Hotelaria teve ótima performance em 2024
Mas a taxa selic elevada que desestimula novos investimentos e os riscos do fim precoce do PERSE podem impactar de forma negativa o setor nesse ano

O setor de hospedagem no Brasil experimentou em 2024 uma forte recuperação após os impactos da pandemia de COVID-19. A recuperação plena da malha aérea teve papel fundamental, pois em 2024, mais de 118 milhões de passageiros utilizaram o avião para viajar no Brasil. Na comparação com 2022, quando 97,7 milhões de passageiros tinham escolhido o modal para se deslocar no País, o número representa a inserção de mais de 20 milhões de pessoas na aviação civil, nos últimos dois anos. Com isso, a ocupação hoteleira alcançou níveis próximos aos de 2019, com uma retomada significativa do turismo de lazer e negócios. Vários fatores influenciaram essa retomada, pois ainda havia demanda reprimida de viagem. O turismo de lazer e aventura sobressaiu, pois o comportamento do consumidor mudou muito no pós-pandemia. O turismo doméstico, especialmente o de lazer, foi um dos grandes motores do setor influenciados por praias, cidades históricas e ecoturismo. O comportamento do consumidor também evidenciou maior interesse por viagens de curta duração e experiências ao ar livre.
Na hotelaria independente a demanda foi impulsionada por experiências personalizadas, maior flexibilidade e o desejo por turismo de nicho. O crescimento foi mais notável em destinos alternativos e regionais, onde a diferenciação e o apelo local são mais valorizados. O crescimento das redes internacionais aconteceu nas grandes cidades e destinos turísticos mais tradicionais, onde elas têm forte presença e oferecem um padrão de serviços e confiança que atrai tanto turistas estrangeiros quanto brasileiros. Os resorts no Brasil também atraíram um bom público que procurava experiências de luxo e de bem-estar.
Personalização das ofertas e experiências
Essa ferramenta se tornou uma estratégia importante para fidelizar clientes e criar diferenciação. A segmentação do mercado hoteleiro no Brasil em 2024 foi mais evidenciada, com diferentes tipos de hotéis atendendo a públicos específicos, como o turismo de luxo, o de negócios e o MICE – Meetings, Incentives, Conventions, Exhibitions. Apesar da recuperação, o setor hoteleiro enfrentou desafios econômicos, como a inflação, o aumento de custos operacionais e a instabilidade econômica. Como não existe um órgão público e ou privado centralizador de dados e informações contemplando todo o setor, estima-se que a taxa de ocupação média para hotéis independentes tenha ficado em torno de 60% a 70%. E um bom exemplo aconteceu na hotelaria de Salvador, que fechou o ano de 2024 com uma ocupação média de 64,15%, superior à observada no ano anterior (61,19%) e no período pré-pandemia (62,49% em 2019). A diária média ficou em R$ 643,11, bem acima da de 2023 (R$ 543,22), o que garantiu um Revpar (indicador utilizado na hotelaria que expressa a evolução da ocupação e diária) de R$412,53. Da mesma forma, a diária média de dezembro de 2024 (R$ 752,72) ficou 15,5% acima da de dezembro de 2023 (R$ 651,75). Se retirarmos da amostra os hotéis de luxo, chega-se a uma diária de R$ 558,58 para esse último mês de 2024. Os hotéis de lazer tiveram melhor desempenho do que os corporativos neste último mês do ano, com destaque para o polo de Itapuã-Stella Maris (77,71% de ocupação), seguido por Barra-Ondina (76,31%) e Pituba-Tancredo Neves (58,59%).
Segmento altamente empregador
De acordo com Wilson Spagnol, Presidente da ABIH/BA – Associação Brasileira da Indústria de Hotéis da Bahia, a hotelaria vem registrando procura expressiva neste verão em quase todas as 13 regiões turísticas, promovendo o aumento de contratações temporárias em quase todos os destinos. “A hotelaria é um segmento altamente empregador, pois funciona em três turnos, absorvendo mão de obra de diferentes qualificações. Precisamos enfrentar os desafios ainda não solucionados, sobretudo na baixa estação que começa logo após o verão, para que essa mão-de-obra temporária possa ser efetivada”, ressalta Spagnol. Dentre os desafios mencionados por ele para melhorar a performance do setor, estão: “A crescente oferta de diárias através das plataformas digitais que concorrem desigualmente com a hotelaria por não terem a mesma carga tributária e não estarem submetidos a mesma regulação; a insuficiente conexão aérea, fundamental para trazer os turistas a um polo situado a cerca de 2.000km do principal mercado emissor; capacidade ociosa média de 35%; e outras deficiências em infraestrutura e segurança”, revelou Spagnol.

Performance das redes hoteleiras
No ano passado a taxa média de ocupação nos hotéis de redes variou entre 65% e 75%. De acordo com Cristiano Vasques, Sócio-diretor da HotelInvest, as prévias trimestrais do Panorama da Hotelaria indicam que o comportamento do mercado foi mudando ao longo do ano. “A ocupação caiu no 1º trimestre, mas foi retomando ao longo do ano e cresceu no 3º trimestre comparado com o de 2023. No acumulado do ano, ficou ligeiramente em alta. A diária cresceu fortemente ao longo do ano de 2024, acima da inflação e o Revpar, portanto, ficou em alta. Em relação a expectativa nos próximos meses, a alta da Selic deve trazer desaquecimento de demanda corporativa e, talvez, de eventos. No entanto, isso deve ocorrer mais provavelmente no 2º semestre. Com o dólar acima de R$ 6 e o retorno dos argentinos nos destinos turísticos brasileiros, acredito que o turismo de lazer – isso inclui principalmente os destinos turísticos de praia, serra e campo – deve se manter bastante aquecido nesse ano”, avaliou Vasques. Ele finaliza dizendo que acredita que muitos novos projetos de hotéis vinculados à desenvolvimentos imobiliários de lazer vão sair do papel em 2025. “Será um ano de início de planejamento e implantação desses projetos. Vejo o cenário mais restrito em termos de oportunidade para expansão da hotelaria urbana”.

O segmento de resorts tem muito a comemorar em relação a performance de 2024, pois conseguiram atingir em média 70% de taxa de ocupação devido à alta demanda no turismo de lazer e familiar. “O ano de 2024 foi de crescimento para os principais mercados hoteleiros do País. Melhoramos a performance em praticamente todos os segmentos, em dois dígitos, tanto em receita como em resultado operacional. E o principal driver continua a diária média. Para 2025, a tendência é de continuidade, com mais crescimento de tarifas (incluindo as negociadas) e nem tanto em ocupação. Enquanto a oferta não voltar a crescer, é natural que os hotéis continuem o seu processo de valorização. Entre os destaques de 2024, os hotéis upscale e de luxo nunca performaram tão bem no País, assim como os resorts. Por outro lado, a hotelaria econômica foi a que menos cresceu”, destaca Pedro Cypriano, Sócio-diretor da empresa de consultoria Noctua.
Ricardo Mader, Managing Director Value and Risk Advisory da JLL, uma das maiores empresas de consultoria e avaliação hoteleira no mundo, concorda com a análise de Cypriano e diz que: “Em 2025, acreditamos que vamos ver mais um crescimento do Revpar, pois acreditamos que a demanda hoteleira continuará a crescer e veremos um baixo crescimento da oferta de novos hotéis. Esse desequilíbrio entre oferta e demanda, garante a continuidade da boa performance dos hotéis existentes a médio prazo”, assegura Mader fazendo um alerta: “O bom desempenho dos hotéis e a constatação do desequilíbrio entre oferta e demanda, estão sendo vistos pelos investidores como uma boa oportunidade de investimento. No entanto, com as taxas de juros altas, as transações hoteleiras estão acontecendo a preços descontados. Ainda, os investidores estão buscando baixo risco, portanto só estão interessados em investir em hotéis existentes e não demonstram interesses em projetos “green field”, prevê Mader.

Taxa de juros inviável
Em relação ao comportamento do setor hoteleiro nos próximos anos, Mader acredita que vai depender muito da estabilização econômica do Brasil. “Na estabilização, os incorporadores poderão tomar o risco de contrair dívidas com termos razoáveis para desenvolver hotéis. Uma vez que o hotel esteja operando com sucesso, a saída deverá passar pelos Fundos de investimentos Imobiliários. Por isso, não prevemos uma volta significativa do modelo de condo-hotel, que deixou de ser atrativo para os incorporadores. Prevemos um baixo crescimento da oferta hoteleira, até que a situação macroeconômica do País permita a redução das taxas de juros e os investidores possam estar atraídos a investimentos de maior risco como o hoteleiro”. José Ernesto Marino Neto, Fundador e presidente da BSH International Hospitality Asset Managers também assegura que: “Quanto maior for a taxa de juros menor é a atratividade do ativo imobiliário. Nesse sentido, é possível prever que os próximos dois anos serão de juros altos. Com isso, não haverá estímulo para investimentos no setor, apenas em casos isolados. Dificilmente teremos maiores movimentações de investidores profissionais na hotelaria, pois a rentabilidade ainda não é adequada por conta do custo Brasil”, lembra Marino Neto.

Para ele, juros altos não serão desestímulos ao crescimento de ativos no setor. “Condo-Hotel é um veículo para projetos de green field. Não havendo estímulo por conta dos juros altos, não deve ser ferramenta muito utilizada. O FII – Fundo de Investimento Imobiliário especializado, como há alguns no mercado, deverão crescer com a aquisição de ativos performados, se o preço de venda do atual proprietário fizer match com as taxas bancárias, isto é, com o yield oferecido pelo FII que compete com taxa bancária”, acredita.
Entrada de fundo de investidores internacionais no setor
O advogado e Presidente da InnVestidor – Associação Brasileira de Investidores de Condo-Hotel, Camilo Ashcar Neto lembra que nos últimos anos, houve uma mudança gradativa na percepção dos fundos (nacionais e internacionais) em relação à hotelaria. “Fundos internacionais e locais têm reconhecido o potencial do setor como ativo de longo prazo, especialmente em mercados como o Brasil, que possui grande potencial turístico e ainda está em processo de modernização da infraestrutura hoteleira. De ‘patinho feio’ a ativo estratégico, o mercado financeiro via com certa resistência o setor hoteleiro, por apresentar maior complexidade operacional e depender de múltiplos fatores (turismo, economia, câmbio etc.). Notamos que a hotelaria, antes considerada arriscada e pouco atrativa, agora figura como uma alternativa sólida de investimento, particularmente em empreendimentos bem localizados e operados por marcas de prestígio. Contudo, a recente recuperação pós-pandemia e a tendência de crescimento do turismo doméstico no Brasil vêm elevando a atratividade do setor como ativo que gera caixa recorrente, sobretudo para fundos que procuram diversificar portfólios”, mencionou Camilo Neto.

Segundo ele, a evolução dos condo-hotéis e crescimento das multipropriedades trouxe novas formas de captação de recursos, diluindo riscos e viabilizando projetos em diversas regiões do País. “Fundos de investimento, family offices e até fundos de private equity avaliam que é possível obter boa rentabilidade em mercados subofertados ou com demanda reprimida por acomodações de qualidade. Essa tendência de maior participação de fundos deve continuar em 2025. Inclusive, há movimentos de consolidação, em que grandes grupos compram vários empreendimentos para padronizar operação e otimizar resultados e se tornando uma opção de investimento cada vez mais analisada e valorizada por investidores institucionais”, acredita Camilo Neto.
De acordo com Camilo Neto, no ano passado as administradoras hoteleiras que atuam em destinos maduros, com demanda recorrente, conseguiram melhorar a rentabilidade e, consequentemente, a distribuição de lucros aos investidores. “Mas entretanto, ainda há investidores amargando prejuízos, sobrecarregados por contratos antigos e onerosos que sofreram com custos elevados, má gestão ou pouca diferenciação no mercado. Com isso, perderam competitividade quando comparados a modelos de negócio mais atualizados, sobretudo em praças nas quais a recuperação não foi tão robusta. Somado a isso, a despesa operacional subiu em muitos casos alguns casos (energia, folha de pagamento, tecnologia), pressionando a margem. As administradoras melhor preparadas, apostando em tecnologias e com maior flexibilidade quando acionadas têm se disposto a atualizar as condições comerciais pré-existente de modo a trazer maior equilíbrio, otimizando processos e investindo em gestão de receita (revenue management), mitigando esses custos”, revela Camilo Neto.
Aposta de investimentos em resorts
Já Pedro Cypriano enxerga nos próximos anos excelentes oportunidades para novos negócios, especialmente em destinos de lazer e em mercados corporativos fortes como São Paulo. “Vencido o desafio de alto custo de capital em razão do aumento dos juros, bons negócios podem ser feitos. Em médio prazo, em um novo ciclo de taxas de juros de um dígito, o condo-hotel deve ganhar força novamente. Quanto aos investidores profissionais, a concentração continuará em mercados primários e ativos performados”, acredita Cypriano, que enxerga o segmento de resorts como bons nichos de crescimento nos próximos anos. “Os resorts vivem o melhor momento no País. E um novo ciclo de valorização do dólar pode estimular um 2025 ainda mais forte. É importante aproveitar o bom momento para investir em melhoria de produtos e de atratividade, inclusive para mitigar o risco de competição com as multipropriedades no País. Entre as oportunidades, a venda de timeshare pode ser uma excelente alternativa, como fidelização de demanda e geração de valor às propriedades”, destaca Cypriano.

Em relação ao mercado de STR – Short-Term Rentals, Cypriano diz não ter dúvida que a oferta e a demanda continuarão em crescimento. “Mas a pergunta que se faz é: para quem esse crescimento gerará oportunidades? Para operadoras ou distribuidoras? Cresce o volume de pequenos e médios gestores no País e no mundo. Para os grandes players, o desafio é maior. Ganhar escala em uma modelo de operação pulverizada não é tão simples e deve ser ‘um jogo para poucos’”.
Multipropriedade
E quanto a multipropriedade, o principal modelo de investimentos para ampliação do parque hoteleiro no Brasil, como foi o comportamento em 2024 e a expectativa para os próximos anos? O Consultor Marino Neto lembra que o modelo de multipropriedade traz o benefício de não ser um ativo de investimento, mas de lazer, para uso. Então os juros altos não serão desestímulos ao crescimento de ativos no setor. Já para o Consultor Caio Calfat, que também é Presidente do Conselho da ADIT Brasil – Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil, a multipropriedade em 2024 foi muito bem. Continua com crescimento acima do normal do desenvolvimento imobiliário. “No nosso escritório temos feito vários trabalhos que envolvem multipropriedade de alto padrão, uma vez ou outra, envolvendo inclusive, outros equipamentos, como a multipropriedade de alto padrão com helicóptero, as vezes junto com uma lancha ou um iate, às vezes, em outros casos, com aeronaves, também tudo compartilhado. Isso tem aumentado, embora seja bem pontual. Mas no geral aumentou bastante, nós vamos ver no próximo relatório que a gente fizer, um aumento nos valores de vendas da multipropriedade por causa de aumento do padrão principalmente, então continua o crescimento. Em relação a 2025 a expectativa é aprimorar mais ainda e continuar na mesma toada que vem tendo especialmente depois da pandemia, aumentar o número de destinos novos, aumentar o número de empreendimentos e lançamentos novos e também esses produtos especiais que citei para você com outros equipamentos juntos”, prevê Calfat.

Sua expectativa é que no próximo estudo do cenário da multipropriedade a ser divulgado durante o ADIT Share no mês de maio, deverá atingir algo como 100 projetos. “Eles estão espalhados em regiões com atividades turísticas intensas, tipo praia, montanha, beira de rio, beira de lago, beira de represas, campo, regiões bonitas no meio do campo”, destaca Calfat.
Ele conclui dizendo que: “A Multipropriedade vai continuar vendendo como ela é vendida até hoje. Mas existem novas ferramentas financeiras que estão surgindo no mercado e que podem se consolidar como alternativas a esses outros modelos investimentos ou financiamentos. Isso se deve em razão da credibilidade que o setor vem recebendo em função da aprovação dos compradores sobre aquele produto. Sempre lembrando que a multipropriedade não é um produto de investimento. Ela é vendida para usuário, para moradores, para a família que quer passar férias, como é vendida, por exemplo, uma segunda habitação em qualquer lugar, qualquer destino turístico do mundo, é a mesma coisa. Mas que vai ter outras linhas de crédito, aparentemente sim, vamos ter sim. Existem movimentos nesse sentido. Tanto por meio dos fundos, quanto por meio dos grandes bancos que estão pensando finalmente em criar modelos de financiamento para multipropriedade. Vamos ver, quem viver verá!”.
Fim do PERSE impactará o setor
Qualquer projeção e expectativa de especialistas em relação ao desempenho da hotelaria nesse ano deve ser levada em consideração o fim ou não do PERSE – Programa Emergencial de Retomada do Setor de Eventos. Ele foi instituído pela Lei nº 14.148 de 3 de maio de 2021, como uma medida emergencial para apoiar empresas e profissionais dos setores mais atingidos pela pandemia de COVID-19. Inicialmente, o programa visava mitigar os impactos econômicos da crise sanitária, oferecendo benefícios fiscais e financeiros. O benefício consiste na redução a 0% (zero por cento), pelo prazo de até 2027, das alíquotas dos seguintes tributos incidentes sobre as receitas e os resultados auferidos pelo desempenho das atividades relativas ao setor de eventos: PIS/Pasep (Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público); Cofins (Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social); CSLL (Contribuição Social sobre o Lucro Líquido); e IRPJ (Imposto de Renda da Pessoa Jurídica).

Mas tudo indica que nesse ano o PERSE vai acabar e o Consultor Marino Neto acredita que será em meados do segundo semestre. “O término do PERSE vai apenas incrementar o custo das empresas turísticas e, obviamente, dos hotéis. Vai, sem dúvida, levar mais de 10% do lucro dos hotéis, empurrando as margens para baixo”, assegura Marino Neto. “Compensar o fim do PERSE não será simples em 2025. Sem os benefícios fiscais, os hoteleiros precisarão olhar para dentro das empresas para buscar mais eficiência. Entre as oportunidades, destaque às atividades de RM, marketing e receitas auxiliares. Sob o prisma de novos negócios, crescerá a corrida por conversões no País”, complementa Pedro Cypriano.
Camilo Neto revela grande preocupação para o setor hoteleiro com o fim prematuro do PERSE. “A redução das alíquotas de tributos, como PIS/Pasep, Cofins, CSLL e IRPJ, foi um alívio significativo para as empresas, especialmente durante o período de recuperação pós-pandemia. Se os benefícios forem encerrados sem uma transição planejada, o impacto nos resultados financeiros será inevitável, especialmente para hotéis em mercados altamente competitivos. Mas também temos observado que cada vez mais, o poder judiciário vem se manifestando em decisões que permitam a continuidade do benefício, diante de toda as ilegalidades impostas pelos poderes Executivo e Legislativo. Para as redes e empreendimentos que conseguiram efetivamente se enquadrar no PERSE, a redução da carga tributária garantiu maior fôlego financeiro, sobretudo na fase mais aguda da retomada em 2022 e 2023. O eventual fim do PERSE ou a não prorrogação do programa certamente reduzirá as margens de lucro, impactando a rentabilidade do negócio e, consequentemente, a satisfação do investidor. O impacto é geral. Um custo tributário mais alto pode levar as administradoras a reconsiderar as condições contratuais com os empreendimentos. Em alguns casos, o término do PERSE pode acelerar a busca por marcas ou grupos que tenham maior força de vendas e marketing, oferecendo maior respaldo financeiro aos investidores e assim resultando em maiores conversões.” acredita Camilo Neto. Concluindo seu posicionamento, ele enxerga a possibilidade de o PERSE ser prorrogado ou até incorporado a algum outro programa dentro de uma reforma tributária maior. “Porém, até o momento, as incertezas regulatórias trazem preocupação para os gestores e investidores. O fim do PERSE tende a encarecer a operação hoteleira, reduzindo margens e, por consequência, afetando a capacidade de investimento e modernização de muitos empreendimentos”.