Gustavo Moura*
Desde o início de 2011, os principais jornais do País vêm noticiando a tendência de desaceleração dos preços de imóveis residenciais e comerciais no Brasil. Essa mudança no panorama do mercado imobiliário deve causar impacto relevante no ritmo de desenvolvimento de novos hotéis no País.
Ao longo dos últimos anos, a combinação de crédito barato, elevação da renda e abertura de capital das incorporadoras estimulou a produção e venda de imóveis residenciais e comerciais, permitindo que os preços subissem rapidamente. Agora – com os juros tendo interrompido sua trajetória de queda e com os preços de terreno tendo se elevado substancialmente devido à competição entre incorporadoras – não há mais espaço para valorização excessiva; a renda do brasileiro não comporta novos aumentos. Com isso, o ganho de quem compra imóveis para revender com grande lucro após a construção se reduziu e esse tipo de investidor tornou-se mais cauteloso. Sem perspectivas de valorização em curto prazo, aqueles que compravam imóveis para uso próprio também ficaram mais seletivos, já que os preços de aluguel não evoluíram tão rápido quanto os preços dos imóveis, criando situações em que é mais vantajoso alugar que adquirir. Nesse cenário, as incorporadoras, que antes conseguiam lançar e vender rapidamente produtos residenciais e comerciais, observam redução no ritmo de vendas e passam a procurar tipos alternativos de empreendimento para comercializar, entre eles os hotéis.
O modelo de negócio das incorporadoras pressupõe a venda rápida dos imóveis construídos. Com hotéis não é diferente. Quando não há grandes investidores dispostos a aportar capital para a implantação de um hotel, a alternativa é pulverizar. Logo, há uma chance considerável de aumento de lançamento de produtos hoteleiros por incorporadoras (especialmente daqui a um ou dois anos, quando os projetos hoje em desenvolvimento começarem a maturar). Essa perspectiva é reforçada pelo fato de as diárias dos hotéis estarem em processo de recuperação, o que deve gerar bons argumentos de venda para convencer investidores ávidos por retornos melhores que a SELIC. O Brasil deverá passar em breve por um novo ciclo forte de desenvolvimento hoteleiro. Caberá ao mercado fazer com que esse ciclo de crescimento seja proveitoso para todos os envolvidos. O investidor deve ficar atento e dar preferência a produtos de investimento estruturados, como as cotas de fundos imobiliários.
*Gustavo Moura é Senior Associate Consulting and Valuation da HVS Global Hospitality Services – Contato – gmoura@hvs.com
