Hotéis de Belo Horizonte que não entrarem em operação antes da Copa de 2014 poderão sofrer pesadas multas

André Alencar 18 de setembro de 2012 às 10:45

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Os hotéis que estão em construção na cidade de Belo Horizonte e que se beneficiaram dos incentivos da Lei municipal 9.952 de 5 de julho de 2010, devem entrar em operação no mais tardar até o dia 30 de março de 2014. Se isto não acontecer, poderão sofrer pesadas multas que podem sair mais caras do que a própria construção do empreendimento. Esta é uma situação que preocupa, pois de acordo com o mais recente levantamento de Maarten Van Sluys, da JR & MvS Consultores, a capital mineira possui 26 hotéis em obra, 17 estão paralisados e 5 ainda não foram iniciados.

Um dos grandes beneficios criados pela Lei municipal 9.952 para incentivar a construção de novos hotéis em Belo Horizonte foi a expansão da área construida do terreno. O CA – Coeficiente de Aproveitamento de área que ficava entre 0,5 e 3 passou a ser 5. Isso significa que em um terreno de 1 mil m², passou a ser possível construir até 5 mil m². Os benefícios são válidos não só para os hotéis novos, como também para os antigos. Mas para isto foi necessário obedecer algumas regras como: Apresentação de cronograma de execução de obra, com previsão de conclusão da mesma até 28 de fevereiro de 2014; Garantia de início do funcionamento do estabelecimento até 30 de março de 2014; Garantia de manutenção das atividades hoteleiras por um prazo mínimo de dez anos, contados da data da emissão do Alvará de Localização e Funcionamento da atividade, entre outros.

Para aproveitar os incentivos municipais e lucrarem em cima do investimento hoteleiro feitos por terceiros, muitos proprietários de terrenos apresentaram projetos hoteleiros para garantir o prazo que se encerrou no dia 30 de abril de 2011. Agora o desafio é conseguir incorporador, construtor, investidor e administrador para que este projeto saia do papel. E mesmo que consiga, ainda tem um grande problema a ser enfretado. Mão-de-obra, pois as obras de modernização do Estádio do Mineirão e o aquecimento da construção imobiliária em Belo Horizonte gerou uma escassez de profissionais no setor.

Os empreendimentos hoteleiros que ainda estão em projetos não terão aplicação de multa, mas os hotéis que começaram a ser construidos e estão paralizados poderão receber pesadas multas se não entrarem em operação até o dia 30 de março de 2014. O Consultor Van Sluys faz um cálculo explicando melhor como poderá ser aplicada esta multa tomando como base um novo hotel com 1.000 m2 de área de terreno e valor venal de R$ 10 mil por m2, na Zona Sul de Belo Horizonte. “O fator construtivo de incentivo 5,0, menos 1,5 que é o fator construtivo original da area é igual a 3,5 x 1.000 m2 x R$ 10.000 (valor do m2). Com isto a multa pode chegar a R$ 35 milhões o que em vários casos é mais caro do que os recursos empregados na construção do empreendimento”, destaca o Consultor Van Sluys.

Outro cálculo que ele faz em caso de alteração na atividade fim definida na lei, ou seja, uso por 10 anos consecutivos como hotel (100% de Uhs no pool) excluindo portanto transformação em flats, apart-hoteis ou residenciais, a multa se aplica na proporcionalidade do tempo em que houver a interrupção. “Se após dois anos um hotel decidir disponibilizar suas unidades para moradores teriamos: O mesmo cálculo acima referente a outorga onerosa aplicando-se a formula 10 anos – 2 anos (uso hoteleiro) = 8 anos dividido por 10. A multa neste caso será 80% de 35 milhões, ou seja R$ 28 milhões e assim a cada ano o valor vai diminuindo até completar dez anos. Os construtores estao atentos a esta multa e portanto muitos estão desistindo de correr riscos e deixando os projetos aprovados na gaveta”, explica Van Sluys.

Quem arcará com a multa?
Segundo ele, o onus da multa se aplica a quem aprovou o projeto na Prefeitura, que em muitos casos é o construtor ou em via de regra a empresa que consta no alvará de incorporação registrado em cartório e na própria Prefeitura. “Em nenhuma hipótese a administradora contratada será responsabilizada sendo este promenor citado em todos os contratos de administração que estamos revisando e recomendando aprovação. Igualmente seria impensável imaginar que o comprador de unidades ou cotas venha a ser punido. Na verdade eu tenho a convicção que esta multa, caso venha a ser aplicada, será objeto de querelas juridicas a perder de vista. Poderá se alegar força maior pelo descumprimento de prazos ou ainda pior. Como já aventado por bandeiras hoteleiras e incorporadores. Na pior das hipoteses abre-se o hotel inacabado, exemplo: 30% das unidades hoteleiras prontas, e depois concluem andares de aptos remanescentes, pois existem como de hábito brechas juridicas”, revela Van Sluys.

Nas previsões dele o número ideal de novos leitos hoteleiros em Belo Horizonte para os próximos anos seria de 5 mil, conforme um estudo que vez no ano passado junto com especialistas da rede hoteleira norte americana Marriott. Se as obras dos 26 hotéis forem concluidos, assim retomadas e concluidas as obras dos 17 paralisados e apenas três dos cinco que iniciaram as obras sejam concluidos, o número de novas unidades habitacionais chegaria a 5.800. Ou seja, próximo ao novo ideal que Van Sluys considera como ponto de equilibrio para a oferta e a demanda. “Nosso mercado está amadurecendo e dá sinais que a auto-regulação de demanda x oferta vai nos alcançar inefávelmente”, conclui Van Sluys.

Confira a seguir o estudo mais recente de novos leitos hoteleiros realizado por Maarten Van Sluys, da JR & MvS Consultores

Nome	Construtora	Região	Rede Hoteleira	Localização	Área	Categoria	Aptos	Valor UH	status
Pullman Belvedere	Paranasa	Belvedere	Accor	Av. Barão Homem de Mello com Raja Gabaglia	36m2	5 estrelas	280	R$ 350 mil	em curso
Holiday Inn Savassi Bh	Patrimar	Savassi	IHG	R. Prof. Moraes 660 – Savassi	27m2	4 estrelas	216	R$ 350 mil	em curso
Promenade Lavras 150	Masb	Savassi	?	Rua Lavras 150 – Pátio Savassi	25 m2	3 estrelas	120	R$ 320 mil	fundaçoes
Promenade Hotel & Spa Toscanini	Dominus	Savassi	Promenade	Rua Arturo Toscanini 83	23m2	4 estrelas	144	R$ 340 mil	em curso
Bristol Multy Horizonte Buritis	Monteiro Magalhaes	Buritis	Bristol	R. Desembargador Amilcar de Castro SN – Buritis	29m2	4 estrelas	195	R$ 226 mil	em curso
Golden Tulip Belo Horizonte	M.Roscoe	Centro	BHG	Boulevard Avenida do Contorno	36 m²	4 estrelas	414	R$ 450 mil	em curso
Cidade Jardim Golden Flat	Canopus	Cidade Jardim	Promenade	Av. Prudente de Moraes 520 – Cidade Jardim	21,5m2	4 esrelas	323	R$ 340 mil	em curso
Novotel BH Savassi	Paranasa	Savassi	Accor	Av. Contorno esquina com Getulio Vargas	24m2	4 estrelas	204	R$ 350 mil	em curso
Ibis Budget Savassi	Paranasa	Savassi	Accor	idem	19m2	3 estrelas	240	R$ 240 mil	em curso
Ibis Belvedere	Paranasa	Belvedere	Accor	Av. Barão Homem de Mello com Raja Gabaglia	19m2	3 estrelas	216	R$ 260 mil	em curso
San Diego Express Palmares	Ampla	Palmares	Arco Hotéis	Rua Cel.Jairo Pereira 432 – Proximo a Garra Veiculos	18m2	3 estrelas	111	aprovado	em curso
Go Inn Del Rey	Direcional	Pampulha	Atlantica	Caiçara – Shopping Del Rey	18m2	3 estrelas	200	R$ 220mil	em curso
Tulip Inn Savassi	Direcional	Savassi	BHG	Rua Antonio de Albuquerque 54 – Savassi	22 m2	3 estrelas	240	R$ 377 mil	em curso
Ibis Styles Pampulha	Direcional	Pampulha	Accor	Av. Prof. Magalhaes Penido 440 – São Luiz	19m2	3 estrelas	208	R$ 205 mil	em curso
Comfort Confins	Caparaó	Confins	Atlantica	Rodovia L-MG 800 Km.2 – proximo ao aerop.Confins	21 m2	3 estrelas	280	R$ 230 mil	em curso
PHV Luxemburgo	PHV	Luxemburgo	Sem bandeira	Av. Guaicui (ao lado do Woods Mall)	28m2	3 estrelas	207	aprovado	em curso
Hotel Santo Agostinho	Essencial Eng.	Santo Agostinho	Sem bandeira	R.Martim de Carvalho esq. Com Juiz de Fora	27m2	3 estrelas	77	aprovado	em curso
Ibis Styles Lourdes	Engeclam	Centro	não definido	Rua Guajajaras (ao lado Mercure Casablanca)	24m2	3 estrelas	74	aprovado	em curso
San Diego Pampulha	Bitarães	Pampulha	Arco Hotéis	Av. Otacilio Negrão de Lima (em frente ao Iate Clube)	25 m²	3 estrelas	80	R$ 350 mil	em curso
Intercity Express Bh	Castelo Engenharia	Gameleira	Intercity	Av. Amazonas 7.700 – Bairro Jardinópolis – proximo ExpoMinas	22m2	3 estrelas	286	aprovado	em curso
Comfort Pampulha	Concreto	Pampulha	Atlantica	Av. Pres. Antonio Carlos 7.456 – São Luiz	21m2	3 estrelas	176	R$ 235 mil	em curso
Bristol (Allia) Jaraguá	CMR	Pampulha	Allia Hotéis	Alameda Boaventura – Jaraguá	19m2	3 estrelas	70	R$ 175 mil	quase pronto
Ibis Afonso Pena	Paranasa	Savassi	Accor	Rua Rio Grande do Norte 746 – Funcionários	15m2	2 estrelas	300	R$ 360 mil	em curso
Ibis Budget Afonso Pena	Paranasa	Savassi	Accor	idem	15m2	2 estrelas	240	R$ 200 mil	em curso
Bristol (Allia) Stadium	CMR	Pampulha	Allia Hotéis	Av. Alfredo Camarate – São Luiz	29m2	4 estrelas	327	R$ 270 mil	fundaçoes
E.Suites Luxemburgo	Soinco	Luxemburgo	Vert	Luxemburgo	27m2	4 estrelas	154	sem informações	fundaçoes
Bristol Flexy Hotel	Skalla	Pampulha	Bristol	Rua Roquete Mendonça 706 – São José	20m2	3 estrelas	109	R$ 250 mil	fundaçoes
Bristol (Allia) Convention Hotel	Sandro Pimenta	Calafate	Allia Hotéis	Av. Amazonas – em frente ao CEFET	22m2	3 estrelas	126		fundaçoes
Ramada Luxemburgo	Soinco	Luxemburgo	Vert	Luxemburgo – Av.Guaicui	23 m²	3 estrelas	90	R$ 290 mil	fundaçoes
Best Western		Pampulha	Best Western	Av.Otacilio Negrão de Lima (perto do PIC)	22m2	3 estrelas	66	aprovado	em curso
Bristol (Allia) Center Hotel	Katz	Centro	Allia Hotéis	Rua Rio de Janeiro – Centro	22m2	3 estrelas	146	em aprovação	fundaçoes
Ramada Minascasa	Lider	Palmares	Vert	Av. Cristiano Machado – Em cima do Shopping Minascasa	23m2	3 estrelas	200	aprovado	não iniciado
Melia Tryp Cidade Nova	Paixão	União	Melia	Av. Cristiano Machado – Bairro União	19 m2	3 estrelas	170	em licenciamento	fundaçoes
Caesar Park Bh	Tenco Realty	Belvedere	Posadas	Rua Musas – Alto Santa Lúcia	36m2	5 estrelas	216	R$ 500 mil	paralisado
Fasano Bh		Savassi	JHSF	Rua Gonçalves Dias – Praça da Liberdade	36m2	5 estrelas	130	em aprovação	cancelado
Centro de Convenções Novo	Oderbrecht	União	Starwood	Centro de Convenções da Av. Cristiano Machado	24m2	5 estrelas	300	sem informações	paralisado
Giulianno Lourdes	Concreto	Savassi	Auto gestão	R. São Paulo c/ Antônio Aleixo – Lourdes	35 m²	4 estrelas	105	em aprovação	residencial
Ramada Olhos D’agua	Comin	Belvedere	Vert	Olhos D’Agua	22m2	3 estrelas	170	sem informações	paralisado
Raja Gabaglia Complex	CGH	Belvedere	Sem bandeira	Av. Raja Gabaglia (Raja Grill)	30 m2	3 estrelas	628	em licenciamento	paralisado
Royal Express Savassi	Royal	Savassi	Royal Engenharia	R. Bernardo Guimarães 1.045 – Savassi	20m2	3 estrelas	78	R$ 258 mil	não iniciado
Bristol Multy Mangabeiras	Skalla	Mangabeiras	Bristol	Av.Afonso Pena 4200 – Pizzaria Mangabeiras	24 m2	4 estrelas	124	R$ 270 mil	paralisado
San Diego Express Pedro I	?	Pampulha	Arco Hotéis	Av. Pedro I, 3.016 – Planalto	22m2	3 estrelas	172	aprovado	cancelado
Ramada Pedro I	?	Pampulha	Vert	Av.Pedro I – Planalto	22m2	3 estrelas	120	em licenciamento	paralisado
Four Points By Sheraton	?	Savassi	Starwood	Patio Savassi	38m2	4 estrelas	250	em estudos	paralisado
Hotel Niquelina	Gaissler e Solon	Centro	?	Av.Contorno com Rua Niquelina – Santa Efegienia	22m2	3 estrelas	159	?	paralisado
Hyatt Regency BH	PHV	Belvedere	Hyatt	Atrás do Shopping Ponteio – Santa Lúcia	36m2	4 estrelas	310	não licenciado	cancelado
Hotel Halley	?	Santa Lucia	não definido	Rua Halley – Santa Lucia	25m2	3 estrelas	110	licenciado	paralisado
Impar Suites Expominas	Base Minas	Calafate	Impar	Rua Campos Sales, 664 – Calafate	22m2	3 estrelas	96	licenciado	em curso
Assoc. dos Cartorios	?	Santo Agostinho	Sem bandeira	R.Juiz de Fora 1.231	25m2	3 estrelas	90	aprovado	cancelado
Ibis Savassi	Paranasa	Savassi	Accor	Av. Contorno 6.180 – Savassi	17m2	3 estrelas	208	em operação	em operação
Impar Suites Cidade Nova	Base Minas	União	Impar Hotéis	Rua Arthur de Sá 309 – Bairro União	47m2	3 estrelas	96	em operação	em operação
					Total de apartamentos:		9.735
TOTAL	Hotéis		Apartamentos
Em operação	3		374	3,84%
Obras em curso	26		5.316	54,61%
paralisados	17		3.219	33,07%
não iniciados	5		826	8,48%
	51		9.735

		Demanda prevista		Nova demanda ideal para BH
			5.800 Aptos.	4.500 Apartame