FFI – Fundos de Investimentos Imobiliários estão registrando e não ter um efeito cascata no segmento, demonstra que as estruturas de controle e governança dos fundos de investimentos imobiliários estão funcionando adequadamente. “O FII representam parte de uma indústria bastante regulamentada e constantemente aperfeiçoada. Ao longo dos últimos anos, os FII têm passado por alguns importantes testes diante dos efeitos mais severos de fatos externos (como a Covid, taxa de juros, política, cenário internacional, etc.) sobre as atividades da economia real (locação, venda e compra de imóveis, etc), provocando maior dificuldade na análise e previsibilidade dos ciclos de cada segmento do setor imobiliário (habitacional, logística, shopping center, loteamentos, multipropriedade, etc). Não me parece a indicação de uma crise no setor de fundos imobiliários. Quanto à possibilidade de uma crise no setor imobiliário, é importante ressaltar que investimentos em imóveis e empreendimentos imobiliários são historicamente cíclicos e sujeitos a variações do mercado. No entanto, é difícil prever se a situação atual pode levar a uma crise generalizada no setor imobiliário ou não. Na minha opinião, os eventos específicos mencionados são casos isolados. Todavia, é bastante importante que cada investidor realize sua própria análise de risco e tomar decisões com base em seus objetivos financeiros e perfil de investimento. Além dos evidentes dessabores, os ciclos imobiliários seguem trazendo oportunidades de investimento e ganhos importantes”, avalia o Advogado Ferrari.

Ele explica que em caso de calote ou inadimplência dos FIIs, o primeiro passo é que o gestor do fundo tome as medidas necessárias para recuperar os valores devidos. Isso pode incluir a cobrança amigável ou judicial dos locatários inadimplentes, a venda do imóvel em caso de inadimplência persistente, entre outras medidas. Caso as medidas de recuperação dos valores devidos sejam insuficientes ou ineficazes, o gestor do fundo pode optar por provisionar o valor da dívida em questão, ou seja, reservar uma parcela dos recursos do fundo para cobrir eventuais perdas. Esse provisionamento pode afetar a rentabilidade do fundo e, consequentemente, a distribuição de rendimentos aos cotistas. “Se a inadimplência persistir e o fundo não conseguir recuperar os valores devidos, é possível que o gestor do fundo opte por vender o imóvel ou encerrar o fundo. No caso de venda do imóvel, os recursos obtidos são distribuídos aos cotistas proporcionalmente às suas cotas. Já no caso de encerramento do fundo, os recursos obtidos com a venda dos ativos são utilizados para pagar as dívidas do fundo e os custos de encerramento, e o saldo restante é distribuído aos cotistas. Vale ressaltar que, como todo investimento, os FIIs envolvem riscos e é importante que o investidor esteja ciente dos riscos envolvidos antes de investir. É recomendável que o investidor realize uma análise criteriosa da estrutura do fundo, dos imóveis e dos locatários antes de investir em um FII”, recomenda Ferrari.

Esse complementa dizendo que o gestor do FII e o administrador fiduciário assumem papéis e responsabilidades diferentes no que diz respeito às atividades do FII, e, eventualmente, diante de inadimplência dos locatários ou de seus títulos que são os CRIs – Certificado de Recebimento Imobiliário. “Como exemplo, o gestor é responsável por gerir os recursos do fundo, selecionar os imóveis a serem adquiridos, avaliar os contratos de locação e decidir sobre a venda de imóveis, entre outras atividades relacionadas à gestão do fundo. No entanto, o gestor não é responsável pelo pagamento de inadimplência dos locatários. Já o administrador fiduciário, que é uma instituição financeira responsável pela administração dos recursos do fundo em nome dos cotistas, pode ser responsabilizado pelo pagamento de inadimplência dos locatários em algumas situações específicas. Isso ocorre quando há comprovação de que o administrador fiduciário agiu com negligência, imprudência ou má-fé na administração dos recursos do fundo. Na hipótese de qualquer um deles deixar de realizar suas atividades (expressamente previstas na legislação), inclusive as cobranças necessárias dos locatários ou títulos inadimplentes ou não tomar medidas para minimizar o impacto da inadimplência no patrimônio do fundo, poderá ser responsabilizado pelo prejuízo causado aos cotistas. No entanto, é importante ressaltar que essa responsabilidade não é objetiva e está adstrita a casos específicos de negligência, imprudência ou má-fé do administrador fiduciário na administração dos recursos do fundo, por exemplo. Em geral, não há qualquer tipo de coobrigação ou garantia de pagamento aos cotistas ou titulares dos CRI pelos respectivos prestadores de serviços (administrador, gestor, cia securitizadora e agente fiduciário), e, portanto, o investidor não deve contar com essa responsabilidade para garantir o pagamento dos rendimentos do fundo ou a valorização de suas cotas ou títulos”, conclui Ferrari.

Mercado secundário inexistente

A falta de linhas de crédito no tradicional sistema bancário para o segmento hoteleiro, mas especificamente na multipropriedade é um desafio a ser superado. “Desde o começo da multipropriedade eu tento fazer reuniões com agentes financeiros do crédito imobiliário e não tenho obtido sucesso, por uma razão muito simples: o mercado é muito novo e não existe mercado secundário ainda. Se por acaso, o agente financeiro tiver um cliente inadimplente, o que ele toma desse cliente, é uma fração de um imóvel e não o imóvel inteiro. Esse mercado ainda é grande na área primária, não tem tijolo que é o que acontece na maioria dos casos em que o crédito imobiliário é dado ao comprador de unidades inteiras, simplesmente tem um papel. Então esses dois problemas afastam um pouco os bancos convencionais desse mercado, e acabamos aceitando a securitização de recebíveis como forma que o mercado encontrou para desenvolver ou cobrir a sua exposição de caixa. Por enquanto ainda é a única opção que o mercado tem, mas já existem alguns bancos, inclusive um grande banco tem vindo ao meu escritório para se reunir conosco e entender melhor esse mercado e desenhar um produto financeiro o mais próximo possível de um crédito imobiliário. Já podemos sonhar com isso, mas por enquanto, ainda é um sonho”, ressaltou Calfat.

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Luxo tem vez

A Consultora Fernanda Nogueira que ajudou na elaboração desse estudo do Cenário da Multipropriedade no Brasil revela que houve um crescimento nas vendas para clientes de altas rendas. “Observamos que desde o último relatório, algumas movimentações bem interessantes que refletem o salto no VGV. Uma delas é o aumento no volume de clientes com renda acima de 20 salários-mínimos que cresceu cerca de 47% no comparativo 2022/2023. Outro dado é relevante é o aumento da fatia de público abordado, antes tínhamos uma concentração de clientes na casa dos 30-40 anos e hoje já podemos observar que o mercado também tem mirado no comprador com idade superior a 50 anos”, disse Fernanda.

E com o crescimento das vendas para clientes de altas rendas fez surgir novos empreendimentos luxuosos, como o Kempinski Laje de Pedra Hotel & Residences. O empreendimento é o primeiro com a bandeira Kempinski na América do Sul e o objetivo dos investidores é torná-lo o mais sofisticado hotel de lazer do continente. Com unidades sob medida a partir de R$ 450 mil, o projeto e as Kempinski Residences marcam a entrada de Canela no circuito global de alto luxo. São apartamentos de alto padrão com unidades de 52m² a 216m² e investimento variável, de acordo com perfil do proprietário e tempo desejado de uso, que pode ser de oito semanas por ano até o total de 52 semanas (ou seja, o ano todo) — para uso integral, não compartilhado.

E as vendas refletem que o luxo descobriu a multipropriedade, pois recentemente o empreendimento divulgou a consolidação dos primeiros R$ 150 milhões em VGV no primeiro quadrimestre de 2023, projetando chegar a R$ 500 milhões em negócios fechados só em 2023 de suas residências compartilhadas, com meta de chegar a R$ 2,5 bilhões. No último dia 18 de abril as obras de retrofit e ampliação do prédio em Canela (RS) tiveram início. A valorização das características naturais da região e arquitetônicas presentes no antigo edifício do hotel são a grande inspiração do projeto da Perkins & Will que prevê a ampliação em 32 mil m² do complexo hoteleiro e residencial. A primeira fase contempla investimento de R$ 239 milhões para a reforma e modernização de 24 mil m2 de área construída, cujas obras devem levar aproximadamente 36 meses. Esta etapa prevê a entrega dos primeiros 128 apartamentos e todo o equipamento e instalação hoteleira incluindo piscinas, restaurantes, bares, academia, spa, kids club, teatro, lojas, centro de eventos e enfermaria com telemedicina. O projeto completo prevê, ainda, a construção de mais 229 apartamentos e investimento total superior a R$ 650 milhões.

Uma outra preocupação dos profissionas que atuam no mercado de multipropriedade são as vendas desse modelo de negócios prometendo rentabilidade.  Para evitar exceso de falsas promessas e com isso macular o setor, as 20 principais comercializadores do Brasil criou em 2021 a ABROTEC –  Associação Brasileira de Operadores de Tempo Compartilhado que atualmente tem o experiente Consultor Clovis Meloque na presidência. “Temos um problema de conscientização das empresas comercializadoras e dos vendedores, de confundir consumidor com investidor, para o consumidor o investimento é considerado em qualidade de vida, ter um imóvel de férias para uso e eventual reduzindo os custos associados à propriedade de um imóvel individualmente, tornando a aquisição mais acessível. Além disso, a Multipropriedade oferece uma maneira conveniente e flexível de desfrutar das vantagens de possuir um imóvel de segunda ou terceira residência, sem a necessidade de arcar com as responsabilidades e preocupações que vêm com a propriedade de uma propriedade tradicional. E ainda poderá utilizar em diversos destinos e países no mundo com o intercâmbio de férias, que torna o produto muito atraente, pois reuni todas as características positivas de se possuir um imóvel, e ainda poderá monetizar com a locação das diárias, mas isso já é comprovado que não é um investimento financeiro”, explica Meloque.

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E complementando, Meloque diz que: “O investidor, ao investir em um  Fundo de Investimento Imobiliário, que tem na sua carteira a propriedade compartilhada dos resorts, esse é normalmente um investidor experiente, que conhece os riscos das altas e baixas das ações das empresas, baixas essas que foram ocasionadas pela incapacidade dos desenvolvedores de resorts de pagar os juros das Securitizações, onde a raiz vem do modelo de vendas extremamente financiado ao comprador final, que não tem capacidade de pagar, o que chamamos na Comercialização de NQ (Não Qualificado), isso sim que precisa ser melhorado, pois geram muitos destrato, aumenta o custo das operações, e faz a inadimplência atingir altos percentuais, e que ainda foi aumentado ao longo dos últimos três anos devido a pandemia da Covid 19. Não apenas as empresas de multipropriedades foram afetadas com a pandemia, muitas empresas de diversos segmentos sucumbiram a falta de vendas nos anos de 2020 e 2021, que consumiram seu caixa, e que tiveram que recorrer a empréstimos e financiamento e agora a conta chegou, o que já era previsto. Acreditamos que a multipropriedade é uma solução inteligente e atraente para investidores que desejam aproveitar as oportunidades do mercado imobiliário e diversificar seus investimentos”, acredita Meloque.

Para ele, o ajuste das boas práticas é o amadurecimento e o maior controle dos desenvolvedores sobre a comercialização. “Muitas vezes o desenvolvedor não tem conhecimento das promessas feitas pelas suas equipes de marketing e vendas, olham apenas o volume de vendas, e depois se decepcionam com os grandes distratos e inadimplência e os altos custos operacionais, isso porque a maioria dos desenvolvedores não tem o conhecimento, quem detém são os profissionais do setor, e se não supervisionados ocorrem as falsas promessas. Com a atual crise dos fundos que investiram em multipropriedades vai trazer muito aprendizado e espero que com ela a consolidação dessa indústria como aconteceu no Estados Unidos e México.

Desafios do setor

Mesmo com esses percalços e ajustes a serem realizados, a multipropriedade vem ganhando cada vez mais espaço no Brasil e junto com o crescimento aparecem desafios. “Os efeitos da pandemia estão sendo sentidos agora, muitas operações estão apresentando alto nível de distratos e inadimplência. Isso se torna um grande desafio para o setor, principalmente pelo fato de muitas operações estarem lastreadas em instrumentos financeiros como CRI’s e isso pode ter um forte impacto no setor. Apesar disso, novos empreendimentos continuam surgindo e as operações de vendas continuam ativas. Todo mercado tem oscilações e quanto mais maduro o mercado, menor são os impactos dessas oscilações. A Interval começou esse ano com algumas boas oportunidades no pipeline, algumas se concretizaram e outras estão em fase final de concretização. Ainda existe incertezas em relação ao novo governo e as políticas econômicas e isso atrasa o desenvolvimento de alguns projetos. Mas as vendas seguem com boas expectativas para o segundo semestre”, avaliou o Diretor executivo da Interval no Brasil, Fernando Martinelli.

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A RCI, outro grande player mundial da indústria da propriedade compartilhada também está otimista em relação ao crescimento da multipropriedade no Brasil.  “Enquanto o mercado mundial de multipropriedade cresce entre 5 e 10%, o México e Brasil registraram um crescimento em vendas de mais de 10% em 2022. Esse movimento ascendente se deve à regulamentação de um modelo de negócios com benefícios ao investidor – que tem à disposição um modelo de negócio sólido e confiável – e ao viajante – que encontra na multipropriedade uma forma mais econômica e racional de diversificar os destinos de férias. Estamos confiantes no seu desenvolvimento por meio do lançamento de novos produtos em novas regiões do Brasil, ampliando o potencial de democratizar a propriedade e o lazer das pessoas – no caso do Brasil, para além do Brasil, ampliar para o mundo, considerando a oportunidade do intercâmbio”, revela Fabiana Leite, Diretora de desenvolvimento de novos negócios da RCI na América do Sul.

Ela acredita que os próximos anos serão de consolidação para a multipropriedade no Brasil. “Se olharmos a linha do tempo, vamos constatar que o mercado vem crescendo ao longo dos últimos dez anos, ganhando força desde a regulamentação da lei 13.777/2018, que comemora seu quinto aniversário neste ano. A multipropriedade é um importante motor de democratização e de desenvolvimento do turismo, uma vez que, como modelo de atividade econômica, ela pode ser um impulsionador para a região e tem a capacidade de transformar um destino – claro, é preciso que haja responsabilidade e atenção neste processo porque não existe fórmula mágica. Todo o processo de multipriedade, assim como qualquer outro negócio, precisa ser cuidadosamente estudado. Temos que prever desafios e percalços no caminho e para ter sucesso, como empreendedores, recomendamos fortemente a realização de estudos com consultorias especializadas que são capazes de analisar a viabilidade do negócio de forma ampla, considerando, entre outros, perfil de público e tipo de produto”, recomendou Fabiana.

E quem também está com uma expectativa bem otimista em relação a performance da multipropriedade é Wyndham Hotels & Resorts. A empresa que é a maior companhia de franquia hoteleira no mundo, com mais de 9.100 empreendimentos em cerca de 95 países, acredita que 2023 será um ano disruptivo para os negócios. No Brasil são 37 hotéis em operação, sendo dois deles em modelo de multipropriedade e administrados pela companhia norte-americana – e já existem mais dez contratos assinados para projetos futuros. A Wyndham se consolida cada vez mais como referência em franquia e gestão de projetos de multipropriedade. Maria Carolina Pinheiro, VP Desenvolvimento de Negócios da Wyndham para a América Latina destaca que para um projeto ganhar relevância hoje em dia, em meio à onda de tantos empreendimentos, não basta ter apenas uma estrutura interessante. “É preciso atender alguns fatores, como: lazer, destino, infraestrutura pública, entendimento do serviço hoteleiro e marca forte que lhe confere visibilidade, atração e certeza de qualidade, mesmo antes de o projeto estar de pé”.

Para isso, o modelo de gestão da Wyndham promete entregar desde a credibilidade do uso de marca a partir da comercialização do produto, dando confiança ao investidor até a estruturação de taxas condominiais, análise financeira, gestão do condomínio, prestação de contas a investidores, assessoria de Design e Construção, entre outros. No Brasil, a companhia conta com o Know-how de Armando Ramirez e Luciana Kuzuhara, responsáveis pelo desenvolvimento de negócios e por expandir as marcas da empresa no país. Para Luciana, “o Brasil é repleto de potencial para o desenvolvimento turístico e a multipropriedade está com força total e colabora para esse desenvolvimento”. Já Ramirez aposta na credibilidade das marcas “Apostar em marcas que conferem credibilidade desde a fase de construção traz maior força de vendas e confiança para quem adquire o produto”.

GAV Resorts projeta VGV de R$ 4 bilhões para 2023, com previsão de lançamento de cinco novos resorts

A GAV Resorts vem crescendo a passos largos no setor de multipropriedades no Brasil. A empresa encerrou 2022 com três resorts lançados e faturamento de R$ 2,1 bilhões. Até 2025, projeta investir R$ 3,5 bilhões em novos empreendimentos.

De acordo com Átila Gratão, sócio-diretor comercial da GAV Resorts, “Para 2023, pretendemos manter o forte ritmo de investimentos e expansão dos últimos anos, com a expectativa de alcançar mais de R$ 4 bilhões em vendas. Até o final do ano, lançaremos cinco novos resorts, estreando nas praças de Alagoas e Bahia, além de expandir em Cruz, na região de Jericoacoara (Ceará), e em Gramado (Rio Grande do Sul). Os lançamentos previstos para 2023 representam mais de 1.500 apartamentos, cerca de 40 mil frações imobiliárias e um valor geral de vendas de R$ 2,5 bilhões”, explica Átila.

Um levantamento realizado pela consultoria de planejamento e desenvolvimento de empreendimentos turísticos Caio Calfat corrobora a aposta da GAV. O estudo revela que, entre 2021 e 2022, a oferta de unidades neste formato cresceu 21,8%, enquanto o total de unidades habitacionais subiu 28,2%. A pesquisa mostra ainda que o VGV do setor deve atingir R$ 45 bilhões em 2023.

Segundo Manoel Pereira Neto, CEO da GAV, o grande diferencial do grupo é a verticalização do negócio. “Somos responsáveis por todas as etapas do processo de construção dos resorts, desde a pesquisa para a escolha do destino, aquisição dos terrenos, desenvolvimento do projeto, execução da obra e comercialização das frações, o que nos permite ter controle integral da qualidade dos nossos serviços tanto no pré quanto no pós-venda”, comenta Manoel Pereira Neto.

Para sustentar esse alto volume de novos empreendimentos, a GAV estima contratar cerca de quatro mil colaboradores até 2025, chegando a sete mil pessoas no total. Hoje, a empresa tem mais de três mil funcionários. Além da expansão dos resorts, o grupo também vem reforçando sua operação comercial com o lançamento de novas salas de venda. Para 2023, a previsão é inaugurar mais 12 delas em diversos estados do País.

Destaques no Sul do Brasil

O grupo que reúne as empresas Laghetto Hotéis, WAM, Athivabrasil, ABL Prime, PRG e Wert, chegou a R$ 1.5 bilhões de VGV em 2022, com 929 unidades habitacionais e 35 mil frações comercializadas. Isso demonstra a pujança do setor e incentiva o crescimento. Atualmente o grupo Laghetto Golden possui cinco salas para atender o público visitante. “Uma nova sala de atendimento e vendas deve ser inaugurada em breve no NBA Park Gramado, atração internacional que abriu as portas ao público no dia 18 de abril em Gramado (RS). O foco de nossa expansão é a região Sul do País e para isso trabalhamos com muito planejamento. Vamos promover ainda esse ano o lançamento de mais um novo produto premium. O empreendimento Altos da Borges estará localizado no coração de Gramado, em área nobre: a Avenida Borges de Medeiros”, antecipa o CEO do grupo, Ênio Almeida.

Com sede em Gramado (RS), o grupo Laghetto Golden puxa, desde 2016, o crescimento do segmento da indústria de propriedade compartilhada no Sul do País com cinco empreendimentos já lançados no Rio Grande do Sul, sendo três hotéis que já estão em operação e dois em obras. Um dos grandes diferenciais do grupo é que toda a operação das unidades em multipropriedades inauguradas ficam à cargo da expertise hoteleira da Rede Laghetto Hotéis. O mais recente case de sucesso é o Laghetto Chateau que inaugurou em 2022. O primeiro hotel boutique do País no formato multipropriedade foi inaugurado em agosto de 2022, se tornou referência para o segmento e para a hotelaria no Sul, e foi eleito este ano o melhor hotel em multipropriedades do País em 2023. “Como nosso público em sua maioria são das classes A e B, e clientes que constituem uma parcela significativa do perfil de famílias que visitam a Serra Gaúcha, nossa ideia é manter e potencializar a oferta e a entrega de produtos de alto padrão para atender esta demanda crescente na região. Há três meses iniciamos as obras do Golden Villagio Laghetto, primeiro empreendimento do grupo em Canela. Já em Bento Gonçalves temos em obras o Riserva dos Vinhedos Laghetto”, finalizou Almeida.

Depois de colecionar avanços nos últimos anos com o lançamento e comercialização de 98% das unidades de Castelos do Vale, o primeiro resort construído dentro de uma vinícola no Brasil, em Bento Gonçalves (RS), a Mundo Planalto também avança no mercado multipropriedade. O objetivo da empresa é continuar priorizando clientes e apostando em empreendimentos de nicho e prepara para uma expansão do mercado nesse segmento. Vai lançar mais um grande projeto no Sul do Brasil, em Gramado, com a chegada da bandeira internacional Hard Rock Hotel a um dos maiores destinos turísticos do País e solidificando ainda mais a presença da empresa no nicho de multipropriedade.

Âncora para o crescimento sustentável

É assim que o Grupo Ferrasa enxerga a multipropriedade, seja para oferta dos meios de hospedagens, através de produtos e serviços de hospitalidade, como também, para o parque aquático Hot Beach Olímpia que oferece diferentes atrações de entretenimento. A estratégica do Grupo que tem como principal pilar de sustentação o propósito de “Levar mais vida para a vida das pessoas”, promove a necessidade de constantes inovações inclusive no segmento de multipropriedade. “O primeiro empreendimento do grupo neste segmento foi o Hot Beach Suítes que tem mais de 10.700 multiproprietários. Hoje eles realizam o sonho da segunda residência de lazer curtindo momentos de alegria e felicidade com familiares e amigos utilizando os benefícios da economia compartilhada pagando somente pelo período de uso, conforto, segurança e muito lazer e entretenimento em um destino que recebe mais de 3,5 milhões de turistas por ano em Olímpia (SP). Com o sucesso do Hot Beach Suites, o Grupo Ferrasa lançou em abril de 2022 o novo empreendimento Hot Beach You com 800 apartamentos que terá mais de 21.000 multiproprietários, totalizando assim mais de 30.000 clientes na base de multiproprietários, estimando um VGV de mais de 1,3 bilhões e investimento da ordem de R$ 400 milhões. Com o objetivo de consolidar este sucesso o grupo criou a marca Hot Beach Residence Club, que tem como principal objetivo organizar a operação de vendas e a entrega de produtos e serviços cada vez mais de valor agregado”, informou Luiz Fernando Mathia, Diretor de Vacation Ownership do Hot Beach Residence.

Ele lembra que o Hot Beach You é um empreendimento que se diferencia pelas características arquitetônicas e tem uma proposta muito mais integrada ao ambiente da cidade, proporcionando mais segurança, conforto, lazer e entretenimento, integrado com a natureza. Sua estrutura traz uma novidade arquitetônica, diante de um cenário com grandes empreendimentos verticalizados, que terá sete blocos com seis andares cada, aptos Garden e Cobertura, oferecendo ainda três áreas de piscinas interdependentes, um rooftop e um Boulevard, que irá oferecer mais de 25 opções de compras e consumo de A&B. No total serão 800 apartamentos, entregues em três etapas. “Estamos confiantes que este empreendimento irá contribuir para fortalecer mais ainda o nosso propósito de levar mais vida para a vida das pessoas, não apenas para nossos hóspedes multiproprietários, mas também como mais uma opção de lazer e entretenimento para a cidade de Olímpia. Reconhecemos o sucesso deste empreendimento registrando que com um ano de vendas já atingimos mais de R$140 milhões, totalizando mais de 3.000 novos multiproprietários, superando nossas expectativas de velocidade de vendas. Com isto, aqui vai um spoiler: Vamos adiantar parcialmente a entrega de uma área que já poderá ser utilizada em 2024, onde os multiproprietários, apesar de ainda não poderem hospedar, poderão curtir momentos de descontração no ambiente que será entregue”, garantiu Mathia.

Os desafios das administradoras

A multipropriedade ainda é um modelo de negócio primário e relativamente novo Brasil o que fez eclodir a necessidade do surgimento das administradoras. Algumas tradicionais hoteleiras enxergaram essa oportunidade e ampliam cada vez mais seu portfólio, como a Nobile. “Atualmente gerenciamos três empreendimentos formatados como multipropriedade nas cidades de Laranjeiras (SE), Campos do Jordão (SP) e Camocim (CE). Temos empreendimentos contratados em vários estágios de desenvolvimento como em Trancoso e Belmonte, ambos na Bahia, Caldas Novas (GO), Faxinal (PR), Búzios (RJ) e Campos do Jordão (SP). Somado a isso, temos pipeline de mais três empreendimentos em negociação”, destaca Rafael Guaspari, Diretor Sênior de Desenvolvimento da Nobile Hotels & Resorts. Para ele a administração de empreendimento no modelo de multipropriedade é mais complexa e diferente do modelo tradicional ou do condo hotel. “Um empreendimento em multipropriedade é um condomínio de lazer com um pool flutuante de locações. A diferença entre um condo hotel business e uma multipropriedade de lazer é o tempo médio de estadia dos usuários. Existe a necessidade de criação de atividades de lazer para todas as idades, tanto in house quanto aproveitando os atrativos do entorno, opções de esporte e áreas para sua prática. Somado a isso é necessário um time competente de GOs e um departamento de alimentos e bebidas robusto com restaurantes e bares bem distribuídos e atrativos. A Convenção de Condomínio deve remeter ao que se espera do empreendimento de forma clara para que as normas de utilização e convivência prevaleçam. Nada muito diferente do que temos que fazer em qualquer resort que operamos. Quando passamos a tratar do pool de locações as dificuldades se apresentam. O pool é flutuante o que dificulta em muito o planejamento e a comercialização das unidades disponíveis. Os valores de retorno projetados nas salas de venda muitas vezes representam apenas os meses de super alta temporada, quando a oferta para locação é menor e as diárias maiores, gerando insatisfação e frustração aos multiproprietários que compraram as projeções de resultados lançadas nas salas de vendas. Vale lembrar que os períodos de super alta representam menos de 20% das semanas do ano. Caso o pool não fosse flutuante e sendo as expectativas de retorno plausíveis, a complexidade e os desafios do modelo multipropriedade, para empresas que se prepararam para operá-los, não é muito diferente das de qualquer outro resort seja ele de qualquer categoria”, assegura Guaspari.

Como a Nobile foca empreendimento de lazer, para Guaspari é necessário ter atenção com alguns aspectos fundamentais e menciona: “O local e o entorno do empreendimento devem ser atrativos para os multiproprietários, com variadas opções de lazer, pois as estadias são em média de uma semana; Dispor de acesso fácil com excelente relação custo-benefício; Os apartamentos devem ter o tamanho, o layout, o mobiliário, o enxoval e os amenities necessários para acomodar uma família de quatro pessoas e, se possível, ter uma varanda gourmet e um lavabo além do banheiro completo; Importante dispor de restaurante e bar com tamanho suficiente para acomodar todos os usuários pois deve se considerar que o tempo que se permanece nestes locais é muito superior aos hotéis de negócios; Áreas de lazer adequadas para usuários de todas as idades e instalações para prática de esportes; Se possível, um parque aquático, equipamento quase padrão em todos os novos lançamentos e nunca esquecer que existem dias de chuva”, lembra Guaspari.

Ele conclui dizendo que a Nobile se encaixa perfeitamente no modelo de multipropriedades de lazer e a resposta dos multiproprietários que fizeram sua aquisição visando o lazer é extremamente positiva nos produtos que gerenciamos.” Entramos neste mercado por sua importância, pelo número de empreendimentos em desenvolvimento e por termos tecnologia, procedimentos e padrões para operá-los satisfazendo os clientes que os frequentam como uma opção de férias”.

Trul Hotéis está de olho nos millenials para crescer

Diante das oportunidades apresentadas pelo segmento, a Trul Hotéis ingressou recentemente no mercado da multipropriedade. E já tem diversos investidores procurando a administradora para implementar o modelo de propriedade fracionada. O objetivo é de alavancar os negócios, o que deve ser uma das tendências para o decorrer do ano. Dois dos principais investimentos da Trul em multipropriedade no primeiro semestre 2023, em Sinop (MT) e Formiga (MG), estão ligados a locais turísticos conhecidos da região, buscando rentabilizar com o volume de sócios e turistas de ambos os empreendimentos. Somados, os dois empreendimentos têm Valor Geral de Vendas aproximado de R$ 600 milhões.“O ano de 2023 tem tudo para ser um excelente ano para o mercado imobiliário, com uma oferta ainda maior de frações disponíveis. O perfil de consumidor das frações tem mudado e mais millenials estão atingindo a idade em que buscam estabilidade e querem um imóvel próprio. É justamente esse novo cliente que pode se sentir mais atraído pelas vantagens da multipropriedade”, disse Alejandro Moreno, CEO da Trul Hotéis.

Ícone da hotelaria vira multipropriedade

O icônico Club Med Itaparica na Bahia encerrou suas atividades no início da pandemia da COVID -19 causando grande preocupação no comércio local, dada a importância do empreendimento na região. Mas com um processo encabeçado pela Eindom Empreendimentos, braço imobiliário da Lorinvest, uma gestora de recursos inspirada pela visão do grupo norueguês Lorentzen, que desde 1953 é pioneira global no desenvolvimento de empreendimentos sustentáveis, resolveu revitalizar o empreendimento. Para isso, contratou quatro dos maiores escritórios de arquitetura do País para o projeto que ocupa um total de mais de 300.000 m2 e muita história para contar no Village Itaparica. Com o Master Plan sendo elaborado pelos quatro escritórios, na divisão de expertises, os escritórios EMDAStudio e Carlos Mauad Arquitetura, foram contratados como responsáveis pelo Beach Club, áreas de lazer e restaurantes na praia e que serão as primeiras edificações implantadas do novo empreendimento.

Na questão hoteleira, nesta nova fase, o empreendimento passará a ter o formato de multipropriedade contando com unidades de 44, 89 e 136 m2, na mesma área do antigo Club Med. O projeto desse componente ficou a cargo do arquiteto soteropolitano Sidney Quintela e sua equipe. Já os arquitetos cariocas Otavio Raja Gabaglia e Roberto Gonçalves projetaram uma grande e charmosa vila comercial que atenderá não só os hóspedes e usuários, mas também a comunidade turística do local. A entrega da primeira fase, com o Beach Club, está prevista o verão de 2025 e as demais se sucedem à medida da demanda de ocupação e vendas das unidades. Um dos diferenciais deste projeto é que se o interessado optar por não adquirir uma das unidades, poderá tornar-se proprietário de um passaporte de acesso ao Beach Club, podendo usufruir das piscinas e áreas de alimentação e lazer quando for mais conveniente. Desta forma, o empreendimento passa a requalificar a área que foi tão importante para o turismo nacional. Com a prometida construção da ponte ligando o continente à ilha, o potencial de consolidação de um destino turístico mais pujante ainda, passa a ser uma realidade.

Gestão complexa que exige inovação tecnológica

A administração de multipropriedades por vezes é considerada complexa, pois envolve a gestão, a organização e o controle de: Contratos e proprietários; Cotas e semanas; Reservas e disponibilidades; Unidades habitacionais; Espaços de uso compartilhado, garagens, salas comerciais; Financeiro, Contábil e Fiscal; Orçamentos, Taxas e Impostos; Pontos de venda; Questões condominiais e outras demandas que dependerão do modelo de atuação. Para facilitar o gerenciamento dessas e de outras operações relacionadas aos espaços adquiridos em frações, a Desbravador desenvolveu o Multipropriedade. Esse sistema de gestão possui muita inovação tecnológica e conta com um software de alto desempenho com inúmeros recursos para atender de forma unificada todas as áreas que envolvem esse modelo de propriedade de lazer. As funcionalidades são desenhadas e conectadas para que o gerenciamento de todas as operações aconteça de maneira prática e segura. A flexibilidade do sistema garante o atendimento a diferentes modelos e portes de gestoras de multipropriedades. Isso permite a inclusão de módulos e a conexão com aplicativos para melhorar ainda mais a performance do negócio, sendo totalmente integrável ao Portal do Condômino da Desbravador – um aplicativo exclusivo aos investidores. Essa ferramenta disponibiliza informações, dados e documentos, dando agilidade às demandas dos clientes.

Marcelo Pompeo, CEO da Desbravador enumera alguns resultados que demonstram o potencial do Sistema de Gestão Multipropriedade da Desbravador. “Somos pioneiros no desenvolvimento de soluções para esse mercado e entendemos que cada cliente possui um modo de operar único. A versatilidade e adaptabilidade do sistema Multipropriedade assegura operações robustas e números expressivos. Temos quase 6 milhões de m2 administrados, aproximadamente 7 mil cotas de multipropriedades gerenciadas, média de mil reservas mensais, cerca de 3 mil unidades habitacionais, salas comerciais e áreas comuns gerenciadas e mais de R$ 6 milhões gerados em boletos de cobrança de condomínio. Aproveite o momento de expansão desse novo motor do setor imobiliário para revitalizar e evoluir a gestão do seu negócio.  O sistema Multipropriedade da Desbravador garante que o gerenciamento de segundas residências seja unificado, prático e seguro”, convida Pompeo.