Embate de imóvel para locação por aplicativo Airbnb vai parar no STJ
Artigo de Cristian Dutra Moraes* – Está em curso, no STJ – Superior Tribunal de Justiça, o julgamento de um recurso apresentado pelo proprietário de um imóvel em condomínio horizontal residencial. Ele pretende anular a assembleia geral extraordinária que alterou a convenção condominial para restringir aos proprietários a locação de suas unidades via aplicativos como o Airbnb por prazo inferior a 90 dias. O julgamento foi iniciado em 21 de setembro com declaração de voto do ministro relator, Ricardo Villas Bôas Cueva, negando provimento ao recurso do proprietário. Porém, o julgamento ainda não foi finalizado em razão do pedido de vistas dos ministros Marco Aurélio Bellizze e Moura Ribeiro.
No caso, o proprietário alega que a assembleia não poderia impor esta restrição ao direito de propriedade, previsto na Constituição Federal – e que a locação por prazo inferior a 90 dias é protegida pelo artigo 48 da Lei 8.245/1991, que trata do aluguel por temporada. Para ele, por se tratar de limitação ao exercício do direito de propriedade, é de rigor que sua disciplina seja prevista na convenção condominial, uma vez que, nos termos do artigo 1.332, III, do Código Civil, o fim a que as unidades se destinam é matéria que deve constar do referido documento.
Alteração da convenção
De outro lado, o condomínio se defende dizendo que a alteração promovida pela assembleia em sua convenção condominial foi aprovada por 94 unidades de um total de 96 – isto é, salvo pelo autor da ação e da testemunha por ele arrolada. Alguns motivos fáticos dentro do condomínio levaram à alteração da convenção: de abordagens suspeitas feitas por hóspedes que se utilizam dessas plataformas como o Airbnb a moradores, a reclamações sobre barulho e festas que, segundo o condomínio, ultrapassam os limites da razoabilidade, da boa convivência, e das normas condominiais.
Pela relevância do debate, sob o fundamento de que a discussão transcende o interesse das partes, o Airbnb teve deferido pelo ministro relator seu pedido de ingresso no feito a título de assistente simples do proprietário. Seja qual for o desfecho a ser dado pelo Superior Tribunal de Justiça, todos os atores desta cena devem repensar seus papéis, buscando equilibrar suas relações, buscando normatizar aquilo que é de competência das Convenções Condominiais e desejo dos condôminos, com vistas a equalizar a utilização harmônica e segura das unidades condominiais, sem que isso implique em violação ao direito de propriedade.
Estivemos assessorando um cliente em caso semelhante, no qual o locatário estava utilizando o imóvel para sublocação por meio de aplicativos sem autorização do proprietário. Foi obtida uma liminar em uma ação de despejo, porque foi comprovada a violação – pelo locatário – da cláusula contratual que veda a sublocação. “O ponto de destaque nesse caso – e que se relaciona diretamente com os argumentos defendidos pelo condomínio no caso a ser julgado pelo STJ – é que o proprietário somente teve conhecimento que seu locatário estava violando a cláusula contratual que vedava a sublocação porque passou a receber notificações e multas por conta de condutas inadequadas dos ‘hóspedes’ deste locatário.
*Cristian Dutra Moraes é advogado, graduado em Direito pela Universidade Braz Cubas em 2002, atua no contencioso cível e trabalhista. Sócio do Ribeiro Dutra Sociedade de Advogados.
