Mercado de Fractional ganha força em regiões turísticas do Brasil

Apesar de não existir legislação específica para esta modalidade de negócios, a venda de imóveis fracionados vêm ganhando força em diversas regiões do País, conquistando cada vez mais compradores, sendo uma opção para a expansão hoteleira

Sucesso em destinos como a Europa e os Estados Unidos, o Fractional (ou propriedade fracionada) vêm ganhando força no Brasil nos últimos anos e já se tornou uma opção para desenvolver empreendimentos hoteleiros no Brasil. Similar ao Timeshare (tempo compartilhado), o conceito de propriedade fracionada consiste-se na comercialização fracionada de um imóvel em algum destino turístico, com a disponibilidade de serviços hoteleiros básicos como: recepção, central de reservas, arrumação, troca do enxoval, manutenção e serviços pay-per-use. Estes podem incluir room service, concierge, lavanderia, spa, serviço de praia, mediantes ao pagamento de taxas de condomínio.

Muitos meios de hospedagem de lazer, como os resorts, por exemplo, tem investido nesta prática a qual traz um custo benefício viável para o empreendedor, pois através dela é possível fidelizar o cliente (que geralmente freqüenta o resort em suas férias), e possibilita um lucro maior na operação do estabelecimento. 

De acordo com consultores hoteleiros, a falta de uma legislação específica para este novo mercado faz com que o seu crescimento seja limitado e inseguro, como afirma o consultor Caio Calfat. “Este mercado tem grande sucesso em algumas regiões do mundo pois é uma forma de você atender a dois mercados, que é o hóspede e o comprador, o que acaba trazendo uma maior rentabilidade ao operador hoteleiro na baixa temporada através da manutenção do condomínio. Porém, vejo que os investimentos em fractional são muito pontuais, e ainda não chegaram em grandes destinos turísticos do Brasil, como Foz do Iguaçu, Rio de Janeiro, Salvador. Este mercado ainda está muito embrionário, apesar de ser uma forte tendência. Tenho a previsão de que passaremos por um período de maturação, teremos aventureiros que acharão que irão se salvar da falência investindo neste mercado, o que pode nos trazer más notícias. Acredito que o Fractional tem tudo para crescer, mas ele passará por grandes obstáculos pela frente. O principal gargalo deste mercado é não haver uma formatação jurídica que regulamente este setor”, alerta Calfat prevendo os principais entraves que este novo segmento passará nos próximos anos.  

Legislação emprestada

Por não existir legislação específica que regule as regras de compra e venda de imóveis através da modalidade de propriedade compartilhada, muitos empresários utilizam legislações de outras modalidades imobiliárias para concretizar a venda das frações. De acordo com a Advogada Márcia Rezeke, especialista na área de Direito Imobiliário, por não haver legislação sobre o fractional, o mercado acaba utilizando algumas leis “emprestadas” para concretizar as vendas destas propriedades. 

Atualmente as frações são comercializadas em duas modalidades, que são: em forma de condomínio voluntário, onde é vendido o título de propriedade, e a outra modalidade de venda é a de Concessão real de uso, onde o comprador adquire o direito de utilizar o imóvel por um determinado tempo. “O mercado vem utilizando leis emprestadas para a venda dessas frações, acabando utilizando a lei de condomínio voluntário, que está presente no Código Civil, e a lei especial de concessão real de uso, a qual trata sobre este assunto”, afirma a advogada Márcia. 

Ela aponta alguns fatores que merecem atenção quanto a esta nova modalidade de negócios. Sendo a primeira relacionada aos empreendimentos que comercializam o direito de uso. “O empresário deve refletir se ele pretende permanecer ligado à administração do empreendimento, onde ele irá gerenciar o estabelecimento pelo período o qual ele for comercializado”. 

Pontos de alerta

Apesar dos proprietários de imóveis fracionados contribuírem mensalmente com uma taxa de condomínio, algumas despesas com a modernização do empreendimento serão geradas conforme o decorrer dos anos.  Despesas como a troca de piso, banheiro, entre outras acabam gerando um custo muito maior, onde a taxa de condomínio não consegue suprir esta demanda. 

Um ponto que Márcia Rezeke aponta como essencial na hora de se redigir um contrato de comercialização do empreendimento é em relação a sua modernização. De acordo com ela, no caso do condomínio voluntário, o administrador terá que fazer uma assembléia para viabilizar a reforma do empreendimento. “Quando se tem um condomínio voluntário, você tem um condomínio edilício, dependendo do que for, você terá que aprovar e ver qual a natureza do retrofit. Deverão ser realizadas duas assembléias, uma dentro do condomínio voluntário, o qual abrange uma cápsula da unidade autônoma e outra dentro do condomínio edilício, o qual abrange o condomínio como um todo. E após esta assembléia, os custos serão divididos no todo”, assegura Márcia. 

Já no caso da concessão real de uso, as regras de modernização devem estar estabelecidas no contrato, “No caso da concessão real de uso, você terá uma situação parecida na cápsula da unidade autônoma, porém, isso deve estar estabelecido previamente no contrato de concessão, que deverá explicitar como se regrará a modernização em relação aos custos e a operação da reforma, o que será tratado como benfeitoria necessária, útil, etc. A cobrança desta reforma, nos casos de concessão real de uso, é muito mais parecida como nos casos de locação de imóveis. No contrato de concessão real de uso as regras de modernização deverão estar bem claras e explicativas para que não ocorram problemas”, alerta. 

Outro ponto de alerta levantado por Márcia Rezeke é em relação a divisão da fração em caso de morte do proprietário por exemplo, principalmente nos casos do condomínio voluntário. “Na concessão de real de uso, o inventário é amarrado em 12 concessões de uso. Já no caso do condomínio voluntário, no advento da morte do proprietário a sua fração é dividida pelo número de herdeiros, o que acaba gerando um crescimento exponencial da quantidade de cotas, o que acaba sendo um problema. A lei de condomínio voluntário regulamenta que a cota deve ser dividida. Por exemplo, se eu tenho dez cotas, e uma dessas dez cotas, os proprietários sejam marido e mulher, no caso deles se separarem essa cota é dividida em dois, o que acaba gerando este crescimento, a ponto do condomínio chegar a ter mais de 200 pessoas proprietárias”, comenta. 

A advogada alerta que pelo fato de não existir legislação a respeito, o mercado começa a sofrer com aventureiros que degradam esta modalidade de negócios. “Uma das minhas grandes preocupações são os aventureiros de mercado. O Fractional é uma forma de tempo compartilhado, é uma forma de timeshare. O judiciário confunde o timeshare com o fractional, para ele, é tudo a mesma coisa. Se começar a entrar no mercado um monte de aventureiros, fazendo qualquer coisa, neste meio onde tudo pode e nada é entregue, ou pouco é feito, o mercado será muito prejudicado”, alerta a Advogada Márcia. 

Cenário favorável

De acordo com dados divulgados pelo site FractionalLife.com, em três anos o segmento de fractional cresceu no Brasil cerca de 300%, movimentando no mundo cerca de US$ 1 bilhão no ano de 2009. E por conta do crescimento do poder de compra do brasileiro, este mercado tende a ampliar ainda mais, como afirma o Diretor executivo de vendas e serviços de resorts da Interval International, Fernando Martinelli: “Eu acho que este segmento irá crescer nos próximos anos. O Brasil teve cerca de 50 milhões de pessoas que migraram de classe social, as quais começaram a ter o costume de viajar mais pela nação. São pessoas que trabalham e tem todos os seus direitos e que estão gozando suas férias. Essa nova classe média do Brasil tem um poder de consumo muito grande, e essas pessoas nos dias de hoje, ainda não possuem condições de ter uma segunda propriedade. Elas devem viver de aluguel ou então devem ter acabado de comprar seu primeiro imóvel, portanto, ele não tem condições de comprar mais um imóvel de R$ 200 mil. Mas ela tem a possibilidade de adquirir uma fração, enxergando um potencial de mercado excelente no fractional”. 

O executivo ressalta alguns pontos essenciais para o empresário que decidir investir neste segmento de negócio. Para ele o essencial é que o indivíduo saiba que o objeto principal do fractional, é a utilização do serviço o qual o consumidor comprou. Outro ponto que ele considera importante é que o investidor busque o maior volume de informações possíveis para saber se é este tipo de negócio que ele deseja apostar. “Na minha visão, quem deseja entrar neste negócio deve tentar entender qual o objetivo de negócios dele a longo prazo, se ele deseja entregar a propriedade, se deseja administrar a propriedade. O empreendedor deve pensar se daqui a 50 anos ele ainda será o administrador do empreendimento. É importante que se busque referências deste modelo de negócios onde ele funciona, para que se tenha o maior número de informações para que ele saiba investir nisso. O empresário precisa ter na cabeça que este negócio é de base imobiliária e de que ele está vendendo um imóvel. O que aconteceu com os empreendimentos que investiram em fractional no passado é que hoje os custos de manutenção não acompanharam as taxas de inflação do Brasil. O gestor do negócio deve ter uma responsabilidade a longo prazo e saber que ele terá responsabilidades e que não poderão ser esquecidas”, afirma Martinelli. 

Outro fator de risco que o executivo analisa é visto na comercialização destes empreendimentos. “Um dos grandes perigos que vejo é que nessa indústria, os profissionais que estão realizando as vendas são corretores imobiliários, e eles possuem vários vícios de venda de negócios imobiliários, o que pode acabar prejudicando o mercado. Em Caldas Novas (GO) muitos estão conseguindo vender estas propriedades e registrá-las nos cartórios de registro de imóveis, o que acaba influenciando os outros cartórios a também aceitarem registrar estas sub-matrículas para cada fração”, comentou. 

O volume de vendas de propriedades hoteleiras na modalidade fractional em Caldas Novas é algo que preocupa um conceituado consultor hoteleiro que pediu para não ser identificado. “Tem aventureiros que se dizem hoteleiros comercializando unidades no modelo fractional em Caldas Novas e os estandes de vendas estão sempre cheios. Mas nenhum corretor explica aos investidores que o negócio que estão adquirindo não possui arcabouço jurídico e representa um risco. Enquanto não começar a surgir os herdeiros do negócio e não for necessária as reformas dos empreendimentos, as vendas continuarão a pleno vapor. É preciso muito cuidado nesta venda e pricipalmente regulamentar o setor no Brasil, pois acredito que em breve muitos investidores serão lesados”, destacou a fonte. 

Propriedades de luxo

Acompanhando esta tendência de mercado, muitos resorts no Brasil estão investindo na construção de imóveis para oferecer aos clientes um maior mix de produtos e assim, fidelizar o hóspede. E um dos empreendimentos que decidiram investir em propriedade compartilhada foi o Aguativa Golf Resort, onde lançou recentemente o Aguativa Privilège, o qual conta com dez residências no total, oito delas já entregues e duas em construção, localizadas dentro do complexo do Aguativa. 

De acordo com a Gerente Comercial do empreendimento, Thais Berbert, o grupo decidiu investir neste negócio por conta da crescente tendência mundial que o mercado de propriedade fracionada vem passando. Segundo ela pesquisas comprovam que a maioria das pessoas que possuem residências de férias utilizam suas propriedades por no máximo 35 dias ao ano, sendo que desses, sete dias são destinados para manutenções e reparos.  “Isso representa um uso real de apenas 28 dias. Só esse número seria suficiente para justificar a compra de uma residência de férias em sistema fracionado. Se dividirmos o valor da fração, que atualmente gira em torno de R$ 150 mil, pelos 35 dias de uso pleno que a fração dá direito e pela capacidade de pessoas (oito adultos), significa que, no primeiro ano, cada pessoa pagaria R$ 535,72 por dia, um valor compatível com as diárias cobradas por resorts de alto padrão no Brasil. Mas, o melhor de tudo é que o exemplo considera apenas o primeiro ano de uso e o Aguativa Privilège é um investimento imobiliário para o resto da vida”, comenta. 

O projeto de fractional do Grupo conta com cem frações no total, sendo que 74 destas já foram comercializadas. A executiva afirma que o proprietário terá a sua disposição serviços de arrumação e limpeza diária, manutenções e reparos, segurança 24 horas, TV a cabo, internet wireless, água, luz e IPTU estão inclusos na taxa de condomínio, bem como a disponibilidade de móveis, utensílios, eletrodomésticos e eletroeletrônicos em bom estado de conservação. Além desses benefícios, o proprietário tem a possibilidade de usufruir de toda a infraestrutura do resort com parque aquático e acesso às práticas esportivas, serviços, monitores e demais atividades. 

Novos rumos

Tendo em vista esta crescente expansão do fractional no Brasil, outros empreendimentos do setor hoteleiro estão decidindo apostar neste novo nicho de mercado. Dentre eles podemos citar o Grupo Rio Quente Resorts,  que após o sucesso consagrado com o timeshare, decidiu apostar nas residências lançando em maio deste ano o Fractional Club. 

Aproveitando o gancho da crise econômica européia, outra empresa que decidiu apostar em fractional foi a Odebretch Realizações Imobiliárias. Após pesquisas de mercado, a empresa decidiu lançar o condomínio Quintas Private Residences, o qual fica localizado na Costa do Sauípe, e que traz consigo três pilares diferentes: Praticidade; Luxo e Inovação. O condomínio privativo conta com quatro suítes de luxo, espaço gourmet, piscina em uma área de aproximadamente 400 m². Através da venda de concessão real de uso, os proprietários poderão ter a sua disposição os serviços de: Supermercado Delivery; Buffets especiais; churrasqueiro; café da manhã; garçom / barman; governança, limpeza e lavanderia; massagista e serviços de  transfer e passeios. 

Na região Centro/Oeste brasileira, outra tradicional empresa da região de Caldas Novas (GO), o Grupo diRoma, também está apostando neste mercado após o sucesso com as vendas de timeshare. Os empresários do grupo decidiram investir no condomínio L’acqua diRoma II, o qual contará com condomínio fechado e terá parque aquático, espaço para academia, espaço para jogos, além dos apartamentos de um quarto com completa infraestrutura hoteleira.

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