Caio Calfat debate o desenvolvimento de Multipropriedades no Brasil em live no YouTube

O Presidente da ADIT Brasil Caio Calfat, juntamente com Alexandre Mota e Fernanda Nogueira, Diretor e Gerente da Caio Calfat Real Estate Consulting respectivamente, reuniram-se em uma live transmitida agora a pouco pela plataforma YouTube, com o tema “Cenário do Desenvolvimento de Multipropriedades no Brasil”.

Já existem 109 empreendimentos hoteleiros nessa modalidade de negócio que cresceu 18% em relação ao ano de 2019, mas a COVID-19 preocupa o desempenho do setor. Esses dados foram divulgados pela Caio Calfat Real Estate Consulting e demonstram que a multipropriedade ainda continua sendo a grande alavanca para a construção de novos hotéis no Brasil.  O 5º relatório, “Cenário do Desenvolvimento de Multipropriedades no Brasil 2020” foi conduzido pelo Consultor Caio Calfat e por Alexandre Mota e Fernanda Nogueira. “Tradicionalmente essa entrega é feita no nosso evento Adit Share. Como o mesmo foi adiado para o final de novembro, e o nosso relatório estava programado, resolvemos fazer o webinar para entregar o resultado desse relatório para o mercado”, explicou Calfat.

Antes de começar as considerações, Calfat apresentou um vídeo do advogado Sylvio Capanema como forma de homenageá-lo. Capanema faleceu em decorrência da COVID-19 na última semana. “Ele é uma referência no setor jurídico imobiliário e foi lembrado no último ADIT Juris em Florianópolis com uma homenagem fantástica, sendo aplaudido de pé por muitos minutos. O professor Capanema, em meio a uma entrevista na ocasião, se referiu a mim e a lei de multipropriedades como um grande bem ao nosso País. Guardamos isso com todo o carinho”, lembrou o executivo.

Em seguida Alexandre Mota mostrou que “entre 2019 e 2020, saltamos de 92 para 109 empreendimentos. São 16 novos empreendimentos de um ano para o outro. É um crescimento em média de 26% ao ano. A onda de lançamentos está diminuindo com 17 unidades para 19 em construção e 53 prontos. Esses empreendimentos em construção e lançamento, devem estar em operação dentro de cinco anos, quando ocorrerá a finalização de um ciclo e a partir disso, devemos ver como esse ciclo deve se portar com o controle da pandemia. Temos 15 novas cidades que em 2019 não foram contempladas, sendo 12 destinos turísticos regionais em formação. Nós começamos a ver esse movimento na multipropriedade, a sua entrada em destinos que há alguns anos não se imaginava. São destinos em que essa modalidade deve ser a grande âncora, principalmente pelo modelo de vendas, que é feita no próprio local”, pontuou. “Temos ciclos operacionais na multipropriedade que são diferentes da operação convencional. Nós tivemos a entrada de muitos empreendimentos prontos na nossa lista de 2020. Eram resorts que trabalhavam como segunda residência e migraram para a venda como multipropriedade. Isso teve um impacto grande em termos de estoque, significando um aumento de 10% nesse índice”, complementou.

Sala de vendas e empreendimentos em operação

Fernanda Nogueira observou que as salas de vendas ganhou novas estratégias, ancoradas fora do destino e há pelo menos dois anos, o início de um movimento on-line mais significativo. “Redes sociais são utilizadas cada vez mais para a comunicação com o público. Observamos o crescimento do uso dessas ferramentas e isso é uma relação com ganho dos dois lados. As salas de vendas são mais estratégicas, têm evoluído ao longo dos últimos cinco anos. O efeito pandemia motivou o lançamento de plataformas de vendas para a multipropriedade. Já haviam comercializadores trabalhando com isso, mas o efeito COVID potencializou esse fenômeno. A venda on-line é benéfica porque coloca o agente em uma posição mais disponível e torna a venda mais racional e um pouco menos emocional. Falando de conversão, temos o índice em torno de 21% a 25%. Na comercialização o prazo está em média de três anos, dependendo do empreendimento. Outra mudança observada foi em cancelamento. Em 2019 era feito mais rápido e hoje a venda está mais trabalhada. Cerca de 50% dos entrevistados afirmam que esse processo está demorando mais, existe mais retenção atualmente”, disse a Gerente. “O futuro da sala de vendas é a maturidade das vendas on-line e o perfil do consumidor deve mudar. Três meses confinados devem motivar a busca por outras alternativas de lazer e essa é uma oportunidade para os comercializadores”, complementou.

O relatório apresentado demonstra que houve um crescimento em 2020 de 5,93% do VGV – Valor Geral de Vendas em relação a 2019 o que totalizou R$ 24,1 bilhões e a oferta de cerca de 430 mil frações de multipropriedade. Outro ponto importante em relação à oferta mapeada é o que indica que em 2021 deverão ser entregues ao mercado aproximadamente 4,5 mil apartamentos, o que representará cerca de 2/3 da oferta total já em uso. A explicação está na aprovação no final de 2018 da lei que regulamentou o setor e trouxe ainda mais credibilidade a esse modelo de negócio, a diversificação geográfica com a inserção de novas cidades e a conversão de empreendimentos novos que estavam direcionados para segunda residência e, mesmo hotelaria, para o modelo de multipropriedade. “Esse resultado ficou dentro da margem esperada, pois após três anos consecutivos de crescimento acelerado, a multipropriedade começa um período menos exponencial. Entre 2019 e 2020, além da nova oferta, houve um acerto no número de frações de vários empreendimentos que já estavam no mercado, retiramos alguns empreendimentos que não deslancharam. Aparentemente, o resultado de 2020 aponta para uma consolidação de mercado pós euforia com o modelo e inicia uma caminhada de amadurecimento”, avaliou Caio Calfat.

Impacto da COVID-19 no setor

Ele lembra que o corte da pesquisa foi entre junho de 2019 e abril de 2020, quando o Brasil já estava paralisado devido a pandemia da COVID-19 que exigiu um distanciamento social e ações para evitar aglomerações. Isso acabou por interferir na economia pela paralisação de atividades não essenciais, como o turismo. “Acredito que toda a atividade interrompida deve voltar ainda em 2020, conforme a força de espalhamento da COVID-19 diminua. Porém, o ritmo dessa retomada é incerto e precário, pois somente com o advento de uma vacina ou pelo menos um tratamento eficiente, a vida poderá voltar ao nível pelo menos próximo ao que era considerado normal. O setor do turismo foi talvez o mais afetado na pandemia, pois o fluxo turístico foi interrompido inesperada e bruscamente. Nesse sentido, a multipropriedade encontra-se bem no meio dessa tormenta. Embora seja um produto que mostrou resiliência ao se destacar bem no meio da recessão econômica de 2015 a 2017, o pós-COVID-19 trará imensos desafios para o setor e a multipropriedade terá que se reinventar”, assegurou Calfat.

Segundo ele, a amostragem desse estudo contou com dados coletados no mercado de pelo menos 53% dos empreendimentos de multipropriedade e com o banco de dados da Real Estate Consulting. A pesquisa secundária realizada pela empresa melhorou a amostragem em vários itens ligados com a operação que foi constatado em 20 empreendimentos. Nessa pesquisa foi detectada que esse modelo de negócio ganhou uma expansão geográfica em destinos longe de serem consolidados ou de reconhecimento nacional. De acordo com Alexandre Mota: “Na medida que a multipropriedade ganhou corpo jurídico e se consolidou como um modelo de negócio seguro, ela se tornou nova opção de desenvolvimento imobiliário. Por isso é natural que muitos incorporadores a utilizem como ferramenta de viabilização de seus negócios. Desde de que bem embasados, os projetos de multipropriedade tendem só a contribuir com o desenvolvimento de destinos turísticos”, avaliou.

Distribuição da oferta

Na distribuição de oferta por região, neste ano, o Nordeste se destaca com o maior crescimento da oferta com 32%. Na sequência está a região Sul com crescimento de 28%, com destaque para Santa Catarina que passou de quatro para sete empreendimentos em 2020. Existem dois empreendimentos em Florianópolis, um em Bom Jardim da Serra, Bombinhas, Garopaba, Itajaí e Penha. A absorção dos R$ 24,1 bilhões do VGV está em 57% desse total, restando 43% em estoque, o que resulta em uma pequena melhora em relação ao ano de 2019, que registrou estoque de 45%. Junto a região Sul conta com 23 empreendimentos, 26 no Sudeste, 33 no Nordeste, 22 no Centro-oeste e cinco na região Norte do Brasil. De acordo com Fernanda Nogueira, o valor da semana médio apurado nesse estudo foi de R$ 23,4 mil, com alta de 5% em relação ao ano de 2019. “Esse ano, os programas de cerca de duas semanas voltaram a ser mais predominantes na nova oferta em relação a 2019 em que foram registrados diversos empreendimentos com programas de apenas uma semana. A média apurada nesse novo estudo é de programas com 2,4 semanas e preço médio de R$ 56,2 mil”, revelou Fernanda.

Características dos empreendimentos e vendas

Dentre as edificações já erguidas, 66% dos empreendimentos possuem metragens até 60 m² por unidade habitacional. As metragens entre 40 m² e 60 m² são as de maior amostragem, com sete empreendimentos. Em relação ao modelo de vendas, esse estudo revela que na área de captação, os números indicam aumento na função líder de captação e adequação do número de captadores conforme houve avanço das obras. A quantidade de motoristas teve leve aumento, o que pode indicar que a busca por novos clientes tem um raio maior de abrangência. Nas salas de vendas, as funções de contato direto com o consumidor tiveram aumento no número de posições de vendas, em contrapartida funções de apoio foram reduzidas. No setor administrativo, todas as áreas analisadas tiveram aumento de posições em relação ao ano anterior. O maior perfil do comprador está compreendido na idade de 36 a 40 anos e todos eles são casados. A maior média de prazo para comercialização total de um produto foi de 36 meses.

Grande parte dos negócios ocorrem em salas de vendas nas propriedades ou próximo delas ou em salas off-site, que dependem de grande fluxo de pessoas e até de aglomerações junto a certos atrativos. Com a pandemia do COVID-19 esse tipo de venda vai ter que esperar pelo retorno dos turistas e vai impactar no modelo de negócio certamente. “Ser competitivo é buscar novas formas de vendas, devemos ver o fortalecimento dos canais virtuais que já apareceram com certo protagonismo em 2019 e para os novos empreendimentos apelos mais focados em produtos de nicho, com venda mais direcionada e barata, bem como projetos mais racionais”, lembrou Mota.

Mesmo com as vendas do setor aquecida, o distrato na sua opinião é um ponto a ser visto com maior atenção nos tempos do COVID-19. “Caberá ao administrador tentar se ajustar à nova realidade com novas formas de retenção de carteira, seja através de benefícios agregados, seja em facilitação do pagamento. No caso da inadimplência ou devolução das cotas, o setor conta com algumas soluções financeiras para fortalecimento de caixa. Contudo, sabe-se que o setor financeiro é avesso a risco e é capaz que essas soluções financeiras rareiem ou fiquem mais caras. Aparentemente, uma das boas práticas do mercado é a promessa de entrega das propriedades em longo prazo, o que permite um autofinanciamento da obra. Provavelmente, essa será a estratégia de muitas das incorporadoras para a gestão do caixa”, avaliou Mota.

Caio Calfat lembrou que a pandemia encurtou o nível de renda dos trabalhadores e esse problema deverá ser trabalhado bem pelas empresas nesse sentido. “Contudo, é bom lembrar que o crescimento fortalecimento do modelo ocorreu em meio ao período de recessão econômica de 2015/2016 e há no modelo certa resiliência. O estoque  de 43% atual é a média do mercado. Temos nesse cálculo empreendimentos em fase de lançamento, com cerca de 75% contra 36% nos empreendimentos em construção. O nível de 43% do estoque nos empreendimentos prontos está nesse nível devido a conversão de empreendimentos novos que estão em início de venda. Ou seja, o conceito de quanto menor o estoque é válido. Porém, a saúde financeira dos empreendimentos tem que ser medida no quanto a expectativa de vendas x tempo está dentro do esperado. O efeito pandemia terá um impacto nessa velocidade de vendas sem dúvida, porém até o início de 2020, o estoque estava em nível adequado”, concluiu Calfat.

O relatório “Cenário do Desenvolvimento de Multipropriedades no Brasil 2020” já está disponível para download clicando neste link.

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