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Multipropriedade alcançou R$ 41,2 bilhões em valor geral de vendas

O Dia e horário dessa postagem está no final, assim como nome do autor. O tempo estimado de leitura é de 16 minutos

Esse dado faz parte do estudo que acaba de ser divulgado e foi elaborado pela Caio Calfat Real Estate Consulting revelando 156 empreendimentos em multipropriedade e um aumento de 45% em VGV em relação a 2021

Se existe um segmento na hotelaria que atravessou praticamente imune aos percalços provocados pela pandemia da COVID-19 é a multipropriedade. O principal modelo de negócios para a construção de novos hotéis no Brasil cresce desde 2017 aproximadamente 24% ao ano. Se houve dúvidas quanto ao modelo em seus primórdios, hoje está claro que é um case de sucesso embasado pelo tripé: turismo, construção civil e negócios imobiliários. Contudo, a inteligência da multipropriedade que surfa na economia compartilhada se alastra para toda a cadeia produtiva, como, por exemplo, nas localidades em que um empreendimento se instala, ao reduzir os efeitos da sazonalidade turística para os pequenos comerciantes, prestadores de serviços e àqueles que vivem do receptivo turístico, gerando mais renda e emprego no destino.

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Esses dados fazem parte do Cenário do Desenvolvimento de Multipropriedades no Brasil que acaba de ser divulgado pela Caio Calfat Real Estate Consulting. A empresa é atuante desde 1996 nas áreas de planejamento, desenvolvimento e gestão de empreendimentos imobiliários, hoteleiros e turísticos. Esse estudo mercadológico é fruto do cruzamento de informações do banco de dados da Caio Calfat Real Estate Consulting e da pesquisa junto a agentes ligados ao setor e o levantamento foi realizado entre abril de 2021 e abril de 2022. Para a edição de 2022, foram destacados os empreendimentos que obedecem a três critérios: Pronto: Empreendimentos que adotaram o sistema de fracionamento e que se encontram em operação, seja greenfield ou brownfield; Construção: Empreendimentos que possuam site ou rede social de divulgação, fotos e informações atualizadas do andamento da obra e lançamento de empreendimentos ao mercado via site oficial ou mídia social, porém sem nenhuma informação confirmada sobre o início das obras. 

VGV de R$ 41,2 bilhões

Esse estudo listou 156 empreendimentos presentes em 20 estados de 77 cidades do Brasil perfazendo 29.887 unidades habitacionais e 767.465 frações. Se comparado com o estudo realizado no ano anterior, houve um acréscimo considerado. Em 2021 foram identificados 128 empreendimentos, perfazendo 23.313 unidades habitacionais e 582.174 frações comercializadas. O VGV – Valor de Geral de Vendas cresceu 45% em relação a 2021, totalizando R$ 41,2 bilhões. Se em 2021 houve um alerta em relação ao aumento do estoque, ao longo do ano de análise o cenário mudou. Isso se deve ao aumento do fluxo de pessoas viajando conforme se flexibilizava as regras de isolamento social. O estoque que em 2021 era de 48,83%, ficou em 42,50% em 2022, mais próximo ao nível histórico de 40%, considerando a listagem histórica das multipropriedades. “Notou-se que os novos empreendimentos fogem do perfil consagrado de imóveis para famílias de renda inferior a dez salários mínimos. O público tem se diversificado, tanto em perfil do comprador quanto em renda. Pessoas com idade e renda antes ignoradas pelo setor já se apresentam com boa representatividade, fato que indica que a multipropriedade como empreendimento de lazer, como qualquer produto, tem nichos a serem atacados fora do produto de massa”, revela o Consultor Caio Calfat.

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Segundo ele, os números de 2022 apontam algumas tendências como a redução do tempo do programa de semanas e um aumento no valor da semana. Isso está diretamente relacionado com a construção de produtos voltados para faixas de renda superiores do que visto nos primeiros anos do setor. Além disso, percebe-se avanço nas práticas de vendas. “Anteriormente, taxas de cancelamento geral de 50% eram comuns, hoje registra-se taxa de cerca de 33%. Os gastos de marketing e vendas sempre ocuparam o papel de vilão nesse negócio. Contudo, embora ainda expressivo, nota-se que há uma variedade de formas de vender e composição de custo que antes não existiam. Sabe-se hoje, que a venda busca novas formas de captar e fechar com o cliente, com o uso de tecnologias e uma mistura de metodologias entre o tradicional e o modelo herdado do timeshare, o que é refletido nessa pesquisa que aponta um espectro de gasto com marketing e venda vasto. Um setor que saiu do nada e que conseguiu atingir a marca de R$ 41,2 bilhões de VGV potencial em dez anos chegou ao ponto de perder as reticências dos agentes do mercado, das universidades e começou a ser alvo de estudos e muito cuidado. Hoje atinge cerca de 220 mil famílias que usam a multipropriedade para o gozo de suas férias e tempo livre”, lembrou Calfat.

Esse gráfico mostra como foi o comportamento da sala de vendas (Foto – Divulgação)

Outro dado interessante apontado nesse estudo é em relação as vendas. A velocidade de vendas mais normal é a de 100 a 150 frações por mês, representando cerca de 36% das vendas. A média ponderada é de 120 unidades mês, considerando todos os períodos pesquisados. Esse número é importante para se medir a viabilidade do negócio conforme a capacidade de geração de leads de vendas e o potencial estoque a ser vendido, o que se traduz em velocidade de vendas adequada ou não para a viabilidade do negócio. Outro ponto interessante é que as semanas são utilizadas em plenitude pelos multiproprietários na razão próximo de 50%, seguido depois por períodos de três a quatro dias. Sinal de valorização do uso e da aquisição da fração.

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Aventureiros no negócio

E esse estudo deixa um alerta que já figurava na introdutória do estudo de 2021 sobre a especulação imobiliária desse modelo de negócio pela entrada de incorporadores despreparados e aventureiros. Inclui também os comercializadores que prometem o que não existe e que se utilizam de método extremamente agressivos e ameaçadores de abordagem ao cliente, sobre propagandas enganosas, sobre fraudes contratuais, sobre concorrências desleais entre os players e até oferta de pirâmides financeiras. As entidades, que tiveram papel fundamental na criação e desenvolvimento deste mercado, têm limitada sua área de ação, pois são instituições orientadoras, aconselhadoras, mas não reguladoras. Para se regular é preciso fiscalizar.

Vale lembrar que no ano passado a ADIT Brasil – Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil, uma das entidades que ajudaram a criar e regulamentar esse modelo de negócios no Brasil, lançou um manifesto dirigido ao comprador. Ele apresentava um resumo do manual produzido e deveria ser apresentado, por orientação das duas entidades (SECOVI-SP e ADIT Brasil), nas salas de vendas dos empreendimentos.  O segundo manifesto serviu como orientação para extensas matérias produzidas pelas principais publicações do setor turístico, hoteleiro e de multipropriedade, como a publicada na edição de abril da Revista Hotéis. Mas os abusos ainda continuam e tem players vendendo frações sem registro de incorporação imobiliária e com promessa de ser um produto de rentabilidade. Mesmo com ampla divulgação, alertas e manifestos, pouca informação chega aos compradores que devem ficar alertas e denunciarem os abusos e ações criminosas aos órgãos competentes, pois fração imobiliária não é um produto de rentabilidade. “Caso nada seja feito, o setor todo pode ser contaminado, colocando em risco todo o ótimo trabalho realizado nestes anos por notável grupo de especialistas voluntários abnegados, no sentido de tornar a multipropriedade um modelo de empreendimento sólido, robusto e confiável. Corremos o risco de matar a galinha dos ovos de ouro. É preciso proteger a multipropriedade e atenção permanente para manter o nosso setor saudável e promissor”, concluiu Calfat.

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Caio Calfat: “É preciso proteger a multipropriedade e atenção permanente para manter o nosso setor saudável e promissor” (Foto – Divulgação)

Confiança no setor

Fabiana Leite, líder de Desenvolvimento de Novos Negócios da RCI na América do Sul se diz muito confiante no crescimento da indústria da Propriedade Compartilhada no Brasil. “Vivemos dois anos desafiadores no turismo e nossa indústria, de forma completa, cresceu, se desenvolveu. Mais do que isso: ela se consolidou e conseguiu mostrar sua força e importância para os negócios de centenas de investidores. Por isso, estamos confiantes no crescimento do setor, de modo geral. E, sem dúvida alguma, esse crescimento amplo também se reflete na multipropriedade, que é um dos pilares de atuação da indústria da propriedade compartilhada. Cada vez mais, há mais clareza sobre esse modelo de negócio e sobre as oportunidades que ele traz nas várias regiões do Brasil. Como empresa líder nesta indústria, nós acompanhamos com atenção seu desenvolvimento e as diferentes oportunidades com a chegada de novos players, na mesma medida em que seguimos inovando, transformando e adaptando nosso negócio”, menciona Fabiana.

Fabiana Leite: “Estamos bastante confiantes no crescimento da multipropriedade no Brasil” (Foto – Divulgação)

Ela lembra que a RCI tem hoje, mais de 250 empreendimentos afiliados no Brasil. Desse total, quase 30% (cerca de 70 empreendimentos) são de multipropriedade de Norte a Sul do Brasil. “Quando falamos em expectativa, preferimos falar de forma ampla e incluindo, além da multipropriedade, a operação de timeshare ou tempo compartilhado. Isso porque acreditamos que, ainda que sejam pilares diferentes no negócio, eles se complementam na formação da indústria da Propriedade Compartilhada. De modo geral, isso quer dizer que quando um dos pilares cresce, toda indústria cresce e o modelo de negócio se beneficia. Então, de forma ampla, nossa expectativa é muito positiva e temos observando a mudança do comportamento de investidores hoteleiros tradicionais, que estão nos procurando para afiliar novos empreendimentos, baseados em nossa história, segurança, credibilidade e nos resultados que entregamos aos nossos afiliados, além do fato de termos o maior e mais completo portfólio da indústria no mundo. Caminhamos ao lado do nosso Afiliado, construindo uma relação de aliados estratégicos de negócio, oferecendo soluções para acompanhá-los em cada uma das etapas do negócio – desde geração de novos clientes, ferramentas para fechamento de vendas, sistemas especializados para Pós-Vendas e outros serviços. Nosso objetivo principal é que nossos Empreendimentos Afiliados cresçam e sejam exitosos, o que fortalecerá, além da nossa indústria, todo a cadeia do turismo em cada um dos lugares que estamos presentes”, revelou Fabiana.

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21 anos Revista Hotéis

Para ela, a tomada de decisão pela multipropriedade tem que ser bem estruturada, baseada em um estudo de viabilidade que envolva áreas estratégicas da companhia dentro do mesmo projeto. “Afinal, para um projeto estar em pé tem que se mostrar sustentável, com projeções de venda idealizadas e dentro do que foi pleiteado. Outra dica que damos aos nossos Afiliados é a busca de parceiros estratégicos, cada um em sua especialidade, mas que juntos componham o processo. É por isso que o estudo de viabilidade precisa ser o ponto de partida e bem elaborado – ele guiará todas as decisões tomadas”, concluiu Fabiana.

Confira a seguir alguns empreendimentos que estão sendo implantados no modelo de multipropriedade
Grupo Ferrasa lança quinto resort

O Grupo Ferrasa dá um passo adiante no objetivo de consolidar a marca Hot Beach no mercado de lazer e entretenimento e expandir o legado de megaempreendimentos que estão transformando a cena turística de Olímpia. Com o lançamento do Hot Beach You, um empreendimento de 800 apartamentos, distribuídos em sete torres, o grupo redobra a aposta no modelo de multipropriedade depois do enorme sucesso do Hot Beach Suites, inaugurado em julho de 2021. Fiel no conceito de oferecer infraestrutura, serviços e as melhores experiências a quem viaja em família, o Hot Beach Suites superou todas as expectativas do grupo, com a venda de 10.787 frações para um edifício com 442 apartamentos. “Em termos de imagem e marca alcançamos ótimos patamares, o que nos fez aprofundar estudos de mercado antes de partir para uma segunda investida. A quinta unidade, que tem valor geral de venda avaliado em R$ 1 bilhão, vai mais que dobrar a oferta hoteleira atual”, afirma o CEO do Grupo Ferrasa, Sérgio Ney, que além do potencial de público destaca como pontos positivos a localização privilegiada de Olímpia e a qualidade e diversidade da oferta turística que vem sendo construída, em muito impulsionada pelos empreendimentos da rede Hot Beach.

De acordo com Sérgio Ney, o Grupo Ferrasa tem como premissa o acompanhamento de todos os projetos desde a sua idealização, execução, comercialização, administração e entrega das melhores experiências dentro dos empreendimentos. “Somos integralmente responsáveis pelos negócios, por isso não lançamos nada de forma intempestiva. Cada operação nos trouxe um ensinamento que nos permitiu evoluir nos novos projetos e na entrega da melhor experiência de entretenimento, lazer e hospedagem para as famílias”, revela.

Perspectiva de como será a fachada do Hot Beach You que tem valor geral de venda avaliado em R$ 1 bilhão (Foto – Divulgação)

À semelhança do Hot Beach Suites, o Hot Beach You terá apartamentos de um e dois quartos, alguns com terraço, todos mobiliados e equipados com tudo que “uma casa fora de casa” pode proporcionar a famílias mais numerosas. Cada unidade habitacional pode abrigar, com conforto, de cinco a sete pessoas, e algumas serão configuradas para abrigar também os pets. Dividido em três conjuntos, o resort será entremeado por piscinas, bares, restaurantes e quadras poliesportivas. “Pensando em proporcionar as melhores experiências, destacamos o rooftop com uma vista privilegiada para a rua compartilhada e que integra o empreendimento à cidade, proporcionando experiências incríveis também aos moradores e turistas que estarão em Olímpia”, explica Sérgio Ney. Seguindo os preceitos da sustentabilidade, o projeto inova ao propor grandes portas no lugar de janelas para garantir iluminação natural pelo maior tempo possível. O resort utilizará led em todas as áreas e 100% da água será aquecida por sistema solar.

Sérgio Ney conclui dizendo que as obras do Hot Beach You serão divididas em três fases: “A primeira é a maior delas, e não estamos medindo esforços para entregarmos o projeto antes do prazo previsto em contrato, com uma venda projetada de 21 mil frações. Além de números, o Grupo Ferrasa tem como legado para Olímpia a valorização do destino, o compromisso em fomentar cada vez mais a cultura e o folclore local em nossos empreendimentos e estimular cada vez mais o desenvolvimento econômico e social”, finaliza.

Muro Alto terá resort de R$ 350 milhões até 2025

A ARA Empreendimentos lançou o La Fleur Polinésia Villa & Resort na praia de Muro Alto, no município de Ipojuca (PE). O projeto é ancorado nos serviços de hotelaria do resort integrado ao empreendimento e vem após o sucesso do La Fleur Polinésia Residence & Resort, também na região, que foi o primeiro empreendimento do Grupo. “Fomos assertivos ao lançarmos um conceito que unia a solução de construção e operação do empreendimento, pois quando falamos de segunda residência, a solução de serviços é tão importante quanto a construção. Com esse sucesso e amadurecimento, estamos lançando o segundo”, comenta o diretor comercial da empresa, Ricardo Lucena. O empreendimento está em operação desde 2018 com a bandeira do Samoa Resort e possui taxa de ocupação média anual de 75% de suas 170 unidades.

Perspectiva de como será a piscina e fachada do La Fleur Polinésia Villa & Resort (Foto – Divulgação)

Com um VGV – Valor Geral de Vendas superior a R$ 350 milhões, o La Fleur Polinésia Villa & Resort já está em obras. Tem previsão de entrega da primeira etapa em abril de 2025, que compreende um total de 90 unidades, distribuídos em três blocos, além dos 166 leitos do resort. Já a segunda, que contempla três blocos e mais 90 unidades, será inaugurada em abril de 2026. São 3,7 hectares de área total e 51% dela é voltada para lazer e bem-estar dos hóspedes, com uma lâmina de água de 3,5 mil m², sendo um dos maiores parques aquáticos de Muro Alto.

O empreendimento terá oito blocos integrados com 166 quartos de resort e 160 apartamentos e metragem de 79m² a 109 m² em quatro opções de planta. Todos possuem três quatros e varanda e as unidades térreas contam com uma piscina de uso exclusivo. Com projeto arquitetônico assinado por Humberto Zirpoli e paisagismo de Sérgio Santana, o empreendimento preza por espaços amplos e confortáveis, incorporação de móveis e artigos de madeira e inclusão de espaços verdes.

Nas áreas comuns, são mais de 70 itens de lazer, como prainha, redário, aquaplay, piscinas para crianças e adultos, quadras de tênis e poliesportiva, jacuzzi, loja de conveniência, fire place, espaço gourmet com piscina, salão de eventos, de beleza e de festas e restaurante com vista para o mar e para o mangue da região, entre outros. Nesse volume, entram ainda os serviços oferecidos, que são desde a gestão de locação até a controle de acessos, serviços de deliveries cadastrados, recreação, instrutor de fitness e concierge 24h00. Além disso, o restaurante Beijupirá vai levar para o espaço uma filial de sua operação, permitindo mais opção de experiência gastronômica aos hóspedes.

João Pessoa (PB) ganhará em 2025 o Marinas Ocean Resort

O grupo Viva Infinity, juntamente com a Imperial Construções e a Absolute Consultoria anunciou que em janeiro do próximo ano está previsto o início da construção do Marinas Ocean Resort em João Pessoa (PB). Ângela Matias, especialista em Marketing, PNL e vendas de impacto é a Diretora comercial desse empreendimento que será comercializado na modalidade de multipropriedade. Terá 184 apartamentos, oferecendo conforto, tecnologia, segurança, lazer e entretenimento para as famílias que adquirirem frações imobiliárias.  A construção do resort será em um terreno com 144 metros de frente e 57 de fundo, onde a maior parte dos apartamentos terão a dimensão de 33m² com varandas privativas, em formatos modulares e semelhantes com capacidade para até quatro pessoas.

Perspectiva de como será a fachada do Marinas Ocean Resort (Foto – Divulgação)

Gabriel Guimarães, Diretor da Imperial Construções destaca que o início das obras do resort está previsto para janeiro de 2023 com conclusão em dezembro de 2025. “Todos os apartamentos terão um toque moderno e arrojado, trazendo um processo criativo conceituado na arquitetura de sentidos, em que os acabamentos dos materiais escolhidos para cada espaço façam toda a diferença na personalização. O resort mais oriental das Américas contará com a utilização de princípios de gentileza urbana e arquitetura sensorial  de forma que proporcione a continuidade visual da paisagem do mar com o empreendimento, evidenciando a força do novo paisagismo”, revela Guimarães.

Entre as atrações projetadas, estão duas piscinas de bordas infinitas, bar molhado, salão de jogos e espaço game. Para quem ama degustar de uma boa culinária durante as férias, o resort ainda trará um restaurante com padrão internacional e uma grande variedade de pratos exóticos. E não esquecendo da parte principal das férias, o lazer fica garantido com a instalação de uma super tirolesa dentro do resort, além de um simulador virtual de esportes radicais no gelo.

Novos investimentos em Gramado (RS)

Em dezembro de 2025 a cidade de Gramado (RS) ganhará casas de luxo de alto padrão que estão sendo comercializadas no sistema de multipropriedade. O Own Time Home Club Gramado, terá 64 unidades afiliadas, 24 casas são destinadas ao TRC – The Registry Collection – e 40 apartamentos são RCI Weeks Platinum. O projeto tem como sócios o Casa Hotéis e a ICH Administração de Hotéis. O Casa Hotéis é conhecido por comandar unidades de alto padrão entre elas o hotel Casa da Montanha em Gramado, enquanto a ICH forma um dos maiores grupos hoteleiros do País que administra as bandeiras como Intercity, Yoo2 e Tru by Hilton.

Perspectiva da fachada do Own Time Home Club (Foto – Divulgação)

As casas são compostas de três e quatro suítes, com tamanhos que vão de 325 m2 a 448 m2, enquanto os apartamentos de 57 m2 a 65 m2, todos com churrasqueira, lareira e hidromassagem. O complexo, que está em construção, também contará com edificação Club House, recepção, sala com lareira, decks, varandas, restaurante e bar, loja gastronômica, adega, piscina termal coberta e descoberta, salas polivalentes e sauna.

A franquia vai invadir o mercado brasileiro de multipropriedade. E, agora, estamos preparados?

Artigo de Maria Carolina Pinheiro*

Que os projetos de multipropriedade no Brasil aumentam em número a cada ano não é novidade. De 2017 a 2021 houve aumento de 74 empreendimentos, de acordo com dados da Caio Calfat Real Estate Consulting. Porém, à medida que esse indicador avança, o estoque de unidades à venda também cresce. Do total ofertado, 49% ainda está em estoque. Afinal, isso é motivo de preocupação ou há alternativas para esse cenário?

É nessa esteira que 2022 promete ser um ano disruptivo para os negócios da Wyndham Hotels & Resorts no Brasil. Já somos a maior empresa de franquia hoteleira no mundo, com mais de 8.900 empreendimentos em cerca de 95 países. Hoje, somos a única empresa hoteleira internacional que administra hotéis no modelo de multipropriedade, ou seja, temos o conhecimento deste segmento de mercado. Queremos que nosso atual modelo de franquia, amplamente conhecido na hotelaria convencional e reconhecido mundialmente, seja também referência nos projetos de multipropriedade.

Para ganhar ainda mais relevância, em meio a essa onda de projetos, não basta ter um empreendimento interessante. Atender alguns fatores é vital para essa equação: estrutura, lazer, destino, infraestrutura pública, entendimento do serviço hoteleiro e marca forte que lhe confere visibilidade, atração e certeza de qualidade, mesmo antes do projeto estar de pé.

Hoje temos 22 marcas espalhadas pelo mundo, em diferentes categorias, sendo que sete delas já estão no Brasil. Isso oferece ao investidor – que vai usufruir da sua propriedade ou vai coloca-la no pool – uma garantia de entrega qualificada e ainda mais com padrão internacional – o que para o mercado local tem uma relevância importante.

Ter a Wyndham como uma empresa parceira, que além de entender a estrutura dos serviços hoteleiros convencionais, compreende os regionalismos e compartamento dos hóspedes. Atualmente fazemos gestão de mais de 12 mil proprietários de semanas em nossos empreendimentos, o que nos possibilita ter conhecimento do comportamento destes adquirentes de semanas e consequentemente proprietários dos empreendimentos.

Ressalto um ponto sensível nessa operação, que gera insatisfação a muitos proprietários: a gestão da informação em meio a um grupo muito grande de pessoas. Entendemos que a gestão do empreendimento é de fundamental importância, porém mais que isso, é também entender que a transparência de resultados, números e ações realizadas é o que contribui para a satisfação dos proprietários.

A multipropriedade no Brasil não tem mais espaço para amadores. Por isso, quem quiser ter vida longa, colhendo resultados positivos não precisa apenas escolher bons parceiros, mas combinar essa decisão com uma análise dos desafios e benesses que esse mercado vai apresentar nos próximos anos.

*Maria Carolina Pinheiro é Vice-Presidente de Desenvolvimento de Negócios da Wyndham Hotels & Resorts para a América Latina. Reúne mais de 20 anos de experiência no segmento hoteleiro, tendo sido uma das responsáveis por consolidar o sistema de tempo compartilhado e multipropriedade no Brasil.

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