Locação de residencial com serviço hoteleiro ganha força no Brasil

Tendência no mercado

Para Orlando de Souza, Presidente executivo do FOHB – Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil, o short term rental já é uma forte tendência no mercado. “Desde o advento de plataformas como AirBnb esse modelo vem ganhando espaço. O mercado, em todos os setores da economia, se desenvolve e novos formatos sempre surgem. Não é diferente no setor dos meios de hospedagem. No Brasil, e mais especificamente em São Paulo, esse modelo já tem despertado certo interesse há algum tempo e, com soluções nacionais estruturadas, principalmente pelo setor dos desenvolvedores imobiliários. Claro que os empreendedores hoteleiros e, em especial as redes hoteleiras que aportam sempre grandes inovações em seus formatos, têm que estar atentos a essa e outras soluções inovadoras. Incorporar ou não inovações são decisões de cada empresa em seus planos estratégicos de desenvolvimento”, avalia Souza.

Mas como essas startups atuam num nicho de mercado bem próximo a hotelaria convencional, eles não podem concorrer diretamente com o setor? Souza acredita que: “Muito embora o short term rental atue, de alguma forma, no setor de hospedagem, não nos parece uma concorrência direta. Pelo menos no setor da hotelaria de negócios, pois pretende um público muito mais interessado num modelo de residência, ainda que por curta temporada, e não na hospedagem hoteleira com “full service provided”. Claro que há que se observar o desenvolvimento desse formato. Muito importante que haja alguma forma de regulamentação pois, não poderá ser um franco atirador, sem nenhuma regulamentação para concorrer com o formato hoteleiro tradicional, esse sim super regulado, com encargos e tributos bastante pesados”, concluiu Souza.

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Busca de redução de custos

O Consultor José Ernesto Marino Neto, Fundador e CEO da BSH International, admite que o mercado corporativo pouco deve ser afetado por essa concorrência. “Em tese esse modelo cria concorrência para o segmento de lazer, mas não devemos nos esquecer que a busca de redução de custos deve ser uma obsessão de todo bom operador. Como dizem, unha e custos devem ser cortados sempre. E a tecnologia é um forte impulsionador de inovação e corte de custos”, diz Marino Neto. Ele faz uma reflexão que o livre mercado tem a beleza de permitir que as imperfeições sejam corrigidas por novas iniciativas. “É mais ou menos como a natureza: a adaptação de espécies, tornados, maremotos e calmarias são frutos da acomodação da natureza de acordo com seu processo evolutivo. Portanto, o que ocorre no short term rental é uma tentativa de correção de imperfeição. As empresas hoteleiras acostumaram-se a gerir ativos com muita gordura na operação e desprezam, via de regra, as hospedagens de longa permanência. Geralmente também desprezam a prestação de serviços a residentes. Então surgem novos players para atuar nos segmentos disponíveis. Ao mesmo tempo é bom de se lembrar que, como na natureza, há parasitas. Ou seja, é possível observar operações de empresas que alugam apartamentos fora do pool, beneficiando-se dos serviços providos pelo Pool Hoteleiro. Como na natureza, quando o parasita mata o hospedeiro, ele também tende a morrer. Será interessante observar quais modelos sobreviverão. É possível que o short term rental seja mais um modelo de negócios a disposição de investidores imobiliários. Só o tempo irá dizer quem irá sobreviver”, destacou.

Competição com os hotéis é inevitável

Pedro Cypriano, Managing Partner da empresa de consultoria hoteleira HotelInvest, entende que esse modelo de negócio proposto pelo short term rental atende tanto a demandas por estadias mais longas como por períodos curtos. “E se um novo empreendimento, com preços supostamente mais competitivos e com estrutura nova, chegará a potenciais hóspedes por canais de distribuição tradicionais em hotelaria, como as OTAs, a competição com o hotel, ainda que parcial, é inevitável. E diferentemente do Airbnb, esses projetos estão sendo pensados como hotéis, tanto em estrutura como em serviços básicos, lembra Cypriano.

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Para ele, não há dúvidas que o interesse por administrar residenciais com serviço hoteleiro vem crescendo no Brasil, não apenas pelas startups como pelas próprias redes hoteleiras. E uma das razões apontadas por ele é do interesse pelo negócio. “O potencial construtivo em São Paulo representa uma oportunidade clara de desenvolvimento para imóveis não residenciais com serviços hoteleiros, sem exigência de diversos apartamentos para uma escala mínima que viabilize o negócio. Diante do momento difícil para a hotelaria no País, é natural que sejam pensados usos alternativos para parte dos hotéis, especialmente àqueles com vocação residencial. No entanto, esse movimento não é aplicável a todo e qualquer hotel, mas sim àqueles com estrutura, localização e demanda para esse novo posicionamento de mercado. E vencido esse primeiro obstáculo, depois é preciso da aprovação dos proprietários para concretizar as tais conversões, o que em um setor dominado por condo-hotéis decididamente não é nada simples”, alerta Cypriano.

Ajuste na hotelaria

Esse modelo de negócio de residencial com serviços hoteleiros que ganhou força na capital paulista, também pode ser observado em algumas outras capitais, como Belo Horizonte. “Já existem prospecções em curso através de gestores imobiliários que juntam o ativo imobiliário potencial a tecnologia embarcada das soluções ofertadas pelas Startups. Este match ainda não aconteceu em um primeiro empreendimento (embora alguns já tenham se transformado em Homestays). É certo que, após o primeiro aderir a solução que alguns outros se somem conforme suas características”, avalia o Consultor hoteleiro Maarten Van Sluys.  Ele acredita que os empreendimentos que passarem pela transformação (após a correta análise técnica de sua vocação para o novo modelo) seguramente não retornarão à atividade hoteleira clássica. “Entendo que demanda hoteleira corporativa mesmo após ingressarmos no “Futuro Normal” não retornará a índices anteriores logo a oferta hoteleira precisará sofrer este ajuste espontâneo. Mas é muito importante compreender a necessidade de investimento financeiro inicial para a nova formatação. Não poderá acontecer uma conversão sem adaptações devidas para necessidades de moradores sejam eles de curta, média ou longa permanências. Estas exigências não são simples e demandarão expertises adicionais”, assegura Van Sluys.

Arcabouço jurídico

Com que base jurídica é amparado esse novo modelo de negócio. Quem explica é a Advogada Márcia Rezeke, Sócia no escritório Rezeke & Azzi Advogados. “Em São Paulo, por exemplo, não há na legislação de uso e ocupação do solo a categoria residencial com serviços. O que existe é a categoria residencial (R) e não residencial (NR).Na categoria NR é possível a aprovação do empreendimento como apart-hotel ou similar (NR1-12), o que permite a utilização para uso residencial, como para meio de hospedagem, em ambos os casos com serviços disponibilizados, dada a natureza híbrida do apart-hotel. Ocorre que nessa categoria (NR1-12) o IPTU terá alíquota 50% maior do que aquela cobrada em um imóvel residencial, o mesmo correndo com as contas de consumo que serão mais elevadas. Por outro lado, considerando a natureza híbrida do apart-hotel a Ordem Interna SF/SUREM n. 01, de 15.01.2021 da Prefeitura de São Paulo levou em consideração que em um de apart-hotel podem efetivamente ter condôminos que residam no empreendimento. Com isso, possibilita que nessa hipótese seja possível solicitar a redução da alíquota de 1,5% para 1%, mediante solicitação do interessado, conforme requisitos estabelecidos em referida Ordem Interna. Ainda com relação à forma de aprovação do empreendimento, tal fato poderá impactar no financiamento que eventualmente venha a ser contratado pelo comprador. Um empreendimento aprovado como NR, ainda que o apartamento seja utilizado para moradia, as regras aplicáveis pelo agente financiador serão aquelas atribuídas aos imóveis não residenciais”, explica a Advogada Márcia.

Ela lembra que em relação à locação diária não se pode perder de vista que a Lei n. 8245/91 (Lei de Locação) prevê que a locação por temporada pode ser celebrada de um a 90 dias. “Desse modo não me parece que haja impedimento legal para esse tipo de locação. É importante não confundir prazo de locação com prazo para retomada do imóvel. Isso porque a legislação locatícia não prevê prazo mínimo nem máximo para a locação. O que ela prevê é o prazo mínimo para o exercício da retomada por denúncia vazia, ou seja, aquela que independe de justificativa, que é de 30 meses”, explica Márcia.

E para quem deseja investir nessa modalidade de negócio, a advogada Márcia deixa uma dica valiosa: “Os investidores deverão analisar com cautela a documentação, a fim de verificar qual tipo de imóvel propriamente estão adquirindo. Devem procurar se informar sobre as diferenças, sob o aspecto jurídico, de um empreendimento residencial (com serviços) e um apart-hotel que dada sua natureza tem serviços, mas que pode ter unidades deferidas ao uso residencial. Esse tipo de avaliação evitará que o investidor seja levado a uma aquisição calcada em expressões comumente utilizadas no mercado, mas que não encontram aderência na legislação. Para mim, bom negócio passa por aquele realizado após uma serena avaliação do investidor quanto à localização, preço do metro quadrado, custo de decoração e de manutenção, e valor potencial de locação. Como todo investimento, existem riscos envolvidos que passam por vacância e superoferta, e que devem ser considerados; o que não existem são milagres”, concluiu Márcia.

Oportunidades mercadológicas

E de olho nas oportunidades apresentadas pelo mercado, algumas tradicionais administradoras hoteleiras já começam a atuar nesse segmento de residencial com serviços hoteleiros, como a AHI – Atlantica Hotels International. Ela lançou em dezembro do ano passado a Atlantica Residences e oferece um produto totalmente disruptivo, focado em residencial com serviços disponibilizados através de uma plataforma digital única e exclusiva. Para o investidor que aposta em estúdios para locação, a AHI oferece uma solução completa, desde a conceituação, decoração, operação, até a comercialização da unidade. O locatário poderá optar por sua estada, seja ela por temporada ou por períodos mais curtos, com todo o conforto de uma residência e a segurança de um condomínio, somados à expertise de gestão da companhia. Os imóveis administrados pela Atlantica Residences são 100% equipados e decorados e estão localizados em condomínios em regiões premium de São Paulo, como a Vila Mariana, Vila Clementino, Ipiranga, Vila Olímpia e a Berrini.

Os consumidores, por sua vez, possuem acesso a um aplicativo que funciona como central de atendimento 24 horas. Isso permite fazer reservas, check-in e check-out, acessar o apartamento, solicitar atendimento remoto, solicitar serviços pay-per-use, além de fornecer informações e recomendações de serviços na região. São oferecidos, ainda, roupa de cama e banho e kit de higiene (amenidades). Além dessas características, os estúdios administrados pela Atlantica Residences oferecem uma estrutura de mini-cozinha em todas as suas unidades. O serviço de limpeza pode estar incluído no valor da diária, dependendo da característica do empreendimento.

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O custo de locação varia e leva em conta vários fatores, como localização e duração da estadia. A locação pelo cliente final acontece via aplicativo, website da Atlantica que também faz a intermediação da distribuição desses apartamentos em outros canais de distribuição, como: sites imobiliários, agências de viagens físicas e virtuais (como Booking.com, Expedia etc), além da distribuição direta para clientes e agências corporativas.

Gestão e locação de imóveis

Outra administradora hoteleira que aposta em uma tendência mundial das experiências de hospedagem é a ICH Administração de Hotéis, detentora das marcas Intercity Hotels e Yoo2. A empresa anunciou recentemente ao mercado o seu novo braço operacional, a marca Cityhome by Intercity Hotels. Que foi concebida para gerir locações de curta, média e longa temporada de imóveis. A plataforma começa a operar no segundo semestre desse ano e já conta com projetos em Porto Alegre (RS), Gramado (RS) e Salvador (BA). A Cityhome será responsável pela gestão completa do imóvel, incluindo consultoria de design e decoração e realização de fotos profissionais do imóvel para o set up inicial. Isso inclui também a comercialização através de um time próprio e distribuição em plataformas de venda B2C e B2B; manutenção preventiva e corretiva durante toda parceria com os proprietários. Somado a isso, está também serviços on demand e tecnologia embarcada em toda jornada do locatário, como check-in e check-out com acesso seguro ao apartamento. Aos proprietários será disponibilizado um ambiente exclusivo para acompanhamento detalhado da performance do seu ativo e ainda a vantagem de tarifas especiais nos hotéis do grupo de Norte a Sul do País. “É o conceito de anfitrião profissional agregado a uma forte automação à jornada do cliente, facilitando o processo de check-in e check-out e acesso ao imóvel, e prestando atendimento 24/7 ao locatário. Além de operacionalizar a locação e cuidar dos imóveis administrados, no quesito vendas, vamos sair do trivial oferecendo os imóveis nas maiores agências e operadoras de turismo do país e nos sites tradicionais de venda”, afirma Daniel Rigon, diretor da nova marca.

Entre os empreendimentos já confirmados que contarão com os serviços da Cityhome estão o Bav Residenz com a Urbinc Empreendimentos, que será entregue no final do ano na cidade de Gramado (RS); o Go Rio Branco em parceria com a Melnick Even, com previsão de entrega para 2023, em Porto Alegre (RS) e dois empreendimentos na cidade de Salvador (BA), com a RGP Empreendimentos. Também há projetos em negociação para as cidades de São Paulo e Curitiba.

Desburocratizar a locação

Diante do potencial construtivo da capital paulista a Construtora Vitacon criou em 2018 a startaup Housi que através de um aplicativo é possível fazer a assinatura de uma moradia. Essa plataforma de moradia planejada alia o conceito on demand, que traz uma visão disruptiva ao mercado, integrando serviços, proporcionando experiências e vivência em comunidade. A empresa assegura que essa é uma alternativa ao modelo tradicional de gestão de locação para os investidores imobiliários, que podem contar com uma gestão patrimonial mais eficiente, proporcionando mais rentabilidade e tranquilidade. Para os usuários, essa solução desburocratiza o aluguel de um imóvel e o processo de gestão de um imóvel pelo investidor. Seu propósito, de reinventar a forma como as pessoas vivem, integra serviços e experiências que vão além do tradicional aluguel, oferecendo liberdade de morar pelo tempo que quiser com a facilidade de um clique, benefícios com parceiros e vivências em comunidade. No ano passado, a gestora de venture capital Redpoint eventures aportou R$ 50 milhões no negócio, o que lhe rendeu uma fatia de 16,7% no capital — ou seja, a empresa foi avaliada em quase R$ 300 milhões. Com isso, a meta da Housi é ampliar o total de ativos sob gestão de R$ 10 bilhões para patamar superior a R$ 30 bilhões até o fim desse ano.

Outra grande construtora e incorporadora paulista que também objetiva ampliar o core business no segmento é a Gafisa através da plataforma imobiliária, por meio do Viver Bem by Gafisa. O objetivo é oferecendo ativos que atendam às diferentes necessidades de consumidores e investidores, como o de venda e compra, administração de condomínios, decoração e reformas e vários outros serviços relativos ao imóvel, por exemplo o aluguel de curta, média e longa temporada. Para viabilizar este novo pilar do negócio, a Gafisa firmou uma parceria com a startup Nomah, que oferece apartamentos residenciais mobiliados, confortáveis e com locação flexível – de um dia, semanas ou meses – para quem quer ficar ou morar, a fim de ofertar soluções completas a investidores imobiliários, potencializando a rentabilidade desses ativos residenciais.

O primeiro ativo incorporado e construído pela Gafisa em parceria com a Nomah é o Moov Estação Brás que terá 542 unidades distribuídas em duas torres, mais uma loja. O projeto tem previsão de entrega em breve e terá uso misto: 321 apartamentos de uso residencial e 221 unidades destinadas a estadas curtas, médias e longas. A ideia é que a startup cuide desde a gestão de contas e manutenção dos apartamentos, até os contratos das locações flexíveis, trazendo tecnologia e eficiência para todas as unidades locadas. Em operação há quatro anos, recentemente, a startup recebeu um aporte de R$ 50 milhões da Loft e anunciou o rebranding, mudando o nome de Uotel para Nomah. A parceria com a Gafisa é a primeira pós-reposicionamento da startup, marcando o novo momento da startup.

Inovação no mercado

Outra empresa que surgiu com força total no mercado de gestão de locações de longa e curta temporada é a Xtay. Ela inovou no mercado brasileiro como a primeira plataforma que conecta investidores e hóspedes de forma 100% contactless. Todos os serviços oferecidos aos hóspedes são viabilizados pelo site ou no app  www.xtay.com.br  que coordena a demanda por locações que são distribuídas entre os investidores participantes. Com a proposta de expandir o segmento, a Xtay é uma empresa de soluções que gerencia propriedades e interliga proprietários e hóspedes, provendo maneiras inteligentes e atuais de hospedagem para lazer ou trabalho. Graças ao conceito “as a service” de hospitalidade, que está em crescimento, o público tem procurado opções mais práticas de se hospedar conforme evolui seu estilo de vida e busca no universo digital alternativas que otimizem esse processo.

Três empresas compõem a Xtay: MyBlend, especialista em soluções arquitetônicas e de design de interiores, Sanctuary Venture Studio, 1º venture studio do Brasil direcionada para tecnologias para Real Estate e internet das coisas, e a Atrio Hotel Management. Essa é uma das maiores administradoras hoteleiras do Brasil com mais de 60 hotéis em operação, somando mais de 8.4 mil quartos e administrando R$2,1 bilhões em ativos e há mais de 30 anos no mercado.

De acordo com Paulo Roberto Caputo, CEO da Xtay, estas empresas combinam um amplo know-how em campos complementares e direcionados para o que o consumidor busca quando vai se hospedar. Além disso, as opções oferecidas pela Xtay atendem de forma completa incorporadoras e investidores que desejam colocar imóveis para locação. Já Rony Stefano, Presidente do Conselho da nova empresa, destaca o conceito techospitality – Tecnologia para Hospitalidade – desenvolvido pela Sanctuary. Ele compreende uma combinação exclusiva de gestão de serviços com equipamentos e softwares específicos com internet das coisas de última geração, fechaduras inteligentes sofisticas, reconhecimento facial, controles de acessos, aplicativos de check-in, precificação automática, big data aplicado, sistema de notas fiscais e gestor de canais. Somado a isso está um motor de reservas e PMS, tudo de forma inteligente e extremamente sofisticada do ponto de vista de implementação, manutenção e operação.

Charlie cresce no mercado

E para a hotelaria convencional que ainda não conhece a Charlie, é bom ficar atenta. Essa startup nasceu em abri do ano passado como resultado de 13 anos de experiência no mercado imobiliário e hoteleiro em São Paulo. Tem como objetivo unir o melhor dos dois mundos: hotel e residencial, oferecendo aos clientes o conforto de casa com as comodidades da hotelaria. Iniciou no mercado de conversão de hotéis quando assumiu o antigo Mercure Paulista. Recentemente assumiu a gestão do complexo Newciti Executive & Residence, operado anteriormente pela Atlântica Hotels International com a bandeira Ramada. Localizado no Itaim Bibi, um dos bairros mais valorizados e prestigiados da cidade, o empreendimento passou a se chamar NewCiti Itaim by Charlie. Possui um público bem amplo, como turistas, clientes corporativos, moradia temporária ou até fixa, oferecendo também a conveniência de facilidades e serviços sob demanda com padrão hoteleiro a todos os condôminos do empreendimento.

Nesse novo formato, os proprietários investidores de apartamentos do antigo Ramada Hotel & Suites Itaim Bibi poderão optar por ter o Charlie administrando, além do prédio, as suas unidades, contando com o gerenciamento de toda a operação, da reforma e manutenção à locação, acompanhando dados analíticos do imóvel e, claro, aumentando sua rentabilidade. Para garantir a cobertura de todo o processo, o Charlie ainda realiza o anúncio dos imóveis nas principais plataformas de locação, como Booking, Airbnb e Expedia, além do próprio site e aplicativo Charlie, que não tem nenhum custo adicional ao proprietário. Os hóspedes e moradores dessas unidades contarão com uma experiência de estadia numa solução de locação moderna, flexível e prática, além de serviços e atendimento personalizados. “Nosso propósito é reimaginar o ecossistema da hospitalidade, mesclando as praticidades do hotel com o conforto de casa, oferecendo uma experiência de estadia e serviços sob demanda para curta, média e longa duração. O Charlie cuida do imóvel do proprietário investidor com uma equipe focada em manter o ativo impecável e rentável, reduzindo os custos e maximizando a receita do nosso cliente”, explica Allan Sztokfisz, CEO do Charlie.