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Condo-hotel na crise da COVID-19: Conversão ou Reestruturação?

Artigo de José Ernesto Marino Neto*

É comum observar nos períodos de crise a rediscussão de contratos e mudanças de operadores e bandeiras nos Condo-Hotéis. Mas essa é a discussão acertada? Geralmente as insatisfações dos investidores crescem atingindo níveis insustentáveis e rompendo relacionamentos.

Via de regra é sempre a mesma reclamação: administradora ganha sempre, mesmo quando o investidor perde. Aportam capital para cobrir os custos, sendo que a administradora representa um desses custos.

A discussão está errada e a história prova isso. A discussão deve ser sobre o modelo. Investidores de condo-hotel são investidores passivos que procuram alocar investimentos de longo prazo com retornos similares aos bancários, mas com valorização imobiliária adicional.

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Harus

Na busca de salvar retornos há investidores que procuram participar da gestão, envolvendo-se em decisões operacionais e, no final, acabam apenas permitindo ao administrador chamar capital por conta da cumplicidade criada.

Na busca de evitar problemas, alguns administradores hoteleiros transformaram consultores em seus defensores e lhes deram o nome de “hotel asset managers”. Os que deveriam ser representantes dos investidores acabaram sendo aliados de administradores, auxiliando-os a evitar que os investidores lhes atrapalhem em seus intentos.

Está tudo errado! É hora de passar a régua e repensar a estrutura.

Hotel Asset Manager é o especialista que traça o plano estratégico ou “Asset Management Plan” e que é executado por si sendo, o operador hoteleiro escolhido, a principal ferramenta.

Hotel Asset Manager é o responsável pela integridade do plano de negócios, é quem deve buscar obsessivamente que o plano traçado seja executado e, como estrategista que é, deve saber manejá-lo e adaptá-lo quando adequado.

Por isso que deve representar os investidores e ter remuneração alinhada aos seus representados. O Hotel Asset Manager é quem deve ser o “General Partner”, ou Sócio Ostensivo, na linguagem jurídica brasileira, da sociedade na qual os investidores integrarão.

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Continuum

E a sociedade deve ser o veículo locador do hotel para que o operador possa investir na operação e se remunerar em regime de “profit sharing” com os investidores.

“Skin in the game” é uma expressão consagrada mundialmente para indicar comprometimento de um parceiro de negócios, ou seja, estar nele, sofrer com ele e não apenas lucrar com ele.

Qual o motivo de pagar taxas ou fees a um hoteleiro se o objetivo é ter ambos, investidor e operador, partilhando o negócio e dividindo o resultado?

Negócios de condo-hotel que criam comunidades de pequenos investidores passivos devem ter hotel asset managers dedicados e com interesses alinhados, além de governança que inclua operadores hoteleiros investidores na operação usando capital próprio e compartilhando passivos operacionais.

Operador hoteleiro que se interesse por apenas prestar serviços de gestão deve procurar donos de hotéis que demandam esse perfil de administrador.

O momento não é para pensar em conversão de bandeira para apenas repetir os mesmos erros com um novo administrador. O momento é para reestruturar o negócio, estabelecer novo modelo de governança, ter profissionais alinhados com os interesses dos investidores e de colocar o operador no jogo com compromisso, inclusive, de capital.

*José Ernesto Marino Neto, Ph.D – Presidente da BSH International, professor de Investimentos Hoteleiros da FGV e do IBMEC, bacharel em Direito pela USP, PhD em Business Administration pela Florida C. University e Presidente da Associação Brasileira de Investidores de Condo-Hotel – Contato – marino@bshinternational.com

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