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Residencial compartilhado é tema no 21º Encontro da Hotelaria Mineira

Direto de Pouso Alegre (MG) – O modelo de residencial como opção para aumentar as receitas e oferecer uma alternativa a mais para clientes da hotelaria foi discutido na palestra “UH Residencial e Não Residencial – Uma Solução de Investimento para os Médios e Pequenos Hotéis”, ou Operação de Residência Compartilhada com Sistema R e NR, apresentada na manhã dessa sexta-feira, dia 27 de maio, por Acácio Pinto, no 21º Encontro da Hotelaria Mineira, edição Sul de Minas, realizada no Marques Plaza Hotel.

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Acácio Pinto detalhou a sua trajetória hoteleira, iniciada aos doze anos e interrompida pelo serviço militar e posteriormente pelo período em que serviu na Policia Rodoviária Federal. “Tenho muita paixão por esta região, por isso fiz questão de ilustrar minha apresentação com imagens do entorno, afinal Minas é pouco Minas e muito Gerais, um destino de mil atrações e muita sabedoria. O que vou falar hoje é sobre como o Sistema R e NR é a inovação da hotelaria. O que é R e NR? Começo explicando: R e NR não tem nada a ver com venda de portas e sim com fração hoteleira e por que isso é um grande diferencial? Porque gostamos de escrituras, de coisas que são nossas, de legado para nossos filhos. Estamos falando de algo diferente de um clube. Mais importante que isso é a otimização de receitas e melhor distribuição de gastos. Um custo da hotelaria – o café da manhã, por exemplo – é custo. Tudo que você consegue pegar e tocar é custo e o que não se consegue, é despesa, como energia elétrica, IPTU, entre outros. Custo, nós da hotelaria queremos aumentar, porque queremos continuar vendendo, e isso é sinal de que a coisa está acontecendo. Já a despesa é uma preocupação”, explicou Acácio, fazendo a introdução do tema.

Acácio detalhou a sua missão na Royal Hotéis, como Diretor executivo e as peculiaridades do Sistema R. “Diferente de outras administradoras que gostam só de gerir, gostamos de ser proprietários de alguns apartamentos, porque a nossa relação com os outros investidores se torna de dono para dono. O Sistema R significa que as unidades podem ser comercializadas para um só investidor, quatro ou dez, reforçando que se trata de propriedade do imóvel, não são cotas e sim escrituras. O Sistema de reservas é fácil, descomplicado. Todos têm direito ao pacote padrão de serviços ou pay per use, que prevê apenas o apartamento e pagamento dos adicionais somente durante o uso. Isso já começa a dar flexibilidade a pessoa”.

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Já no Sistema NR (não residencial), as unidades usadas para lazer próprio são colocadas a disposição para locações em períodos ociosos. “Essas unidades tendem a ficar ocupadas sempre quando não estiverem em uso pelos proprietários, sendo locadas para terceiros, com a receita gerada nesse período distribuída para os proprietários ou usada para o pagamento das taxas de condomínio dos meses adiante”.

Como funciona a operação e comercialização

A operadora e/ou administradora fará a comercialização de 100% do negócio, trabalhando de maneira isenta para gerar resultados ao Sistema misto pool e aos usuários a lazer/moradia. As áreas de comércio poderão ser terceirizadas ou da SCP, tais decisões virão após estudo de custo benefício.

Segundo Acácio, “Há sistema de algoritmos para classificar as unidades que estão no NR, na grade de locação ‘receita e não ordem de disponibilidade’. Serviços de pay per use poderão ser providos por meio da empresa parceira ou da administradora”. Acácio destaca ainda que: “É fundamental que a administradora ou operadora tenha parceria com a empresa que opera com compartilhamentos de diárias/hospedagens”.

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Investidor pode ser administrador? Acácio responde que sim e ressalta que o necessário para transformar o seu negócio/hotel em um sistema compartilhado é em primeiro lugar, o desmembramento das unidades uma a uma, transformando-as em frações. “Nesse modelo, a prefeitura arrecada muito mais com IPTU, o Corpo de Bombeiros também, e nós, que somos donos do imóvel. Quando você desmembra um apartamento, ele chega em média a R$ 400 mil, um grande negócio imobiliário, cujo retorno possibilita o retrofit do empreendimento, entre outros. Ser dono de um resort, pousada, hotel inteiro é um risco gigantesco, salvo se eu tiver outras fontes de renda”, revelou.

Residencial compartilhado é abordado no 21º Encontro da Hotelaria Mineira
Slide da palestra de Acácio Pinto para fazer de um hotel um sistema compartilhado

Outro ponto fundamental, de acordo com o executivo, é a cota parte de todas as áreas do empreendimento. “Nesse sentido, cada uma dessas unidades terá uma cota parte do todo. Exemplo: unidade total: 1201 (a). 5 m² de área de habitação, mais 15m² de área externa”, explicou. “Também recomendo a criação do condomínio de uso, a constituição da convenção condominial, de um regimento interno e dos contratos de compra e venda”, complementou.

Ainda dentro das recomendações, Acácio enumerou: Eleição de Síndico e Conselhos ‘R e NR’, dois conselhos fiscais; e a instituição de entretenimento para hóspedes e moradores, além de ter um Sistema de Reservas que trabalha com algoritmos, também é de extrema importância. “A razão principal para isso é que os investidores precisam ter transparência na operação das unidades e das diárias. Nessa hora que se mostra isenção e honestidade. Tenha um sistema robusto de algoritmo, não corra riscos com tabelas em excel”, recomendou.

A Revista Hotéis é Mídia Oficial do Encontro da Hotelaria Mineira e a equipe de reportagem ficou hospedada no Hotel Ferraz

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