Multipropriedade se consolida cada vez mais no Brasil

Segundo ele, ainda é prematuro falar em uma segunda onda ou em um mercado secundário consolidado para multipropriedade no Brasil. E o motivo é simples: o mercado ainda é muito novo. “A regulamentação que deu suporte a esse modelo foi aprovada há apenas seis anos e meio. Trata-se, portanto, de um setor em formação. Mesmo em um horizonte de dez anos, ainda estaremos diante de um mercado novo, considerando a perenidade necessária para esse modelo de negócio. Por isso, o foco segue concentrado no mercado primário, que vem se desenvolvendo da forma como já relatamos. O mercado secundário, por sua vez, só começa a dar sinais em casos muito específicos, normalmente, em empreendimentos de altíssimo apelo comercial, onde o estoque primário já se esgotou. Nesses casos, há sim a possibilidade de revenda com lucro, mas tudo depende da atratividade do empreendimento em questão. São situações fora da curva, em que o comprador inicial já pagou um valor mais elevado por um produto mais atraente. Com a escassez de cotas disponíveis, a valorização pode ocorrer. Mas é importante ressaltar: isso ainda não representa uma tendência generalizada. Estamos falando de exceções, não da regra”, destaca Calfat.

Arcabouço jurídico

A Advogada Márcia Rezeke, uma das maiores especialistas jurídicas do mercado imobiliário no Brasil, lembra que as relações que envolvem a venda de fração de tempo envolvem não só a Lei 13.777/2018, que inseriu os arts. 1358-A ao 1.358-U, do Código Civil, os artigos do Código que tratam do condomínio edilício, além das Leis números 4.591/1964, a 13.786/2018 (Lei do Distrato) e o Código de Defesa do Consumidor. Assim, dentro desse conjunto legislativo, me parece que com contratos bem elaborados, tanto comprador, quanto vendedor têm adequado amparo em seus direitos e deveres. Como a venda das cotas de multipropriedade é de impacto e muitas vezes assinados nas próprias salas de vendas, como são elaborados esses contratos? É de fácil compreensão? A Advogada Márcia responde dizendo que: “Toda venda de bens não essenciais à sobrevivência, de certo modo, é de impacto; na maioria das vezes as pessoas compram para satisfazer desejos, interesses pessoais, para se mimar ou acalmar angústias. Se analisarmos a compra de um carro, por exemplo, ela também é de impacto. Normalmente é feita em uma concessionária, em um ambiente agradável, com test drive, café, alguns mimos, vendedores bem treinados para te levar ao convencimento de que ‘aquele’ carro é o que você precisa, o que melhor se adequa a você e o que vai te fazer feliz. Criou-se um discurso de que a venda é de impacto somente na multipropriedade, o que me parece um certo exagero. Os vendedores precisam apresentar o produto que, muitas vezes, só estará pronto em três ou quatro anos, demonstrar que ele é bom, que será importante para as férias do adquirente e sua família, transmitir valor percebido em um produto, normalmente de férias, para ser utilizado no futuro e isso demanda tempo. Considerando o conjunto legislativo envolvido, os contratos devem contemplá-lo, o que pode torná-los um pouco extensos, mas não quer dizer que não sejam de fácil compreensão. Além disso, há uma prática muito salutar nesse tipo de venda que é o que alguns chamam de ‘ficha de verificação’, outros de ‘declarações do comprador’ que é uma espécie de resumo dos principais pontos do contrato em uma ou duas páginas e que o comprador, após fazer a sua leitura a assina”, explica a Advogada Márcia.

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Restrições as abordagens de vendas

Grande parte dessas vendas eram realizadas com a abordagem de turistas em locais públicos de destinos como Caldas Novas (GO), Olímpia (SP) e Gramado (RS) e muitas vezes a insistência dos vendedores impactavam a experiência de quem conhecia o local. Por isso, muitas prefeituras de destinos, onde a multipropriedade é alavancada, passaram a proibir a abordagem de turistas em locais públicos. E como a abordagem impactante ainda permanece, Nestor Tissot, Prefeito da cidade de Gramado (RS) estuda uma lei para coibir a venda de cotas em parques, hotéis, comércios e restaurantes. Caio Calfat diz que a ADIT Brasil está muito preocupada com essa situação, mas que em relação à recente iniciativa do prefeito de Gramado de proibir a venda de multipropriedades dentro de hotéis e restaurantes, ele acredita que ele não tenha esse direito. “Isso porque os próprios donos desses estabelecimentos autorizaram essa prática. Ninguém vende dentro de um restaurante ou hotel sem a anuência do proprietário. É provável, inclusive, que haja algum tipo de acordo comercial ou locação envolvida. Se a prática ocorre com o consentimento dos donos, dentro de propriedades privadas, não vejo como o poder público possa intervir dessa forma. Mas essa é a minha opinião pessoal, não sou advogado. Caso essa proibição avance, pode sim gerar impacto no setor. Agora, proibir a atuação em locais públicos, como ruas e praças, é algo diferente. Aí, sim, o Prefeito tem autoridade, e, ao que parece, essa medida trouxe melhorias para a cidade. É verdade que ainda há casos de abordagem agressiva por parte de captadores, e isso continua sendo uma preocupação real.

Por isso, a ADIT Brasil está desenvolvendo um manual de melhores práticas para a comercialização de produtos. E esse manual está sendo construído justamente pelos próprios profissionais do setor, os comercializadores. A previsão é de que ele seja lançado ainda este ano.

Além disso, a ADIT Brasil está enviando um representante para conversar com o Prefeito de Gramado, bem como com o de Canela, que também sinalizou intenção de proibir esse tipo de atividade. A ideia é buscar uma solução menos agressiva”, pondera Calfat.

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Desistência do negócio e restituição dos valores pagos

Uma vez o adquirente desistindo do negócio, como fica a negociação e devolução dos valores? “O adquirente tem o direito de desistência, independente de motivo, dentro de sete dias contados da aquisição e, nesse caso, o vendedor deve devolver-lhe todos os valores pagos. Passados esses sete dias, não cabe mais direito de arrependimento e o comprador deverá se sujeitar às regras de término e penalidades previstas no contrato de aquisição. Nesse sentido, se o empreendimento decorrer de incorporação imobiliária, serão aplicadas as penalidades e prazos de devolução previstos na Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato), sendo que a multa rescisória poderá chegar a 50% do valor pago, caso o empreendimento esteja com o patrimônio afetado, e 25%, caso não esteja. Quanto à devolução dos valores vai depender do que estiver previsto no contrato, obviamente observada a legislação, e a política de cada empresa. A título de exemplo, os §§ 5º. e 6º., do art. 67-A, da Lei 4.591/64 estabelecem prazo para devolução de eventuais valores remanescentes em caso de resolução contratual decorrente de inadimplemento do comprador; se o empreendimento estiver com patrimônio afetado o prazo máximo será de 30 dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, ou após o prazo de 180 dias, contado da data do desfazimento do contrato, caso não esteja. Algumas empresas, por política internas, optam por antecipar esse pagamento, promovendo a devolução quando celebrado o desfazimento, a despeito de a lei permitir que isso seja feito mais adiante. Mas eventual antecipação é política de cada empresa, porque, de rigor, ela deve respeitar as previsões contratuais, as quais não devem divergir da lei”, revelou a Advogada Márcia.

E finalizando, ela lembra que: “O Judiciário, felizmente, está amadurecendo com relação ao tema e, aos poucos, entendendo melhor o que é um empreendimento com unidades em regime de multipropriedade, o que é muito bom para o mercado. Quanto às demandas, de modo geral, elas se baseiam em alegações de compradores que pretendem desfazer o contrato, muitas vezes por arrependimento extemporâneo. Nesses casos, esses compradores não querem que sejam aplicadas as penalidades contratadas, e para isso alegam “venda de impacto” ou impossibilidade de pagamento, mas há também casos de pedido de desfazimento por atraso de obras. Entretanto, o que se tem visto – e isso me parece danoso para a organização e estabilização do mercado – são ações induzidas por alguns profissionais do Direito, em clara situação de litigância abusiva. Em outras palavras, o vendedor da fração de tempo está absolutamente adimplente com suas obrigações e é surpreendido por demandas com alegações infundadas, na busca de um desfazimento sem penalidades e com os valores a devolver corrigidos e acrescidos de juros, como se os valores até então pagos não tivessem sido destinados a construção do empreendimento, mas a uma aplicação financeira. Mas, ao que parece, apesar da morosidade, é que o Poder Judiciário está começando a tomar conhecimento desse tipo de comportamento e em alguns casos proferindo sentenças para coibir o comportamento, o que é bastante saudável para as relações entre compradores e vendedores, porque o que se espera deles é que se tenha responsabilidade e boa-fé no trato das relações jurídicas que celebram”, concluiu Márcia.

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InCanto Residence Club apresenta formato inédito no País

Precursora no modelo de timeshare no Brasil, a Aviva reforça sua liderança com o anúncio do InCanto Residence Club, que apresenta um formato inédito no País: o High End Timeshare, que já gerou receita de R$18 milhões, 200% acima da meta projetada, com 82 contratos vendidos entre janeiro e fevereiro deste ano. O empreendimento que será um empreendimento vertical de timeshare, terá 208 apartamentos, segmentados em três modelos, para quatro, seis ou oito pessoas, e contará com áreas e serviços exclusivos, combinando a sofisticação de um lar com as comodidades da Costa do Sauípe. O InCanto apresenta inovações relevantes fundamentadas em estudos sobre o perfil dos consumidores. Nesse modelo, o cliente adquire uma determinada quantidade de pontos em seu pacote, que pode ser utilizada de maneira flexível, proporcionando maior liberdade para acompanhar o estilo de vida e as mudanças que ocorrem ao longo do tempo.

Essa flexibilidade no uso dos pontos acontece por meio do bank point, que permite antecipação de até 100% dos pontos do ano seguinte e possibilidade de compra e venda de pontos entre clientes. Também permite transferência para terceiros, inclusive como herança, presente ou doação. Como o uso do produto é baseado em um sistema de pontos, o cliente ainda pode utilizar os pontos para unidades nos hotéis da categoria Grand Premium dos destinos Costa do Sauípe e Rio Quente, independentemente da tipologia originalmente contratada, ampliando as possibilidades de experiência. Além do InCanto, o InCasa Private Residence Club, primeiro produto upscale da Aviva, é um projeto com 40 casas de alto padrão no Rio Quente Resorts e terá a primeira fase de 20 casas entregue em julho deste ano, junto a um Club House, que incluirá piscinas exclusivas, restaurante, spa e outros espaços privativos para clientes do InCasa. A segunda etapa está prevista para ser finalizada em 2026.

Mercado de R$ 93 bilhões em VGV

Mesmo com a taxa Selic em 14,75%, que afeta diretamente o mercado imobiliário, ainda há produtos da indústria de tempo compartilhado que conseguem fechar a conta. Isso ocorre principalmente com empreendimentos muito especiais, em destinos de alto desejo e valor percebido. São casos em que a atratividade do produto é tão significativa que o consumidor, mesmo diante de condições financeiras adversas, vê valor suficiente para realizar a compra. É como ocorre com pacotes de férias em locais exclusivos: mesmo com custo elevado, a demanda existe, e a venda acontece. Isso é o que acaba de ser revelado pelo estudo elaborado pela Caio Calfat Real Estate Consulting. Atualmente, são 216 empreendimentos ativos no Brasil contra 200 registrados em 2024 e 109 em 2020. Outro dado que também chama à atenção, é o crescimento no número de cidades em que o modelo da multipropriedade passou a ser comercializado. Em 2020 eram apenas 60 cidades e nesse estudo atualizado já são 97 cidades em 18 estados do Brasil. E o VGV potencial do setor está na casa dos R$ 93 bilhões, mesmo considerando a retirada do VGV relativo aos empreendimentos que migraram para o modelo residencial convencional. “A grande novidade do estudo deste ano é a identificação de um novo fenômeno no setor: o surgimento de empreendimentos que deixaram de operar como multipropriedades e foram convertidos em residenciais convencionais. No total, 16 empreendimentos passaram por essa transição no último ano. Essa movimentação é inédita e impacta diretamente os números consolidados do setor e apesar disso, o mercado continua em crescimento. Neste ano, estamos repetindo o relatório que realizamos em parceria com a AMAPI sobre a opinião dos compradores de multipropriedade. Os dados confirmam os excelentes indicadores registrados na edição anterior em que 85% das respostas foram positivas, o que demonstrou um alto nível de satisfação dos consumidores com seus empreendimentos. Em relação ao estoque de unidades de multipropriedade apresentado nesse novo estudo, permanece estável, em torno de 42%. Esse índice não é considerado baixo, mas também não chega a ser elevado. É um patamar que se mantém há pelo menos três anos, o que demonstra uma relativa estabilidade. Portanto, não vemos esse número como preocupante neste momento. Preocupação só surgiria caso o estoque ultrapassasse os 50% ou caísse abaixo de 20%, o que poderia provocar desequilíbrios no mercado, seja pelo excesso de oferta, seja pela pressão nos preços devido à escassez”, concluiu Calfat.