Condo-hotel na crise da COVID-19: Conversão ou Reestruturação?
Artigo de José Ernesto Marino Neto*
É comum observar nos períodos de crise a rediscussão de contratos e mudanças de operadores e bandeiras nos Condo-Hotéis. Mas essa é a discussão acertada? Geralmente as insatisfações dos investidores crescem atingindo níveis insustentáveis e rompendo relacionamentos.
Via de regra é sempre a mesma reclamação: administradora ganha sempre, mesmo quando o investidor perde. Aportam capital para cobrir os custos, sendo que a administradora representa um desses custos.
A discussão está errada e a história prova isso. A discussão deve ser sobre o modelo. Investidores de condo-hotel são investidores passivos que procuram alocar investimentos de longo prazo com retornos similares aos bancários, mas com valorização imobiliária adicional.
Na busca de salvar retornos há investidores que procuram participar da gestão, envolvendo-se em decisões operacionais e, no final, acabam apenas permitindo ao administrador chamar capital por conta da cumplicidade criada.
Na busca de evitar problemas, alguns administradores hoteleiros transformaram consultores em seus defensores e lhes deram o nome de “hotel asset managers”. Os que deveriam ser representantes dos investidores acabaram sendo aliados de administradores, auxiliando-os a evitar que os investidores lhes atrapalhem em seus intentos.
Está tudo errado! É hora de passar a régua e repensar a estrutura.
Hotel Asset Manager é o especialista que traça o plano estratégico ou “Asset Management Plan” e que é executado por si sendo, o operador hoteleiro escolhido, a principal ferramenta.
Hotel Asset Manager é o responsável pela integridade do plano de negócios, é quem deve buscar obsessivamente que o plano traçado seja executado e, como estrategista que é, deve saber manejá-lo e adaptá-lo quando adequado.
Por isso que deve representar os investidores e ter remuneração alinhada aos seus representados. O Hotel Asset Manager é quem deve ser o “General Partner”, ou Sócio Ostensivo, na linguagem jurídica brasileira, da sociedade na qual os investidores integrarão.
E a sociedade deve ser o veículo locador do hotel para que o operador possa investir na operação e se remunerar em regime de “profit sharing” com os investidores.
“Skin in the game” é uma expressão consagrada mundialmente para indicar comprometimento de um parceiro de negócios, ou seja, estar nele, sofrer com ele e não apenas lucrar com ele.
Qual o motivo de pagar taxas ou fees a um hoteleiro se o objetivo é ter ambos, investidor e operador, partilhando o negócio e dividindo o resultado?
Negócios de condo-hotel que criam comunidades de pequenos investidores passivos devem ter hotel asset managers dedicados e com interesses alinhados, além de governança que inclua operadores hoteleiros investidores na operação usando capital próprio e compartilhando passivos operacionais.
Operador hoteleiro que se interesse por apenas prestar serviços de gestão deve procurar donos de hotéis que demandam esse perfil de administrador.
O momento não é para pensar em conversão de bandeira para apenas repetir os mesmos erros com um novo administrador. O momento é para reestruturar o negócio, estabelecer novo modelo de governança, ter profissionais alinhados com os interesses dos investidores e de colocar o operador no jogo com compromisso, inclusive, de capital.
*José Ernesto Marino Neto, Ph.D – Presidente da BSH International, professor de Investimentos Hoteleiros da FGV e do IBMEC, bacharel em Direito pela USP, PhD em Business Administration pela Florida C. University e Presidente da Associação Brasileira de Investidores de Condo-Hotel – Contato – marino@bshinternational.com
