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Hotéis de Belo Horizonte que não entrarem em operação antes da Copa de 2014 poderão sofrer pesadas multas

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Os hotéis que estão em construção na cidade de Belo Horizonte e que se beneficiaram dos incentivos da Lei municipal 9.952 de 5 de julho de 2010, devem entrar em operação no mais tardar até o dia 30 de março de 2014. Se isto não acontecer, poderão sofrer pesadas multas que podem sair mais caras do que a própria construção do empreendimento. Esta é uma situação que preocupa, pois de acordo com o mais recente levantamento de Maarten Van Sluys, da JR & MvS Consultores, a capital mineira possui 26 hotéis em obra, 17 estão paralisados e 5 ainda não foram iniciados.

Um dos grandes beneficios criados pela Lei municipal 9.952 para incentivar a construção de novos hotéis em Belo Horizonte foi a expansão da área construida do terreno. O CA – Coeficiente de Aproveitamento de área que ficava entre 0,5 e 3 passou a ser 5. Isso significa que em um terreno de 1 mil m², passou a ser possível construir até 5 mil m². Os benefícios são válidos não só para os hotéis novos, como também para os antigos. Mas para isto foi necessário obedecer algumas regras como: Apresentação de cronograma de execução de obra, com previsão de conclusão da mesma até 28 de fevereiro de 2014; Garantia de início do funcionamento do estabelecimento até 30 de março de 2014; Garantia de manutenção das atividades hoteleiras por um prazo mínimo de dez anos, contados da data da emissão do Alvará de Localização e Funcionamento da atividade, entre outros.
 
Para aproveitar os incentivos municipais e lucrarem em cima do investimento hoteleiro feitos por terceiros, muitos proprietários de terrenos apresentaram projetos hoteleiros para garantir o prazo que se encerrou no dia 30 de abril de 2011. Agora o desafio é conseguir incorporador, construtor, investidor e administrador para que este projeto saia do papel. E mesmo que consiga, ainda tem um grande problema a ser enfretado. Mão-de-obra, pois as obras de modernização do Estádio do Mineirão e o aquecimento da construção imobiliária em Belo Horizonte gerou uma escassez de profissionais no setor.

Os empreendimentos hoteleiros que ainda estão em projetos não terão aplicação de multa, mas os hotéis que começaram a ser construidos e estão paralizados poderão receber pesadas multas se não entrarem em operação até o dia 30 de março de 2014.  O Consultor Van Sluys faz um cálculo explicando melhor como poderá ser aplicada esta multa tomando como base um novo hotel com 1.000 m2 de área de terreno e valor venal de R$ 10 mil por m2, na Zona Sul de Belo Horizonte. “O fator construtivo de incentivo 5,0, menos  1,5 que é o fator construtivo original da area é igual a 3,5 x 1.000 m2 x R$ 10.000 (valor do m2). Com isto a multa pode chegar a R$ 35 milhões o que em vários casos é mais caro do que os recursos empregados na construção do empreendimento”, destaca o Consultor Van Sluys.

Outro cálculo que ele faz em caso de alteração na atividade fim definida na lei, ou seja, uso por 10 anos consecutivos como hotel (100% de Uhs no pool) excluindo portanto transformação em flats, apart-hoteis ou residenciais, a multa se aplica na proporcionalidade do tempo em que houver a interrupção. “Se após dois anos um hotel decidir disponibilizar suas unidades para moradores teriamos: O mesmo cálculo acima referente a outorga onerosa aplicando-se a formula 10 anos – 2 anos (uso hoteleiro) = 8 anos dividido por 10. A multa neste caso será 80% de 35 milhões, ou seja R$ 28 milhões e assim a cada ano o valor vai diminuindo até completar dez anos. Os construtores estao atentos a esta multa e portanto muitos estão desistindo de correr riscos e deixando os projetos aprovados na gaveta”, explica Van Sluys.

Quem arcará com a multa?
Segundo ele, o onus da multa se aplica a quem aprovou o projeto na Prefeitura, que em muitos casos é o construtor ou em via de regra a empresa que consta no alvará de incorporação registrado em cartório e na própria Prefeitura. “Em nenhuma hipótese a administradora contratada será responsabilizada sendo este promenor citado em todos os contratos de administração que estamos revisando e recomendando aprovação. Igualmente seria impensável imaginar que o comprador de unidades ou cotas venha a ser punido. Na verdade eu tenho a convicção que esta multa, caso venha a ser aplicada, será objeto de querelas juridicas a perder de vista. Poderá se alegar força maior pelo descumprimento de prazos ou ainda pior. Como já aventado por bandeiras hoteleiras e incorporadores. Na pior das hipoteses abre-se o hotel inacabado, exemplo: 30% das unidades hoteleiras prontas, e depois concluem andares de aptos remanescentes, pois existem como de hábito brechas juridicas”, revela Van Sluys.

Nas previsões dele o número ideal de novos leitos hoteleiros em Belo Horizonte para os próximos anos seria de  5 mil, conforme um estudo que vez no ano passado junto com especialistas da rede hoteleira norte americana Marriott. Se  as obras dos 26 hotéis forem concluidos, assim retomadas e concluidas as obras dos 17 paralisados e apenas três dos cinco que iniciaram as obras sejam concluidos, o número de novas unidades habitacionais chegaria a 5.800. Ou seja, próximo ao novo ideal que Van Sluys considera como ponto de equilibrio para a oferta e a demanda. “Nosso mercado está amadurecendo e dá sinais que a auto-regulação de demanda x oferta vai nos alcançar inefávelmente”, conclui Van Sluys.

Confira a seguir o estudo mais recente de novos leitos hoteleiros realizado por Maarten Van Sluys, da JR & MvS Consultores

 

Nome  

Construtora  

Região 

Rede Hoteleira 

Localização 

Área 

Categoria 

Aptos 

 Valor UH 

status 

Pullman Belvedere

Paranasa

Belvedere

Accor

Av. Barão Homem de Mello com Raja Gabaglia

36m2

5 estrelas

280

R$ 350 mil

em curso

Holiday Inn Savassi Bh

Patrimar

Savassi

IHG

R. Prof. Moraes 660 – Savassi

27m2

4 estrelas

216

R$ 350 mil

em curso

Promenade Lavras 150

Masb

Savassi

?

Rua Lavras 150 – Pátio Savassi

25 m2

3 estrelas

120

R$ 320 mil

fundaçoes

Promenade Hotel & Spa Toscanini

Dominus

Savassi

Promenade

Rua Arturo Toscanini 83

23m2

4 estrelas

144

R$ 340 mil

em curso

Bristol Multy Horizonte Buritis

Monteiro Magalhaes

Buritis

Bristol

R. Desembargador Amilcar de Castro SN – Buritis

29m2

4 estrelas

195

R$ 226 mil

em curso

Golden Tulip Belo Horizonte

M.Roscoe

Centro

BHG

Boulevard Avenida do Contorno

36 m2

4 estrelas

414

R$ 450 mil

em curso

Cidade Jardim Golden Flat

Canopus

Cidade Jardim

Promenade

Av. Prudente de Moraes 520 – Cidade Jardim

21,5m2

4 esrelas

323

R$ 340 mil

em curso

Novotel BH Savassi

Paranasa

Savassi

Accor

Av. Contorno esquina com Getulio Vargas

24m2

4 estrelas

204

R$ 350 mil

em curso

Ibis Budget Savassi

Paranasa

Savassi

Accor

idem

19m2

3 estrelas

240

R$ 240 mil

em curso

Ibis Belvedere

Paranasa

Belvedere

Accor

Av. Barão Homem de Mello com Raja Gabaglia

19m2

3 estrelas

216

R$ 260 mil

em curso

San Diego Express Palmares

Ampla

Palmares

Arco Hotéis

Rua Cel.Jairo Pereira 432 – Proximo a Garra Veiculos

18m2

3 estrelas

111

aprovado

em curso

Go Inn Del Rey

Direcional

Pampulha

Atlantica

Caiçara – Shopping Del Rey

18m2

3 estrelas

200

R$ 220mil

em curso

Tulip Inn Savassi

Direcional

Savassi

BHG

Rua Antonio de Albuquerque 54 – Savassi

22 m2

3 estrelas

240

R$ 377 mil

em curso

Ibis Styles Pampulha

Direcional

Pampulha

Accor

Av. Prof. Magalhaes Penido 440 – São Luiz

19m2

3 estrelas

208

R$ 205 mil

em curso

Comfort Confins

Caparaó

Confins

Atlantica

Rodovia L-MG 800 Km.2 – proximo ao aerop.Confins

21 m2

3 estrelas

280

R$ 230 mil

em curso

PHV Luxemburgo

PHV

Luxemburgo

Sem bandeira

Av. Guaicui (ao lado do Woods Mall)

28m2

3 estrelas

207

aprovado

em curso

Hotel Santo Agostinho

Essencial Eng.

Santo Agostinho

Sem bandeira

R.Martim de Carvalho esq. Com Juiz de Fora

27m2

3 estrelas

77

aprovado

em curso

Ibis Styles Lourdes

Engeclam

Centro

não definido

Rua Guajajaras (ao lado Mercure Casablanca)

24m2

3 estrelas

74

aprovado

em curso

San Diego Pampulha

Bitarães

Pampulha

Arco Hotéis

Av. Otacilio Negrão de Lima (em frente ao Iate Clube)

25 m2

3 estrelas

80

R$ 350 mil

em curso

Intercity Express Bh

Castelo Engenharia

Gameleira

Intercity

Av. Amazonas 7.700 – Bairro Jardinópolis – proximo ExpoMinas

22m2

3 estrelas

286

aprovado

em curso

Comfort Pampulha

Concreto

Pampulha

Atlantica

Av. Pres. Antonio Carlos 7.456 – São Luiz

21m2

3 estrelas

176

R$ 235 mil

em curso

Bristol (Allia) Jaraguá

CMR

Pampulha

Allia Hotéis

Alameda Boaventura – Jaraguá

19m2

3 estrelas

70

R$ 175 mil

quase pronto

Ibis Afonso Pena

Paranasa

Savassi

Accor

Rua Rio Grande do Norte 746 – Funcionários

15m2

2 estrelas

300

R$ 360 mil

em curso

Ibis Budget Afonso Pena

Paranasa

Savassi

Accor

idem

15m2

2 estrelas

240

R$ 200 mil

em curso

Bristol (Allia) Stadium

CMR

Pampulha

Allia Hotéis

Av. Alfredo Camarate – São Luiz

29m2

4 estrelas

327

R$ 270  mil

fundaçoes

E.Suites Luxemburgo

Soinco

Luxemburgo

Vert

Luxemburgo

27m2

4 estrelas

154

sem informações

fundaçoes

Bristol Flexy Hotel

Skalla

Pampulha

Bristol

Rua Roquete Mendonça 706 – São José

20m2

3 estrelas

109

R$ 250 mil

fundaçoes

Bristol (Allia) Convention Hotel

Sandro Pimenta

Calafate

Allia Hotéis

Av. Amazonas – em frente ao CEFET

22m2

3 estrelas

126

 

fundaçoes

Ramada Luxemburgo

Soinco

Luxemburgo

Vert

Luxemburgo – Av.Guaicui

23 m2

3 estrelas

90

R$ 290 mil

fundaçoes

Best Western

 

Pampulha

Best Western

Av.Otacilio Negrão de Lima (perto do PIC)

22m2

3 estrelas

66

aprovado

em curso

Bristol (Allia) Center Hotel

Katz

Centro

Allia Hotéis

Rua Rio de Janeiro – Centro

22m2

3 estrelas

146

em aprovação

fundaçoes

Ramada Minascasa

Lider

Palmares

Vert

Av. Cristiano Machado – Em cima do Shopping Minascasa

23m2

3 estrelas

200

aprovado

não iniciado

Melia Tryp Cidade Nova

Paixão

União

Melia

Av. Cristiano Machado – Bairro União

19 m2

3 estrelas

170

em licenciamento

fundaçoes

Caesar Park Bh

Tenco Realty

Belvedere

Posadas

Rua Musas – Alto Santa Lúcia

36m2

5 estrelas

216

R$ 500 mil

paralisado

Fasano Bh

 

Savassi

JHSF

Rua Gonçalves Dias – Praça da Liberdade

36m2

5 estrelas

130

em aprovação

cancelado

Centro de Convenções Novo

Oderbrecht

União

Starwood

Centro de Convenções da Av. Cristiano Machado

24m2

5 estrelas

300

sem informações

paralisado

Giulianno Lourdes

Concreto

Savassi

Auto gestão

R. São Paulo c/ Antônio Aleixo – Lourdes

35 m2

4 estrelas

105

em aprovação

residencial

Ramada Olhos D’agua

Comin

Belvedere

Vert

Olhos D’Agua

22m2

3 estrelas

170

sem informações

paralisado

Raja Gabaglia Complex

CGH

Belvedere

Sem bandeira

Av. Raja Gabaglia (Raja Grill)

30 m2

3 estrelas

628

em licenciamento

paralisado

Royal Express Savassi

Royal

Savassi

Royal Engenharia

R. Bernardo Guimarães 1.045 – Savassi

20m2

3 estrelas

78

R$ 258 mil

não iniciado

Bristol Multy Mangabeiras

Skalla

Mangabeiras

Bristol

Av.Afonso Pena 4200 – Pizzaria Mangabeiras

24 m2

4 estrelas

124

R$ 270 mil

paralisado

San Diego Express Pedro I

?

Pampulha

Arco Hotéis

Av. Pedro I, 3.016 – Planalto

22m2

3 estrelas

172

aprovado

cancelado

Ramada Pedro I

?

Pampulha

Vert

Av.Pedro I    Planalto

22m2

3 estrelas

120

em licenciamento

paralisado

Four Points By Sheraton

?

Savassi

Starwood

Patio Savassi

38m2

4 estrelas

250

em estudos

paralisado

Hotel Niquelina

Gaissler e Solon

Centro

?

Av.Contorno com Rua Niquelina – Santa Efegienia

22m2

3 estrelas

159

?

paralisado

Hyatt Regency BH

PHV

Belvedere

Hyatt

Atrás do Shopping Ponteio – Santa Lúcia

36m2

4 estrelas

310

não licenciado

cancelado

Hotel Halley

?

Santa Lucia

não definido

Rua Halley – Santa Lucia

25m2

3 estrelas

110

licenciado

paralisado

Impar Suites Expominas

Base Minas

Calafate

Impar

Rua Campos Sales, 664 – Calafate

22m2

3 estrelas

96

licenciado

em curso

Assoc. dos Cartorios

?

Santo Agostinho

Sem bandeira

R.Juiz de Fora 1.231

25m2

3 estrelas

90

aprovado

cancelado

Ibis Savassi

Paranasa

Savassi

Accor

Av. Contorno 6.180 – Savassi

17m2

3 estrelas

208

em operação

em operação

Impar Suites Cidade Nova

Base Minas

União

Impar Hotéis

Rua Arthur de Sá 309 – Bairro União

47m2

3 estrelas

96

em operação

em operação

 

 

 

 

 

Total de apartamentos:

9.735 

 

 

TOTAL 

Hotéis 

 

Apartamentos 

 

 

 

 

 

 

Em operação

3

 

374

3,84%

 

 

 

 

 

Obras em curso

26 

  

5.316 

54,61% 

 

 

 

 

 

paralisados

17

 

3.219

33,07%

 

 

 

 

 

não iniciados

5

 

826

8,48%

 

 

 

 

 

 

51 

  

9.735 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Demanda prevista 

  

Nova demanda ideal para BH 

 

  

 

 

 

 

 

  

5.800 Aptos. 

4.500 Apartame

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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