Thais Perfeito*
A hotelaria brasileira está passando por um novo ciclo de desenvolvimento de hotéis, o qual trás à tona o momento perfeito para rever os contratos de locação hoteleiros e arrumar antigos problemas. Quando os primeiros contratos foram assinados, o modelo de negócio hoteleiro era incerto e agora, com o mercado mais experiente, é possível aproveitar a oportunidade.
Frequentemente vemos nos contratos de locação algumas clausulas contratuais que são inviáveis operacionalmente, ou ainda, que beneficiam exclusivamente uma das partes do contrato em detrimento da outra. Nesse artigo, gostaria de chamar atenção para um item específico do contrato: o Fundo de Reserva.
De acordo com o contrato de arrendamento da maioria dos hotéis que atuamos como Asset Managers, o Fundo de Reserva não é considerado uma despesa operacional sendo único e exclusivamente retido dos investidores, quando do repasse dos seus rendimentos.
Tendo em vista que esse fundo tem o objetivo de manter o ativo em seu bom estado de funcionamento e competitivo no mercado em que está inserido, essa forma de retenção implica que somente os investidores irão arcar com os custos de renovação do empreendimento enquanto a operadora hoteleira também irá se beneficiar da melhora trazida por este material operacional atualizado.
O principal argumento da operadora hoteleira para que o fundo seja retido somente pelo investidor deve-se ao fato da operadora não ser a proprietária do empreendimento e, sendo assim, não lhe compete aplicar recursos em um imóvel que não lhe pertence.
Apesar de compreender o argumento da operadora, um prédio em bom estado de conservação aumenta a força da marca, possui condições de operar de forma mais eficiente, com melhor controle de custos e diárias médias mais altas, o que beneficia tanto os proprietários quanto a operadora. Uma vez que todos os envolvidos se tiram proveitos da melhora provinda da manutenção do ativo é natural que todos colaborem com os investimentos necessários.
Além disso, muitas vezes não estão previstos nos contratos de forma clara e objetiva as regras de utilização dos recursos desse fundo. A ausência dessa explicação detalhada faz com que o fundo seja utilizado para pequenos reparos e reposição de equipamentos, aparelhos operacionais e até mesmo de enxoval.
A utilização imprópria desses recursos irá gerar uma carência de verba futura quando o empreendimento precisar, por exemplo, realizar um retrofit das suas instalações.
O cuidado efetivo com esses dois pontos contratuais mencionados, forma de retenção e de utilização do Fundo de Reserva, é fundamental e irá gerar um maior benefício financeiro e operacional direto tanto para o investidor quanto para a operadora hoteleira.
*Thais Perfeito é Consultora Sênior da HotelInvest – Contato: tperfeito@hotelinvest.com.br
