Os desafios da regulamentação das plataformas de aluguel online

Além de altos custos, adequações e licenças de diversos tipos e carga tributária, a hotelaria tradicional tem uma estrutura com capacidade fixa de quartos e investem em instalações, como academias, restaurantes e salas de conferência que estão disponíveis durante o ano todo, seja alta ou baixa temporada, faça chuva ou faça sol. Acontece que no turismo existe a sazonalidade, eventos especiais, feriados, feiras e conferências tornam a demanda variável. Foi nesse contexto que surgiu o aluguel de curto prazo. Em sua forma original os proprietários aproveitariam a alta demanda para alugar imóveis que estariam disponíveis no período, podendo esses serem propriedades inteiras que estivessem desocupadas ou um quarto extra dentro de sua própria residência. Esse tipo de proposta tinha algumas características principais, como compartilhamento de espaço com o anfitrião, em caso de casas ou apartamentos de temporada serem alugados por um período de tempo maior e terem um preço mais acessível para os hóspedes. Essas acomodações passaram a ser vantajosas para viajantes que precisavam de comodidades domésticas que os hotéis padrões não conseguiam suprir, como cozinhas, lavanderias e espaço para famílias grandes ou com crianças pequenas.

Entretanto, esse crescimento trouxe à tona questões significativas relacionadas à segurança, à regulamentação fiscal e ao impacto no mercado imobiliário local. Atualmente, principalmente nas grandes cidades, houve um boom de residenciais que estão sendo desenvolvidos e operados exclusivamente para aluguéis de curto prazo. Em muitas cidades ao redor do mundo, o aumento dos aluguéis de curto prazo tem contribuído para a escassez de imóveis disponíveis para aluguel de longo prazo, pressionando os preços e tornando a moradia menos acessível para os residentes permanentes. Além disso, a falta de regulamentação clara tem levado a preocupações com a segurança dos hóspedes e com a conformidade fiscal dos proprietários.

Iniciativas regulatórias

Para lidar com esses desafios, diversas jurisdições têm implementado ou proposto regulamentações específicas. Em cidades como Nova York e Barcelona, por exemplo, as autoridades estabeleceram regras rigorosas para a operação das plataformas de aluguel online.

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Em Barcelona, as licenças para aluguel de curta temporada foram limitadas a apenas 10 mil desde 2014, mas essa medida não impediu os preços dos aluguéis de subir. De acordo com os dados oficiais da Prefeitura Municipal, a renda média na cidade para um aluguel de longa duração registrou um aumento de 66% entre o terceiro trimestre de 2014 e o período correspondente em 2023. Em junho deste ano o prefeito da cidade, Jaume Collboni disse em uma entrevista coletiva que não planeja renovar nenhuma das mais de 10 mil licenças de turismo concedidas aos proprietários quando elas expirarem em novembro de 2028. Barcelona não é a única cidade a regulamentar fortemente aluguéis de curto prazo.

Em Nova York, desde 2023 foi instituída uma lei que proíbe os aluguéis de curta duração com menos de 30 dias, no entanto permite a locação de quartos – desde que o proprietário more no imóvel e esteja presente durante a estadia. Além disso, não pode haver mais de dois visitantes ao mesmo tempo. Para completar, o anfitrião terá que realizar um cadastro na prefeitura e desembolsar uma quantia de US$ 145 (cerca de R$ 705) a cada dois anos como taxas. Em caso de descumprimento das normas, o proprietário terá que arcar com uma multa que varia de US$ 1.000 (R$ 4.868) a US$ 7.500 (R$ 36.510).

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Já a União Europeia tem encorajado uma abordagem mais harmonizada, buscando garantir que as regulamentações sejam claras e justas tanto para os anfitriões quanto para os viajantes. Em Paris, a cidade implementou um sistema de registro obrigatório e limites sobre o número de dias que um imóvel pode ser alugado por ano. Por exemplo, em Londres, os aluguéis de curto prazo são limitados a 90 dias por ano; em Amsterdã, o limite é de 30 dias. Berlim, que chegou a proibir aluguéis de curto prazo em 2014, atualmente definiu um período máximo de aluguel de 90 dias ao longo de um ano, permitindo efetivamente que anfitriões de meio período continuem a ter uma renda suplementar, ao mesmo tempo em que impedem anfitriões profissionais de comprar diversos imóveis e transformá-lo em aluguéis de curto prazo em tempo integral.

Desafios regulatórios no Brasil

No Brasil o mercado de aluguel online experimentou um crescimento robusto nos últimos anos. As plataformas de hospedagem permitiram que muitos brasileiros rentabilizassem propriedades que, de outra forma, poderiam ficar desocupadas, enquanto ofereceram aos turistas uma ampla gama de opções de hospedagem. No entanto, essa rápida expansão também trouxe à tona questões importantes sobre a regulamentação e a legalidade dessas operações. A principal preocupação das autoridades brasileiras tem sido como regular efetivamente o setor para evitar abusos e garantir a conformidade com as leis fiscais e urbanísticas. Alguns dos principais desafios incluem:

Regulamentação local e nacional: No Brasil, a regulamentação de plataformas de aluguel online não é uniformemente aplicada. Muitas cidades têm suas próprias regras e exigências, resultando em uma complexa rede de regulamentações que podem variar significativamente de uma localidade para outra.

Tributação: A questão da tributação tem sido um ponto de discussão importante. Muitos anfitriões não estão cientes das suas obrigações fiscais, e há uma falta de clareza sobre como os impostos devem ser aplicados aos rendimentos obtidos através dessas plataformas. A Receita Federal e as administrações tributárias municipais têm trabalhado para criar diretrizes mais claras sobre como os proprietários devem declarar e pagar impostos sobre esses rendimentos.

Impacto no mercado imobiliário: O aumento dos aluguéis de curto prazo tem levantado preocupações sobre a pressão no mercado de imóveis residenciais, com alguns críticos argumentando que a popularidade desses meios de hospedagem contribui para o aumento da construção de empreendimentos que tem como finalidade a comercialização dos apartamentos para esse fim, gerando um boom nas grandes cidades quem podem gerar consequências negativas no futuro.

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Entidades e associações da hotelaria nacional vêm atuando fortemente junto as esferas municipais, estaduais e federais para buscar soluções que regulamentem os aluguéis de curta temporada. Entre os pleitos defendidos estão em discussão a Lei Geral do Turismo e a Reforma Tributária, que devem trazer resultados a médio e curto prazo.

A ABIH Nacional – Associação Brasileira da Indústria de Hotéis, principalmente na figura de seu Presidente, Manoel Cardoso Linhares, tem levado e cobrado essas e outras pautas pertinentes a hotelaria para serem debatidas em Brasília. “Opções fiscais e legislativas é que não faltam. Infelizmente, ao não estabelecer os mesmos padrões para todos, a atual redação da nova Lei Geral do Turismo ressalta uma dicotomia entre os setores produtivos da nossa economia e, leva a crer que o Senado parece não enxergar no turismo um vetor exponencial de desenvolvimento econômico. A hotelaria enfrenta uma concorrência desleal das plataformas de vendas de hospedagem que não têm os mesmos custos tributários e legislativos. Por isso, é fundamental, se o governo busca aumentar a arrecadação, também regular os setores que não contribuem com os cofres públicos, além de resultar em perdas para o governo federal, estadual e para os municípios, o que é incompreensível, uma vez que a plataforma atua no mesmo ramo de atividade da hotelaria: venda de diárias. As plataformas de vendas de hospedagem são concorrentes diretos da hotelaria, mas não geram empregos para o País”, argumenta Linhares.

O Airbnb, através de um comunicado oficial, argumenta que o aluguel por temporada no Brasil é legal, expressamente previsto na Lei do Inquilinato. “Proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito constitucional de propriedade de quem aluga o seu imóvel. O Airbnb está comprometido a apoiar o crescimento econômico no Brasil, ajudando proprietários de imóveis a obterem renda extra ao se tornarem anfitriões na plataforma, participando ativamente da economia do turismo com praticidade e segurança”, diz o comunicado.

O que diz a Lei do Inquilinato?

O Airbnb exerce suas atividades no Brasil amparada pelo artigo 48, da Lei nº 8.245, que trata do aluguel por temporada.

Art. 48. Considera – se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

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Mas como já foi argumentado, anteriormente, esse enquadramento está descaracterizado pela atividade exercida não só pelo Airbnb como por outras plataformas de aluguel online ou aluguel de curto prazo, ou seja, a lei que data de 1991, de acordo com alguns interlocutores, é genérica e não comtempla a evolução e especificidade dos atuais modelos econômicos.  No aspecto jurídico, as plataformas se aproveitam da indefinição sobre suas atividades. Ao se enquadrarem como “locação por temporada”, evitam a caracterização de suas atividades como “serviços de hospedagem”, o que exigiria delas a obediência a diversas regras.

Orlando de Souza, Presidente executivo do FOHB – Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil, apresenta um panorama de como a hoteleira nacional e os meios de hospedagem vêm ao longo dos anos debatendo a questão. “Em um primeiro momento a discussão era sobre qual seria esse modelo de negócio que utiliza prédios residenciais para vender hospedagem. Assim como outros modelos de negócio da economia digital, que surgiram de forma disruptiva, houve um certo tumulto no mercado, em como essa opção iria impactar os modelos de negócios mais tradicionais. Essa foi a discussão inicial há mais ou menos sete anos atrás. Hoje já não se discute mais isso, porque essas plataformas digitais vieram para ficar. O que se discute agora é a regulação dessas plataformas. A discussão do momento é que enquanto os meios formais de hospedagem, que incluem hotéis, motéis, hostels, apart-hotéis, são altamente regulados, como por exemplo, pelas leis trabalhistas, de meio ambiente, uso e ocupação do solo, tributárias, segurança e acessibilidade, entre outras, as plataformas online não precisam seguir nenhuma regulação. Então há esse desequilíbrio entre o modelo de negócio digital e o modelo tradicional. Nós estamos trabalhando para que haja alguma regulação que traga equilíbrio nessa relação. Essa é nossa solicitação, nosso requerimento, nesse momento”.

Orlando acrescenta que a Reforma Tributária que está sendo discutida atualmente, já prevê que as plataformas eletrônicas para aluguel de curta temporada também serão tributadas a partir do IVA – Imposto sobre Valor Agregado, que incidirá tanto para os meios de hospedagem tradicionais, como sobre as plataformas digitais. “Ainda não sabemos como vai ser, porque a reforma ainda está tramitando no Congresso, no Senado e então ainda será feito o detalhamento de como vai funcionar, de qual será a alíquota. Mas no PLP – Projeto de Lei Complementar, que está sendo discutido no Senado, está explicitamente descrito que o IVA incidirá sobre as plataformas eletrônicas para aluguel de curta temporada”.

Outra questão tributária que está em discussão, segundo Orlando, é sobre os proprietários dos imóveis que colocam o apartamento para alugar nessas plataformas. “Uma coisa é tributar a empresa sobre suas receitas, outra coisa é tributar o proprietário que coloca o apartamento para alugar na plataforma, recebe aluguel e não declara no Importo de Renda. Se o aluguel for feito através de uma imobiliária, essa tem o dever de fazer o informe da locação para a Receita Federal. No caso do Airbnb, por exemplo, atualmente não há obrigatoriedade de informar à Receita Federal o aluguel recebido pelo anfitrião. Mas tivemos uma reunião com a Receita Federal e nos informaram que está em andamento uma reformulação fiscal, em que será tratada essa questão sobre a declaração do recebimento de aluguéis pelos anfitriões das plataformas online e como será regulamentado daqui para frente. E mais, essa resolução será retroativa para aqueles que receberam dividendos proveniente de aluguéis nos últimos cinco anos e não declararam no Imposto de Renda”.

Em se tratando de evasão de divisas, o FOHB fez uma projeção, a partir de uma extrapolação estatística, de que nos últimos cinco anos, há estimativamente um volume de R$ 15 bilhões de impostos não recolhidos dos proprietários de imóveis que fizeram locação através das plataformas online. No Estado do Rio de Janeiro, por exemplo, a plataforma Airbnb conta com 36 mil endereços registrados, a maioria em áreas turísticas. Esses imóveis geram aproximadamente 147 mil leitos, com uma diária média de R$ 1.152 por estadia, resultando em um faturamento anual estimado em R$ 1,87 bilhão. Se devidamente tributados, esses valores poderiam gerar uma receita adicional de cerca de R$ 93,3 milhões ao estado, apenas em tributos.

Alfredo Lopes, Presidente do HotéisRIO – Sindicato de Hotéis e Meios de Hospedagem do Município do Rio de Janeiro e vice-presidente da CNTUR – Confederação Nacional do Turismo, tem encabeçado algumas iniciativas relacionadas a regulação das plataformas online. Em julho deste ano, durante a ExpoRio Turismo, foi realizado o simpósio “O Futuro da Hospedagem”, organizado pela ABIH – RJ e HotéisRIO, em parceria com Secretaria de Estado de Turismo do Rio de Janeiro e Companhia de Turismo do Estado do Rio de Janeiro, o debate contou com a participação de porta-vozes do turismo nos setores público e privado, além de especialistas em direito tributário e civil, para discutir como a ascensão de novas formas de hospedagem impactam a hotelaria convencional. “O problema é que eles dizem que é aluguel por temporada, mas na realidade é venda de diárias. O setor hoteleiro, essencial para a economia de qualquer cidade, por sua capacidade de contribuição econômica, sofre com a concorrência desleal das plataformas. Em uma cidade que respira turismo, como a capital carioca, são 700 meios de hospedagens e 45 mil quartos, que geram mais de 100 mil postos de trabalho, entre diretos e indiretos. Nossa demanda é por igualdade de tratamento, inclusive tributário. Aqui no Rio de Janeiro, no caso das plataformas digitais, a comercialização de apartamentos não contribui com ISS, não paga cotas comerciais de IPTU e não gera empregos formais, encargos que incidem fortemente nos hotéis. Nós, da hotelaria, pagamos esses impostos, que são revertidos em benefícios para os cidadãos. Além disso, seguimos uma série de normas regulatórias, como a ficha nacional de cadastro de hóspedes, que compartilhamos com o Ministério do Turismo, que garantem maior segurança, contra menores, facilitados nas acomodações alternativas evitando situações como prostituição, tráfico e até abuso sexual. Há uma disparidade tributária que é danosa para a indústria hoteleira”, afirma Lopes.

Outra situação que Alfredo destaca é a questão da segurança e fiscalização. “Nos hotéis não há menores desacompanhados, porque tem fiscalização em cima disso. Os hotéis tem fiscalização de Corpo de Bombeiros e devem seguir uma série de regras que os imóveis alugados por plataformas não têm quaisquer obrigações de seguir. Já ouvimos histórias de câmeras instaladas de forma ilegal nos quartos, de falta de manutenção de chaminé que levaram pessoas à morte. Mas nesses casos a responsabilidade não é da plataforma, é do proprietário do imóvel. Quem mora em um prédio residencial com unidades locadas por esse sistema certamente já ficou incomodado com o contínuo entra e sai de pessoas estranhas ao condomínio. Nem os próprios turistas estão a salvo de problemas, pois não contam com garantias ao se hospedar em um ambiente não regulamentado e sem fiscalizações que cuidem de sua segurança. Outras cidades do mundo também já perceberam isso e estão criando normas e regras para esse tipo de locação. Pegamos as regulamentações que foram feitas ao redor do mundo, fizemos um book e levamos para o secretário de fazenda, o secretário da Receita Federal, para o prefeito, está todo mundo ciente da situação”.

No Rio de Janeiro, assim como em São Paulo, há um boom de lançamentos imobiliários que são vendidos como investimento, geralmente prédios nas regiões centrais e turísticas, com estúdios de 30 m² que são comercializados com a promessa de rentabilidade com as locações de curta temporada. Para Alfredo Lopes, isso vai afetar a hotelaria que já está instalada nessas localidades. “Alguns hotéis inclusive foram vendidos e readequados para locação por plataformas online. Uma coisa é você ter livre concorrência, outra coisa é você ter desigualdade de condições. É como vender um produto por um preço menor, porque não há recolhimento de impostos”. Além disso, a falta de regulação pode gerar um desequilíbrio em relação a moradias e “meios de hospedagem”, aumento nos preços dos imóveis e aluguéis e ainda afetar a construção de novos hotéis.

Perspectivas futuras

Nos últimos anos, o debate sobre o tema tem avançado, o futuro da regulamentação das plataformas de aluguel online no Brasil parece promissor, com a expectativa de criar um ambiente regulatório mais claro e equitativo. As discussões em torno da legislação em nível nacional e as iniciativas locais sugerem que o Brasil está se movendo em direção a uma abordagem mais organizada para lidar com os desafios do setor.

À medida que o mercado de aluguel online continua a evoluir, será crucial encontrar um equilíbrio entre permitir a inovação e proteger os interesses dos residentes locais e do setor imobiliário como um todo. A forma como o Brasil abordará essas questões terá um impacto significativo na forma como as plataformas de aluguel online operam e são reguladas no País. “Não somos contra qualquer forma de locação por temporada, venda de diárias em empreendimentos residenciais ou via plataforma de hospedagem. Apenas exigimos igualdades de condições, que garantam uma concorrência justa”, finaliza Alfredo Lopes.