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Fundo de Reposição de Ativos na Hotelaria

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Thais Perfeito*

 

Para não perder mercado para a concorrência é fundamental que o seu hotel esteja sempre atualizado com as novas tendências. O cliente de hoje em dia está bastante informado e sabe exatamente o que espera e procura nos hotéis.
Justamente por conta dessa necessidade, os hotéis fazem uma reserva mensal de parte da sua receita para o chamado Fundo de Reposição. Este fundo é formado com o intuito de fazer frente aos investimentos que serão necessários ao hotel no futuro, sem que seja necessário prejudicar o rendimento ao investidor ou até mesmo realizar um aporte de capital.
Freqüentemente somos questionados pelos investidores hoteleiros se existe a real necessidade de se reservar cerca de 5% da receita do hotel para formar o Fundo de Reposição. No início da operação do hotel este fundo quase não é utilizado, pois os ativos ainda são novos e não existe a necessidade de troca ou grandes investimentos. Com isso os investidores vêem o montante dentro desse fundo crescer e a necessidade longínqua de utilização do mesmo, e dessa forma imaginam que seja o momento de distribuir aos investidores parte do montante guardado.
Isso ocorre devido ao fato de o investidor hoteleiro muitas vezes estar preocupado com o retorno de curto prazo. Nesse momento o papel do gerente geral e da operadora hoteleira torna-se ainda mais importante, explicando e justificando a necessidade futura de investimentos.
Vale lembrar que o valor de mercado das unidades hoteleiras está diretamente relacionado ao seu potencial de distribuição e sendo assim uma redução brusca na distribuição aos investidores reflete numa queda do valor do ativo. Além disso, um hotel que não está bem mantido e atualizado perde mercado para a concorrência e conseqüentemente irá distribuir menos ao investidor.
Essa análise nos permite dizer que a estratégia de distribuir parte do Fundo de Reserva pode ser um “tiro no pé” para o investidor, pois ele estará garantindo um retorno de curto prazo em detrimento de um potencial de melhores rendimentos e valorização do seu ativo no futuro.
Recentemente, muitos hotéis tiveram que se adequar aos novos padrões e necessidades dos consumidores e fizeram, por exemplo, a troca dos televisores de tubo por LCD. Para tal, tiveram que despender grande volume de dinheiro e se não houvesse a formação desse fundo, em muitos casos, os investidores ficariam até dois meses sem receber as distribuições para que o hotel realizasse essa modernização.
Embora a troca dos televisores seja um exemplo de gasto necessário para a competitividade do hotel, não é fundamental para a operação hoteleira. Infelizmente já vimos casos de hotéis que tiveram sérios problemas de manutenção repentinos e por isso precisaram realizar grandes investimentos sem prévia programação. Nesse caso, a formação do Fundo de Reposição se mostra ainda mais importante e vital para a operação do hotel.

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