Após dez anos de crescimento limitado da oferta, o mercado hoteleiro nacional encontra-se, hoje, às vésperas de um forte ciclo de desenvolvimento de hotéis. Já no início desta década, os mercados urbanos apresentam taxas de ocupações próximas de seu potencial máximo e forte tendência de elevação da demanda e das diárias médias. Com isso, o retorno projetado sobre o investimento hoteleiro tem se aproximando ou ultrapassado as expectativas dos investidores, sinalizando condições para viabilização de hotéis em quantidades consideráveis ao longo dos próximos cinco a dez anos.
Entretanto, esse período de expansão que se inicia deverá ser diferente do ambiente de desenvolvimento dos anos 90. Os hotéis urbanos construídos nos anos 90 e início dos anos 2000 foram viabilizados, em sua maioria, com capital de investidores pessoais pulverizados, fundos de pensão nacionais, investidores pessoais com grandes reservas de capital, além de operadoras hoteleiras nacionais e internacionais. Esses investidores possuíam, tipicamente, baixa expectativa de retorno, e (com exceção das operadoras hoteleiras) conhecimento restrito sobre o negócio hoteleiro. Os dois principais veículos de investimento eram a propriedade total ou participação em condomínio.Não havia financiamento e, devido ao histórico econômico do país, era difícil fazer previsões. Esse contexto resultou em expansão forte, mas caótica, que terminou por prejudicar investidores e restringir a capacidade de renovação dos produtos.
De lá pra cá, o país tomou as rédeas da inflação, equacionou sua dívida externa, atravessou sem grandes danos uma crise econômica internacional, reduziu significativamente os juros e a volatilidade cambial, tornou-se investment gradee passou a apresentar fortes perspectivas de crescimento. Nesse ambiente mais estável e previsível, surgiram mais fontes de capital (investidores institucionais e privados internacionais, e linhas de créditos de bancos de incentivo), novos veículos de investimento (fundos de investimento imobiliários), presença de novos tipos de agentes (fundos de Private Equity Internacionais, empresas abertas de investimento hoteleiro, grandes incorporadoras com capital aberto e novas operadoras nacionais e internacionais), incentivos à construção de hotéis (especialmente nas cidades sedes da Copa do Mundo de 2014), além de um mercado mais competitivo e informado.
Todas essas novidades sinalizam que o novo ciclo de desenvolvimento deve ser mais ordenado. A disponibilidade de informações e a existência de veículos de investimento regulados pela Comissão de Valores Imobiliários deve proporcionar maior segurança ao investidor e inibir a construção de empreendimentos com perspectivas de rentabilidade baixa.Isso, aliado à existência de novas fontes de capital, permite viabilizar projetos sem a necessidade da criação de condomínios, o que deve reduzir a participação relativa dos flats e condo-hotéis e as dificuldades decorrentes desse tipo de operação.O crescimento de cidades com economias menores e as restrições de desenvolvimento nos grandes centros urbanos deve provocar descentralização, gerando oportunidades de diversificação. A busca por investimento qualificado e o nível de exigência crescente dos hóspedes resultará em maior presença de operadoras hoteleiras, o que deve trazer profissionalismo e melhor padrão de serviço. Por fim, há condições suficientes para o parque hoteleiro desgastado de algumas cidades seja renovado.
Obviamente, há riscos. O resfriamento do mercado imobiliário comercial e residencial desvia para o mercado hoteleiro a atenção dos grandes desenvolvedores, que costumam ter pressa, força e capacidade de desenvolvimento. Isso pode fomentar desenvolvimento de produtos menos consistentes. Além disso, o cenário econômico mundial ainda não está favorável, e o nacional tem apresentado sinais de deterioração.
No geral, as perspectivas positivas parecem superar os riscos. Se a farra dos anos 90 foi seguida de ressaca, o ciclo que se inicia agora tem tudo para terminar relativamente bem. É o momento de o mercado hoteleiro brasileiro demonstrar que vem ganhando maturidade.
