Após consolidação no aluguel residencial, Airbnb mira a hotelaria
Hoje já são cerca de cinco milhões propriedades listadas pela plataforma em todo o mundo, entre quartos, apartamentos, casas e até mesmo lugares exóticos
O Airbnb é popular no Brasil. A plataforma de aluguel de residências cresceu na preferência dos brasileiros que enxergam nela – a exemplo do Uber – uma oportunidade de complementar a renda e, para quem utiliza, uma alternativa para fugir do “lugar comum”.
Em tempo, para quem ainda não é familiarizado com o Airbnb ou não ouviu falar, trata-se de um serviço on-line comunitário para as pessoas anunciarem, descobrirem e reservarem acomodações e meios de hospedagem, fundado em 2008 por Brian Chesky, Joe Gebbia e Nathan Biecharczyk. O segredo do sucesso no Brasil, na definição da própria plataforma é claro: “O que faz uma viagem especial não é apenas o lugar onde você dorme, mas a experiência de se viver como um local. O brasileiro é um povo inovador, hospitaleiro, e abraçou o Airbnb de portas abertas, o que transformou o País em um dos principais mercados da empresa no mundo. Nosso projeto é democratizar e descentralizar o turismo no Brasil, oferecendo a cada brasileiro o tipo de turismo que ele procura nos mais diversos destinos, tendo sempre em mente a valorização da nossa comunidade e a ideia de que as pessoas podem pertencer a qualquer lugar em que elas desejem estar”.
Hoje já são cerca de cinco milhões propriedades listadas pela plataforma em todo o mundo, entre quartos, apartamentos, casas e até mesmo lugares exóticos, disponibilizados pela empresa por tempo limitado em ações específicas, como o ônibus utilizado pelo grupo musical britânico Spice Girls, ou o castelo do conde que inspirou o personagem Drácula, de Bram Stocker, na Transilvânia, e ainda – oferta mais recente – a Casa da Barbie, em Malibu, Los Angeles (Estados Unidos). Os fãs da boneca celebraram os 60 anos de sua criação no dia 23 de outubro, quando, a partir das 15h00, foi oferecida a locação do imóvel pela plataforma Airbnb. A estadia para quatro pessoas por duas noites incluiu experiências como o encontro com a cabeleireira Jen Atkin, com transformação de visual com os cabeleireiros do Mane Addicts Creator Collective; aula individual de esgrima com a medalhista olímpica Ibitihaj Muhammad; aula de culinária com Gina Clarke-Helm, do Malibu Seaside Chef; entre outras.
O crescimento do Airbnb no Brasil chamou a atenção dos players da hotelaria, que alegam concorrência desleal. É fato que o advento do Airbnb no País motivou muitos viajantes a pesquisarem hospedagens pela plataforma. A consequência disso foi sentida na ocupação hoteleira – mais evidente durante eventos de grande porte como os Jogos Olímpicos no Rio de Janeiro em 2016, a Copa do Mundo em 2018, realizada no Brasil, e os períodos de Carnaval. Somente este ano, com base nas reservas efetuadas até o dia 25 de fevereiro, foram mais de 228 mil chegadas de hóspedes ao País, entre voos domésticos e internacionais.
O modelo disruptivo do Airbnb está alinhado a uma tendência mundial que soma serviço, economia compartilhada e sustentabilidade, assim como ocorre com o Uber e o IFood. O ineditismo da companhia foi de encontro ao gosto dos novos viajantes, interessados nas experiências e no sentimento de pertencimento ao destino e sua cultura. O sucesso da iniciativa foi tamanho que, poucos anos depois de sua fundação, em maio de 2019, o Airbnb chegou a marca de 500 milhões de hóspedes, sendo destes, quase 34 milhões apenas na América Latina.
Este desempenho motivou críticas das entidades que representam a cadeia produtiva da hotelaria, todas quase sempre baseadas na obrigatoriedade do pagamento pela plataforma dos mesmos encargos e tributos arcados pelos hotéis convencionais, que cumprem com normas de segurança e outras exigências previstas em lei, além da prestação de serviços adicionais que o Airbnb não oferece (ou não oferecia). No caso do aluguel de uma residência pela plataforma, por exemplo, o inquilino tem de se certificar antecipadamente com o anfitrião acerca de itens que nos hotéis convencionais já fazem parte da diária ou são cortesia. Em contrapartida, a plataforma começou a oferecer, além das casas, experiências como as mencionadas no aluguel da Casa da Barbie.
Por outro lado, viajantes que optam pelo Airbnb para escolher a sua hospedagem no destino onde passarão suas férias, têm a sua disposição um leque maior de possibilidades quando a prioridade é espaço e – não menos importante – o preparo da sua própria refeição, já que muitas casas oferecem cozinhas equipadas. Outra motivação é a potencialização da sensação de privacidade, longe do incômodo dos ruídos de crianças, colaboradores e outros hóspedes mais festeiros. Não à toa o isolamento acústico tornou-se um dos itens mais relevantes no planejamento ou no momento de reforma e retrofit dos hotéis. Além da insatisfação manifestada por diversos hoteleiros que ainda pleiteiam a regulamentação da atividade, outros problemas surgiram no encalço da novidade.
Condomínios versus Airbnb
A hotelaria brasileira é firme no que diz respeito à regulamentação do Airbnb, colocando-o no mesmo nível, pelo menos em termos de tributos, da hospitalidade convencional. No entanto, outras questões vem ganhando espaço dentro da análise dos serviços prestados pela plataforma. Se o Airbnb pode divulgar apartamentos ou quartos em condomínios é uma delas.
Condomínios residenciais são regidos por regras e toda e qualquer modificação nas suas normas internas devem passar por assembleia de moradores para serem aprovadas ou não. Serão eles elegíveis – no sentido jurídico – para terem seus apartamentos ou quartos alugados por temporadas? Quem reflete a respeito desse tema é um grande especialista jurídico no assunto, trata-se de Kênio de Souza Pereira, Advogado e membro da Comissão de Direiro Imobiliário da OAB-MG; Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis; Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais e do SECOVI-MG; Diretor-adjunto do IBRADIM-MG – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário; e Colunista de Direito imobiliário da Rádio Justiça do STF. Segundo ele, não se pode confundir um cadastro de imobiliária com fiadores para uma locação de 30 meses com algumas simples perguntas do proprietário pelo telefone para uma ocupação de três dias, que às vezes, não se preocupa em ter uma boa relação com os vizinhos, diante do curto espaço de tempo. Portanto, o ponto básico é a forma de ocupação que logicamente não se equipara a residencial prevista nas convenções, pois se os condôminos desejassem morar num local de alta rotatividade de pessoas, teriam comprado um apart-hotel e deixado de morar em um edifício residencial.
Pereira ressalta ainda que: “Considerando que a locação mediante pagamento de diária configura-se como serviço de hotelaria, sua prática fere a convenção quando esta especifica a destinação residencial do edifício. Diante disso, defende-se que o condomínio pode impedir esse tipo de negócio e multar o proprietário que o praticar, sob o fundamento do aumento da insegurança diante da multiplicidade de ocupantes temporários, não tendo o condomínio como controlar o referido fluxo de pessoas, já que não possui estrutura de um hotel”.
No dia 10 de outubro de 2019, a Quarta Turma do STJ – Superior Tribunal de Justiça, analisou o primeiro caso dessa natureza a ir para uma corte superior. Uma mãe e seu filho foram processados pela administração do edifício (localizado em Porto Alegre – RS) por sublocarem seu imóvel para temporadas pela plataforma Airbnb. A gestão do edifício observou que a destinação residencial do imóvel impede a atividade comercial perpetrada pela família. Após o julgamento nas instâncias inferiores, quando a Justiça deu razão ao condomínio, o caso foi levado ao STJ pelos réus, que alegaram: “a ocupação do imóvel por pessoas distintas em curtos espaços de tempo não tira a característica residencial do condomínio”.
Na mesma data, o Ministro do Superior Tribunal de Justiça. Luís Felipe Salomão, votou pela queda da proibição de locações e sublocações por meio da plataforma. Até o fechamento desta, o julgamento não teve data divulgada para a sua retomada, uma vez que o Ministro Raul Araújo pediu mais tempo para a análise do caso específico de Porto Alegre.
O Ministro Salomão entendeu que a locação não prejudica a segurança dos outros moradores – argumento aceito nas primeiras instâncias – já que a mesma não ficou comprovada. “Tampouco há qualquer prova ou elemento indiciário de quebra ou vulneração de segurança quanto ao convívio no Condomínio. Com efeito, há mesmo, ao revés, uma ideia de que a locação realizada por tais métodos (plataforma virtual) são até mais seguros – tanto para o locador como para a coletividade que com o locatário convive”, disse.
Sobre o tema, o Dr. Kênio observa detalhes sobre a legislação vigente para esse tipo de caso: “Conforme a Lei 11.771/08, que dispõe da Política Nacional de Turismo, esse tipo de oferta configura hospedagem, por se tratar de serviços de alojamento temporário pagos por diária. Portanto, jamais o proprietário de um apartamento se enquadraria nessa norma legal, que exige cadastro e a observância de leis próprias….Para continuar lendo esta matéria exclusiva na íntegra, baixe nosso aplicativo, disponível na versão Apple e Android. https://www.revistahoteis.com.br/aplicativo. Além deste conteúdo, verá diversas outras matérias exclusivas em nosso APP e terá o mundo da hotelaria na palma da mão.
