Segmento da multipropriedade reagiu bem a pandemia da COVID-19
O setor se reinventou, superou os tempos difíceis e apresentou 12 novos empreendimentos de multipropriedade
A Lei 13.777 sancionada em 20 de dezembro de 2018 foi um dos últimos atos do Governo Michel Temer. Ela criou um arcabouço jurídico muito importante para o modelo de multipropriedade no Brasil, que é a principal alavanca de novos investimentos na construção e desenvolvimento de novos hotéis. Esse modelo de negócios se baseou no conceito fractional muito utilizado nos Estados Unidos e que consiste em: fracionar a venda de um mesmo apartamento para até 52 investidores diferentes e cada um deles pode usar por uma semana no ano. Com isso, é possível ser “dono de um hotel”, mesmo que seja de forma parcial, com um investimento no lançamento em cerca de apenas R$ 40 mil.
Antes da regulamentação jurídica esse modelo já havia despertado o interesse dessa indústria e que inclui funding (captação de recursos financeiros), fundo de investidores, incorporadoras e construtores, securitizadoras, assim como administradoras e uma série de empresas comercializadoras, de treinamento e consultoria. E a pujança desse setor ganhou ainda mais força após a regulamentação com a Lei 13.777 e isso foi revelado no último mês de junho num estudo desenvolvido pela Caio Calfat Real Estate Consulting. Ele demonstrou que a multipropriedade ainda continua sendo a grande alavanca para a construção de novos hotéis no Brasil. O 5º relatório, “Cenário do Desenvolvimento de Multipropriedades no Brasil 2020” foi conduzido pelo Consultor Caio Calfat e por Alexandre Mota e Fernanda Nogueira, respectivamente Diretor e Gerente da empresa. Demonstrou que houve um crescimento em 2020 de 5,93% do VGV – Valor Geral de Vendas em relação a 2019 o que totalizou R$ 24,1 bilhões e a oferta de cerca de 430 mil frações de multipropriedade.
Cenário de crescimento
O Consultor Caio Calfat destaca que: “O cenário de crescimento de 26% ao ano da indústria da multipropriedade, ocorrido nos últimos cinco anos, parecia que seria confirmado no início do ano. Foi quando estabelecemos o corte de nossa pesquisa Cenário do Desenvolvimento de Multipropriedades no Brasil 2020, para que o relatório pudesse ser entregue em 29 de maio, data que tínhamos definido para o ADIT Share 2020. Mas aí veio a pandemia e o evento foi adiado para 26 de novembro, o que nos permitiu refazer o nosso levantamento. Entregamos a versão 2.0 do relatório de 2020 com os mesmos números, mas com análises mais aprofundadas e já estamos preparando o relatório de 2021, quando teremos o corte no mesmo mês de março. Até agora temos 12 novos empreendimentos (em lançamento, em construção ou prontos; os que estão em planejamento não entram no nosso relatório). Isso mostra a pujança do setor, que ultrapassou e superou duas crises graves, com crescimento acelerado”, comemora Calfat.
Mesmo com o forte impacto provocado na economia mundial pela pandemia da COVID-19, o setor de multipropriedade continuou tendo um bom desempenho. “Tivemos alguns tipos de empreendimentos turísticos que também foram muito bem sucedidos, notadamente os condomínios e comunidades planejadas de segunda-habitação, localizadas a curta e média distância das grandes cidades. Somado a isso, estão as casas e apartamentos de lazer para locação e venda e as pousadas e resorts de lazer situados próximos dos maiores centros. Portanto, novos hábitos foram criados em função da pandemia e parte deverá permanecer, mesmo após a vacinação. Ainda assim, em função do extraordinário crescimento da multipropriedade, este tipo de empreendimento deve permanecer como a âncora de desenvolvimento turístico no Brasil, até porque o turismo de negócios e eventos, que vive seus piores momentos, irá retornar de forma gradual a seus melhores dias”, avalia Calfat.
Ele prevê que o ano de 2021, seja de amadurecimento, surgindo as novidades desenvolvidas durante a pandemia, como: o aprimoramento dos modelos de comercialização; surgimento de novas ferramentas financeiras. “Especialmente o trabalho que vimos realizando com o Ministério do Turismo junto à Caixa Econômica Federal. Ele visa a criação de um modelo de financiamento para a produção e para o comprador final enquadrável nas regras do SFI – Sistema Financeiro Imobiliário. Estamos desenvolvendo outras ações como a educação através do Curso de Multipropriedades que promoveremos na Universidade Secovi-SP; estudo e aprimoramento da Lei 13.777/18, possibilitando o início de consolidação do produto em todo o país. Desta forma, novos investimentos deverão ocorrer com qualidade e solidez e aposto em um crescimento acentuado, após a vacinação” revela Calfat.
Performance do timeshare
Ele também está otimista em relação a performance da indústria do timeshare em 2021 e lembra que: Esse segmento teve também um ano sem grandes alterações e deverá continuar a sua escalada de crescimento. Novos hotéis vão buscar esse modelo de negócio para minimizar os efeitos da sazonalidade através de venda de diárias hoteleiras de forma antecipada. A cada ano que passa, este modelo, que há décadas gerou muita desconfiança devido a irregularidades no processo de incorporação e comercialização, se consolida. É muito confiável e muito atraente ao comprador para passar suas férias no destino escolhido ou mesmo em outros possíveis de serem conhecidos, através do intercâmbio de semanas de férias”, disse Calfat.
Segundo ele, uma das principais heranças da pandemia será a adoção de novos hábitos por parte da população. “Alguns destes hábitos já estavam fazendo parte de nosso cotidiano nos últimos anos e o período de confinamento deve acelerar o processo de assimilação destes comportamentos, principalmente por parte de casais jovens. E o mais significativo, em minha opinião, é o de compartilhamento de tudo! E a multipropriedade desponta neste cenário como o principal modelo de imóvel a ser compartilhado”.
Alavanca de desenvolvimento
Fernando Martinelli, Diretor executivo da Interval no Brasil, que é uma das maiores administradoras de férias compartilhadas no mundo, também compactua dessa euforia de Calfat em relação a multipropriedade no Brasil. “Não vejo outra alavanca para o desenvolvimento de hotéis no Brasil que não seja a multipropriedade. O País não tem ferramentas de funding, o dinheiro aqui continua caríssimo, mesmo com a taxa de juros Selic em patamares históricos na casa de 2% ao ano, mas isso não foi refletido na ponta final. Se um empreendedor procurar uma securitização ou um financiamento, não encontrará nada abaixo de 10% ao ano. Ou seja, a Selic é para inglês ver, na prática esse dinheiro barato não existe e nunca existiu no Brasil. Ou seja, a única alternativa de funding para construção de hotéis continua sendo o consumidor, e nestes casos, modelos como condo hotel e multipropriedade são importantes ferramentas para construção de novos hotéis. Com a diferença que o condo hotel é um modelo para investidores qualificados, enquanto a multipropriedade é um modelo popular e com grande atratividade e ticket baixo”, explica Martinelli.
Ele revela que 2020 foi um ano que começou com uma promessa de ser um dos melhores anos da Interval no Brasil. “Tínhamos um grande pipeline de projetos e muita expectativa sobre nossos clientes mas infelizmente a COVID-19 mudou um pouco nosso cenário. Vimos todas as salas de vendas de nossos clientes sendo fechados, muitos projetos entrando em stand by e tivemos que ter muito jogo de cintura para manter o negócio funcionando. Foi um momento de aprendizado para nós, aproveitamos o tempo para repensar nossos produtos e nossas plataformas e isso nos permitiu desenvolver novas plataformas e ações que serão implementadas em 2021”, mencionou Martinelli.
Mas ele disse que o momento foi muito favorável para investir em treinamentos e reciclagem dos clientes. “Neste momento onde os nossos clientes tiveram aumento de inadimplência e cancelamento, nós tivemos um papel importante. Nossos produtos permitiram aos nossos clientes controlar esses índices, oferecemos alternativas para que sócios não perdessem suas semanas. Auxiliamos nas remarcações de viagens, enfim, acabamos nos aproximando de muitos clientes na busca por alternativas e isso foi muito importante. No final do dia, o resultado nos surpreendeu, conseguimos efetivar bons novos negócios e chegamos próximos do resultado de 2019, que havia sido um ano muito bom para nós”, revelou Martinelli.
E ele apresenta os dados otimistas: “Tivemos oito novas afiliações e estamos finalizando mais seis novos negócios que devem se concretizar até fevereiro de 2021. Em termos de novos sócios, por incrível que pareça este foi um dos melhores anos para nós desde 2012 quando iniciei as operações da Interval no Brasil. Em 2019 havíamos deixado bons negócios engatilhados e conseguimos concretizar em 2020 apesar da pandemia, dentre estes negócios estavam acordo expressivos com grandes bases de sócios”.
Em relação a perspectiva do setor para 2021, Martinelli diz que tem observado um grande movimento de desenvolvedores e resorts, o que aponta para uma recuperação rápida do setor, essa é conhecida como a “indústria da crise”. “Historicamente o segmento de timeshare e multipropriedade reage muito bem a crises, isso em nível global e no Brasil não é diferente. Acredito que teremos um ano de 2021 muito positivo, principalmente no segundo semestre. Mas entendo que muitos projetos terão adaptações, como faseamento de obras, projetos mais racionalizados, equipes mais enxutas, uso excessivo de tecnologia e marketing digital, e entendo que essas mudanças são muito benéficas para o setor como um todo”.
Canais de vendas on line
Uma das grandes mudanças provocadas pela pandemia da COVID-19 para assegurar o distanciamento e contato físico das pessoas e que deixou um grande legado para o setor, foram as vendas on line. A maioria dos canais de vendas tiveram que migrar para os canais de venda on-line. No começo da pandemia foi uma questão de sobrevivência, mas quem entrou para o mercado digital enfrentou muitos desafios e os resultados foram muito aquém dos modelos tradicionais, com ressalva para algumas exceções. Isso fez com que muitos empreendedores que experimentaram o digital percebessem que as estratégias e modelagem de negócios digital é completamente diferente do modelo tradicional. “O digital é uma grande oportunidade, mas não é fácil, de cada dez projetos que eu vi sendo desenvolvido no digital, apenas um ou dois conseguiram bons resultados. Existe uma especulação enorme sobre o digital, mas na prática os resultados ainda são baixos e isso não é apenas no segmento de timeshare e multipropriedade e isso serve para qualquer segmento. Eu sou empresário do setor de alimentação que teve um boom do digital com a pandemia, vimos todos os restaurantes migrando para plataformas de delivery como o ifood e Uber eats, mas apenas uma pequena minoria conseguiu resultados extraordinários. A verdade é que para a grande maioria, o delivery não foi suficiente para manter os negócios e o mesmo aconteceu na multipropriedade”, concluiu Martinelli.
Crescimento diante das adversidades
A RCI, outro grande player mundial da indústria de propriedade compartilhada, teve também que se reinventar para superar as adversidades impostas pela pandemia da COVID-19, mesmo com o cenário otimista que se revelava 2020. “Estávamos trabalhando no plano de 2020 com bastante otimismo e mantendo nossas perspectivas de crescimento levando em conta todos os projetos e estratégias que já vínhamos desenvolvendo. O anúncio da pandemia, em março, nos fez rever todo o plano diante do momento de insegurança e instabilidade que o mundo viveu. De forma prática, nós vamos atingir 70% da meta projetada para o crescimento da base de sócios no Brasil antes da pandemia. E este índice é o que projetamos na revisão do nosso plano. Ou seja, diante da calibração que fizemos, estamos dentro da meta. Mas, o mais importante é que nós conseguimos manter os planos de inovação e de mudanças que estavam previstos, incluindo, além de um novo branding, um reposicionamento do nosso negócio. Ou seja, fomos ágeis na tomada de decisão, colocamos as pessoas em casa com segurança, mantivemos nossos planos e trabalhos com dedicação, resiliência e inovação, inclusive confirmando a realização do Top Seller Event que, pela primeira vez, ocorreu de forma online. Precisamos lembrar que a Indústria da Propriedade Compartilhada foi forjada na crise, nos Estados Unidos, com o nascimento da própria RCI. Então, é um mercado que se reinventa em tempos difíceis”, destacou a Líder de operações da RCI Brasil, Fabiana Leite.
Mesmo 2020 sendo um ano completamente atípico, Fabiana destaca que a RCI Brasil confirmou 12 afiliações. “Antes da pandemia foram os empreendimentos Bello Mare Hotel (Natal, no Rio Grande do Norte), Park Hotel Modelo (Pinhalzinho, em São Paulo), e Poehma Lago Negro (Gramado, Rio Grande do Sul). Durante a pandemia nós confirmamos as afiliações do Porto Alto Resort (Porto de Galinhas, Pernambuco), Pousada Port Louis (Caraguatatuba, São Paulo), Transamerica Resort Comandatuba (Ilha de Comandatuba, Bahia), Gran Paradiso (Campos do Jordão, São Paulo), Kiteland Maramar (Luís Correa, Piauí), Leaves Premium Resort (Foz do Iguaçu, Paraná) e o La Liberté Gramado (Gramado, Rio Grande do Sul, com o The Registry Collection). No final de novembro, afiliamos o Essence Resort (Canela, Rio Grande do Sul); e no início de dezembro afiliamos o Makai Resort Aracaju All Inclusive (Aracaju, Sergipe). Além de comemorar as afiliações em termos de volume, nós estamos muito satisfeitos por termos ampliado ainda mais nosso leque, em termos de abrangência, localização geográfica e perfil de empreendimentos”, ressalta Fabiana que acredita que 2021 terá o primeiro trimestre terá uma retomada paulatina, de modo geral, o que inclui investimentos em toda a indústria.
Entre as estratégias adotadas pela RCI em 2020 houve uma importante reorganização das linhas de negócio da Wyndham Destinations, que deu origem à Panorama e reposicionou a RCI e a implantação do Programa RCI Nights. “Essa é uma forma diferente de viajar, uma rede mundial de viagens desenhada para que os Sócios encontrem tudo em um só lugar, para ser uma conexão entre as pessoas e suas experiências de viagens. O RCI Nights nasceu porque queríamos inovar o nosso produto, oferecendo mais flexibilidade e dando mais opções para nossos sócios naquilo que ele precisa, do jeito e na hora que ele quiser. Como produto, ele já está disponível em alguns mercados do mundo e deve chegar ao Brasil nos próximos meses”, concluiu Fabiana.
Fanquias de multipropriedade
Uma novidade que surgiu nesse ano foi a rede de franquias de multipropriedade e serviço de férias e a 2Share, empresa ligada ao Grupo VCI está se expandindo. Essa rede de franquias de multipropriedade e serviço de férias foi testada, implementada e consolidada em diversas regiões do país. Além disso, é um modelo de vendas replicável e descomplicado e oferece um mix de produtos para diversos perfis. Outro ponto importante que precisa ser destacado é que é um modelo que não tem concorrência direta. Atualmente possui sete franquias, seis no modelo home-office e uma loja Stand Alone, em Balneário Camboriú, que acaba de ser inaugurada no final de 2020. A 2Share planeja que, até o final de 2021, sejam mais de 50 franquias espalhadas pelo Brasil e projeta vender R$180 milhões. “Temos um portfólio de produtos com marcas premium e internacionais reconhecidas e desejadas, como, por exemplo, Hard Rock Hotel e Eurostars e, além disso, um método de vendas pioneiro e inovador, sem concorrência direta e com um mercado em potencial que apresenta números surpreendentes a cada trimestre”, explica Ademar Brumatti Jr, Diretor-Presidente da 2Share.
Ele destaca que o modelo de negócio oferecido pela 2Share contempla lojas físicas, chamadas de Stand Alone, e também o formato home office, onde o franqueado terá autonomia, liberdade e inovação e pode trabalhar de qualquer lugar, pois a franqueadora oferece uma plataforma digital que permite explorar o potencial do mercado brasileiro e também realizar vendas online.” “Sabemos que o mercado está aquecido e nossos produtos são diferenciados, somos a única marca que trabalha com marcas internacionais e premium. Temos um grande potencial e somos pioneiros na comercialização de multipropriedades de hotéis de luxo”, finaliza Brumatti Jr.
Grupo Ferrasa
“No início de 2020 o cenário era dos mais promissores para o Grupo Ferrasa. Prevíamos finalizar as vendas do Hot Beach Suites Olímpia e iniciar as vendas do Hot Beach You no início de abril de 2020. Serão 800 apartamentos, em prédios de arquitetura (externa e interna) primorosa, com apenas seis pavimentos, imensas áreas de lazer exclusivas, restaurante em RoofTop, um boulevard térreo com vários pontos comerciais, de alimentação, diversão e variedades. Tudo isso coroando uma localização privilegiadíssima, a poucos metros de uma portaria especial do Parque Aquático Hot Beach. Mas o impacto da pandemia da COVID-19 foi brutal, para dizer o mínimo. As ações seguintes foram cuidadosas, mas imediatas. Todo o cuidado e atenção aos clientes já hospedados e aos agendados, além das equipes de colaboradores, foram tomados com a responsabilidade devida. Para nossa surpresa e boa saúde do empreendimento, felizmente a inadimplência manteve-se nos níveis tradicionais e as obras foram mantidas em ritmo excelente. Já a venda on line, inicialmente pensada como a tábua da salvação, teve seu período de boa performance, porém, com redução expressiva após reabertura das vendas presenciais. Devem seguir como um canal alternativo, com algumas oscilações ocasionais. Graças a Deus, tudo superado com um mínimo de pequenos contratempos e em breve as vendas do Hot Beach You iniciam”, destacou Sérgio Ney Padilha Garcia, Diretor executivo do Grupo Ferrasa.
Tudo Consultoria
A Diretora executiva Adriana Chaud da Tudo Consultoria considerou desafiador o ano de 2020 para a empresa que é uma das mais tradicionais de consultoria no segmento da indústria de propriedade compartilhada. “Como em tudo que fazemos, atuamos sob olhar positivo diante de todos os desafios, buscando extrair oportunidades criativas e ações humanas para este momento tão delicado. Algumas coisas fugiam ao nosso controle, como a necessidade do fechamento das salas de vendas. Mas isso não impediu que tivéssemos excelentes meses de vendas e metas batidas através da venda on-line, que já era praticada por nós de modo tímido e foi impulsionada pelo momento pandêmico. Em relação aos nossos colaboradores, juntamente com nossos parceiros, traçamos o melhor plano para conseguir manter a maior parte destes e, felizmente, conseguimos. E, em meio a pandemia, criamos o Projeto do Tudo Acelera, que visa exclusivamente a venda on-line e pudemos dar a oportunidade de trabalho para pessoas que estavam paradas devido ao momento. Tudo isso tem sido uma experiência extremamente positiva, por toda a evolução profissional que percebemos em nossas equipes, bem como por nos especializarmos cada vez mais neste nicho das vendas digitais. Em nossos pós-vendas buscamos agir de forma compreensiva, flexível e individualizada, e obtivemos excelentes resultados pela intimidade obtida com os clientes, chegando, muitas vezes, a reativar contratos antigos por mostrar a grande importância das férias em momento de clausura. Foram meses de muitos estudos para novos projetos e parcerias, tivemos lançamentos de novas salas de vendas e estamos bem animados para 2021, muitas novidades estão por vir”, adiantou Adriana.
