Investimentos de R$ 1,57 bilhão devem mudar a cara da hotelaria em Belo Horizonte
Com os incentivos municipais concedidos pela prefeitura de Belo Horizonte, 34 hotéis estão com projetos aprovados e um em fase de licenciamento e se todos eles sairem do papel, a capital mineira passará a ter 34.500 leitos, contra os 18 mil leitos atuais.
A cidade de Belo Horizonte possui grande parte dos meios de hospedagens num negócio de família e muitos estão mal posicionados no mercado, pois os devidos investimentos em modernização não são feitos, assim como qualificação e treinamento de mão-de-obra. Muitos ‘donos’ do negócio hotel administram como seu pai herdou de seu avô e ainda conseguem obter uma boa remuneração pela falta de oferta. Quando a operação está ruim a falta de resultados justificam a ausência de re-investimentos em modernização e qualificação de profissionais. Quando a operação está boa, os resultados justificam a não necessidade de investir no aprimoramento da mão de obra e a indisponibilidade de vacância, pois os quartos e salas de eventos sempre cheios e a impossibilidade de promover reformas estruturais. O hoteleiro familiar, mais que as redes, são hábeis em explicar o porque priorizam investir tão pouco. Alguns produtos hoteleiros apresentam instalações deficientes e com pouca visão de empreededorismo, mas as altas taxas de ocupação sem a contra-partidas compatíveis para seus hospedes estão com os dias contados.
Através da chegada iminente de grandes e novas redes, até então ausentes no mercado, haverá uma evidente melhora nesta equação visto que as redes tem políticas bem definidas e seus contratos de administração preverem provisões para os novos investimentos. Igualmente suas políticas de recursos humanos são um excelente paradigma para os colaboradores tão desejosos de se qualificarem cada vez mais. “Evidentemente que na hotelaria, assim como em todos os mercados a concorrencia é salutar e cuida de dividir os bons e os ruins. Quem tem competência, bom produto, funcionários motivados e qualificados se estabelecerá, os que não atenderem as demandas do novo mercado ficam pelo caminho. Esta realidade representa um dos argumentos-base para a reposição de inventário onde novos leitos entram no set competitivo e alguns dos atuais saem. Isso acontece em praticamente em todos os segmentos de negócios tanto de bens de consumo como de serviços”, assegura o Consultor e Asset Manager, Maarten Van Sluys.
Incentivos municipais
Os investimentos que devem mudar a ‘cara’ da hotelaria de Belo Horizonte são em razão de uma série de incentivos baseada na Lei municipal 9.952 de 5 de julho de 2010. Entre as principais vantagens da nova legislação em que o prazo para usufruir destas benécias terminou em julho do ano passado, estava a chance de o investidor poder aumentar a área construída no terreno. O CA – Coeficiente de Aproveitamento de área que ficava entre 0,5 e 3 passou a ser 5. Isso significa que em um terreno de 1 mil m², passou a ser possível construir até 5 mil m². Os benefícios são válidos não só para os hotéis novos, como também para os antigos. Mas para isto é necessário obedecer algumas regras como: Apresentação de cronograma de execução de obra, com previsão de conclusão da mesma até 28 de fevereiro de 2014; Garantia de início do funcionamento do estabelecimento até 30 de março de 2014; Garantia de manutenção das atividades hoteleiras por um prazo mínimo de dez anos, contados da data da emissão do Alvará de Localização e Funcionamento da atividade, entre outros.
Para aproveitar os incentivos municipais e lucrarem em cima do investimento hoteleiro que serem feitos por terceiros, muitos proprietários de terrenos apresentaram projetos hoteleiros para garantir o prazo. Agora o desafio é conseguir incorporador, construtor, investidor e administrador para que este projeto saia do papel. Deram entrada na Prefeitura de Belo Horizonte 34 projetos e um ainda está em fase de licenciamento. Se todos eles se tornarem uma realidade, até março de 2014 Belo Horizonte passará a ter 34.500 leitos, contra os 18 mil leitos atuais. A estimativa é que se todos os empreendimentos forem concretizados, o investimento fique em torno de R$ 1,57 bilhão até 2014.
Lei da oferta e demanda
Mas com tantos hotéis sendo projetados haverá demanda suficiente? Esta realidade preocupa em muito ABIH / MG — Associação Brasileira da Indústria de Hotéis do Estado de Minas Gerais que pede cautela, pois a Copa do Mundo só garante a hospedagem de 12 dias em Belo Horizonte. Segundo a ABIH/MG, Belo Horizonte possui 103 meios de hospedagem que totalizam 18 mil leitos e a taxa de ocupação acumulada no ano passado ficou em 72% e quem investir em hotéis de forma especulativa, se dará muito mal, pois a cidade só comportará estes novos empreendimentos se o Centro de Eventos do Expominas e do Minas Centro forem ampliados, assim como a construção da segunda pista do Aeroporto de Confins. “Como existe uma grande demanda latente para a realização de eventos na cidade, a expansão dos equipamentos de eventos podem sustentar a nova oferta de quartos. Neste sentido, a Prefeitura de Belo Horizonte não está economizando esforço para conseguir aprovar o seu projeto de centro de convenções. O projeto já está sendo reapresentado na Câmara Municipal para tentar novamente sua aprovação. A construção deste centro de convenções será outro aliado para garantir a demanda hoteleira” , justifica Stella de Moura Kleinrath, Diretora de Promoção Turística da Prefeitura de Belo Horizonte.
De acordo com o Consultor Van Sluys, o número ideal para o crescimento da capacidade instalada em Belo Horizonte seria dos atuais 9 mil UH´s — unidades habitacionais para 12,6 mil novas UH´s, o que equivale a um aumento de cerca de 40%. “Teríamos um superavit nesta balança de 4,4 mil UH´s. Se entendermos que dos atuais projetos apenas 60% virem realidade por este ou aquele motivo (o principal será a inviabilidade financeira atraves da ausência já perceptivel de clientes individuais para aquisição de unidades no sistema de apart-hotéis) estamos falando de 13.800 UHs ao final de todo periodo. Ou seja, de fato Belo Horizonte deverá contar em meados de 2014 com uma oferta de 1.200 UHs acima do que deveria”, alerta o Consultor Van Sluys.
Investir de forma segura
Com esta verdadeira enxurrada de projetos hoteleiros apresentados em Belo Horizonte, mesmo que somente a metade saia do papel e se materialize haverá rentabilidade suficiente as pessoas que estão investindo neste negócio? Quem responde é o Consultor Van Sluys. “A curva da rentabilidade está diretamente ligada as características de cada um dos novos hotéis projetados. Enxergo atualmente uma hiper-valorização nos preços de vendas de unidades autonômas, considerando o valor pelo metro quadrado dos apartamentos, em todas as regiões em desenvolvimento de Belo Horizonte. Entendo ainda que estes valores passarão por uma acomodação após a divisão dentre os projetos que sairão das pranchetas e dos que ficarão no pensamento de donos de terrenos e corretores de imóveis. Sabemos que o valor do investimento inicial norteia a futura rentabilidade percentual do negócio que cabalisticamente calcula-se em torno de 1% ao mês como cifra ideal. Como sempre se diz os melhores negócios usualmente são os mais arriscados. O retorno conservador está sempre atrelado a suas garantias. O negócio hoteleiro em sua maioria é imobiliário, ativo que agrada ao investidor brasileiro. Hoje o que constatamos é uma repressão forte no índice de clientes potencialmente investidores de unidades hoteleiras. O tradicional investidor já alocou seus recursos nos projetos que foram lançados primeiro e hoje faltam nomes e telefones nas agendas das grandes corretoras. Acredito que a não concretização de alguns projetos promoverá uma “segunda onda” uma vez que os investidores que reservaram unidades nestes hotéis, uma vez nao se materializando, migrarão para aqueles outros como projetos aprovados e que estarão em construção. Com isso os estoques ora ociosos de apartamentos deverão ser preenchidos a contento das construtoras”, conclui Van Sluys.
Com os investimentos Belo Horizonte ganhará várias bandeiras internacionais como: Novotel e Pullman (Accor), Caesar Park e One (Posadas), Comfort e Sleep Inn (Atlantica), Holiday Inn (IHG), Royal Tulip e Tulip Inn (BHG), Tryp (Meliá), Ramada (Wyndham), além de tradicionais bandeiras hoteleiras nacionais como InterCity, Go Inn, Bristol, Fasano, entre outros.
Belo Horizonte terá hotel Golden Tulip.
A capital mineira deverá ter um hotel da bandeira Golden Tulip com 405 apartamentos de luxo, com medidas de 40m², além de quatro suítes presidenciais, uma suíte real e um centro de convenções com mais de 4.000 m². Além disso, incluirá também um auditório com capacidade para 1000 pessoas, salas de reuniões, restaurantes, spa, heliponto completo, além de fitness center, piscina e área de lazer. O empreendimento que está orçado em R$ 200 milhões será administrado pela BHG — Brazil Hospitality Group, possui projeto arquitetônico do escritório Farkasvolgyi e o arquiteto e decorador é João Armentano. A localização do empreendimento será privilegiada, na Av. do Contorno, onde se iniciam as avenidas Cristiano Machado e Antônio Carlos.
O projeto já nasce dentro do projeto de revitalização do Boulevard da capital, o que garante ao seu entorno atrativos como a construção de centros de eventos e comerciais de alto padrão.
Primeira bandeira internacional no Brasil
A Hotelera Posadas e a Direcional Engenharia em parceria com a Sancruza, lançaram o primeiro empreendimento do País com a marca One Hotels by Caesar Business: o One Belo Horizonte Pampulha possui previsão de entrada em operação em março de 2014. Focado no segmento de turismo de negócios, o empreendimento será construído em um terreno de 1.550,19 m², que terá 30% de área verde, numa região privilegiada, próximo ao Aeroporto da Pampulha e das principais vias de acesso da capital mineira. Serão 208 unidades distribuídas em uma torre de 20 andares. A área dos apartamentos varia de 19,11 m2 a 36,97 m2. Um dos diferenciais do One Belo Horizonte Pampulha são as lojas abertas ao público, que darão suporte para serviços. Os hóspedes contarão com 75 vagas de estacionamento, sendo 58 cobertas.
A Direcional Engenharia também vai construir em Belo Horizonte uma unidade Go Inn, marca padrão econômico pertencente a Atlantica Hotels e o bairro da Pampulha na capital mineira foi o local escolhido. As obras devem iniciar em breve e a previsão é que entre em operação em março de 2014 com 200 apartamentos, distribuídos em um prédio de 12 andares, e restaurante. Um dos diferenciais deste empreendimento são os conceitos de sustentabilidade implantados, a fim de reduzir os impactos ambientais. O hotel terá vaso sanitário com caixa acoplada, torneiras com fechamento automático, inclusive nas áreas comuns, sensor de presença na iluminação, aproveitamento da água pluvial e descarte de lixo espaços para a reciclagem.
Site Savassi e Belvedere
O Grupo Maio/Paranasa, em parceria com o grupo Accor, farão a construção do Site Savassi, constituído por dois hotéis das bandeiras Novotel e ibis budget (nova marca mundial da Accor para os hotéis de categoria supereconômica, antiga Formule 1). O empreendimento, localizado no encontro das avenidas Getúlio Vargas com Contorno, no coração da Savassi, tem investimentos na ordem de R$ 140 milhões e vai representar um novo marco na hotelaria da cidade. O Novotel terá 204 apartamentos com design moderno, acesso à internet, ar condicionado individual, portas e janelas antirruídos. O hotel também contará com o programa Family&Novotel, que busca atender o público familiar ao garantir uma série de atrativos para hospedagem de crianças e, na gastronomia, com o Bar/Restaurante 365, que oferece refeições 24/7 em um conceito de cozinha contemporânea. Já o ibis budget, de categoria supereconômica, será erguido com 240 apartamentos com layout inteligente e isolado acusticamente, banheiro privativo, ar condicionado central, camas de casal e solteiro confortáveis, TV por assinatura, relógio com sistema automático de despertador e fechadura com cartão magnético. Entre os serviços disponíveis, destaque para a recepção 24 horas, computadores conectados à internet e guarda-volumes.
Outro empreendimento da rede Accor que vai mudar os conceitos de hospitalidade em Belo Horizonte é o Pullman (Perspectiva), uma bandeira padrão luxo que possui o conforto aliado a tecnologia como um dos grandes diferenciais e que promete revolucionar os conceitos de hospedagens na capital mineira. Quem está construindo também é o Grupo Maio/Paranasa e a edificação que está sendo construída no bairro do Belvedere é um site, constituído pela bandeira Pullman (hotel upscale 5 estrelas) que terá 280 apartamentos e por uma torre com a bandeira Ibis, de segmento econômico, operando no mesmo local e que terá 220 apartamentos. Com estrutura arrojada e estrategicamente localizado na Avenida Raja Gabaglia, o Site Belvedere tem investimentos na ordem de R$150 milhões que deverão ser captados no mercado de investidores. Esse será o primeiro Pullman a ser construído para atender aos requisitos da marca, tendo em vista que a unidade na capital paulista é um retrofit de uma unidade Gran Mercure.
Fasano chegará a Belo Horizonte
Das marcas da hotelaria nacional que serão implantadas em Belo Horizonte a que mais chama a atenção é o Fasano que possui um elevado padrão de luxo em conforto e serviços. A expectativa é que o empreendimento entre em operação no final de 2013 após uma ampla reforma do prédio modernista projetado por Raphael Hardy na década de 60, na Praça da Liberdade e que era o antigo prédio do IPSEMG — Instituto de Previdência dos Servidores do Estado de Minas Gerais. Houve uma licitação por parte do Governo Estadual e o consórcio formado também pela JHSF Incorporações, adquiriu os direitos de concessão para explorar o local por 35 anos. O consórcio pretende investir cerca de R$ 52 milhões para implantar em Belo Horizonte um dos melhores meios de hospedagens do Brasil.
Bristol Stadium, mais um hotel de luxo em Belo Horizonte
Outro hotel padrão luxo que também está sendo implantado em Belo Horizonte é o Bristol Stadium pela Bristol Hotels no bairro da Pampulha. A expectativa é que o projeto necessite de pelo menos R$ 45 milhões de investimentos que serão captados no mercado de investidores. A edificação terá 245 unidades habitacionais divididas em duas torres e o hotel atenderá a dois públicos distintos: os executivos e os jogadores e delegações de futebol, visto que ficará perto do estádio Mineirão. O hotel também vai oferecer dois restaurantes, área de lazer com piscina e um centro de convenções com capacidade para 1 mil pessoas em auditório.
InterCity chegará a Belo Horizonte
Outra rede hoteleira nacional que entra na capital mineira é a InterCity que através de uma parceria com as empresas Verde Imóveis e Castelo Engenharia estão construindo um empreendimento numa área de 4 mil m², onde se encontra o estacionamento de uma concessionária de veículos na Av. Amazonas, principal via de acesso a capital mineira. A localização é bastante privilegiada, pois fica próximo do Expominas, principal Centro de Exposições do Estado, do Anel Rodoviário e do Distrito Industrial de Contagem e Betim, onde se concentram grandes indústrias nacionais e internacionais. A edificação de 15 andares exigirá um aporte de cerca de R$ 40 milhões captados no mercado de investidores e terá 286 apartamentos na categoria Express dotados de uma completa infraestrutura para atender aos executivos de negócios. Haverá amplas salas de convenções, restaurante e uma piscina com raia de 12,5m.
Com os incentivos municipais da prefeitura de Belo Horizonte, 35 hotéis devem se beneficiar, mas 12 não contam com estes incentivos, pois deram entrada antes desta nova lesgislação. Segundo o Consultor Maarten Van Sluys, dos 47 hotéis listados, dois já foram inaugurados, 17 estão em execução, 11 ainda não iniciaram as obras e outros 17 estão paralisados. “Considerando que dos 11 não iniciados, num cenário otimista sete deles ainda venham a começar teremos até março 2014, 26 novos hotéis com no total 4.979 apartamentos finalizados. Não podemos esquecer que nem todos terão 100% das unidades agregadas ao pool de locação, pois alguns são comprados para outra finalidade. Isto nos faz supor teremos aproximadamente 4.700 novos apartamentos lançados no mercado. Temos um crescimento real de fato muito bem ajustado às necessidades do mercado e o alarmismo que vimos recentemente é infundado. Quem precisa temer é de fato quem não tem produto, está mal localizado ou ambos”, assegura Van Sluys.
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