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Multipropriedade é regulamentada no Brasil

Esse modelo de negócios é a principal alavanca de desenvolvimento de hotéis no Brasil e já conta com R$ 16 bilhões em investimentos

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Fracionar um imóvel e revendê-lo para vários donos é o negócio do momento - Foto - Divulgação

O segmento hoteleiro inicia 2019 com uma boa notícia: o Presidente Michel Temer em um de seus últimos atos no Governo, sancionou no último dia 20 de dezembro o Projeto de Lei de Multipropriedades (PLC 10.287/2018, no Senado PLS 054/2017). Quem idealizou esse anteprojeto foi um grupo de trabalho reunidos na Vice-Presidência de Assuntos Turísticos Imobiliários do SECOVI/SP, coordenado pelo Consultor Caio Calfat. O grupo foi formado por empreendedores deste modelo de incorporação no País inteiro, comercializadores, intercambiadores, operadores hoteleiros, alguns dos principais escritórios de direito imobiliário e de consultoria imobiliário-turística do Brasil. Somaram-se a esse grupo, as mais importantes entidades que representam estes setores, como ADIT Brasil, FOHB – Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil, ABR – Associação Brasileira de Resorts, além do próprio SECOVI-SP e periódicas exposições sobre o tema na Embratur, no Ministério do Turismo, na CBIC/CII. “Durante dois anos fomos buscar inspirações nas legislações de países que já passaram por este processo de amadurecimento, cujo mercado está consolidado, como EUA, México e alguns países europeus. Realizamos inúmeras reuniões, com a abordagem dos principais temas do texto que veio a formar o projeto de lei. Com isso, esgotamos, ponto a ponto, todas as características existentes na multipropriedade e que não eram previstas nas legislações vigentes, seja na Lei de Incorporações, na Lei Geral do Turismo, na Lei do Inquilinato ou mesmo no Código Civil”, explica o Consultor Caio Calfat.

Caio Calfat; “O arcabouço jurídico-legislativo para produção, venda, operação e uso proporcionará, sobretudo, maior segurança ao comprador final” – Foto – Divulgação

Segundo ele, o arcabouço jurídico-legislativo para produção, venda, operação e uso proporcionará, sobretudo, maior segurança ao comprador final. E entre os destaques estão: a  indivisibilidade da fração imobiliária; o registro imobiliário e a averbação dos títulos de cada fração de tempo como propriedade autônoma; a possibilidade de o coproprietário alugar ou vender a sua fração, sem que precise da anuência dos demais; a responsabilidade de cada multiproprietário em responder individualmente, na proporção de sua fração de tempo, pelo pagamento de tributos, contribuições ao condomínio e outros encargos, sem que os outros respondam solidariamente sobre o débito; o estabelecimento de regras fundamentais de uso do bem, com obrigações e direitos dos multiproprietários, são alguns dos pontos relevantes.

Calfat está com uma expectativa bastante otimista que a segurança jurídica proporcionada pela Lei de Multipropriedades deverá, invariavelmente, aquecer o mercado, ainda mais com a tendência de retomada de crescimento que o país começa a experimentar. “Mesmo em tempos de recessão econômica, insegurança política e enfraquecimento institucional que vivemos nos últimos quatro anos, o mercado de multipropriedade se desenvolveu exponencialmente. Com certeza que, em épocas melhores e com a lei em vigência, esperamos por um desenvolvimento mais intenso e abrangente. E nos baseamos em dados. De acordo com o estudo “Cenário do Desenvolvimento de Multipropriedades no Brasil – 2018” elaborado há três anos pela Caio Calfat Real Estate Consulting, essa modalidade reúne 80 projetos espalhados em 39 municípios de 14 Estados brasileiros, produzindo um VGV – Valor Global de Vendas de mais de R$ 16 bilhões. A próxima versão deste estudo, à semelhança das anteriores, será apresentada durante o ADIT Share 2019”, adianta Calfat.

Ele acredita que a regulamentação deve trazer novos atores para o mercado de multipropriedade e isso inclui: Incorporadoras, operadores hoteleiros, comercializadoras e imobiliárias. “Esse movimento, realizado de forma equilibrada, poderá ser o responsável pelo surgimento de novos destinos turísticos por todo o País. Teremos, certamente, outros problemas: como segurar o “estouro da manada”, como convencer os empreendedores a estudar amplamente seu mercado e a viabilidade de seu empreendimento antes de se decidirem a desenvolver sua incorporação, como produzir um mercado sustentável utilizando a multipropriedade para tornar o destino turístico saudável e produtivo o ano inteiro, como manter o equilíbrio entre oferta e demanda”, acredita Calfat.

Fernando Martinelli, Diretor Executivo da Interval, uma das maiores empresas no mundo de intercâmbio de férias e com forte atuação no modelo de multipropriedade, está com uma expectativa bem otimista para o segmento em 2019. “Nos últimos dois anos temos observado um crescimento expressivo no número de projetos de multipropriedade no Brasil e acreditamos que isso é reflexo do amadurecimento do mercado, fato que passa pela elaboração do projeto de lei. É natural imaginar que o número de lançamentos irá crescer exponencialmente após a sanção da lei, principalmente por trazer maior segurança para incorporadores mais tradicionais e instituições financeiras, que devem ser ainda mais atraídas a este modelo de negócio uma vez que as taxas de retorno são atrativas”, assegura Martinelli.

Segundo ele, a Interval tem atualmente mais de 65 empreendimentos afiliados no Brasil sendo que mais da metade trabalham com multipropriedade.“ Observamos um crescimento expressivo na nossa base de resorts no País nos últimos anos, reflexo da propagação do modelo de negócio e principalmente do momento do Brasil. Por isso, a multipropriedade acaba sendo um produto que se viabiliza mesmo na crise por se tratar de um preço menor que o de uma residência inteira. A regulamentação já tem sido um fator relevante acelerado projetos e estão mais motivados e confiantes em entrar neste negócio. Assim que o projeto foi aprovado na Câmara e encaminhado para os trâmites finais de sanção já fomos procurados por alguns grupos relevantes para evoluirmos com novos projetos”, revela Martinelli.

Ele explica que, antes da regulamentação, havia uma demanda reprimida de projetos, mesmo com a única garantia que o consumidor tinha que era a escritura imobiliária ou um documento lavrado no cartório de títulos e documentos. “O mercado brasileiro é criativo, e em relação às vendas, sempre se ajustou à realidade do momento, adequando os processos de venda e estruturação às legislações vigentes e o consumidor sempre entendeu isso. A regulamentação da multipropriedade, no meu ponto de vista, é um dos passos mais importantes para o turismo do Brasil nos últimos anos. Sem dúvida irá mudar a cara do turismo de lazer no País e trará inúmeros benefícios, como desenvolvimento acentuado de cidades com viés turístico, exemplos, como: Olímpia (SP), Gramado (RS), e Caldas Novas (GO), dentre muitos outros destinos. Além disso, o escalonamento da atividade turística impulsionado pela multipropriedade irá atrair novos grupos e investidores ao segmento. Certamente em um futuro não muito distante o Brasil passará a receber investimentos de porte de grandes marcas atuantes no segmento que entenderão que o país está agora definitivamente preparado para receber esse tipo de negócio”, avalia Martinelli.

 

E ele faz uma comparação com o mercado norte-americano, onde a multipropriedade também é conhecida como timeshare. “Nos Estados Unidos tanto o modelo de direito de uso como o de propriedade são conhecidos como timeshare. Esse é um modelo sustentável de desenvolvimento turístico e a maioria dos resorts em destinos de lazer norte-americanos possuem o modelo de timeshare, ou seja: foram vendidos como uma segunda residência fracionada a diversos proprietários. Esta é uma indústria que movimento mais de US$9,6 bilhões em vendas anualmente no Estados Unidos, e são mais de 1.500 empreendimentos no País que trabalham com este modelo de negócio, e a maior concentração é no estado da Flórida. Diferentemente do Brasil, nos Estados Unidos cada Estado tem uma regulamentação específica para o timeshare, sendo a da Flórida a grande referência nacional.

Manual de melhores práticas

A fim de evitar uma especulação imobiliária nesse segmento, assim como já aconteceu com o conceito de condo-hotéis, Caio Calfat informa que um grupo de trabalho que se reúne no SECOVI/SP está elaborando o “Manual de Melhores Práticas de Multipropriedades Imobiliárias Turísticas”. Esse Manual contém regras sobre as ações indicadas para se desenvolver o crescimento sustentável e equilibrado deste tipo de empreendimento. Isso envolve desde a sua concepção até a operação, passando por todo o processo de planejamento preliminar do destino e do produto. Este manual está em fase final de elaboração e será oferecido ao mercado em um evento no SECOVI-SP, em 18/03/2019.

O que pensam os grandes players do setor sobre a regulamentação da multipropriedade no Brasil

WAM Brasil a líder no segmento no Brasil

A WAM Brasil tem apenas cinco anos de atividades, mas já contabiliza mais de 150 mil contratos comercializados, sendo 19 empreendimentos vendidos e sendo vendidos, nove empreendimentos vendidos e entregues, mais de R$ 8 bilhões de VGV – volume geral de vendas comercializados no período, sendo R$ 2 bilhões somente em 2018. “Hoje nós somos a maior comercializadora de tempo compartilhado da América Latina, a segunda maior do mundo e muito próxima da primeira. Quando nos comparamos com o mercado de incorporação imobiliária no Brasil, com as empresas negociadas no Ibovespa, somos a quarta maior incorporadora do Brasil em VGV comercializado, ficando atrás da MRV, Cyrela e Tenda, sendo que a 1ª. e a 3ª. são incorporadoras focadas nas vendas do Programa de Habitação do Governo Federal, Minha Casa Minha Vida”, lembra Marcos Freitas, Sócio Diretor da WAM Brasil.

Para ele, a regulamentação da multipropriedade abre um enorme campo de crescimento e que ela era uma necessidade para o setor, assim como ocorreu com a regulamentação do timeshare. Em ambos os casos, houve o desenvolvimento do negócio e depois a regulamentação através da lei, sempre o fato econômico antecipa a legislação. “No caso da multipropriedade uma legislação específica era extremamente necessária, pois a prática do mercado estava envolvendo a lei de incorporação imobiliária associada ao código civil e à lei de registros públicos, ou seja, o negócio de multipropriedade, embora dentro da lei, estava tomando emprestado artigos de diversas leis para se estruturar. Desde o primeiro momento a WAM, através de sua assessoria jurídica, participou de todo o processo.  Começamos por sugerir a criação de um grupo de estudos para iniciar a lei e, posteriormente, trabalhamos ativamente em todas as fases da elaboração do projeto de lei, intelectual, física e financeiramente. Destacamos a importância, desde o início do escritório Caio Calfat e do nosso assessor jurídico Cláudio Camozzi, da Camozzi Associados, durante todo o processo da elaboração do anteprojeto de lei”, lembra Freitas.

Marcos Freitas: “Hoje nós somos a maior comercializadora de tempo compartilhado da América Latina, a segunda maior do mundo e muito próxima da primeira” – Foto – Divulgação

Para ele, o projeto aprovado e sancionado pelo Presidente Michel Temer é ideal, pois houve a participação dos players do mercado, ele foi bem democrático e minuciosamente estudado, sendo um projeto essencialmente técnico. “Se analisarmos o modelo de negócio com a calma, frieza e prudência necessárias sempre ficou evidente que a base jurídica do negócio já era muito sólida, as leis citadas, lei de incorporação, código civil e lei de registros, já estavam dando lastro jurídico suficiente para o modelo de negócio fluir. A grande vantagem da lei foi na adequação de alguns processos de negócio, em especial no que diz respeito ao âmbito registral, uma vez que gerará uniformidade de entendimentos nos cartórios de registro. Outras vantagens foram algumas conquistas no âmbito do condomínio voluntário (a convivência dentro dos apartamentos) e o reconhecimento do modelo de negócios pelos bancos e investidores do mercado de capitais”, apontou Freitas.

E segundo ele, já prevendo a aprovação da lei, a WAM Brasil investiu na governança corporativa, reestruturação societária, desenvolvimento de novas empresas, tais como (Br Trip; WAM International e UniWAM), além de grandes parceiras como por exemplo a parceira do HU (Hotel Urbano). Em paralelo, estamos criando o grupo WAM Multipropriedade que envolve todas as empresas no contexto dos cinco alicerces, para abertura de capital nos próximos anos, em função das grandes oportunidades de negócios que têm surgido nos últimos meses. Estamos sendo assessorados pelo grupo de fusões e aquisições do Grupo XP Investimentos. A capitalização da empresa através da abertura de capital vai consolidar a nossa posição no mercado brasileiro e no mercado internacional, o objetivo maior para 2019. Ainda falando em números, neste momento estamos negociando, em fase adiantada, negócios com VGV aproximado de R$ 9 bilhões. Estes novos projetos deverão ser apresentados no primeiro trimestre de 2019”, conclui Freitas.

Grupo GR se expande diante das oportunidades no mercado de multipropriedade

O Grupo GR é um dos grandes players que atuam no segmento de tempo compartilhado e multipropriedade, com mais 20 anos de atividades no mercado imobiliário de turismo brasileiro. O início aconteceu no estado de Goiás, posteriormente em São Paulo, com projetos hoteleiros e de segunda residência, tendo como diferencial a atuação em destinos com as águas termais, que sempre atraiu a atenção do público. “Com as mudanças desse segmento de condo-hotel, as novas tendências e os cenários que se criavam, somado a todo o know-how que adquirimos nos empreendimentos que participamos e aos problemas observados, investimos na expertise de toda a cadeia do negócio em 2012. E, em 2013, fechamos a parceria com o Gramado Parks e a Snowland para um projeto inovador, que nos garantiu um pioneirismo no segmento de multipropriedades no Brasil. Desde então, o portfólio de projetos só cresceu, com os empreendimentos expandindo para além de Rio Quente e Caldas Novas. Agora em 2018, entregamos o maior complexo hoteleiro do Brasil em Olímpia, e encerramos esse ano com a inauguração de empreendimentos em Barretos e Gramado no último mês de dezembro. O sucesso adquirido com eles tem nos garantido manter o Grupo GR como líder desse mercado, principalmente pelo diferencial de sermos o único grupo no País que executa toda a régua de trabalho da multipropriedade, sem terceirizar nenhuma etapa. Iniciamos na escolha do destino o desenvolvimento do projeto, gerenciamos toda a obra, a incorporação, toda a assessoria jurídica, o relacionamento com o cliente, o pós-venda, a gestão da carteira de clientes, o marketing e a gestão hoteleira; tudo é feito, em todas as etapas, por nossa equipe!”, explica o Diretor executivo do Grupo GR, Gustavo Rezende.

Gustavo Rezende: “Com a regulamentação da multipropriedade vamos ampliar nossos negócios”

Além de atuar com grandes empreendimentos em Olímpia (SP) e em Gramado (RS), o Grupo GR conta também com um empreendimento em Rio Quente (GO) e continua crescendo diante das oportunidades mercadológicas. “Temos mais dois empreendimentos em construção em Gramado e em Barretos, também no interior de São Paulo e acabamos de entregar mais um empreendimento, e esse incorpora um parque aquático de águas termais como parte do hotel. Esses empreendimentos somam mais de 30 mil frações comercializadas, e o número de clientes se amplia a cada ano. Com a regulamentação da multipropriedade, acreditamos que o mercado vai se desenvolver mais, porque a atualização da regulamentação faz com que ela se enquadre mais na atual realidade, o que gera benefícios para todo o segmento”, acredita Rezende.

Para ele, a inserção nesse segmento do mercado não é simples, independente de quão atual ou flexível seja a norma reguladora. “Para atuar nesse meio é preciso um amplo conhecimento, uma expertise aprofundada de toda a cadeia do negócio, os mecanismos corretos, um planejamento complexo. Em suma, é preciso know-how, e isso só se adquire com o tempo. Então não esperamos uma saturação de players nesse mercado. É claro que uma lei mais justa abre caminho para que outras empresas possam expandir o campo de atuação e se inserir nesse segmento. Mas mesmo que isso aconteça, não será uma entrada independente, mas sim atrelada com outros players que já atuem e tenham reconhecimento nesse mercado”, avalia Rezende concluindo que: “o mercado de multipropriedade vem crescendo já há alguns anos, mas esse é apenas o início de algo que ainda é novo no Brasil. Esse mercado vai crescer ainda mais, novos projetos virão em 2019, e nós do Grupo GR queremos ser parte dos impulsionadores deste segmento. O que vai garantir cada vez mais sucesso é a eficiência de gestão da satisfação do cliente. A gestão hoteleira deve garantir o intercâmbio da RCI – líder mundial do intercâmbio entre o pool hoteleiro – de maneira rápida e diferenciada, para que o cliente sinta as vantagens desse tipo de negócio. Essa é a fórmula para garantir o impulsionamento do turismo de um jeito inovador”.

Thermas Hot Word cresce através da multipropriedade

Os investimentos na multipropriedade estão revitalizando destinos já consolidados no Brasil e um bom exemplo é a cidade paulista de Águas de Lindóia, onde está implantado o Thermas Hot World. O complexo está em intensa fase de expansão e ampliou o leque de atrações turísticas no conhecido Circuito das Águas Paulista, formado conjuntamente com outros oito municípios, ao propor e executar um projeto arquitetônico diferenciado e arrojado em meio às riquezas naturais desta região. Atualmente, conta com um parque aquático, em boa parte aquecido, e que inclui diversos escorregadores, toboáguas, jatos d’água personalizados, dois ofurôs com enorme capacidade simultânea de uso pelos seus frequentadores, além das atrações preferidas pelas crianças: a Baleia Gigante, o Baldão de 1250 litros e o Castelo Encantado, dentre outras novidades. O Thermas Hot World iniciou as obras de construção da praia artificial, uma das maiores do País, com ondas que simulam as condições naturais, e oferecendo total segurança ao usuário. A previsão de conclusão é para o final de 2020.

O Thermas Hot World está em fase de expansão

Aparecido Moraes, Diretor de Desenvolvimento de Novos Negócios desse empreendimento, diz que o hóspedes e visitantes têm demonstrado grande satisfação com o andamento da ampliação e modernização do complexo, fato que tem gerado um maior interesse em conhecer os diversos modelos de propostas de lazer do empreendimento. “É nesse momento que aqueles que aqui chegam ficam ainda mais encantados por perceberem as plenas condições de se tornarem adquirentes do direito de uso de uma das nossas unidades de hospedagem”, afirma Moraes.

Aparecido Moraes: “Vamos crescer e consolidar presença no mercado de multipropriedade” – Foto – Divulgação

Segundo ele, a aquisição da fração de direito de uso de uma unidade no Thermas Hot World suscita muitos outros benefícios. “Adquirir o uso de uma unidade hoteleira pelo sistema de compartilhamento, representado por frações, gera ao adquirente uma economia de gastos gigantesca, já que divide todas as despesas de manutenção do imóvel com outros usuários”, conclui, acrescentando que “este formato de negócio, além de atribuir ao adquirente o legítimo direito de uso do imóvel por uma ou duas semanas,  também lhe garante o direito de intercambiar os dias destinados ao seu uso, fato que lhe possibilita a escolha entre os mais de 3000 resorts dentre aqueles situados no Brasil ou no exterior, por intermédio da Interval International, operadora de intercâmbio com quem o empreendimento mantém excelente relacionamento comercial”.

Para o Diretor Jurídico do Thermas Hot World, Evaldo Oliveira, a regulamentação da multipropriedade chega num momento bastante oportuno, pois eles estão trabalhando com futuros projetos sendo comercializados nesse modelo de negócios. “A Lei da Multipropriedade trará absoluta segurança ao adquirente de fração imobiliária e aos empreendedores deste segmento”, assegura Evaldo.

Valoriza a segurança no produto a ser vendido

Cássio Nardon: “Com a segurança jurídica temos um produto ideal para se investir” – Foto – Divulgação

A Brshare atua no mercado de tempo compartilhado e multipropriedade desde que surgiram esses conceitos no Brasil e tem acompanhando e contribuído para regulamentação dos segmentos. O objetivo da empresa é fornecer a solução mais completa do mercado para implantação, comercialização e CRM de projetos de timeshare e multipropriedade. “Já são milhares de frações comercializadas desde o início de nossas atividades, mas uma das nossas principais preocupações é a segurança jurídica dos clientes” afirma Cristiano Fiuza, Diretor administrativo da Brshare. Por esse motivo, ele revela que a Brshare em todas as suas operações sempre orientou os empreendedores a fazerem suas incorporações no modelo adotado para elaboração da Lei de Regulamentação da Multipropriedade. “Sabíamos que era o modelo ideal e que teria valor jurídico no futuro. Com a sanção da lei os empreendedores passam a ter um direcionamento a seguir, pois havia receio de muitos empresários em iniciar um negócio de multipropriedade por não terem a segurança de estarem vendendo algo que tivesse perenidade” afirma Cássio Nardon, Diretor executivo da Brshare, destacando que um dos pilares da empresa é o Produto. “Acreditamos que o produto ideal tem que unir facilidade de entendimento e uso com o princípio da legalidade”, completa.

 

Cristiano Fiuza: “A regulamentação da multipropriedade passa a dar mais segurança jurídica ao setor” – Foto – Divulgação

Por isso, ele enfatiza que para continuar competitiva no mercado, a Brshare está em constante mutação, procurando oferecer – no que se refere a produto – o que há de melhor no mercado. Hoje os clientes nas operações em que ela atua, ao adquirirem suas frações, já saem da sala de vendas com um cronograma de uso da sua unidade pelos próximos cem anos. “A credibilidade quando o cliente já sabe quando, como e de que forma vai usar por tanto tempo é fantástica e agora unindo com a segurança jurídica do negócio, acreditamos que temos o produto ideal” completa Fiuza.

1 COMENTÁRIO

  1. Excelente reportagem… bastante esclarecedora!
    Penso que essa regulamentação será muito positiva no âmbito comercial/financeiro…
    Ponto importante a ser observado é o cuidado do empreendedor na escolha da cidade onde irão investir:
    Se ela está preparada para receber esse tipo de empreendimento em relação à sua capacidade de carga!
    Se o local não é uma cidade onde parte dela é tombada como patrimônio histórico!
    Sempre respeitando o equilíbrio
    Pontos importantíssimos …

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