Gustavo Moura*
Quem deseja investir em hotelaria tem a opção de comprar apartamentos de condo-hotéis que ainda serão construídos, ao invés de comprar apartamentos em empreendimentos existentes. Comprar na planta implica assumir riscos não presentes na compra de um hotel em operação: a obra pode atrasar, há um intervalo de tempo entre desembolso do investimento e início da geração de renda, e o mercado pode mudar a ponto de tornar o investimento pouco rentável,por exemplo. Portanto, quem compra na planta deveria esperar rentabilidade maior que quem compra pronto, de maneira a ser compensado pelos riscos adicionais. Assim, a rentabilidade de hotéis em operação serve como referência para definição da rentabilidade que se deveria esperar de um empreendimento que ainda será construído.
Uma maneira simples de analisar rentabilidade de hotéis é comparar preço com renda. Em junho de 2011, por exemplo, um apartamento localizado na capital paulista,que gerou renda de R$ 15.578 em um ano, foi vendido a R$ 265 mil, resultando em rentabilidade próxima de 6% ao ano. As cota do FII Hotel Maxinvest (fundo de investimento dedicado a condo-hotéis e negociado em bolsa) são vendidas hoje a R$ 240 e geraram renda de R$ 16,75 nos últimos 12 meses, resultando em uma rentabilidade próxima de 7%a.a. Essa referência de rentabilidade, que é baixa, é calculada com base na renda passada e assume que a renda do próximo ano será semelhante à do ano passado. Como o mercado de São Paulo possui, hoje, características (perspectivas de crescimento da demanda, barreiras de entrada de nova oferta, ocupação em nível elevado, entre outras) que indicam elevação das rendas acima da inflação ao longo dos próximos dois anos (pelo menos), as rentabilidades com base no desempenho passado devem servir apenas como referência de rentabilidade mínima esperada.
Nesse contexto, para definir a expectativa de renda de um hotel existente, pode ser mais interessante saber qual a rentabilidade obtida por quem investiu em hotéis há um ano. Em julho de 2010, um apartamento de outro hotel foi vendido em São Paulo por R$ 140 mil e gerou renda de R$ 11.254 nos 12 meses seguintes, resultando em rentabilidade anual de 8%. Também em julho de 2010, as cotas do FII Maxinvest eram negociadas a R$ 150 reais e renderam R$ 16,75 nos 12 meses seguintes, resultando em rentabilidade anual de 11%. Logo, quem investiu em hotéis há um ano obteve rentabilidades anuais entre 8% a 11% aproximadamente. Para um hotel na planta ser considerado atrativo, deveria apresentar uma previsão de rentabilidade maior que esse referencial.
Para avaliar a rentabilidade de um hotel que ainda não existe deve-se comparar o preço de venda com a renda que ele deve gerar quando sua operação estiver em regime. A dificuldade nesse caso é saber qual renda o hotel deverá gerar no futuro. Diante desse problema, alguns assumem que a rentabilidade futura será igual à de hotéis hoje em operação. No entanto, a rentabilidade varia de acordo com preço e renda. Se o preço de vendas aumenta, a rentabilidade esperada diminui! E a renda gerada por hotéis no futuro pode ser maior ou menor que a renda gerada hoje por hotéis semelhantes, dependendo de como o mercado estiver quando o hotel abrir. Há também quem compre na planta esperando vender mais caro quando o hotel inaugurar. Mas o preço de vendas de uma propriedade existente depende da renda que o hotel produz. Se, durante a operação, a renda estiver abaixo do que se esperava no momento da compra, o preço de revenda pode cair, como ocorreu em muitos casos na década passada. O desempenho futuro de um hotel depende de uma série de fatores e pode não ser simples de estimar.
Nem sempre um comprador de condo-hotel tem tempo e ferramentas para analisar esses fatores e definir a renda futura de um hotel que ainda não está em operação. Para que o investidor não fique desamparado, recomenda-se solicitar à empresa vendedora do imóvel um estudo de viabilidade realizado por uma consultoria independente e de confiança, para saber qual a renda esperada para o hotel proposto e quais as premissas que suportam essa expectativa. Comprar um apartamento de hotel sem ler com cuidado um estudo desse tipo pode ser o equivalente a tomar uma decisão no escuro.
*Gustavo Moura é Consultor em investimentos hoteleiros da empresa
Hotel Invet Contato gmoura@hotelinvet.com.br
