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Conferência da Interval debate aspectos financeiros da multipropriedade

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José Ernesto Marino Neto foi o moderador desse painel

Com o crescimento exponencial do fracionado no Brasil, muito se especula sobre este mercado. Neste painel da 3ª Conferência Internacional de Investimento em Propriedade Compartilhada promovida pela Interval International, especialistas discutiram e analisaram os aspectos financeiros desse setor.

José Paim, Fundador e CEO da MaxCap

Os painelistas convidados foram: José Paim, Fundador e CEO da MaxCap; Maurício Visconti, Presidente do conselho, REIT Securizadora; e Bruno Margato, Vice-presidente de Real estate, Credit Suisse, com moderação de Jose Ernesto Marino Neto, PhD, Presidente da BSH International.

Neto deu o primeiro passo do painel perguntando aos convidados Paim e Visconti qual a dificuldade encontrada nos empreendedores para compreender o produto adquirido no dia seguinte. “Para este segmento, embora com taxas em queda, também vemos um capital extremamente caro porque o investidor quer entender profundamente sobre aquilo. Ele acaba aceitando que se invista porque se der tudo errado, você têm alguns apartamentos para vender e acaba-se recuperando o capital ou parte dele. No fracionado, se o empreendimento não foi bem, só sobram porcentagens de cada unidade, ou seja, você é sócio de um monte de pessoas em um empreendimento que não deu certo”, pontuou José Paim. “A boa notícia é que o mercado está se educando para isso”, complementou.

Bruno Margato, Vice Presidente de Real Estate, Credit Suisse

Maurício Visconti acha que o investidor se assusta um pouco no início, mas com mais investidores, as taxas caem. “Nós somos sempre contactados por operadores que enxergam na multipropriedade uma oportunidade, mas que não entendem o que precisam para entrar nesse negócio. Uma coisa é você pegar um empreendimento de 200 unidades e transformá-lo em 10.400 frações. Existe uma dimensão de escala que ele precisa ter ciência, pois o custo de vendas nesse negócio é maior. Tem poucos investidores e especializados, que vão perguntar coisas que um banco nunca perguntou. Olhando esses desafios da migração de uma operação tradicional para um negócio de multipropriedade, temos que pensar no day-after, afinal não se trata de um condomínio nem um hotel”, opinou Visconti. “A carteira pode deteriorar, criando toda sorte de problemas. Pense não apenas no VGV mas no futuro do seu negócio”, complementou.

O moderador Neto lembrou aos convidados que, com o advento do mercado de multipropriedade, um mercado secundário também deve surgir. Para Bruno Margato, “os projetos chamam a atenção porque as margens são altas, motivando o apetite ao risco. O que de fato é preciso para o amadurecimento desse mercado, é, em primeiro lugar o operador. Não chegou ainda um que tenha uma maneira de fazer como é feito nos Estados Unidos, um modelo que de fato, funcione. É um negócio de ciclos, e esses ciclos são longos. Ciclos de construção são longos, mais do que o normal. Temos percebido que, como todo mercado, existem aventureiros e outros que de fato são uma incógnita. Estamos aplicando recursos em uma operação que é um misto das coisas: um empreendedor que está investindo e olha a multipropriedade como um adendo, um valor agregado, e isso nos deu mais vontade de tomar o risco. Um porque é um investidor já tarimbado e dois porque é um projeto hoteleiro em uma região que faz sentido, com a multipropriedade como coadjuvante”, detalhou o executivo.

A resposta para a questão da diminuição de riscos então, supostamente estaria na multipropriedade em um negócio de hotelaria operado por um empreendedor com histórico.

Mauricio Visconti, Presidente do Conselho da REIT Securitizadora

Paim pontuou que o empreendimento hoteleiro demanda investimentos muito altos, enquanto o fracionado possui investimentos menores, parte por estarem localizados em cidades secundárias. “Pela característica do mercado que eu conheço há 50 anos, acho que boa parte dos empreendedores imobiliários são predadores, que vão explorar aquele segmento até a sua morte. Se faço flat, depois faço escritório, depois outro tipo de construção. Hotéis e shoppings centers, por exemplo, são projetos de longo prazo, que dão resultados constantes. São perfis diferentes”, observou.

A Revista Hotéis é mídia oficial do evento.

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