Potencial de renda e valor dos hotéis no Brasil
Fala-se muito sobre diária média e ocupação no mercado, mas quais são as perspectivas de distribuição e de valorização dos ativos hoteleiros no Brasil?
Artigo de Pedro Cypriano*
Fala-se muito sobre diária média e ocupação no mercado, mas quais são as perspectivas de distribuição e de valorização dos ativos hoteleiros no Brasil? É o momento de apostar na recuperação do setor? De forma objetiva, sim.
O mercado hoteleiro é cíclico, e atualmente estamos no início do estágio de crescimento, com provável aceleração nos próximos anos. Por quê? Simples. O ambiente econômico é mais favorável, a ocupação aproxima-se do pico sazonal, as diárias médias voltaram a subir e o aumento de oferta será residual ao menos até 2024. Abordei em mais detalhes esses fatores em meus últimos dois artigos:
Desempenho e investimentos em hotéis crescem no Brasil
Orçamentos hoteleiros para 2020: qual é o potencial do seu hotel?
Para ilustrar o potencial de valorização dos hotéis no Brasil, um bom exemplo é São Paulo.
Histórico de desempenho hoteleiro – Cidade de São Paulo
Fonte: HotelInvest/FOHB, 2019. Com base em uma amostra de 15.356 UHs, de hotéis econômicos e midmarket. Diárias em valores reais.
Algumas lições do histórico recente:
- Quando a ocupação atinge o topo sazonal, como no primeiro ciclo do gráfico (2010 a 2012), a diária cresce a passos largos. Em menos de 3 anos, as tarifas da cidade cresceram mais de 30% em valores reais (além da inflação);
- Em razão da crise econômica recente, elucidada no segundo ciclo do gráfico (2013 a 2017), a base de desempenho continua baixa. Em 4 anos, a queda de RevPAR chegou a 40%;
- A recuperação do mercado já começou. Há quase 3 anos a ocupação voltou a crescer e, de forma mais tímida, as tarifas também.
Mas como o cenário acima reflete na distribuição e no valor das propriedades?
Valor dos hotéis voltou a subir, mas ainda está muito abaixo do pico histórico
Histórico de distribuição – Cidade de São Paulo
Fonte: FII Hotel Maxinvest, 2019. Amostra de hotéis econômicos e midmarket. Renda em valores reais.
Após uma queda de 64% entre 2013 e 2017, há dois anos os ativos hoteleiros em São Paulo se valorizam. No entanto, o volume de lucro atual ainda está 50% abaixo do pico histórico. Logo, temos muita estrada pela frente.
A boa notícia é que as taxas de ocupação anual voltaram a 70%. E com maior pressão de demanda, as tarifas crescerão dois dígitos ao ano, assim como entre 2010 e 2012. E esse processo deve perdurar por ao menos 5 anos, já que são poucos os hotéis em desenvolvimento na cidade.
Mas e as perspectivas nas demais cidades do país?
Não apenas São Paulo vivenciará um ciclo de valorização dos hotéis
Além da crise econômica, muitas cidades brasileiras vivenciaram um período de aumento de oferta hoteleira nos últimos anos. Como consequência, a queda de desempenho e de valor foi ainda maior nesses destinos. Em comparação com São Paulo, o prazo de recuperação deve ser mais longo, porém também consistente. Cidades como Salvador, Belo Horizonte, Vitória, Porto Alegre e Curitiba já começaram a subir as tarifas.
E há riscos em apostar na recuperação do setor?
Maior risco do mercado, a superoferta, foi mitigado
Sempre há risco, como em toda atividade econômica, mas certamente abaixo dos últimos anos. Com a instrução 602 da CVM, o lançamento de condo-hotéis no Brasil deverá ser mais ordenado, o que reduz drasticamente a probabilidade de nova superoferta nacional. Do lado econômico, esperemos que o país equacione suas contas públicas, implemente as reformas necessárias para acelerar o crescimento e que o risco de recessão global não se materialize.
*Pedro Cypriano é sócio-diretor da HotelInvest, consultora estratégica do fundo imobiliário mais rentável do Brasil nos últimos 3 anos (FII Maxinvest) e de uma carteira de R$ 2,5 bilhões em investimentos hoteleiros. Ao longo dos últimos 13 anos, liderou mais de 350 projetos em consultorias globais, incluindo países na América Latina, na Europa, na Ásia e na África. Como executivo da HotelInvest, assessorou diversos players nacionais e internacionais na estruturação e avaliação de hotéis urbanos, resorts e complexos turístico-imobiliários. É autor do livro “Desenvolvimento Hoteleiro no Brasil: panorama de mercado e perspectivas”, publicado pela editora Senac. Possui MBA Executivo pela escola de negócios INSPER, certificate in Hotel Real Estate Investments and Asset Management pela Cornell University, mestrado em desenvolvimento hoteleiro pela Universidad de Alicante, na Espanha, especialização em Finanças pela Saint Paul Business School e graduação pela USP.
