Multipropriedade, a grande alavanca de destinos turísticos no País

Olímpia é um bom exemplo, pois tinha 687 leitos em 2009 e hoje contabiliza mais de 35 mil leitos de hospedagem, sendo o segundo maior polo hoteleiro de São Paulo e o quinto no Brasil

Edgar J. OliveiraÚltima Atualização 5 de abril de 2025 às 09:24

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Multipropriedade, a grande alavanca de destinos turísticos no País — Olímpia conta com 55 mil habitantes e grande parte da economia está baseada no turismo (Foto - Divulgação)

Na década de 1950 a Petrobras resolveu apostar na perfuração de poços em busca de petróleo em várias cidades do interior de São Paulo. Olímpia, que na época ainda era uma pequena cidade e com vocação agrícola foi uma das prospectadas, mas após a perfuração de um profundo poço, só foi encontrado águas quentes. Não contente, o então Governador Paulo Maluf insistiu mais uma vez na década de 1980, através da Paulipetro, na perfuração em busca de petróleo e somente água quente foi encontrada. Mas essa água quente que não servia aos interesses das empresas de petróleo, era na visão empreendedora de Benito Benatti a oportunidade de mudar o destino de Olímpia. Sob sua liderança, ele usou esse poço perfurado e fundou o Thermas dos Laranjais, formado por sócios moradores, e que começou a operar em 1987 com duas piscinas e um pequeno conjunto de toboáguas.

Os moradores passaram a desfrutar do lazer de águas quentes (com temperaturas entre 26°C e 28°C à superfície) e com isso a cidade recebia turistas de um raio de 200 km do município, que chegavam em poucos ônibus turísticos e voltavam para suas terras natais no mesmo dia. Muitos dos turistas que passavam o final de semana usufruindo da diversão no Thermas dos Laranjais, dormiam dentro dos carros ou mesmo ônibus. Em 2009, a cidade de Olímpia contava com apenas sete hotéis, quatro pousadas, 42 casas de veraneio e um hotel fazenda, com um total de 687 leitos, um número modesto que não atendia plenamente o potencial turístico da região. Mas em 2009, com 32 anos, Geninho Zuliani tornou-se o prefeito mais jovem da história de Olímpia e colocou em prática um ousado plano de desenvolvimento para fazer do turismo a principal atividade econômica do município. Para isso, a prefeitura contratou uma consultoria para criar um Plano Diretor de Desenvolvimento Turístico para 20 anos e esse desenvolvimento turístico de Olímpia acelerou a partir de 2012, através do fruto de um trabalho conjunto da iniciativa privada e do poder público. Dentre outros itens, a Prefeitura se dedicou a incentivar empresários a implantar novas atrações turísticas, comerciais e institucionais. Zuliani geriu a cidade de Olímpia de 2009 a 2016 e nesse periodo o destino teve um boom de novos empreendimentos hoteleiros, sendo a grande maioria usando o modelo de multipropriedade para crescer.

Hoje, Olímpia conta com cerca de 55 mil habitantes, possui 35 mil leitos de hospedagem, sendo o segundo maior polo hoteleiro de São Paulo e o quinto no Brasil. E esse número tende a crescer ainda mais com os novos hotéis que estão sendo construídos e os que estão em projetos. “Esse é um feito que se deve em grande parte às parcerias público-privadas que iniciamos durante minha gestão, em 2009. Essas parcerias foram fundamentais para transformar Olímpia em um destino turístico de destaque. Ao unir esforços com o setor privado, conseguimos atrair investimentos significativos para a construção e expansão de hotéis, resorts e outras instalações de hospedagem. Iniciativas que não apenas aumentaram a capacidade de acolhimento da cidade, mas também elevaram a qualidade dos serviços oferecidos aos turistas. A colaboração com empresários e investidores possibilitou a criação de novos parques temáticos, como o dos Dinossauros, Museu de Cera, que hoje figuram entre os principais pontos de interesse da cidade e ajudou a solidificar nossa posição como um dos maiores polos turísticos do interior paulista”, revela Geninho Zuliani, que foi Deputado federal e candidato à Prefeitura de Olímpia nas eleições desse ano.

Alavanca do desenvolvimento de Olimpia

Ele destaca que o modelo de negócios multipropriedade foi o principal fator para atrair os investimentos hoteleiros na cidade e com isso uma série de benefícios para Olímpia. “Primeiro, gerou um aumento substancial na oferta de hospedagem, atraindo um maior número de visitantes. Com isso, vimos um crescimento expressivo no número de turistas, passando a receber quatro milhões de visitantes anualmente. Esse aumento no fluxo de turistas teve um efeito cascata positivo na economia local. Novos negócios surgiram, desde restaurantes e lojas até serviços de transporte e entretenimento, gerando empregos e fomentando o empreendedorismo. A valorização imobiliária e os investimentos em infraestrutura contribuíram para o desenvolvimento urbano e a melhoria da qualidade de vida dos moradores. A multipropriedade também trouxe uma diversificação no perfil dos turistas. Com opções mais acessíveis de hospedagem de qualidade, famílias de diferentes regiões e classes sociais passaram a frequentar Olímpia, o que ampliou o alcance do nosso destino turístico. Os investimentos na multipropriedade não apenas alavancaram o turismo em Olímpia, mas também promoveram um desenvolvimento econômico sustentável, beneficiando toda a comunidade. Essa estratégia de investimento se mostrou crucial para consolidar Olímpia como um dos principais destinos turísticos do Brasil”, concluiu Zuliani.

O atual Prefeito, Fernando Cunha, revela que no início desse Plano Diretor de Desenvolvimento Turístico existia um incentivo fiscal único, que era uma redução do ISS até que os empreendimentos entrassem em operação. “Mas na análise do município, o impacto é muito pouco, então não há incentivo fiscal que interfira na atratividade e viabilização da multipropriedade. Eu não acredito que o município tenha condições de favorecer isso. Tem outras coisas muito mais importantes, como preço de terreno, e o principal que é o potencial de comercialização e isso a cidade oferece. Sobre a relação entre o poder público e a iniciativa privada, tem que ser de uma união, de uma parceria plena, sendo um estimulador e um facilitador para que a iniciativa privada tenha sucesso porque é isso que move a economia em qualquer setor no Brasil e no turismo não seria diferente”, destaca o Prefeito Cunha.

Potencial das águas termais

Ele esclarece que antes do turismo, Olímpia vivia do agronegócio, que ainda continua muito forte, representando cerca de 20% do PIB do município. “E agora, com o turismo, a evolução em Olímpia teve duas fases antes da multipropriedade. A primeira eu considero o day use e a segunda foi a hotelaria convencional. A multipropriedade é a terceira fase, o terceiro ciclo da evolução que vivemos atualmente e seu impacto podemos dizer que praticamente dobrou o número visitantes. Isso porque gera uma grande contribuição para o destino que é a fidelização e a ampliação da duração da estadia na cidade. As águas termais, que ainda têm muito potencial para ser explorado, como o uso terapêutico das águas que tem pH de 9,5, com excelente qualidade, com o turismo de saúde, além do turismo de negócios que também tem demanda para crescer”, assegura o Prefeito Cunha.

E ele ressalta que para a cidade continuar atraindo investimentos hoteleiros, é necessário manter os investimentos públicos em duas ordens. “Uma, na melhoria da infraestrutura e dos serviços públicos diversos prestados pela cidade, e outro na implantação de equipamentos mais voltados ao turismo, que visam ampliar a visitação. A exemplo disso, podemos citar a ampliação do sistema viário, como a implantação de um anel viário que está em andamento, com a abertura de novas vias. Há também um grande investimento da Prefeitura na implantação de um estacionamento municipal, que atenderá uma demanda que é crítica em muitos dos destinos tradicionais do Brasil, que é a falta de local para estacionamento, principalmente em períodos de alta temporada. Assim, pensando num plano de mobilidade urbana, estamos melhorando o tráfego em toda a cidade e pensando na mobilidade coletiva para atender os empreendimentos do corredor turístico de Olímpia. No espaço do estacionamento, também será implantada uma área de multiuso para grandes shows, para até 40 mil pessoas”, mencionou o Prefeito Cunha.

Ele conclui dizendo que: “Ao lado disso, temos o projeto de um grande centro de convenções para oferecer condições para que o turismo de negócios se desenvolva. Fora isso, a cidade tem sido contemplada com outros atrativos, tanto da iniciativa privada como públicos. Estão em projeto um Centro Cultural, destinado a pinturas, esculturas e artesanato, e o Museu da Imagem e do Som, numa visão atualizada de meios digitais de imagens, projetado pelo arquiteto renomado Ruy Ohtake. Temos também em andamento projetos no Recinto do Folclore, uma vez que Olímpia é a Capital Nacional do Folclore, como a Vila Brasil e o novo Museu do Folclore, que pretendem movimentar o Recinto e fomentar a identidade cultural da cidade o ano todo. E o grande empreendimento, em início de implantação, que é o Aeroporto Internacional sob responsabilidade da INFRAERO, cuja área foi adquirida pela Prefeitura e agora estamos em fase de transferência para a União, para que dê andamento ao processo. O aeroporto viabilizará também Olímpia como destino latino-americano, em especial para os argentinos e chilenos que costumam frequentar o Brasil pelas suas águas quentes e clima tropical. Então, eu vejo esse potencial a ser alcançado e que o destino Olímpia evolua para ser um destino nacional, como outros destinos já detêm essa condição, como Gramado, Bonito e os destinos do Nordeste”.

Grupo Ferrasa

Numa época em que o turismo não existia para Olímpia, três amigos recém-formados em engenharia – Newton Ferrato, Flavio Sant’Anna e Sérgio Maziteli (in memorian) – fundaram o Grupo Ferrasa em 1981, focados nas oportunidades que a cidade apresentava para a construção civil. Após empreender em obras públicas, como escolas, hospitais e pontes, loteamentos e conjuntos residenciais decidiram aproveitar as oportunidades que o turismo apresentava usando o modelo da multipropriedade. “Olímpia já estava se consolidando como um destino turístico com o Thermas dos Laranjais, mas a chegada da multipropriedade na cidade trouxe uma explosão na demanda pelo turismo local. Para muitas famílias, o turismo baseado apenas em hotéis seria muito caro, mas com a multipropriedade, abre-se a possibilidade para um grande número de brasileiros da classe média adquirirem sua casa de férias. Quando essas famílias recebem seu apartamento ou casa como parte da multipropriedade, ganham um local de férias onde não precisam mais se preocupar com os custos de hospedagem. Isso reduz consideravelmente os gastos com as férias, permitindo que possam desfrutar da experiência completa com toda a família. A flexibilidade de pagamento oferecida pela multipropriedade torna essa oportunidade ainda mais acessível”, garante Sérgio Ney Padilha, CEO do Hot Beach Parque & Resorts, que é subsidiária do Grupo Ferrasa.

Para ele, a implementação da multipropriedade em Olímpia trouxe um incremento significativo ao turismo local, impulsionado especialmente pelo parque Hot Beach Olímpia. “Esse novo atrativo possibilitou um aumento substancial no número de turistas visitando a cidade. O Thermas dos Laranjais sozinho não teria capacidade para absorver essa demanda crescente, tornando a multipropriedade uma solução crucial para acomodar tantas famílias que desejam aproveitar tudo o que Olímpia tem a oferecer. Atualmente, estima-se que Olímpia conte com cerca de 50.000 proprietários de frações comercializadas”, revelou Sérgio Ney.

O Hot Beach Suites foi o primeiro resort do Grupo Ferrasa no modelo de multipropriedade, localizado ao lado do parque aquático Hot Beach Olímpia, conta com 442 apartamentos e foi inaugurado em 2021. Mais recentemente o Grupo lançou seu segundo empreendimento na multipropriedade, o Hot Beach You, com 800 apartamentos. A primeira fase deverá ser inaugurada em 2027 e terá mais duas fases ainda e a expectativa é que o VGV – Valor Geral de Vendas seja na ordem de R$ 1,2 bilhão.

GR Group

Eles fazem parte de uma tradicional construtora goiana e para diversificar a atuação e diante das oportunidades apresentadas por Olímpia, eles chegaram a cidade em 2009 para conhecer a realidade. Gostaram tanto que ergueram um complexo hoteleiro com capacidade para até 4.000 hóspedes em seus 960 apartamentos que leva o nome de Wyndham Olímpia Royal Hotels. “Há 15 anos, desembarcamos em Olímpia pela primeira vez, no ano de 2009. Desde então, testemunhamos a incrível transformação da cidade e tivemos a felicidade de contribuir significativamente para esse desenvolvimento. O que inicialmente nos atraiu foi o parque Thermas dos Laranjais, que já recebia mais de um milhão de turistas por ano. No entanto, Olímpia ainda carecia de infraestrutura turística, como hotéis e outras facilidades. Movidos por esse cenário, lançamos nosso primeiro empreendimento: o Royal Thermas Resort, com 500 unidades na cidade. Na época, foi um marco, pois Olímpia ainda não possuía um hotel dessa magnitude. Muitos nos consideraram ousados por apostar em um projeto desse porte, mas sempre acreditamos no potencial da cidade, especialmente devido à sua localização privilegiada no interior de São Paulo, bem no coração do estado e próximo a vários municípios dos estados vizinhos. Anos depois entregamos a segunda etapa com mais 500 unidades habitacionais, com a inauguração, somando mil unidades, nos tornamos o maior Resort do Brasil à época. Hoje, quando vemos Olímpia e contemplamos sua transformação, sentimos uma enorme felicidade e gratidão por fazer parte dessa jornada. Saber que contribuímos significativamente para essa mudança é algo muito especial para nós”, revela Gustavo Rezende, CEO do GR Group.

Ele enxerga o crescimento de Olímpia como notável e muito pujante e atribui em grande parte a multipropriedade e mantém os investimentos para atender a demanda crescente. “Pensando na continuidade e confiando no potencial olimpiense, recentemente, lançamos o Royal Prime, que está em construção e contará com mais de 300 unidades habitacionais. Acreditamos nesse projeto, especialmente com a chegada de novos parques, atrações e uma rede crescente de restaurantes e infraestrutura. A boa administração municipal e estadual também tem sido crucial para esse crescimento. Olímpia tem sido bem administrada ao longo dos anos por prefeitos como o anterior Geninho Zuliani e o atual Fernando Cunha, que têm contribuído significativamente para o desenvolvimento da cidade. O impacto na comunidade local tem sido muito positivo. Os moradores sentem os benefícios desse desenvolvimento em diversas áreas, especialmente em termos de emprego e oportunidades. A satisfação em ver a cidade prosperar é imensa e nossos empreendimentos de multipropriedade têm contribuído muito para isso. Com o Royal Prime, somaremos 1.300 unidades habitacionais em Olímpia. Além disso, trouxemos a rede internacional americana Wyndham Hotels, a primeira rede de administração hoteleira de grande porte a chegar na cidade. Estamos muito satisfeitos em fazer parte dessa transformação e contribuir para o futuro de Olímpia”, alegra-se Rezende informando que: “Somado as divisões de comercialização, gestão de pós-venda, administração corporativa, operação hoteleira e toda a parte de engenharia, empregamos atualmente de forma direta cerca de 700 funcionários na região, além de muitos outros empregos indiretos. Antigamente, após as 18 horas, Olímpia oferecia poucas opções de mercado e entretenimento. Hoje, a cidade é vibrante e cheia de vida, graças ao trabalho conjunto de empresários sérios que investiram aqui, dos empresários locais e do apoio constante do poder público”, concluiu Rezende.

Enjoy Hotéis e Resorts

Alexandre Zubaran esteve diretamente envolvido em sua carreira profissional no desenvolvimento, promoção e comercialização de destinos turísticos. Ele já foi presidente da Resorts Brasil, conselheiro de vários órgãos estaduais e executivo em grandes nomes do turismo brasileiro como a Hotéis Othon, Rede Tropical, Rio Quente Resorts e Costa do Sauípe. Mas, no entanto, foi em Olímpia que ele encontrou um cenário de crescimento dinâmico e sustentável que superou suas expectativas. “Quando cheguei em Olímpia, entendi muito rapidamente que estaria no epicentro de um Fenômeno Turístico. E em apenas oito anos, testemunhei um crescimento sem precedentes que destacou Olímpia como um dos destinos turísticos mais promissores e economicamente sustentáveis que já vi. Historicamente, a cidade que estava profundamente enraizada no agronegócio, assistiu o turismo emergir como motor de desenvolvimento, trazendo consigo uma série de benefícios para a comunidade local. A geração de empregos diretos e indiretos, o aumento da renda e a melhoria na qualidade de vida dos cidadãos, por exemplo. A transformação de Olímpia de uma cidade agrária para um polo turístico vibrante e sustentável é um exemplo brilhante de como o turismo pode ser um vetor poderoso de desenvolvimento econômico e social. E tem sido um privilégio acompanhar de perto essa jornada e ver como a cidade evoluiu para se tornar um modelo turístico de sucesso”, revela o CEO da Enjoy Hotéis e Resorts, uma das mais atuantes em Olímpia.

Ele lembra que o papel crucial e força motriz dessa transformação foi o parque aquático Thermas dos Laranjais. “Pois foi sua expansão e sucesso que atraíram um número crescente de visitantes, criando essa importante demanda por serviços e infraestrutura turística. A chegada de grandes hotéis e resorts complementou essa demanda, elevando o padrão dos visitantes e aumentando o tempo de permanência desses turistas na cidade. Desde então, os empreendimentos lançados passaram a oferecer uma experiência mais rica e diversificada para os visitantes. Na Enjoy Hotéis e Resorts, priorizamos uma interconexão estratégica entre nossos resorts, o Parque Aquático Thermas dos Laranjais e os demais parques temáticos da cidade. Estamos constantemente aprimorando e expandindo nossas áreas de lazer, com o objetivo de proporcionar uma maior variedade de atividades introduzindo novas opções que atendam a todos os perfis de turistas. Para complementar essa experiência, temos investido em novas opções de bares e restaurantes temáticos, mas também acreditamos que a experiência turística vai além dos muros dos nossos resorts. Por isso, buscamos criar uma sinergia bacana com a cidade”, revela Zubaran.

Um dos sucessos que ele atribui para Olímpia atrair tantos investimentos é a parceria público-privado. “Essa parceria tem sido uma constante ao longo dos tempos. Olímpia sempre contou com a cumplicidade e o apoio do poder público local no desenvolvimento turístico. Desde os primeiros investimentos até os grandes projetos atuais, a sintonia entre o setor privado e as autoridades públicas têm sido crucial para o sucesso e o crescimento contínuo da cidade como um destino turístico. E nesse contexto, a Enjoy Hotéis e Resorts está estrategicamente posicionada em Olímpia como uma das principais redes hoteleiras da região, com dois dos maiores resorts do País, oferecendo uma variedade de serviços e atividades que atendem a todos os membros da família, garantindo que cada visita seja repleta de diversão e conforto, em uma infraestrutura moderna e diversificada. Nossos resorts proporcionam uma experiência divertida, reforçando Olímpia como um destino turístico de excelência para a família. Em Olímpia, não somos somente um provedor de hospedagem de boa qualidade, na cidade administramos uma verdadeira plataforma de negócios, atuando também como um importante ator no desenvolvimento do destino. Acreditamos que o nosso compromisso com a sustentabilidade e a integração com a comunidade local faz de nós um parceiro importante no crescimento contínuo e sustentável de Olímpia como um destino turístico de destaque”, ressalta.

Ele avalia o progresso que outros destinos estão sofrendo em razão dos investimentos hoteleiros e cita como exemplo as cidades paulistas de São Pedro e de Águas de São Pedro. “Nos últimos anos, São Pedro tem se destacado como um destino promissor no cenário turístico regional, atraindo visitantes com suas belezas naturais, atividades ao ar livre e infraestrutura em crescimento. Além do vasto potencial natural que é um grande atrativo de São Pedro. A cidade é abençoada com paisagens exuberantes, como montanhas, cachoeiras e trilhas ecológicas. O destino é complementado por Águas de São Pedro que é uma das menores e mais encantadoras estâncias hidrominerais do Brasil, com clima agradável, infraestrutura de qualidade, atividades de lazer, eventos culturais, segurança e gastronomia regional. Soma-se a isso o Thermas Water Park que tem se firmado cada vez mais como uma importante mola propulsora, sendo uma das principais atrações turísticas de São Pedro e região, desempenhando um papel crucial no crescimento e desenvolvimento do turismo local. Com uma vasta gama de atrações, incluindo piscinas, toboáguas e uma das maiores e melhores áreas para crianças do Brasil, o parque atrai milhares de visitantes anualmente. A presença do parque não só enriquece a oferta turística local, mas também contribui significativamente para a melhoria da qualidade de vida dos moradores, consolidando São Pedro como um destino turístico de destaque. Estamos de olho nas oportunidades apresentadas por outros destinos e nossa meta é nos próximos dois anos, dobrar de tamanho no Sudeste, expandindo nossa presença e aprimorando ainda mais nossos serviços, mas seguimos continuamente avaliando oportunidades de crescimento em outras regiões para explorar geografias mais distantes. Estamos analisando cuidadosamente novos destinos e projetos, considerando fatores como demanda do mercado, potencial de crescimento, infraestrutura local e sinergia com nossa oferta de serviços”, concluiu Zubaran.