InnVestidor, entidade atenta na defesa dos investidores em hotéis
A InnVestidor – Associação Brasileira de Investidores de Condo-Hotel foi criada em agosto de 2017 durante o processo de regramento do condo-hotel pela CVM – Comissão de Valores Mobiliários. O objetivo era defender os investidores hoteleiros que aportavam recursos nos condo-hotéis. Esse modelo de negócio, na sua esmagadora maioria, foram planejados pelos jurídicos das redes hoteleiras. O modelo majoritariamente praticado criou um complexo sistema que muitas vezes acaba por consumir a maior parte das receitas, deixando muito pouco para os investidores, proporção essa que deveria ser ao contrário.
A grandiosa maioria das redes hoteleiras que operam no Brasil não possuem um único centavo no negócio. Se a operação do condo-hotel der lucro ou prejuízo, as taxas cobradas pelas administradoras estão garantidas. E o risco do negócio quase sempre fica com os verdadeiros donos do hotel. E diante da pandemia da COVID-19 que paralisou as atividades dos hotéis, a situação se agravou ainda mais. Tem muitos investidores sem receber há meses ainda pagando as taxas de manutenção para o hotel ficar fechado, assim como as tacas das administradoras.
E para agravar ainda mais a situação, tem rede hoteleira que está usando o fundo de reposição nesse momento de pandemia para custear a operação. Com isso, quando surgir a necessidade de repor colchão, enxoval de cama, utensílios e equipamentos de cozinhas ou outros itens, essa verba não existirá. E afim de evitar depreciação de seus ativos, a conta ficará para os investidores.
Veja essas e mais questões tratadas nessa entrevista exclusiva com o Advogado e Vice-presidente da InnVestidor, Camilo Ashcár Neto.
Revista Hotéis – Como e quando foi criada a InnVestidor? Quais os interesses representados e quantos associados possuem atualmente?
Camilo Ashcár Neto – A InnVestidor – Associação Brasileira de Investidores de Condo-Hotel foi criada em agosto de 2017 durante o processo de regramento do condo-hotel pela CVM – Comissão de Valores Mobiliários. Nasceram de discussões entre três amigos: Mukesh Chandra, José Ernesto Marino Neto e eu. À época o José Ernesto estava muito envolvido com essas discussões. Na qualidade de professor de Investimentos Hoteleiros da FGV e com a autoridade de sua tese de doutorado sobre o tema ele assumiu a liderança de coordenar discussões entre a CVM e os vários players envolvidos no negócio de condo-hotel. Em cinco mesas redondas, todas transcritas e com textos disponíveis no web site da InnVestidor, ele juntou representantes da CVM com representantes do SECOVI, ADEMI-RJ, FOHB, SINDUSCON, Ministério do Turismo, AMBIMA, BOVESPA, só para citar alguns. E durante esse processo os diretores da CVM perguntaram ao José Ernesto porque não havia nenhuma instituição que representava o investidor. Foi daí que surgiu a ideia. Mukesh Chandra é um empresário investidor de condo-hotel, além de ser professor com mestrado em Administração Hoteleira pela renomada Cornell Univesity, atuando desde 1970 no Brasil com implementações de empreendimentos hoteleiros. Eu também sou investidor e venho atuando nesse setor como consultor jurídico há mais de dez anos. Criamos a Associação e participamos ativamente da definição final da Instrução Normativa CVM 602/18. Segundo nosso estatuto, todo e qualquer investidor de condo-hotel é membro nato. Portanto, a InnVestidor representa a todos.
R.H – A InnVestidor tem recebido reclamações dos associados em razão do comportamento das redes hoteleiras para enfrentar esse momento de pandemia?
C.A.N – Sim. Nós participamos de algumas “lives” recentemente e defendemos o alinhamento de interesses entre investidor, asset manager e operador. Essas “lives” nos conectou com diversos investidores decepcionados. Após analisamos os casos, percebemos que o denominador comum dentre as insatisfações recai quanto à estrutura dos negócios. Os condo-hotéis, na sua esmagadora maioria, foram planejados pelos jurídicos das redes hoteleiras. O modelo majoritariamente praticado criou um complexo sistema que muitas vezes acaba por consumir a maior parte das receitas, deixando muito pouco para os investidores, proporção essa que deveria ser ao contrário. As Administradoras, na condição de sócias ostensivas, não tomam riscos e isso muitas vezes resulta em uma operação demasiadamente onerosa, principalmente do ponto de vista tributário, deixando quase nada para distribuição. Nós acreditamos que os investidores insatisfeitos com suas administradoras não devem se preocupar em trocar de administrador, mas isso não é necessariamente a solução. É necessário reavaliar as relações contratuais que estejam eventualmente desiquilibradas, dialogar e negociar. Mudar seis por meia dúzia não resolve nada. Tem de se aproveitar esse momento de pandemia, até mesmo fechar o hotel e reestruturar toda a sua governança.
“É necessário reavaliar as relações contratuais que estejam eventualmente desiquilibradas, dialogar e negociar”
R.H – Como você analisa a agressividade que algumas redes hoteleiras estão fazendo nesse momento de pandemia para converter hotéis com a promessa de maior visibilidade da marca, melhora na taxa de ocupação e proporcionar rentabilidade?
C.A.N – O cliente hoje não se preocupa tanto com a marca, mas principalmente com a opinião dos consumidores, avaliação de outros hóspedes que se estiveram no hotel e assim por diante. A escolha de um hotel, para o cliente de hotel de cidade, está apoiada num tripé: localização, preço e opinião dos clientes. A marca foi um indicador mais relevante no passado, quando o mundo digital não existia. Hoje a identificação de um hotel bom e um hotel ruim está literalmente está nas pontas dos dedos. O que o investidor precisa compreender e analisar é a capacidade de gestão do administrador, o que é difícil para o leigo. Os investidores que se envolveram com condo-hotel não são, na sua maioria, especialistas em gestão hoteleira ou não são aculturados em identificar quem atua com as melhores práticas. Nesse sentido, a InnVestidor tem ajudado bastante esclarecendo dúvidas e compartilhando conhecimento. No momento atual, não há dúvidas que a confiabilidade de uma boa marca, associável a boas práticas e procedimentos, especialmente na parte de segurança da saúde, e que disponha das ferramentas e musculatura organizacional necessários para se destacar na área de vendas, torna-se um diferencial competitivo. Esses pontos têm sido levados em consideração por muitos investidores que estudam ou já efetivaram trocas de bandeiras nos últimos meses. No entanto, como sempre busquei destacar em nossos seminários, é necessário avaliarmos cada empreendimento individualmente, sua localização e público alvo, para então identificarmos se determinada bandeira é ou não a mais adequada para aquele negócio.
R.H – Tem rede hoteleira que está usando o fundo de reposição nesse momento de pandemia para custear a operação. Isso é legal? Que complicações isso pode ter?
C.A.N – É uma forma de amenizar o sofrimento do investidor. Afinal, o fundo de reposição é dinheiro do investidor. Mas o ruim da maioria dos negócios de condo-hotel é que o administrador não se mobiliza para trazer alternativas, do ponto de vista de suporte corporativo, para auxiliar ou aliviar o stress financeiro que os hotéis estão atravessando. São muitos os casos nos quais as Administradoras, apesar dos resultados negativos, continuam indiscriminadamente à capturar suas taxas sobre receita, fazendo de tudo para não fechar o hotel, mesmo sabendo que não há demanda e que o hotel aberto custa mais que o hotel fechado. Esse é um desalinhamento que tem ocorrido em grande escala entre investidores e Administradoras durante a atual pandemia da COVID-19, sendo que a falta de disponibilidade para o diálogo e flexibilidade têm custado a rescisão de contratos e trocas de bandeiras. Nós entendemos que o alinhamento de interesses é imperativo nessa indústria. Aliás, nossa bandeira é para que os investidores entendam que hotelaria é um negócio de capital intensivo e vivemos num país onde o capital é escasso e custa caro. Ou seja, o investidor deveria estar no centro de qualquer decisão como beneficiário principal. Existe uma necessidade de se praticar modelos de negócios mais modernos, em regime de profit sharing, no qual apurado o resultado a maior parte fica com o investidor e uma porção com a Administradora. Se faltar dinheiro é o operador hoteleiro quem deve contribuir com recursos e ser preferencialmente reembolsado quando a operação voltar a ser lucrativa, ou seja, o investidor deve ficar algum tempo sem receber distribuição. Assim há uma divisão de riscos mais equilibrada. O econômico fica com o investidor e o financeiro fica com o operador. Já há no país operadoras praticando esse modelo de negócios, no qual o Fundo de Capex permaneceu inalterado.
“Existe uma necessidade de se praticar modelos de negócios mais modernos, em regime de profit sharing”
R.H – Na sua opinião, ter uma administradora internacional, ou mesmo nacional, com uma marca forte, é fator decisivo para incrementar as receitas nesse período? Ou é melhor manter a marca que se encontra e pagar distribuição de até 30% a uma OTA?
C.A.N – Cada caso é um caso. Mas é inevitável a remuneração da OTA. O mercado digital é quem manda. Hoje compra-se ao toque de celular. Até a operadora internacional tem que usar as OTAs para vender. A adoção de uma marca, contratação de uma determinada operadora, tudo está relacionado com o mercado, com a propriedade e com o perfil dos investidores. Quando esse mercado vivia na época analógica, acreditava-se que uma administradora internacional com marca era a resposta de tudo. Hoje, com o passar de algumas décadas, e com conhecimento desse negócio e com entendimento de seus riscos, sabe-se que uma administradora internacional com marca forte em outro continente pode ter nenhuma significação para o mercado brasileiro. Veja, o Brasil ainda é um mercado muito fechado. Estamos distantes dos outros países e nossos vizinhos também são distantes, para alcançá-los necessitamos ultrapassar obstáculos naturais como o Pantanal, Cordilheira dos Andes e a Amazônia, apenas para citar alguns… O Brasil ainda depende de si próprio.
“O mercado digital é quem manda. Hoje compra-se ao toque de celular. Até a operadora internacional tem que usar as OTAs para vender”
R.H – O modelo de administração em que muitos investidores entregam seus ativos a uma rede hoteleira, seja ela nacional ou internacional, sem garantias de retorno acreditando somente na marca e reputação ainda é atual?
C.A.N – Nós acreditamos que os investidores devem se reunir em torno de um asset manager profissional e que esteja alinhado com seus interesses. Se um ganha os outros ganham. Nós acreditamos que uma empresa de asset management hoteleiro deve dominar as disciplinas de Direito, Administração, Engenharia e Hotelaria. É difícil encontrar em uma única pessoa todo esse conhecimento. E é em torno de uma empresa dessas que os investidores devem se reunir. É como um fundo de investimentos, no qual há os investidores e o gestor do capital. O Asset manager Hoteleiro é o gestor do capital que foi, está sendo ou será investido. Então os ativos devem ser entregues à empresa de asset management, a qual, por sua vez, negocia com o operador hoteleiro que irá realizar a operação a será a supervisora do ativo físico, além de auxiliar na gestão do investimento. Nós acreditamos na estrutura e na governança, quanto mais profissionalizada, melhor.
R.H – As redes aceitam cláusula de performance para administração? Essa pode ser a melhor solução do investidor maximizar a garantia de retorno?
C.A.N – É um avanço. Mas acreditamos que o melhor modelo é o de profit sharing com a condição de que o operador financie o caixa negativo, caso exista. O capital do investidor deve estar limitado aos recursos aportados no imóvel devidamente mobiliado, decorado e equipado.
R.H – Algumas redes estão saindo da operação dos hotéis e passando para redes franquiadas para ter menos trabalho e maior rentabilidade. O fato dessa operação ser mais enxuta faz a conta fechar? E como fica os investidores?
C.A.N – Acredito que as Administradores estão vislumbrando um período difícil, sem resultados, e estão procurando formas de não serem responsabilizadas pelos prejuízos ou ausência de distribuição. Não faz sentido nenhum.
R.H – Temos muitos casos de redes hoteleiras que chegaram ao Brasil, lesaram muitos investidores, deixaram dívidas trabalhistas, calote no fisco, foram embora e nada aconteceu com elas. Na sua opinião, tem como coibir isso?
C.A.N – O Brasil é um País complexo e com leis por vezes avançadas e por outras bem atrasadas. Um bom contrato é a base de tudo, mas é igualmente necessário o acompanhamento próximo das operações para que se possa desde cedo identificar sinais de que as coisas não vão bem e assim adotar medidas preventivas. É o que chamamos de governança contratual. Essa realidade não é exclusiva do segmento hoteleiro, há empresas de vários players nos mais variados setores da economia que vieram ao país, perderam dinheiro e foram embora. Algumas deixaram credores com as mãos abanando e outros honraram com seus compromissos. Faz parte do risco inerente aos negócios e no mundo todo é assim. Tem boas e más pessoas. Então tem boas e más empresas, pois são pessoas que as dirigem.
“O Brasil é um País complexo e com leis por vezes avançadas e por outras bem atrasadas”
R.H – Antes dos investidores decidirem passar seu patrimônio a uma determinada rede hoteleira, o que eles devem se preocupar?
C.A.N – Nós acreditamos que devem procurar uma empresa séria, honesta e íntegra de consultoria ou asset management hoteleiro. Orientação profissional é sempre melhor que achismo. Dizem que o único amador que ganhou dinheiro foi o Amador Aguiar. Concordo com isso.
R.H – Hoje em dia, quem são os investidores que aportam recursos na hotelaria? Eles estão cientes do risco do negócio?
C.A.N – Hoje em dia agentes financeiros não colocam dinheiro em hotelaria. Se você for falar com bancos de investimento como BTG, XP, CSHG, vai encontrar bandeira vermelha e porta fechada. Aviação civil e hotelaria viraram palavrões no mercado de capitais. Em condo-hotel, como não há distribuição, não há interessados. Condo-hotel é um negócio de renda. Se não tem renda, não tem investidor. O que existe hoje são investidores que buscam imobilizar seus ativos em empreendimentos, dentre eles condo-hotéis, cuja rentabilidade / retorno não é o primeiro mote, e sim a valorização do imóvel no médio / longo prazo.
R.H – Como analisa a intervenção da CVM no modelo de condo-hotéis? A especulação acabou ou migrou para outros segmentos, como a multipropriedade?
C.A.N – Condo-Hotel e multipropriedade são produtos distintos. O que a CVM fez para o mercado foi ótimo. Aclarou que se trata de uma oferta pública de investimento coletivo e, portanto, todos os cuidados devem ser tomados em benefício do investidor. Na nossa opinião vai diminuir o ritmo de ofertas de condo-hotel porque o que se ofertava antes é um monte de lixo. Negócio bom agora vai funcionar. Vai vender. Vai ter investidor. Multipropriedade é uma alternativa à casa de praia ou de campo. É um produto de lazer. O que nós até antevemos é a utilização da lei de multipropriedade para poder fracionar condo-hotéis e permitir tickets de investimento menores no condo-hotel. Essa é uma ideia defendida pela José Ernesto, da BSH. Vamos ver como o mercado vai caminhar.
“O que nós até antevemos é a utilização da lei de multipropriedade para poder fracionar condo-hotéis e permitir tickets de investimento menores no condo-hotel”.
R.H – Quais as condições que devem ser criadas para que mais pessoas ou fundos de investimentos possam investir na hotelaria? Investir nesse segmento, ainda é seguro e rentável?
C.A.N – Fundos Imobiliários são bons veículos para negócios consolidados e com fluxos de caixa maduros. Por isso que tem poucos em hotelaria. Não é fácil você encontrar bons hotéis maturados e cujos donos queiram vender por preços justos. O mercado se acostumou a praticar preços muito altos, com altas margens, tirando do investidor parte de seu retorno. O condo-hotel permanece como a grande alternativa para projetos de greenfield. Então haveremos de ter bons projetos. Mas só os bons sobreviverão. Não necessariamente os mais fortes.
R.H – E como a InnVestidor lida com futuras demandas de seus associados?
C.A.N – A Innvestidor está sempre de portas abertas a receber reclamações e difundir conhecimento. Nos últimos anos tivemos um papel importante de denunciante à CVM de negócios em desacordo com a Deliberação 734 e posteriormente com a Instrução Normativa 602/18. Hoje estamos ávidos para conhecer os problemas e conflitos entre operadores e investidores para que possamos continuar contribuindo. Nós servimos para ajudar o investidor.
