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Entrevista exclusiva com Antônio Setin: o homem que mudou a cara da hotelaria paulista

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O empresário da construção civil Antônio Setin entrou no segmento hoteleiro por acaso, ao transformar uma edificação que estava construindo na década de 90, no bairro paulistano de Vila Olimpia, em um conceito long stay (longa estadia). 

Com espaços generosos e uma boa infraestrutura, o conceito deu tão certo que a taxa de ocupação ficou acumulada em 92% durante vários anos. Mesmo com esta experiência vitoriosa, Setin ainda não sabia o que fazer com dois terrenos adquiridos, um próximo da Marginal Tietê e outro ao lado da Av. 23 de Maio, na capital paulista.

Após encomendar um estudo de viabilidade econômica foi constatada a vocação para hotéis, então Setin fez uma parceria com a rede Accor e trouxe as primeiras bandeiras Ibis e Mercure para o Brasil.

Logo em seguida, trouxe a bandeira Formule 1 para o Brasil e implantou uma unidade no bairro paulistano do Paraíso, que já entrou em operação em over book. Depois disto, Setin consolidou sua parceria com a rede Accor e passou a fazer incorporações e vender as unidades hoteleiras a pequenos investidores, o que ajudou a mudar a “cara” da hotelaria paulista, com unidades hoteleiras modernas e com padrão de serviços internacionais. 

Com o aquecimento do mercado para novos hotéis, Setin pretende já no próximo ano, começar a construir hotéis tanto na capital paulista, como em importantes cidades como São Bernardo do Campo, Campinas e Ribeirão Preto. Confira como a Setin entende o mercado hoteleiro, numa entrevista exclusiva com seu Presidente Antônio Setin.

Revista Hotéis —  Na década de 90 você, Antonio Setin, foi um dos primeiros empresários do setor da construção a enxergar a oportunidade para investir no segmento hoteleiro. Como foi que teve esta percepção e quais as dificuldades que encontrou para entrar neste segmento?

Antônio Setin –  Fizemos uma incursão na área de hotelaria na década de 90 um tanto sem querer, meio que de tabela. Eu tinha uma visão de que quando as pessoas se separavam, ou mudassem de casa, estivessem em trânsito pela vida ou por outra cidade, país ou enquanto procuram um outro imóvel para alugar ou comprar, elas encontravam uma dificuldade em morar num imóvel que oferecesse uma prestação de serviço, mas que não fosse um ambiente ostensivo de hotelaria. Em 1995 estava terminando um edificio bem próximo ao lado de nossa sede atual, no bairro paulistano da Vila Olímpia, que tinha os tamanhos mais diversos com 50, 70, 90 e 120 m2 de área útil. Havia espaço bastante apropriado para ter um coffee shop, lavanderia, recepção. Quando a edificação ficou pronta, eu resolvi decorá-la inteira e transformá-la num conceito de long stay, mesmo sem entender exatamente o que era, pois na época este termo ainda não era usual. A ideia era que as pessoas pudessem ficar hospedadas mais do que dois ou três dias habituais e a receptividade do mercado foi muito boa e nos surpreendeu.

Revista Hotéis — Com isto houve interesse de alguma operadora hoteleira em administrar este empreendimento? E quem eram os hóspedes?

Antônio Setin –  Por incrível que pareça nenhuma administradora hoteleira se interessou neste novo produto que acabávamos de lançar no mercado. Tivemos então, que fazer uma operação própria e chegamos por vários anos consecutivos a ter uma taxa de ocupação em torno de 92% acumulada ano. Nossos hóspedes eram os mais variados, pois havia diplomatas, homens e mulheres separadas, estudantes, pessoas que vinham fazer trabalhos no Brasil, então tivemos a primeira incursão na área hoteleira, bastante sem querer.

Revista Hotéis — Esta experiência de sucesso foi o que o motivou a focar o segmento hoteleiro?

Antônio Setin –  Nosso negócio parte do princípio que é necessário ter terrenos para poder empreender. Então adquirimos dois terrenos por volta de 1996 e até então não sabíamos exatamente quais as vocações destes terrenos. Um era ao lado da Av. 23 de Maio e o outro na cabeceira da ponte da Casa Verde, na Marginal do Tietê. Comprado estes dois terrenos ficamos estudando o que fazer com eles. Pensamos em empreendimentos para classe média, média alta, escritório ou qualquer coisa assim. Nada em nossa cabeça se encaixava, então pedimos um estudo de viabilidade e foi detectado que no terreno ao lado da Av. 23 de Maio havia localização apropriada e uma carência de mercado para um produto de padrão superior. Foi aí que resolvemos fazer um acordo de operação com a Rede Accor e trouxemos a bandeira Mercure para o Brasil e implantamos com sucesso o Grand Mercure Ibirapuera neste terreno. No terreno da cabeceira da ponte da Casa Verde implantamos o Ibis que também foi um case de sucesso, pois antes de ficar pronto já tinham pessoas querendo se hospedar.

Revista Hotéis — Como foi que isto aconteceu e a que se deve este sucesso?

Antônio Setin –  Era comum na reta final da obra, quando o prédio estava com cara de pronto e colocarmos os logotipos e tótens da marca Ibis, parar taxi em frente e as pessoas descerem com malas querendo se hospedar. Tínhamos que avisar que o prédio ainda estava em fase final de acabamento, com pintura sendo executada, limpeza e ainda não tinha condições de hospedagem, mas as pessoas insistiam em se hospedar. Eu acredito que o sucesso deste empreendimento se deveu a vários fatores. A localização é privilegiada e havia uma carência muito grande de hospedagem naquela região que recebe muitos turistas que participam de feiras e eventos no Anhembi, Center Norte e em outros locais.

Revista Hotéis — Na hotelaria existe um tripé que diz que para um hotel dar certo é necessário três fatores: localização, localização e localização. Mas ao lado da Marginal do Rio Tietê você tinha esta convicção de que realmente era a localização adequada?

Antônio Setin –  No fundo no fundo eu tinha um certo receio, mas confiei no estudo de viabilidade, mas tive que ouvir de muitas pessoas que eu estava louco em construir um hotel fora dos eixos convencionais e ainda mais ao lado da Marginal do Rio Tietê.  O Ibis Casa Verde abriu lotado e permanece lotado até hoje.

Revista Hotéis — Foi aí então que você pegou gosto e passou a focar em hotelaria?

Antônio Setin –  Quando você começa a fazer alguma coisa e pega gosto, você  começa a estudar e entender do negócio. Em função da parceria da Accor pude ir várias vezes para a França, estudar layout, material de acabamento e entender melhor o setor hoteleiro. Foi aí que conheci a bandeira Formule 1, me apaixonei por este conceito e como tinha adquirido um terreno ao lado da estação do Metrô Paraíso, em São Paulo, fui também o pioneiro ao implantar esta marca no Brasil que hoje é um verdeiro sucesso. O Formule 1 Paraiso abriu dia 3 de agosto de 2001 em over book e mantém uma alta taxa de ocupação até hoje.

Revista Hotéis — Até então você havia construído hotéis com recursos próprios. Quando foi que começou a construir e vender as unidades ao fundo de pequenos investidores e quais os hotéis que construiu e incorporou?

Antônio Setin –  A partir do know how adquirido nas unidades do Grand Mercure, Ibis Casa Verde e Formule 1 Paraíso, nós começamos então a construir e fazer a própria implantação dos hotéis. Neste momento fechamos um contrato de tocar cinco projetos da Accor com construção e fazer a montagem hoteleira, inclusive com a decoração nas cidades de Sorocaba, Paulínia, São José dos Campos, São José do Rio Preto e  Piracicaba, o que deu um grande impulso ao nosso foco. Como incorporador enxerguei na hotelaria naquele momento, uma oportunidade de fazer incorporação. Ou seja, construir hotéis e vender as unidades a pequenos investidores. Assim fizemos dois hotéis em Guarulhos, dois em São José dos Campos novamente, dois em Santo André, dois ao lado do Shoping Tamboré, em Alphaville, e um no centro da capital paulista.  Todos eles como incorporação imobiliária.

Revista Hotéis — Como houve uma grande oferta de hotéis no início dos anos 2000 na cidade de São Paulo muitos investidores se sentiram prejudicados, houve muitas ações na justiça,  desiquilibrio entre oferta e demanda e isto afetou o setor hoteleiro como um todo. Como você analisa este momento ocorrido? Na sua opinião houve algum culpado ou mesmo especulação com o tijolinho imobiliário?

Antônio Setin – Acho que nesta história é dificil encontrar culpado e colocar o dedo na cara de alguém, mas com certeza houve sim alguns incorporadores irresponsáveis e oportunistas em oferecer muitos produtos em regiões sem vocação alguma para a hotelaria. É a velha história, já que tenho um terreno vou fazer um hotel. Houve também oportunismo de algumas operadoras na ganância de ter mais uma bandeira e pegar mais um empreendimento a qualquer custo. Aquela coisa de que se alguém vai pegar, que seja eu, o que criou ainda mais irresponsabilidade. Além disto, houve uma conjução de fatores na época como: a crise da Rússia, o Partido dos Trabalhadores chegando ao comando do Brasil assustou o brasileiro. O País deixou de crescer por medo que o PT fosse fazer alguma coisa errada, houve uma corrida para outros ativos e muita gente preferiu fazer investimento imobiliário. Depois disto, teve a questão do atentado terrorista às torres gêmeas de Nova York- USA, o que diminuiu drasticamente a viagem de turistas estrangeiros para o Brasil. Deixando de receber turistas estrangeiros, os hotéis passaram a competir entre si no mercado interno por preço, o que derrubou a ocupação, afugentou os investimentos e acabou gerando a falta de renovação de investimentos em novos hotéis.

Revista Hotéis — Incorporação hoteleira é factível hoje em dia? Existe algum gargalo na construção de hotéis, principalmente na cidade de São Paulo, onde vários especialistas insistem em afirmar que a oferta já está saturada?

Antônio Setin –  Incorporação hoteleira hoje em dia não é tão factível como anteriormente, principalmente na cidade de São Paulo. Em boas localizações não existem terrenos, onde existem terrenos não tem outorgas e a conta não fecha, pois os terrenos são muito caros e só viabilizam a construção de escritórios corporativos ou mesmo residenciais para a classe média e média alta. O preço do terreno é o grande gargalo que temos que equacionar para se construir novos hotéis na cidade de São Paulo.

Revista Hotéis — Se faltam bons terrenos na cidade São Paulo para se construir hotéis, a solução seria buscar alternativas em bairros distantes ou mesmo fugir das tradicionais regiões com vocação hoteleira?

Antônio Setin –  Esta nova oferta de leitos hoteleiros na cidade de São Paulo será bastante comedida e cai também um pouco, a tese de que hotel bom em São Paulo tem que estar na região central ou nos Jardins. De repente, a tese de que um bom hotel tem que ter localização, localização e localização terá várias maneiras de ser entendida. Você pode estar com um hotel bem localizado como o Ibis na Marginal do Tietê, coisa que há dez anos atrás muita gente me chamou de maluco ao fazer esta construção e hoje este hotel é um grande sucesso. De repente, você pode estar perto das indústrias, perto de uma rodovia bem movimentada. Claro que tem que ter uma boa logistica de entrada e saida para o local, um comércio por perto, aí você tem a localização sob outro enfoque. Não adianta você ter um hotel numa rua maravilhosa se ela não tem nada haver com o produto hoteleiro. Dependendo da região que o sujeito estiver em São Paulo, fica mais caro se locomover de taxi do que a diária. É preferivel migrar para um local menos nobre, mas ficar mais próximo aos hóspedes. Neste caso, a logística conta. 

Revista Hotéis — Na sua opinião então, o principal fator para se construir um hotel na cidade de São Paulo é a logística?

Antônio Setin – Na minha opinião é o estudo de viabilidade. No passado se cometeu muito engano de se ter um terreno e achar que era o melhor lugar para fazer um hotel, sem fazer nenhum estudo. Se o sujeito está fazendo com o dinheiro dele, sorte para ele, mas na maioria das vezes ele fez hotel no passado com recursos de pequenos investidores.

Revista Hotéis — Com esta alta demanda você acredita que a hotelaria paulistana tenha recuperado a diária?

Antônio Setin –  Na hotelaria econômica tivemos ganhos efetivos de diárias e de taxa de ocupação, mas nas categorias superior e luxo ainda não estamos com a rentabildiade que tinhamos na pré crise de 2001. Um bom exemplo é o meu fluxo de caixa do Grand Mercure Ibirapuera, que hoje é o Pullman Ibirapuera, de 1999 a 2000 era superior ao que tivemos em 2010 a 2011. A diária recuperou, mas a rentabilidade ainda não, pois tivemos um aumento real de mão-de-obra e de impostos, como IPTU, água, luz, telefonia, entre outros. Significa o seguinte, com a volta da rentabilidade vamos ter a renovação de produtos existentes e uma oferta hoteleira melhor.

Revista Hotéis — Afim de evitar estes erros do passado, o SECOVI/SP criou um grupo de trabalho com renomados profissionais do setor hoteleiro que está lançando uma cartilha de melhores práticas na hotelaria, com o objetivo de evitar que volte a especulação imobiliária hoteleira em São Paulo. O que você acha desta cartilha, ela poderá ser o inicio de um marco regulatório para o setor?

Antônio Setin – Acho que hoje em dia já existem operadoras mais restritivas em relação a administrar determinados empreendimentos, mas esta cartilha de melhores práticas na hotelaria é uma atitude extremamente saudável, corajosa e muito boa do SECOVI/SP. Foi colocado o dedo na ferida e acho necessária esta cartilha, pois conscientizou os especialistas em estudos de viabilidade e fez com que as próprias operadoras participassem deste estudo. O ser humano é ganancioso por natureza e por isto, pegar um empreendimento antes do concorrente faz parte do negócio. Somos assim, seres humanos. Com a conscientização através desta cartilha, alguns empresários vão ficar com vergonha de cometer erros do passado e haverá operadoras mais preocupadas com a rentabilidade de seus investidores. Aliado a isto está a falta de terrenos e de outorgas que serão verdeiros freios para conter uma nova especulação imobiliária hoteleira na cidade de São Paulo. 

 

Revista Hotéis — Na sua opinião, quem serão os novos investidores da hotelaria?

Antônio Setin – Acho que os investidores mudaram muito nos últimos anos e não serão os mesmos que aplicavam a economia conseguida com muito trabalho durante muitos anos, para ter uma aposentadoria assegurada pelo tijolinho hoteleiro. No início dos anos 2000, a taxa SELIC era muito alta e isto gerava muito desconforto as opções de investimentos e eles acabavam migrando para o mercado imobiliário. Hoje, a economia é mais sólida e entrou no mercado um novo investidor que é mais perspicaz, faz contas e entende que 1% de retorno sobre o capital investido já não existe mais. No ano que vem, este investidor saberá que o resultado de uma aplicação financeira será bem menos de que 1% ao mês. Este investidor conhece outras formas de aplicação e riscos, sabe diversificar seus investimentos, mas ele sabe que o tijolinho imobiliário não pulveriza como ações nas bolsas ou outros investimentos de altos riscos.

Revista Hotéis — Diante das oportunidades que o mercado paulistano apresenta, você pretende voltar a incorporar ou aplicar recursos próprios em hotéis?

Antônio Setin – A cidade São Paulo é uma praça complicada para o mercado imobiliário e também para o mercado hoteleiro, pois exigem-se mais terrenos para a construção do que por exemplo para escritórios comerciais. Mesmo assim, estou estudando algumas oportunidades de se construir hotéis e a cidade de São Paulo será a prioridade. Vou empreender como negócio imobiliário boa parte e como menor parte, como investimento próprio. Cidades que façam sentido ter hotéis, também pretendo investir como São Bernardo do Campo, em que estou finalizando a compra de um terreno para um projeto grande, assim como analiso também a possibilidade em Campinas, onde já possuo um terreno com projeto. Outras cidades como Ribeirão Preto que possui uma economia bem diversificada, consumo híbrido, acesso fácil e uma boa infraestrutura também estão sendo analisadas oportunidades para se construir hotéis.

Revista Hotéis — E quando é que estas oportunidades que você está analisando vão se materializar em hotéis?

Antônio Setin – Eu acredito que os terrenos que estou negociando na cidade de São Paulo devem ser adquiridos até  meados do ano que vem e os projetos deverão ser aprovados no final de 2012. Enquanto isto, São Paulo viverá mais demanda com menos disponibilidade de quartos e isto só será resolvido nos próximos três anos, quando começará a nova oferta de leitos, o que torna o segmento extremamente promissor para negócios.

Revista Hotéis — Para estes  novos hotéis que você pretende construir, também manterá a parceria com a Accor para administrar ou pretende fazer parcerias com outras operadoras ou ainda, trazer novas bandeiras para o Brasil?

Antônio Setin – Eu sempre tive e tenho uma relação excelente com a rede Accor, mas não tenho nenhum pacto de fidelidade, esta fidelidade é espontânea de ambos os lados, mas não estou fechado para outras bandeiras. Acho que é muito bom para o operador hoteleiro estar bem instalado no Brasil, conhecer bem a realidade e ter equipe bem treinada, pois hoje a falta de mão-de-obra é um problema crônico que afeta a indústria hoteleira, desde a mais básica até a mais sofisticada. Não estou fechado para outras operadoras hoteleiras.

Revista Hotéis — A Setin analisa a oportunidade de construir ou incorporar hotéis fora do estado de São Paulo, como por exemplo no Nordeste do Brasil, ou vocês vão continuar atuando somente em São Paulo?

Antônio Setin –  Eu analiso a vocação no Nordeste do Brasil para resorts, mas para falar a verdade, eu tenho muito medo deste negócio de resorts. Eu estive analisando, recentemente, um estudo que aponta os resultados da hotelaria no Brasil e quando eu vi a comparação de rentabilidade das várias categorias hoteleiras com os resorts, concluí que este possui um resultado muito menos rentável. O sucesso dos resorts no Brasil dependem muito da economia de outros países emissores de turistas, exige-se um consumo muito pesado de mão-de-obra e o resultado é bastante desproporcional ao investimento. Fora isto, você tem  a concorrência pesada dos cruzeiros marítimos, de Miami, dentre outros destinos. Então, não pretendo fazer negócios fora do estado de São Paulo e muito menos voltados a lazer, pois meu foco são hotéis corporativos.

Revista Hotéis — Como você enxerga o setor hoteleiro no Brasil nos próximos anos? Copa do Mundo e Olimpíadas motivam a construção de novos hotéis?

Antônio Setin –  Copa do Mundo e outros grandes eventos que o Brasil irá sediar não vão mudar a hotelaria, mas  a maneira que as outras pessoas enxergam este tipo de investimento. Muda também, a maneira como outros paises enxergam a gente e isto trará resultados a médio e longo prazo, pois esta consistência e continuidade são importantes. Não adianta fazer um hotel ao lado do Maracanã para ter  lotação máxima por poucos dias e o resto do ano, quem paga a conta? Eu entendo que estes grandes eventos nos trazem para outros patamares, nos faz olhar a hotelaria sob outra maneira e eu vou utilizar isto no máximo como argumento de venda. Prometer que o hotel será sucedido por causa da Copa do Mundo é uma ilusão infantil.

 

 

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