Hotéis de Belo Horizonte que não entrarem em operação antes da Copa de 2014 poderão sofrer pesadas multas

Os hotéis que estão em construção na cidade de Belo Horizonte e que se beneficiaram dos incentivos da Lei municipal 9.952 de 5 de julho de 2010, devem entrar em operação no mais tardar até o dia 30 de março de 2014. Se isto não acontecer, poderão sofrer pesadas multas que podem sair mais caras do que a própria construção do empreendimento. Esta é uma situação que preocupa, pois de acordo com o mais recente levantamento de Maarten Van Sluys, da JR & MvS Consultores, a capital mineira possui 26 hotéis em obra, 17 estão paralisados e 5 ainda não foram iniciados.
Um dos grandes beneficios criados pela Lei municipal 9.952 para incentivar a construção de novos hotéis em Belo Horizonte foi a expansão da área construida do terreno. O CA – Coeficiente de Aproveitamento de área que ficava entre 0,5 e 3 passou a ser 5. Isso significa que em um terreno de 1 mil m², passou a ser possível construir até 5 mil m². Os benefícios são válidos não só para os hotéis novos, como também para os antigos. Mas para isto foi necessário obedecer algumas regras como: Apresentação de cronograma de execução de obra, com previsão de conclusão da mesma até 28 de fevereiro de 2014; Garantia de início do funcionamento do estabelecimento até 30 de março de 2014; Garantia de manutenção das atividades hoteleiras por um prazo mínimo de dez anos, contados da data da emissão do Alvará de Localização e Funcionamento da atividade, entre outros.
Para aproveitar os incentivos municipais e lucrarem em cima do investimento hoteleiro feitos por terceiros, muitos proprietários de terrenos apresentaram projetos hoteleiros para garantir o prazo que se encerrou no dia 30 de abril de 2011. Agora o desafio é conseguir incorporador, construtor, investidor e administrador para que este projeto saia do papel. E mesmo que consiga, ainda tem um grande problema a ser enfretado. Mão-de-obra, pois as obras de modernização do Estádio do Mineirão e o aquecimento da construção imobiliária em Belo Horizonte gerou uma escassez de profissionais no setor.
Os empreendimentos hoteleiros que ainda estão em projetos não terão aplicação de multa, mas os hotéis que começaram a ser construidos e estão paralizados poderão receber pesadas multas se não entrarem em operação até o dia 30 de março de 2014. O Consultor Van Sluys faz um cálculo explicando melhor como poderá ser aplicada esta multa tomando como base um novo hotel com 1.000 m2 de área de terreno e valor venal de R$ 10 mil por m2, na Zona Sul de Belo Horizonte. “O fator construtivo de incentivo 5,0, menos 1,5 que é o fator construtivo original da area é igual a 3,5 x 1.000 m2 x R$ 10.000 (valor do m2). Com isto a multa pode chegar a R$ 35 milhões o que em vários casos é mais caro do que os recursos empregados na construção do empreendimento”, destaca o Consultor Van Sluys.
Outro cálculo que ele faz em caso de alteração na atividade fim definida na lei, ou seja, uso por 10 anos consecutivos como hotel (100% de Uhs no pool) excluindo portanto transformação em flats, apart-hoteis ou residenciais, a multa se aplica na proporcionalidade do tempo em que houver a interrupção. “Se após dois anos um hotel decidir disponibilizar suas unidades para moradores teriamos: O mesmo cálculo acima referente a outorga onerosa aplicando-se a formula 10 anos – 2 anos (uso hoteleiro) = 8 anos dividido por 10. A multa neste caso será 80% de 35 milhões, ou seja R$ 28 milhões e assim a cada ano o valor vai diminuindo até completar dez anos. Os construtores estao atentos a esta multa e portanto muitos estão desistindo de correr riscos e deixando os projetos aprovados na gaveta”, explica Van Sluys.
Quem arcará com a multa?
Segundo ele, o onus da multa se aplica a quem aprovou o projeto na Prefeitura, que em muitos casos é o construtor ou em via de regra a empresa que consta no alvará de incorporação registrado em cartório e na própria Prefeitura. “Em nenhuma hipótese a administradora contratada será responsabilizada sendo este promenor citado em todos os contratos de administração que estamos revisando e recomendando aprovação. Igualmente seria impensável imaginar que o comprador de unidades ou cotas venha a ser punido. Na verdade eu tenho a convicção que esta multa, caso venha a ser aplicada, será objeto de querelas juridicas a perder de vista. Poderá se alegar força maior pelo descumprimento de prazos ou ainda pior. Como já aventado por bandeiras hoteleiras e incorporadores. Na pior das hipoteses abre-se o hotel inacabado, exemplo: 30% das unidades hoteleiras prontas, e depois concluem andares de aptos remanescentes, pois existem como de hábito brechas juridicas”, revela Van Sluys.
Nas previsões dele o número ideal de novos leitos hoteleiros em Belo Horizonte para os próximos anos seria de 5 mil, conforme um estudo que vez no ano passado junto com especialistas da rede hoteleira norte americana Marriott. Se as obras dos 26 hotéis forem concluidos, assim retomadas e concluidas as obras dos 17 paralisados e apenas três dos cinco que iniciaram as obras sejam concluidos, o número de novas unidades habitacionais chegaria a 5.800. Ou seja, próximo ao novo ideal que Van Sluys considera como ponto de equilibrio para a oferta e a demanda. “Nosso mercado está amadurecendo e dá sinais que a auto-regulação de demanda x oferta vai nos alcançar inefávelmente”, conclui Van Sluys.
Confira a seguir o estudo mais recente de novos leitos hoteleiros realizado por Maarten Van Sluys, da JR & MvS Consultores
Nome | Construtora | Região | Rede Hoteleira | Localização | Área | Categoria | Aptos | Valor UH | status |
Pullman Belvedere | Paranasa | Belvedere | Accor | Av. Barão Homem de Mello com Raja Gabaglia | 36m2 | 5 estrelas | 280 | R$ 350 mil | em curso |
Holiday Inn Savassi Bh | Patrimar | Savassi | IHG | R. Prof. Moraes 660 – Savassi | 27m2 | 4 estrelas | 216 | R$ 350 mil | em curso |
Promenade Lavras 150 | Masb | Savassi | ? | Rua Lavras 150 – Pátio Savassi | 25 m2 | 3 estrelas | 120 | R$ 320 mil | fundaçoes |
Promenade Hotel & Spa Toscanini | Dominus | Savassi | Promenade | Rua Arturo Toscanini 83 | 23m2 | 4 estrelas | 144 | R$ 340 mil | em curso |
Bristol Multy Horizonte Buritis | Monteiro Magalhaes | Buritis | Bristol | R. Desembargador Amilcar de Castro SN – Buritis | 29m2 | 4 estrelas | 195 | R$ 226 mil | em curso |
Golden Tulip Belo Horizonte | M.Roscoe | Centro | BHG | Boulevard Avenida do Contorno | 36 m2 | 4 estrelas | 414 | R$ 450 mil | em curso |
Cidade Jardim Golden Flat | Canopus | Cidade Jardim | Promenade | Av. Prudente de Moraes 520 – Cidade Jardim | 21,5m2 | 4 esrelas | 323 | R$ 340 mil | em curso |
Novotel BH Savassi | Paranasa | Savassi | Accor | Av. Contorno esquina com Getulio Vargas | 24m2 | 4 estrelas | 204 | R$ 350 mil | em curso |
Ibis Budget Savassi | Paranasa | Savassi | Accor | idem | 19m2 | 3 estrelas | 240 | R$ 240 mil | em curso |
Ibis Belvedere | Paranasa | Belvedere | Accor | Av. Barão Homem de Mello com Raja Gabaglia | 19m2 | 3 estrelas | 216 | R$ 260 mil | em curso |
San Diego Express Palmares | Ampla | Palmares | Arco Hotéis | Rua Cel.Jairo Pereira 432 – Proximo a Garra Veiculos | 18m2 | 3 estrelas | 111 | aprovado | em curso |
Go Inn Del Rey | Direcional | Pampulha | Atlantica | Caiçara – Shopping Del Rey | 18m2 | 3 estrelas | 200 | R$ 220mil | em curso |
Tulip Inn Savassi | Direcional | Savassi | BHG | Rua Antonio de Albuquerque 54 – Savassi | 22 m2 | 3 estrelas | 240 | R$ 377 mil | em curso |
Ibis Styles Pampulha | Direcional | Pampulha | Accor | Av. Prof. Magalhaes Penido 440 – São Luiz | 19m2 | 3 estrelas | 208 | R$ 205 mil | em curso |
Comfort Confins | Caparaó | Confins | Atlantica | Rodovia L-MG 800 Km.2 – proximo ao aerop.Confins | 21 m2 | 3 estrelas | 280 | R$ 230 mil | em curso |
PHV Luxemburgo | PHV | Luxemburgo | Sem bandeira | Av. Guaicui (ao lado do Woods Mall) | 28m2 | 3 estrelas | 207 | aprovado | em curso |
Hotel Santo Agostinho | Essencial Eng. | Santo Agostinho | Sem bandeira | R.Martim de Carvalho esq. Com Juiz de Fora | 27m2 | 3 estrelas | 77 | aprovado | em curso |
Ibis Styles Lourdes | Engeclam | Centro | não definido | Rua Guajajaras (ao lado Mercure Casablanca) | 24m2 | 3 estrelas | 74 | aprovado | em curso |
San Diego Pampulha | Bitarães | Pampulha | Arco Hotéis | Av. Otacilio Negrão de Lima (em frente ao Iate Clube) | 25 m2 | 3 estrelas | 80 | R$ 350 mil | em curso |
Intercity Express Bh | Castelo Engenharia | Gameleira | Intercity | Av. Amazonas 7.700 – Bairro Jardinópolis – proximo ExpoMinas | 22m2 | 3 estrelas | 286 | aprovado | em curso |
Comfort Pampulha | Concreto | Pampulha | Atlantica | Av. Pres. Antonio Carlos 7.456 – São Luiz | 21m2 | 3 estrelas | 176 | R$ 235 mil | em curso |
Bristol (Allia) Jaraguá | CMR | Pampulha | Allia Hotéis | Alameda Boaventura – Jaraguá | 19m2 | 3 estrelas | 70 | R$ 175 mil | quase pronto |
Ibis Afonso Pena | Paranasa | Savassi | Accor | Rua Rio Grande do Norte 746 – Funcionários | 15m2 | 2 estrelas | 300 | R$ 360 mil | em curso |
Ibis Budget Afonso Pena | Paranasa | Savassi | Accor | idem | 15m2 | 2 estrelas | 240 | R$ 200 mil | em curso |
Bristol (Allia) Stadium | CMR | Pampulha | Allia Hotéis | Av. Alfredo Camarate – São Luiz | 29m2 | 4 estrelas | 327 | R$ 270 mil | fundaçoes |
E.Suites Luxemburgo | Soinco | Luxemburgo | Vert | Luxemburgo | 27m2 | 4 estrelas | 154 | sem informações | fundaçoes |
Bristol Flexy Hotel | Skalla | Pampulha | Bristol | Rua Roquete Mendonça 706 – São José | 20m2 | 3 estrelas | 109 | R$ 250 mil | fundaçoes |
Bristol (Allia) Convention Hotel | Sandro Pimenta | Calafate | Allia Hotéis | Av. Amazonas – em frente ao CEFET | 22m2 | 3 estrelas | 126 |
| fundaçoes |
Ramada Luxemburgo | Soinco | Luxemburgo | Vert | Luxemburgo – Av.Guaicui | 23 m2 | 3 estrelas | 90 | R$ 290 mil | fundaçoes |
Best Western |
| Pampulha | Best Western | Av.Otacilio Negrão de Lima (perto do PIC) | 22m2 | 3 estrelas | 66 | aprovado | em curso |
Bristol (Allia) Center Hotel | Katz | Centro | Allia Hotéis | Rua Rio de Janeiro – Centro | 22m2 | 3 estrelas | 146 | em aprovação | fundaçoes |
Ramada Minascasa | Lider | Palmares | Vert | Av. Cristiano Machado – Em cima do Shopping Minascasa | 23m2 | 3 estrelas | 200 | aprovado | não iniciado |
Melia Tryp Cidade Nova | Paixão | União | Melia | Av. Cristiano Machado – Bairro União | 19 m2 | 3 estrelas | 170 | em licenciamento | fundaçoes |
Caesar Park Bh | Tenco Realty | Belvedere | Posadas | Rua Musas – Alto Santa Lúcia | 36m2 | 5 estrelas | 216 | R$ 500 mil | paralisado |
Fasano Bh |
| Savassi | JHSF | Rua Gonçalves Dias – Praça da Liberdade | 36m2 | 5 estrelas | 130 | em aprovação | cancelado |
Centro de Convenções Novo | Oderbrecht | União | Starwood | Centro de Convenções da Av. Cristiano Machado | 24m2 | 5 estrelas | 300 | sem informações | paralisado |
Giulianno Lourdes | Concreto | Savassi | Auto gestão | R. São Paulo c/ Antônio Aleixo – Lourdes | 35 m2 | 4 estrelas | 105 | em aprovação | residencial |
Ramada Olhos D’agua | Comin | Belvedere | Vert | Olhos D’Agua | 22m2 | 3 estrelas | 170 | sem informações | paralisado |
Raja Gabaglia Complex | CGH | Belvedere | Sem bandeira | Av. Raja Gabaglia (Raja Grill) | 30 m2 | 3 estrelas | 628 | em licenciamento | paralisado |
Royal Express Savassi | Royal | Savassi | Royal Engenharia | R. Bernardo Guimarães 1.045 – Savassi | 20m2 | 3 estrelas | 78 | R$ 258 mil | não iniciado |
Bristol Multy Mangabeiras | Skalla | Mangabeiras | Bristol | Av.Afonso Pena 4200 – Pizzaria Mangabeiras | 24 m2 | 4 estrelas | 124 | R$ 270 mil | paralisado |
San Diego Express Pedro I | ? | Pampulha | Arco Hotéis | Av. Pedro I, 3.016 – Planalto | 22m2 | 3 estrelas | 172 | aprovado | cancelado |
Ramada Pedro I | ? | Pampulha | Vert | Av.Pedro I – Planalto | 22m2 | 3 estrelas | 120 | em licenciamento | paralisado |
Four Points By Sheraton | ? | Savassi | Starwood | Patio Savassi | 38m2 | 4 estrelas | 250 | em estudos | paralisado |
Hotel Niquelina | Gaissler e Solon | Centro | ? | Av.Contorno com Rua Niquelina – Santa Efegienia | 22m2 | 3 estrelas | 159 | ? | paralisado |
Hyatt Regency BH | PHV | Belvedere | Hyatt | Atrás do Shopping Ponteio – Santa Lúcia | 36m2 | 4 estrelas | 310 | não licenciado | cancelado |
Hotel Halley | ? | Santa Lucia | não definido | Rua Halley – Santa Lucia | 25m2 | 3 estrelas | 110 | licenciado | paralisado |
Impar Suites Expominas | Base Minas | Calafate | Impar | Rua Campos Sales, 664 – Calafate | 22m2 | 3 estrelas | 96 | licenciado | em curso |
Assoc. dos Cartorios | ? | Santo Agostinho | Sem bandeira | R.Juiz de Fora 1.231 | 25m2 | 3 estrelas | 90 | aprovado | cancelado |
Ibis Savassi | Paranasa | Savassi | Accor | Av. Contorno 6.180 – Savassi | 17m2 | 3 estrelas | 208 | em operação | em operação |
Impar Suites Cidade Nova | Base Minas | União | Impar Hotéis | Rua Arthur de Sá 309 – Bairro União | 47m2 | 3 estrelas | 96 | em operação | em operação |
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| Total de apartamentos: | 9.735 |
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TOTAL | Hotéis |
| Apartamentos |
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Em operação | 3 |
| 374 | 3,84% |
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Obras em curso | 26 |
| 5.316 | 54,61% |
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paralisados | 17 |
| 3.219 | 33,07% |
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não iniciados | 5 |
| 826 | 8,48% |
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| 51 |
| 9.735 |
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| Demanda prevista |
| Nova demanda ideal para BH |
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| 5.800 Aptos. | 4.500 Apartame |
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