Hotéis de Belo Horizonte que não entrarem em operação antes da Copa de 2014 poderão sofrer pesadas multas
Os hotéis que estão em construção na cidade de Belo Horizonte e que se beneficiaram dos incentivos da Lei municipal 9.952 de 5 de julho de 2010, devem entrar em operação no mais tardar até o dia 30 de março de 2014. Se isto não acontecer, poderão sofrer pesadas multas que podem sair mais caras do que a própria construção do empreendimento. Esta é uma situação que preocupa, pois de acordo com o mais recente levantamento de Maarten Van Sluys, da JR & MvS Consultores, a capital mineira possui 26 hotéis em obra, 17 estão paralisados e 5 ainda não foram iniciados.Um dos grandes beneficios criados pela Lei municipal 9.952 para incentivar a construção de novos hotéis em Belo Horizonte foi a expansão da área construída do terreno. O CA – Coeficiente de Aproveitamento de área que ficava entre 0,5 e 3 passou a ser 5. Isso significa que em um terreno de 1 mil m², passou a ser possível construir até 5 mil m².
Os benefícios são válidos não só para os hotéis novos, como também para os antigos. Mas para isto foi necessário obedecer algumas regras como: Apresentação de cronograma de execução de obra, com previsão de conclusão da mesma até 28 de fevereiro de 2014; Garantia de início do funcionamento do estabelecimento até 30 de março de 2014; Garantia de manutenção das atividades hoteleiras por um prazo mínimo de dez anos, contados da data da emissão do Alvará de Localização e Funcionamento da atividade, entre outros.
Para aproveitar os incentivos municipais e lucrarem em cima do investimento hoteleiro feitos por terceiros, muitos proprietários de terrenos apresentaram projetos hoteleiros para garantir o prazo que se encerrou no dia 30 de abril de 2011. Agora o desafio é conseguir incorporador, construtor, investidor e administrador para que este projeto saia do papel. E mesmo que consiga, ainda tem um grande problema a ser enfrentado. Mão-de-obra, pois as obras de modernização do Estádio do Mineirão e o aquecimento da construção imobiliária em Belo Horizonte gerou uma escassez de profissionais no setor. Os empreendimentos hoteleiros que ainda estão em projetos não terão aplicação de multa, mas os hotéis que começaram a ser construídos e estão paralizados poderão receber pesadas multas se não entrarem em operação até o dia 30 de março de 2014.
O Consultor Van Sluys faz um cálculo explicando melhor como poderá ser aplicada esta multa tomando como base um novo hotel com 1.000 m² de área de terreno e valor venal de R$ 10 mil por m², na Zona Sul de Belo Horizonte. “O fator construtivo de incentivo 5,0, menos 1,5 que é o fator construtivo original da área é igual a 3,5 x 1.000 m2 x R$ 10.000 (valor do m²). Com isto a multa pode chegar a R$ 35 milhões o que em vários casos é mais caro do que os recursos empregados na construção do empreendimento”, destaca o Consultor Van Sluys.
Outro cálculo que ele faz em caso de alteração na atividade definida na lei, ou seja, uso por 10 anos consecutivos como hotel (100% de Uhs no pool) excluindo portanto transformação em flats, apart-hoteis ou residenciais, a multa se aplica na proporcionalidade do tempo em que houver a interrupção. “Se após dois anos um hotel decidir disponibilizar suas unidades para moradores teríamos: O mesmo cálculo acima referente a outorga onerosa aplicando-se a fórmula 10 anos – 2 anos (uso hoteleiro) = 8 anos dividido por 10. A multa neste caso será 80% de 35 milhões, ou seja R$ 28 milhões e assim a cada ano o valor vai diminuindo até completar dez anos. Os construtores estao atentos a esta multa e portanto muitos estão desistindo de correr riscos e deixando os projetos aprovados na gaveta”, explica Van Sluys.
Quem arcará com a multa?
Segundo ele, o ônus da multa se aplica a quem aprovou o projeto na Prefeitura, que em muitos casos é o construtor ou em via de regra a empresa que consta no alvará de incorporação registrado em cartório e na própria Prefeitura. “Em nenhuma hipótese a administradora contratada será responsabilizada sendo este promenor citado em todos os contratos de administração que estamos revisando e recomendando aprovação. Igualmente seria impensável imaginar que o comprador de unidades ou cotas venha a ser punido. Na verdade eu tenho a convicção que esta multa, caso venha a ser aplicada, será objeto de querelas jurídicas a perder de vista. Poderá se alegar força maior pelo descumprimento de prazos ou ainda pior. Como já aventado por bandeiras hoteleiras e incorporadores. Na pior das hipóteses abre-se o hotel inacabado, exemplo: 30% das unidades hoteleiras prontas, e depois concluem andares de aptos remanescentes, pois existem como de hábito brechas jurídicas”, revela Van Sluys.
Nas previsões dele o número ideal de novos leitos hoteleiros em Belo Horizonte para os próximos anos seria de 5 mil, conforme um estudo que vez no ano passado junto com especialistas da rede hoteleira norte americana Marriott. Se as obras dos 26 hotéis forem concludás, assim retomadas e concluidas as obras dos 17 paralisados e apenas três dos cinco que iniciaram as obras sejam concluídas, o número de novas unidades habitacionais chegaria a 5.800. Ou seja, próximo ao novo ideal que Van Sluys considera como ponto de equilíbrio para a oferta e a demanda. “Nosso mercado está amadurecendo e dá sinais que a auto-regulação de demanda X oferta vai nos alcançar inefávelmente”, conclui Van Sluys.
