A Comissão de Valores Mobiliários e os condo-hotéis

Artigo de Maria José de Souza Arakaki*

Muito tem se discutido sobre a regulamentação dos condo-hotéis pela CVM, porém nem todos sabem o que vem a ser um condo-hotel e qual seria o motivo da CVM passar a regulamentar as ofertas públicas dos condo-hotéis. Assim, visando simplificar o assunto, passaremos a esclarecer os principais pontos de relevância do tema.

1. A CVM — Comissão de Valores Mobiliários é uma entidade autárquica federal vinculada ao Ministério da Fazenda, que foi criada pela Lei nº 6.385/1976, conhecida como “Lei do Mercado de Capitais” ou “Lei da CVM”, com a finalidade de disciplinar, fiscalizar, normatizar e desenvolver o mercado de valores mobiliários no Brasil.

Cabe à CVM editar instruções normativas para regular determinados institutos e procedimentos a serem observados pelos participantes do mercado de capitais, bem bom fiscalizar e punir os infratores.

Saliente-se que, com a edição pelo Governo Federal da Medida Provisória nº 8 de 31/10/2001, posteriormente convertida na Lei nº 10.411/2002, a CVM passou a ter um reforço de sua autonomia e seu poder fiscalizador, conforme consta no art. 5º da lei em comento [1].

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2. Condo-hotel

Por sua vez, o condo-hotel é um modelo misto de condomínio com hotel, no qual o condomínio de investidores financia o projeto de implantação do hotel com a finalidade de que quando o hotel estiver operando os investidores recebam remuneração, na proporção de seus investimentos, pelos resultados operacionais do hotel obtidos com a administração do operador hoteleiro.

Cumpre lembrar que o objetivo deste negócio é de investimento, de rentabilizar o dinheiro investido, razão pela qual a propriedade do investidor que adere ao negócio é restrita por meio de instrumento que cede a unidade adquirida ao operador hoteleiro, que irá explorar comercialmente o empreendimento.

Assim, não se trata de um empreendimento que o investidor poderá usar, morar, emprestar ou alugar a unidade objeto de sua propriedade, pois é  característica do negócio que as unidades autônomas serão administradas pelo operador hoteleiro, cabendo ao investidor apenas o recebimento de sua participação nos resultados.

Há casos em que não há a compra da propriedade de uma unidade autônoma, mas sim a compra e venda de frações-ideais de imóveis que correspondem a cotas de SCP (Sociedade em Conta de Participação), cuja divisão dos resultados operacionais se dará em conformidade com o que foi acima explicado.

Para mais detalhes sobre condo-hotéis recomendamos a leitura de nossos outros artigos que tratam sobre o tema.

3. Por que a CVM passou a disciplinar os condo-hotéis?

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Em 12/12/2013, a CVM comunicou que passaria a registrar as ofertas públicas de condo-hotéis [2]. Isso porque, conforme explicado pela própria CVM no comunicado, ficou evidenciado que estava havendo captação irregular de poupança popular por meio de ofertas públicas de investimento em empreendimentos imobiliários, que por sua vez eram promovidas por incorporadores e corretores de imóveis.

De acordo com referido comunicado, a CVM constatou que em tais ofertas os resultados oferecidos eram “oriundos de atividades como hotelaria, locações comerciais ou residenciais, dentre outras”, ou seja, tais ofertas públicas tinham as características de um negócio financeiro de investimento, afastando-se da tradicional aquisição de uma unidade imobiliária para uso ou fruição.

Um dos maiores problemas dessas ofertas era a falta de informação clara sobre quais eram os ônus e quais eram os reais bônus do negócio ofertado. Outro ponto importante era a aparência de investimento tradicional em imóveis, quando na verdade trata-se de uma forma de financiamento de um empreendimento.

Assim, a CVM entendeu que o investidor não tinha acesso a todas as informações para poder tomar a decisão de investir ciente do que estava fazendo.

Por fim, a CVM declarou no referido comunicado que os instrumentos de comercialização de unidades ou frações-ideais dos condo-hotéis enquadram-se no conceito de CIC (Contrato de Investimento Coletivo) da Lei nº 6.385/1976, art. 2º, inciso IX, e art. 19 [3], razão pela qual determinou que tais ofertas públicas fossem previamente registradas na CVM, para que dessa forma houvesse controle sobre o que estava sendo ofertado ao mercado.

REFERÊNCIAS:

Art. 5o.  É instituída a Comissão de Valores Mobiliários, entidade autárquica em regime especial, vinculada ao Ministério da Fazenda, com personalidade jurídica e patrimônio próprios, dotada de autoridade administrativa independente, ausência de subordinação hierárquica, mandato fixo e estabilidade de seus dirigentes, e autonomia financeira e orçamentária.

Comissão de Valores Mobiliários

A CVM vem observando a ocorrência de situações que podem configurar captação irregular de poupança popular, promovidas, em regra, por incorporadores e corretores de imóveis, através da oferta pública de oportunidades de investimento em empreendimentos imobiliários.

Nessas situações, os investidores recebem propostas de investimento por diversos meios: TV, rádio, jornais, e também por correios eletrônicos enviados por corretores de imóveis ou outros representantes de incorporadores, onde são apresentadas tais oportunidades e sua virtual lucratividade.

Nas situações mais comuns, os investimentos do público são direcionados a sociedades em conta de participação (SCP), por meio da compra e venda de frações ideais de imóveis que correspondem a cotas das sociedades, muito embora outros tipos de contrato e de sociedade também possam ser utilizados.

De todo modo, os contratos firmados sempre conferem aos investidores o direito de participação nos resultados – positivos ou negativos – do empreendimento imobiliário, resultados esses oriundos de atividades como hotelaria, locações comerciais ou residenciais, dentre outras, configurando-se o que a Lei nº 6.385/76 chama de contratos de investimento coletivo.

Por força do disposto nos art. 2º, inciso IX, e art. 19, ambos da Lei nº 6.385/76, as ofertas de investimento que utilizarem a forma e os meios de divulgação aqui descritos devem ser previamente registradas na CVM e somente podem ser realizadas por sociedades também registradas na Autarquia.

Assim, a CVM alerta os incorporadores, corretores de imóveis e demais participantes do mercado imobiliário que somente realizem tais operações mediante a fiel observância da legislação em vigor, com a necessária obtenção dos prévios registros na CVM.

Finalmente, solicitamos que as pessoas que receberem propostas dessa natureza comuniquem o fato à CVM para viabilizar a pronta atuação da Autarquia na proteção e defesa do público investidor. A comunicação pode ser feita de forma eletrônica pelo Serviço de Atendimento ao Cidadão, disponível na página da CVM na Internet (www.cvm.gov.br) em “Fale com a CVM”.

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Art. 2º. São valores mobiliários sujeitos ao regime desta Lei: (Redação dada pela Lei nº 10.303, de 31.10.2001) (…)

IX – quando ofertados publicamente, quaisquer outros títulos ou contratos de investimento coletivo, que gerem direito de participação, de parceria ou de remuneração, inclusive resultante de prestação de serviços, cujos rendimentos advêm do esforço do empreendedor ou de terceiros. (Inciso incluído pela Lei nº 10.303, de 31.10.2001)

Art . 19. Nenhuma emissão pública de valores mobiliários será distribuída no mercado sem prévio registro na Comissão.

• 1º – São atos de distribuição, sujeitos à norma deste artigo, a venda, promessa de venda, oferta à venda ou subscrição, assim como a aceitação de pedido de venda ou subscrição de valores mobiliários, quando os pratiquem a companhia emissora, seus fundadores ou as pessoas a ela equiparadas.
• 2º – Equiparam-se à companhia emissora para os fins deste artigo:

I – o seu acionista controlador e as pessoas por ela controladas;

II – o coobrigado nos títulos;

III – as instituições financeiras e demais sociedades a que se refere o Art. 15, inciso I;

IV – quem quer que tenha subscrito valores da emissão, ou os tenha adquirido à companhia emissora, com o fim de os colocar no mercado.

• 3º – Caracterizam a emissão pública:

I – a utilização de listas ou boletins de venda ou subscrição, folhetos, prospectos ou anúncios destinados ao público;

II – a procura de subscritores ou adquirentes para os títulos por meio de empregados, agentes ou corretores;

III – a negociação feita em loja, escritório ou estabelecimento aberto ao público, ou com a utilização dos serviços públicos de comunicação.

• 4º – A emissão pública só poderá ser colocada no mercado através do sistema previsto no Art. 15, podendo a Comissão exigir a participação de instituição financeira.
• 5º – Compete à Comissão expedir normas para a execução do disposto neste artigo, podendo:

I – definir outras situações que configurem emissão pública, para fins de registro, assim como os casos em que      este poderá ser dispensado, tendo em vista o interesse do público investidor;

II – fixar o procedimento do registro e especificar as informações que devam instruir o seu pedido, inclusive sobre:

1. a) a companhia emissora, os empreendimentos ou atividades que explora ou pretende explorar, sua situação econômica e financeira, administração e principais acionistas;
2. b) as características da emissão e a aplicação a ser dada aos recursos dela provenientes;
3. c) o vendedor dos valores mobiliários, se for o caso;
4. d) os participantes na distribuição, sua remuneração e seu relacionamento com a companhia emissora ou com o vendedor.

• 6º – A Comissão poderá subordinar o registro a capital mínimo da companhia emissora e a valor mínimo da emissão, bem como a que sejam divulgadas as informações que julgar necessárias para proteger os interesses do público investidor.
• 7º – O pedido de registro será acompanhado dos prospectos e outros documentos quaisquer a serem publicados ou distribuídos, para oferta, anúncio ou promoção do lançamento.

*Maria José de Souza Arakaki é Sócia do escritório Arakaki Advogados, é advogada militante em São Paulo. Bacharel em Direito pela Universidade São Judas Tadeu em São Paulo, pós-graduada com título de MBA em Direito Imobiliário pela Faculdade Legale em São Paulo e pós-graduada em Direito Contratual pela Faculdade Legale em São Paulo. É membro efetiva da Comissão de Direito Notarial e Registros Públicos na OAB/SP. Autora de livros jurídicos, autora de artigos jurídicos e palestrante. Contato: maria@arakakiadvogados.com.br

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