Estrutura jurídica da Lei de Multipropriedade é analisada no 9º ADIT Share
O 9º ADIT Share, evento idealizado pela ADIT Brasil, realizado entre os dias 23 e 25 de setembro, no Bourbon Atibaia Resort, em São Paulo, com apoio da Revista Hotéis como media partner oficial do evento, recebeu Diego Amaral, sócio da Dias & Amaral Advogados; Paulo Mendonça, sócio da Marrey Mendonça Advogados; e Márcia Rezeke, sócia da Rezeke & Azzi Advogados, para juntos discutirem o tema “Estruturas jurídicas: Lei da Multipropriedade – Avaliação de dois anos e PL de alteração”.
Márcia Rezeke foi a mediadora desse painel que abordou alguns aspectos da estrutura da lei, que completou três anos no final de dezembro de 2020. “As estruturas são as mais variadas, de empreendimentos de multipropriedade, lembrando que as prefeituras não aprovam um empreendimento de multipropriedade, primeiro aprovamos um condomínio misto e depois em multipropriedade, ou parte dele, segundo a lei de cada região. Depois é que se submete o empreendimento a esses regimes condominiais. Também podemos ter um empreendimento já em funcionamento que depois pode ser submetido ao regime de multipropriedade”.
Diego Amaral explicou: “Nos últimos cinco anos, tivemos a atuação judicial dos 26 estados brasileiros. Não temos como desvincular a lei de multipropriedade da lei de distratos. De fato a multipropriedade é um casamento. Automaticamente quando há cancelamentos, há novas vendas e isso estende a finalização de um empreendimento. Na crise econômica que foi de 2013 a 2018, tivemos a crise dos distratos com uma média de 40% de rescisões em todos esses anos. Segundo dados do Secovi, em novembro de 2016 atingimos 44% de distratos. Outro ponto que vale a pena é a configuração dos contratos. Depois da lei dos distratos, foi necessário mudar as cláusulas gerais. Numa primeira versão, aquele resumo de contratos que são normalmente de duas páginas, passou a oito. O jurídico não pode atrapalhar o comercial e não podemos inviabilizar vendas”
Paulo Mendonça, que participou da redação do PL de alteração da lei de multipropriedade, opinou: “Estamos falando de uma lei que foi sancionada em dezembro de 2018 e que consolidou as práticas de mercado, que anda muito rapidamente. Já antes dessa data já existiam empreendimentos que de certa maneira sofriam inseguranças. A lei é uma trilha que seguimos para chegar a um lugar mas ela não tem todas as figuras e nem todas as respostas. São figuras jurídicas que precisam ser utilizadas com cuidados porque o abuso pode por a perder uma estrutura bem montada. Também conversamos sobre nós sobre a prática, não se pode instituir um condomínio de multipropriedade de qualquer maneira. Trata-se de um trabalho de alfaiate para que não se ponha tudo a perder. A lei é boa mas não deixa explícitos ainda todos os pontos necessários. Algumas questões que para nós são explicitas não são para outros, daí surgiu a necessidade do PL, também para resolver algumas questões práticas do cotidiano e aumentar a segurança deste mercado.
Outro ponto importante é proteger outros condôminos em caso de penhora da fração de um dos compradores. Isso parece óbvio, mas não é. Em termos gerais, como resumo geral desse momento, considerando o caminho que temos trilhado e sem mencionar outras características do PL de alteração, acho que estamos acertando”.
Márcia Rezeke explicou que atualmente a lei brasileira dispensa a lavratura de escritura pública em compras de unidades até 30 salários mínimos e que uma das propostas da indústria é aumentar esse limite para 60 salários. “A lei foi imprescindível para regulamentar a segurança jurídica do empreendedor que deseja entrar nesse negócio. A lei deixou lacunas que só conseguimos observar agora e o Secovi já tinha tentado, por meio do Manual de Boas Práticas, proporcionar um direcionamento para o mercado, mas o PL vem corrigir e sanar essas lacunas, para o melhor entendimento de todos os lados do processo de compra e venda”, afirmou Diego Amaral.
Percentual de retenção em distratos
Segundo Mendonça, antes da lei dos distratos, o Código de Defesa do Consumidor era utilizado com muita ênfase, sem considerar os ditames de uma negociação imobiliária. “Hoje considero que existe uma convergência sobre os percentuais em caso de distratos. Hoje se pode reter 50% dos valores pagos e a dúvida é se esses percentuais valem em compra de fração de multipropriedade. Se há patrimônio de afetação instituído, pode-se utilizar o que prevê a lei dos distratos. Nos parece que em termos de equação econômica, existe uma discussão que merece ser considerada. Acho que não há mais tanta insegurança jurídica em relação a esses percentuais”.
Diego Amaral observou: “Acho que a lei tem a sua parcela importante no sentido de regulamentar essa questão. É importante entender que a lei estabelece que a devolução dos outros 50% será em até 30 dias após o habite-se, não comprometendo a renda do próprio empreendimento. Para que não ocorra, em caso de atraso, ônus ao consumidor que está pagando em dia”.
