Como se já não bastasse a concorrência entre os hotéis, alta carga de taxas e impostos, agora, o setor hoteleiro tem uma nova ‘preocupação’ à sua frente: os Housings.
Muito conhecido na Europa e na América do Norte, o conceito de hospedagem Housing se dá através da locação de apartamentos mobiliados por temporadas com algumas facilidades como lavanderia no prédio, enxoval de cama completo, TV a cabo, internet wi-fi de alta velocidade, entre outras. Esse modelo de hospedagem ganhou força durante a realização da Copa do Mundo de FIFA de Futebol, que ocorreu entre os meses de junho e julho de 2014, onde muitos estrangeiros alugaram imóveis, buscando ‘fugir’ das altas diárias hoteleiras.
Dividindo opiniões, os Housings chegam ao Brasil encantando os executivos estrangeiros, que geralmente ficam no País por alguns meses a fim de cuidarem de seus negócios e conseguem fazer uma boa economia. Tomando como base a diária média de hotéis associados ao FOHB – Fórum dos Operadores Hoteleiros do Brasil, este executivo iria pagar em torno de R$ 7.500,00 mensais, mas optando pelo Housing, o executivo costuma desembolsar praticamente a metade desse valor, mas não como hóspede, mas sim como morador. Agora, o debate se dá através da seguinte questão: os Housings concorrem de maneira desleal com os hotéis ou não? Facilidade via web
Uma das empresas que vêm praticando esta modalidade de negócio no Brasil é a Sampa Housing. Visando oferecer ao mercado brasileiro um novo conceito de hospedagem em apartamentos residenciais equipados e mobiliados, a empresa iniciou suas operações em 2010 e em outubro de 2013 inaugurou seu novo escritório, localizado na Vila Madalena, na capital paulista. Atualmente a Sampa Housing conta com um portfólio de 300 apartamentos distribuídos em bairros nobres de São Paulo, com clientes corporativos e pessoas físicas. Geralmente, os locadores são executivos a trabalho e expatriados, pacientes em tratamento médico, famílias em férias ou em visita a parentes, além de estudantes e professores estrangeiros ou de outros estados e cidades brasileiras.
De acordo com Liliane Ferrarese, Sócia da Sampa Housing, “Esse tipo de hospedagem já é bastante comum na Europa e na América do Norte e percebemos que existia um nicho a se explorar no Brasil. Havia uma crescente demanda por um serviço de acomodação personalizado em apartamentos para morar por curtos ou longos períodos”, afirmou.
Recentemente, a empresa recebeu um aporte financeiro da construtora Vitacon, onde está previsto a migração gradual da carteira de imóveis da construtora para a Sampa Housing. Com isso, a previsão é de que até o ano de 2015, a empresa amplie seu portfólio para 1.000 apartamentos.
Dentre os serviços oferecidos pela Sampa Housing, estão os apartamentos totalmente decorados, com cozinha completa e lavanderia, enxoval e amenities, além de rede wi-fi e TV a cabo. Serviços como manutenções e pequenos reparos, além de limpeza e arrumação e todas as contas – água, luz, telefone, internet, TV a cabo, condomínio e IPTU – também estão inclusos.
Os interessados podem realizar a locação diretamente pela internet no site da empresa, onde ele consegue fazer sua reserva, fechar contrato e realizar o pagamento. Outro diferencial oferecido pela empresa é o serviço de reservas bilíngue, além de recepção do usuário no local para check-in e check-out. “Os grandes diferenciais deste novo conceito são a desburocratização do processo de reserva e de locação, que pode ser feito online pelo próprio cliente, além de possibilitar ao usuário uma experiência de hospedagem que alia a privacidade e a liberdade de estar em sua própria casa com a conveniência dos serviços e facilidades oferecidos por nós durante a estadia”, finaliza a executiva.
Lei de Locação
Apesar de não existir uma legislação específica que regulamente os housings no Brasil, o advogado Luciano Mollica, do escritório Bicalho Mollica Advogados, afirma que o arcabouço legal para o funcionamento deste negócio pode ser encontrado na Lei n° 8.245/91 — Lei de Locações. “No Brasil, o “Housing” se baseia no conceito de locação por temporada, disciplinada nos artigos 48 e seguintes da lei de locações. De acordo com ele, o locatário aluga um imóvel (mobiliado ou não) destinado à sua residência temporária, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, entre outros, por período máximo de 90 dias, mediante pagamento antecipado do valor do aluguel. Diferentemente dos meios de hospedagem, neste tipo de contrato, não existe o conceito de operação hoteleira, razão pela qual o locatário não terá acesso às facilidades geralmente oferecidas pelos hotéis, tais como serviços de lavanderia; arrumação; concierge; restaurante, etc. mesmo se quisesse pagar por estes serviços”, afirma.
De acordo com ele, ao se encerrar o prazo contratual, se o locatário não realizar a devolução espontânea do imóvel, a locação acaba sendo realizada por prazo indeterminado, regida nos termos da Lei de Locações, salvo se o locador ingressar com ação de despejo em face do locatário. “É importante ficar atendo para que a atividade do “Housing” no Brasil não venha a ser distorcida, de tal sorte que passe a ser um instrumento assemelhado à prestação de serviços de hospedagem. Isto porque, se for constatado que o contrato de “Housing” na verdade é um contrato de hospedagem, seriam aplicáveis as normas previstas na Lei nº 11.771/08, que disciplina a exploração da atividade de hospedagem no país. Se restar comprovado que o objetivo do “Housing” não era alugar um imóvel a terceiro, mas sim fornecer um serviço de hospedagem, de forma “rotativa”, com as facilidades oferecidas aos usuários deste tipo de serviço, poderia ser caracterizada a simulação do ato. Neste cenário, as empresas exploradoras do “Housing” seriam consideradas prestadoras de serviços turísticos e, consequentemente, estariam sujeitas às penalidades e infrações em lei, tais como multa por exercer atividade de prestação de serviços de turismo sem cadastro junto ao Ministério do Turismo; multa pela ausência de licença de funcionamento; paralisação dos serviços turísticos, entre outros.”, afirmou.
Atenção aos serviços
Um dos motivos que causam dúvidas com relação a modalidade Housing, está no fato destes empreendimentos fornecerem serviços de hospedagem, porém na modalidade de locação por temporada. De acordo com Rodrigo de Castro, Advogado da área imobiliária do escritório Veirano Advogados, por mais que os housings possuam arcabouço jurídico para funcionar nesta modalidade, é necessário ter atenção aos serviços prestados pelo estabelecimento, como lavanderia, limpeza, recepção, entre outros. “Há de se verificar se o empreendimento imobiliário possui licença para oferecer tais serviços, tal como flats, apart-hotéis, e afins. Caso haja licença – e esta tenha sido concedida em acordo com a legislação municipal – não há burla a nenhuma norma”, frisou Castro.
O advogado ressalta que em sua visão, os housings não poderão ser penalizados por estarem concorrendo sem regulamentação com os hotéis, pois eles não se enquadram na definição de hospedagem. “Esta modalidade não pode ser encontrada na Lei de Turismo, mas sim no conceito de locação residencial por temporada, devidamente regulado pela Lei de Locações de Imóveis Urbanos. O fato de o proprietário do imóvel ser uma pessoa jurídica não descaracteriza o caráter eminentemente residencial do imóvel. A destinação do imóvel – se residencial ou comercial – é previamente definida pelo ente municipal quando aprova o projeto de construção e define a legislação urbanística do local. Acreditamos que os meios de hospedagens devem se adaptar à profissionalização de uma prática que já é extremamente difundida em determinados nichos do mercado turístico nacional. Em lugares como Copacabana e Ipanema, por exemplo, a prática já existe de maneira consolidada há anos. Não acreditamos em concorrência desleal, mas sim no desenvolvimento de mais uma ferramenta de exploração do mercado imobiliário que, apesar de algumas similaridades com o setor hoteleiro, possui natureza completamente diversa deste”, analisa
Tributação diferenciada
De acordo com Luciano Mollica, ao se comparar os encargos tributários pagos pelos hotéis com os quitados pelos Housings, notam-se algumas diferenças. “Os rendimentos decorrentes de um contrato de locação são tributáveis pelo imposto de renda, cujas alíquotas podem chegar ao limite de 27,5%, nos casos em que o contribuinte é uma pessoa física e alíquotas variáveis em caso de pessoas jurídicas, a depender de seu regime tributário e objeto social. Já os rendimentos obtidos pelos prestadores de serviço de hospedagem, além da tributação decorrente do Imposto de Renda e outras, são geradores de ISS — imposto sobre serviços, cuja alíquota é variável conforme o Município em questão”, analisa.
Segundo Mollica, em algumas situações, o Housing pode ser mais eficiente do ponto de vista tributário, uma vez que não haverá incidência do imposto sobre serviços (ISS), ressalvado, no entanto, o ISS aplicável à remuneração devida à empresa administradora do “Housing” pela prestação deste serviço de administração aos proprietários dos imóveis. “De qualquer forma, como dito, desde que sejam mantidas as particulares de cada uma das atividades, o “Housing” não nos parece representar uma concorrência desleal aos meios convencionais de hospedagem. Tal premissa, no entanto, automaticamente deixa de ser aplicável se houver o desvirtuamento da locação temporária, principalmente por meio da oferta de serviços (tais como lavanderia, arrumadeira, etc) no contrato de housing”.
Atividade clandestina
A ABIH Nacional – Associação Brasileira da Indústria de Hotéis, representada pelo presidente Enrico Fermi, tem realizado algumas ações contra este modelo de hospedagem. Na visão de Fermi, “esta atividade é considerada pela entidade completamente clandestina, fora da lei, pois não contribui com a arrecadação de impostos e nem com o emprego formal. Portanto, se trata de uma atividade irregular e está no nosso foco de combate”, ressaltou.
O executivo afirma que o Housing vem sendo uma das cinco maiores preocupações na Europa e nos EUA. “Aqui no Brasil, começou incipiente no Rio de Janeiro e no litoral Paulista, nos períodos de alta temporada, mas temos que combater o crescimento desta forma ilegal de hospedagem. Vejo o housing como uma modalidade de negócio totalmente ilegal e, portanto, nociva ao setor hoteleiro brasileiro”.
Dentre as ações que a entidade está realizando para combater o crescimento sem regulamentação do Housing no Brasil, estão o debate do tema junto aos órgãos de controle, a CVM — Comissão da Valores Mobiliários, às Câmaras Municipais, Assembleias Legislativas e no Congresso Nacional. “Estamos focados para que tenhamos leis que inibam esta atividade ilegal. Estaremos atentos e vigilantes, na busca do crescimento saudável da atividade hoteleira do País, proporcionando uma maior empregabilidade, um aumento da arrecadação de impostos e, finalmente, uma melhor distribuição de renda”, finaliza.
Debates sobre o tema
O Presidente da FBHA – Federação Brasileira de Hospedagem e Alimentação, Alexandre Sampaio, analisa que a carga tributária para o setor hoteleiro sempre acaba pesando mais do que para o housing. O executivo cita que este negócio poderia se desenvolver de maneira mais justa no mercado. “Um bom exemplo de como este negócio poderia se organizar melhor, de forma mais justa em relação a todos os meios de hospedagem, é um modelo de cama e café (housing) que existe no Rio de Janeiro (RJ). Uma Ong, estabelecida na cidade, cadastra imóveis no município, com a responsabilidade de conhecer seus donos e as características das ofertas. Em tese, isso aumenta bastante a segurança na locação. A Ong assume a intermediação do negócio entre o anfitrião e o turista e estabelece a geração de impostos. Este modelo poderia ser replicado em outras cidades”, avalia.
O executivo afirma que a entidade pretende provocar o debate deste tema no âmbito do Conselho Nacional do Turismo. A FBHA também pretende propor audiências públicas nas Comissões de Turismo da Câmara e do Senado. “Está ainda no escopo da atuação da Federação em relação a este assunto acionar os órgãos de defesa do consumidor, em seus vários níveis, para que olhem para os direitos dos hóspedes de housing no País.
De acordo com Sampaio, os meios de hospedagens deverão contar com suas representações sindicais patronais, como a FBHA, para poder concorrer com os housings, afim de buscar um ambiente de negócios justo, equilibrado, ético e formal. “O housing é uma realidade de nossos tempos, na verdade sempre existiu, de maneira diminuta e praticamente insignificante. Na medida em que ele se apresenta como uma opção, com determinadas características de hospedagem, deve garantir preceitos mínimos para se apresentar ao mercado. Em diversos países os serviços de cama e café vêm recebendo restrições e controles dos mais variados. Estão sendo aplicadas multas pecuniárias altas pelo descumprimento da legislação que normatiza o negócio e até mesmo a proibição de atuação, caso a empresa ou anfitrião se mantenha na informalidade virtual. Cabe também ao Brasil normatizar e adotar medidas semelhantes. Esta oferta de hospedagem tem espaço para crescer em um universo de competição paritária e existe a demanda. Devemos ter um setor de hotelaria diversificado e crescente, sem entretanto abrir mão de um mercado transparente e competitivamente lícito”, analisa. Segurança em primeiro lugar
O Presidente do FOHB – Fórum dos Operadores Hoteleiros do Brasil, entidade que representa as principais redes hoteleiras no País, Roberto Rotter afirma que não é contra os housings. Segundo ele, esta modalidade de hospedagem trata-se de uma tendência no Brasil, porém, a grande questão será se essa modalidade terá regulamentação que seja condizente com o segmento. Para Rotter, além de se buscar formas de regularizar os housings, é de extrema importância que a segurança do hóspede seja mantida. “Esse modelo de negócio também deve ser envolvido em regras específicas, ou seja, se enquadrar na legislação vigente. Além disso, a integridade física dos hóspedes e moradores deve ser levada em consideração, sendo a segurança uma das principais preocupações do setor. Os hotéis representam uma vasta fatia da economia que, juntos, geram bilhões de reais em impostos e taxas ao Governo. Sem falar na captação de recursos para a construção de novos empreendimentos, gerando emprego, renda e capacitação a milhares de brasileiros. A hotelaria oferece serviços de alto valor agregado que vão além de uma simples diária de hospedagem, levando em conta o completo bem-estar de todos os turistas”, afirmou.
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