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ADIT Juris Digital 2020 debateu a estruturação da multipropriedade

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Aspectos da lei de multipropriedade foram comentados em painel no ADIT Juris Digital 2020

No terceiro e último dia do ADIT Juris Digital 2020, Rodrigo Bicalho, da Bicalho e Mollica Adviogados; Maria Carolina Pinheiro, da Wyndham Hotels & Resorts; Márcia Rezeke, da Rezeke & Azzi; e Diego Amaral, da Dias e Amaral Advogados Associados, participaram do painel “Estruturação de empreendimentos em multipropriedade”, um dos destaques da programação. A mediação ficou a cargo de Maria Carolina, que começou o painel elogiando essa edição do ADIT Juris Digital 2020. Em seguida, explicou a sua participação na criação da Lei da Multipropriedade e sua atuação no segmento desde os tempos de RCI. A seguir, convidou os participantes a se apresentarem a começar pela Dra. Márcia. “Anteriormente falávamos do timeshare e o tempo foi passando. Hoje vivemos um ambiente de compartilhamento de uso de bem. Milito nessa área há bastante tempo, é um segmento que adoro e é um dos institutos mais interessantes de direito e de venda. Sou muito fã desse produto”, disse Márcia Rezeke.

Rodrigo Bicalho também agradeceu os organizadores do ADIT Juris Digital 2020 e fez uma breve apresentação. “Acho que temos uma oportunidade boa de debater aspectos da multipropriedade, tanto no âmbito de lei como em outras características”, observou. Diego Amaral agradeceu o Presidente da ADIT Brasil, Caio Calfat e explicou a sua atuação na modalidade: “Nosso escritório é sediado em Goiânia e já há quase dez anos atuamos em multipropriedade. Fazemos todo o trabalho de mercado imobiliário entre outros assuntos pertinentes, entre eles a multipropriedade, com toda a engenharia jurídica para viabilização dos projetos, junto com os parceiros empreendedores, que são corajosos visionários. Acredito que um painel como esse vai elucidar o que a modalidade, principalmente em aspecto prático”, pontuou.

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ADIT Juris Digital 2020 debateu a estruturação da multipropriedade

Maria Carolina Pinheiro, Vice-Presidente de Desenvolvimento de Negócios da Wyndham para América Latina e Caribe foi a moderadora desse painel

Números

Maria comentou números de um estudo realizado pela Caio Calfat Consulting. “São 109 empreendimentos hoje, é um segmento que cresceu 18% em relação a 2019; e quando analisamos o crescimento dos últimos três anos, observamos um aumento de 26% em novos projetos. O setor movimenta mais de R$ 20 bilhões atualmente. Para fazer isso acontecer, deve-se contar com um respaldo jurídico para que tudo aconteça com proteção ao consumidor e ao empreendedor e esperamos que esses números cresçam ainda mais”. A seguir, a executiva pediu que a Dra. Márcia falasse sobre os aspectos da lei e a sua relevância para o mercado.

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Márcia Rezeke: “Antes a multipropriedade usava instrumentos jurídicos que não eram desenhados para o segmento. A lei é como uma roupa feita sob medida”

Segundo Márcia, “A lei veio em bom momento, com mercado crescente, temos pela tradição brasileira, as regras colocadas, especialmente em um mercado de relações complexas. Nessas relações o que acabamos encontrando é a necessidade de cuidados afinados na estruturação desse negócio. Até porque num mesmo empreendimento, além da multipropriedade, existem outras modalidades. Antes usávamos instrumentos jurídicos que não eram feitos especialmente para o segmento. Quando você tem uma lei, é como se costurassem uma roupa sob medida para você. A lei foi talhada para o negócio, então ela vai vestir melhor. Mas não podemos esquecer que se trata de uma relação condominial, onde mais que as questões jurídicas, existem questões comportamentais, onde se fazem necessárias a criação de regras que devem ser cumpridas. O período em que você exerce seu período é um período de exclusividade. E no fim desse período, você deve liberar para outros que também são proprietários. A lei veio para elucidar todas as questões de forma que não prejudique o outro e nem o condomínio. Até por conta do judiciário, de um direcionamento para o judiciário. É um produto específico e tem de ser tratado dentro dessas especifidades”, explicou a advogada. “Existem convenções de condomínio que regulam a utilização. A questão pet friendly é uma delas, dentro das 52 famílias que utilizam um mesmo imóvel, podem existir pessoas com alergias a animais. Um produto exitoso em vendas não significa exitoso em operação. Deve-se olhar para todos os aspectos antes de adquirir”, complementa.

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Diego Amaral: “Sucesso de vendas da comercializadora não significa o sucesso da operação do empreendimento”

Convenções de condomínio

Para Amaral, a convenção se aplica às lacunas que a lei deixa em aberto. “O sucesso de vendas da comercializadora não significa o sucesso do empreendimentos. Existem cotas que são vendidas dez, quinze vezes em uma única propriedade”, observou. Márcia complementou: “Podemos estar em um universo de um empreendimento com dez mil pessoas. E isso é o tamanho de uma cidade, que têm leis, regras, enfim seu universo legislativo, com direitos e deveres. Quando falamos nisso, temos de ter uma constituição (convenção), senão estaremos estruturando essa cidade em um pântano que pode ruir e quando determinadas situações apresentam quóruns de unanimidade, isso se torna impossível dentro desse cenário”, disse.

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Cancelamento e lei de destrato

Diego Amaral detalhou características sobre a lei de destrato. “Por vezes o consumidor adquire o produto e depois de um tempo se torna insatisfeito com esse produto. Em dezembro de 2018, mesmo mês e ano da lei de multipropriedade, surgiu a lei de destrato que pacificou a relação entre consumidor e empreendimentos. Na multipropriedade temos uma grande leva que não utiliza patrimônio de afetação. Diferente de uma incorporação convencional, na multipropriedade temos alguns que têm e não têm patrimônios de afetação. Quando existe o patrimônio de afetação, a retenção é de 50%, ultrapassando o que o STJ entendia como um limite de 25%. O momento da devolução só se dará 30 dias após a emissão do habite-se do empreendimento. O patrimônio de afetação, de forma simples, é a divisão do patrimônio do empreendimento em relação ao patrimônio do próprio empreendedor”, explicou.

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Rodrigo Bicalho: “A chance de arrependimento ao consumidor é saudável”

Bicalho pontuou que a multipropriedade ainda é vista como uma compra feita na empolgação. “O cliente acaba comprando sem fazer as contas e acaba desistindo, pois estava motivado pelo ambiente, pelo encantamento de suas férias e pelo destino. Acho que a chance de arrependimento ao consumidor é saudável sim, principalmente nesse negócio. A forma de venda é muito criativa, mas temos de tomar cuidado pois alguns setores veem isso de forma diferente. A forma de abordagem, para parte do Ministério Público, coloca o cliente como hiper-vulnerável. Eu não concordo. Acho que é forçação de barra, mas o Ministério alega contra o produto e quer uma condenação por um dano moral, inclusive. É preciso controlar essa situação”.

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Márcia trouxe para o debate, um case sobre uma promotora que foi abordada e se sentiu “asfixiada”, questionando à advogada as características incisivas da venda do produto. “O foco principal desse produto é a experiência, acima da questão patrimonial. Em resposta ao questionamento dela, é muito claro, segundo a experiência americana, a necessidade do período de reflexão. Sete dias não é pouco, mas 30 dias me parece exagerado. O cliente não é hiper-vulnerável, longe disso, mas em nome da proteção a esse consumidor, é que se faz essencial a reflexão. Para mim antes uma dor intensa do que uma dor sem fim. É melhor que ele devolva do que amargar – ambos os lados – os custos de um processo”, ressaltou a advogada.

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